作者：楊一星，城市調研專家。
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這個一線城市也坐不住了！
今年廣州領漲，本已出盡了風頭，沒想到還要在年底出個政策，繼續搶個頭條。
12月16日，廣州發布了將在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個轄區，實行差別化入戶政策。向社會徵詢意見，具體內容為：
擁有國內普通高校全日制本科學歷或學士學位（單證），或擁有國內普通高校全日制大專學歷，或全日制技師學院預備技師班、高級工班畢業人員；
年齡在28周歲以下；
申報時須在差別化入戶實施範圍區域內連續繳納社會保險滿12個月
也就是說，只要你是28歲以下，哪怕是大專或技師，都可以申請廣州這個區的戶口。
值得注意的是，廣州主城區白雲、黃埔、番禺竟然也開始鬆動了，張開懷抱歡迎新廣州人買房置業。
廣州為什麼會放鬆主城區的人才落戶？一方面是真正為了搶人，把年輕人留下來；另一方面也是為樓市造勢，製造年輕購買力。
廣州主城區放開落戶只是個開始，除了北上，其他同樣有搶人和樓市承壓需求的城市，勢必也會跟進效仿，特別是強二線城市。
畢竟現在樓市的日子太難熬了。
主城區限購鬆動，這絕對是千載難逢的入場機會。
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郊區、主城區見真章的時候到了！
2020年，我們能看到一個很明顯的趨勢：一二線的優質板塊還在保持緩漲，而之前靠著炒概念而暴力拉升的郊區板塊，基本都開始逐漸沉寂，甚至下跌。
有產業支撐的深圳南山，領頭上漲並徹底點燃了整個西部；虹吸了整個廣州熱錢的天河，靠著網紅標杆盤的抬升，今年基本漲了30%；頻繁誕生新房萬人搖號的杭州，錢江新城二手房的價格也非常堅挺。
而鄭州郊區多個項目打折、上分銷、投廣告、爭回款；南昌的郊區二手房連跌4個月，掛盤量還在飆升，二手房相當不好賣。
郊區新房難漲、二手房流動性差，這兩點在未來樓市中將會越來越明顯。
回顧樓市這5年來的瘋狂，最根本的推力是中國房地產的主體在下沉。
過往5年，規模化擴張的千億房企，奉行高周轉，從一二線城市下沉到三四線城市拿地。
過往5年，外來千億房企和本土房企，打著生態、產業、旅居等概念在各大新區蒙眼狂奔，蓋了一大片房子。
過往5年，被限購限貸鎖死的購房者，迎著房價輪動，從主城區買到概念郊區板塊。
就這樣，天量的熱錢填滿了一個又一個網紅概念板塊。
城市的東南西北都有各種各樣的概念：CBD、高新區、經開區、科技城，還有省政府加持、市政府加持、副中心......以概念定義區域，唯恐不能多掛幾個炫目的名頭。
5年過去了，每年夜幕降臨，稀稀拉拉的亮燈率，沒有多少人居住，只有住宅，沒有配套，談何安居樂業？
在火爆行情下，概念有沒有落地，顯得不那麼重要。
而現在隨著行情逐漸穩定，投資客集中的郊區，被撕開包裝，露出真面目：地廣人稀、產業薄弱、房價虛高、供給過量，又沒有足夠的價值支撐。
前幾年熱炒的郊區，空置率高，商業也起不來，沒有形成良好的居住氛圍，在二手房市場上就是有價無市。
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回歸
目前的樓市無論是熱度還是成交，為什麼都在回歸主城區、回歸配套？
1.主城區和郊區房價扁平化，價差不合理
從房價上來說，主城區和郊區價差小，現在還去追高概念郊區，很容易高位站崗。
在這一輪限價中，每個城市的限價邏輯是，主城區限價嚴格，郊區限價非常松。
杭州主城區錢江世紀城有江景溢價、有周圍的科技類企業、有2022年杭州亞運會網紅板塊的概念，限價47500元/㎡，而距離主城區20公裡之遠的蕭山科技城，配套不足、交通不便，竟然限價35000元/㎡。
主城區板塊被限制，郊區板塊被抬升，所以主城區和郊區之間的價格是趨於扁平化的，基本沒什麼價差。
深圳之前暴漲的概念區：廠房農民房集聚的沙井，鴻榮源禧園、博林君瑞掛盤價76000元/㎡、華盛西薈城掛盤價74000元/㎡。
距離主城區45公裡之外的光明科學城光明大第，複式88㎡四房，掛盤價86000元/㎡、89000元/㎡，龍光玖龍臺83000元/㎡。
概念郊區板塊的房價虛高，非常嚴重。
廣州目前處於行情上升期，郊區新房限價更加寬鬆，南沙靈山島越秀二期平層3.8-3.9萬，複式40000-44000元/㎡。7月還只是剛剛30000元/㎡，有點價格透支的感覺。
郊區房價瘋狂攀升，完全靠熱錢推高。
在未來的橫盤期，是有風險的。
很容易就成了買了就降價的深坑，開發商新房打折回款、二手房大量拋盤.......
2.主城區有更好的產業和配套支撐
從產業上來說，現在全國各大概念郊區最大的問題就是——空有住宅，產業導入太慢。
從產業本身的購買力來說，科技＞金融＞製造業，在這一輪轟轟烈烈的城市化運動中，二線城市的建設區域空前膨脹，可是建起來的寫字樓卻無企業入住。
例如合肥，合肥的政務區是市政府所在地，濱湖新區是省政府所在地。
政務區是靠著老城區發展起來的，現在才是小有規模，就要輻射濱湖新區，這真是太為難了。
在濱湖新區調研時，我進了好幾棟寫字樓，都是空置嚴重，樓道的燈都懶得開，要談產業成熟，更是遙遙無期。
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結語
真正的城市建設不是空炒概念，不是純靠熱錢推動，需要真真實實的價值兌現。
凡事，過猶不及。
這一刻，不管是什麼城市，最重要的買房邏輯就是不要追高概念郊區，而要回歸主城、回歸配套、回歸居住。
有更多資源的加持的主城區，逐漸跑贏大勢，才有流動性，更能跨越未來漫長的橫盤期。