...促進土地要素市場化配置實施辦法的通知(杭政辦函〔2015〕13號)

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杭州市人民政府辦公廳關於印發進一步優化產業用地管理、促進土地要素市場化配置實施辦法的通知（杭政辦函〔2015〕13號）

杭州市人民政府辦公廳關於印發
進一步優化產業用地管理、
促進土地要素市場化配置實施辦法的通知
杭政辦函〔2015〕13號

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
　　《進一步優化產業用地管理、促進土地要素市場化配置的實施辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

杭州市人民政府辦公廳
2015年3月3日

進一步優化產業用地管理、
促進土地要素市場化配置的實施辦法

　　為轉變土地利用方式，進一步優化產業用地管理，促進土地要素市場化配置，助推經濟轉型升級，根據《節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）、《浙江省人民政府關於實施「空間換地」深化節約集約用地的意見》（浙政發〔2014〕6號）和《杭州市人民政府關於實施「畝產倍增」計劃促進土地節約集約利用的若干意見》（杭政〔2014〕12號）等文件規定，特制定本辦法。
　　一、總則
　　（一）本辦法所稱產業用地是指工業用地、工業（創新型產業）用地以及市政府確定的其他產業用地。
　　（二）各區、縣（市）政府（管委會）要組織編制產業用地布局規劃，並根據產業用地布局規劃確定產業項目門類和供地方式；發改、經信、規劃、國土資源等部門要根據產業用地布局規劃和屬地政府意見進行項目審查。
　　二、差別化用地保障
　　（三）年度新增用地指標用於工業用地項目建設的，原則上用於保障國家級開發區、省級產業集聚區和省級開發區；其他產業項目用地原則上通過盤活存量建設用地解決。
　　（四）各區、縣（市）政府（管委會）應根據《杭州市工業和信息化投資項目準入指導意見》，建立工業和信息化項目準入評價制度，實施項目準入管理，根據項目用地投入產出效益、能源消耗、環境影響以及是否符合產業導向等因素進行綜合評價，按照評價結果進行排名，分配年度新增產業用地指標。停止向國家、省、市明確限制和禁止類工業項目供地。
　　對稅收、產值等指標明顯高於杭政〔2014〕12號文件規定標準的產業項目，可適當放寬投資總額、投資強度等其他指標管控要求，具體標準由各區、縣（市）政府（管委會）確定。
　　（五）市經信部門要指導、督促各區、縣（市）政府（管委會）在2015年年底前全面建立工業企業分行業分等評級制度，側重「畝產效益」指標，確定鼓勵類（A類）、提升類（B類）、淘汰類（C類）等工業企業分類標準及綜合分值。對於鼓勵類（A類）工業企業項目，優先保障其新增用地指標供給；對於提升類（B類）工業企業項目，由各地根據實際情況安排供地；對於淘汰類（C類）工業企業項目，相關部門原則上不予安排供地。
　　（六）對符合我市產業導向的戰略性新興產業、先進位造業、信息經濟產業等屬優先發展且用地集約的工業用地項目，可按不低於所在地土地等別對應工業用地出讓最低限價標準的70%確定土地出讓起價。
　　（七）各區、縣（市）政府（管委會）要根據產業發展規劃和產業空間布局，制定本地區戰略性新興產業、先進位造業、信息經濟產業指導目錄和項目審查標準。市區符合條件的工業用地項目由區政府（管委會）先行審查論證，經市產業發展協調委員會辦公室召集市發改、經信、環保、國土資源、招商、規劃、財政等部門聯審通過，並報市政府批准同意後，按市政府批覆修正地價組織出讓；各縣（市）符合條件的項目參照市區模式自行研究確定操作辦法。
　　（八）市區存量工業項目升級為創新型產業項目的，經區政府（管委會）審查，市發改部門審核同意並報市政府批准後，區政府（管委會）可委託規劃編制單位啟動宗地選址論證及控規局部調整工作。宗地選址論證及控規局部調整經規劃部門組織論證批准後，由發改部門調整相應的批准、核准、備案文件，規劃部門核發具體用地規劃意見，國土資源部門與原土地使用權人籤訂出讓合同補充協議並按規定補繳土地出讓金差價。
　　三、彈性化出讓年期
　　（九）重大招商引資、戰略性新興產業、先進位造業、信息經濟產業等鼓勵類產業用地的土地出讓年限可按50年確定，實行一次性整體出讓；產業用地土地出讓年限按30年確定的，土地出讓起價按照0.6係數確定，實行「先租後讓」或一次性整體出讓。具體土地出讓年限及方式由各區、縣（市）政府（管委會）根據產業項目確定。
　　（十）30年期產業用地實行「先租後讓」的，應先籤訂為期6年的租賃合同，租金按總地價的10%確定，一次性收取，暫不辦理《土地使用證》。租賃用地履約情況考核驗收達標的，可籤訂剩餘年期土地出讓合同，地價款為30年期土地出讓金總額扣除已繳納租金後的差價，並按規定辦理30年期《土地使用證》，土地使用年限按交地時間起算；租賃用地履約情況考核驗收未達標的，應按要求進行整改，整改不到位的，解除租賃合同，由區、縣（市）政府（管委會）收回土地使用權，租金不予返還。收回土地使用權的，地面建築物和構築物收購標準由各區、縣（市）政府（管委會）根據評估價格研究確定。
　　四、績效化評價考核
　　（十一）實行履約監管協議書及履約保證金制度。產業用地出讓後，由各區、縣（市）政府（管委會）或其指定機構與受讓單位籤訂履約監管協議書，明確產業項目行業門類、投資、產出、稅收等要求。一次性整體出讓的產業用地履約保證金原則上按照不低於總地價的10%確定，30年期「先租後讓」的產業用地免收履約保證金。各區、縣（市）政府（管委會）可以根據實際情況制定當地的履約監管協議書，確定本地區履約保證金徵管額度和方式。
　　（十二）市經信部門要牽頭完善杭州市工業用地項目評價考核暫行辦法。原則上，自本辦法施行之日起公告出讓的產業用地，由各區、縣（市）政府（管委會）對履約監管協議書執行情況進行評估並出具意見書；市經信部門要會同發改、規劃、國土資源、財稅、招商引資等部門，不定期對各區、縣（市）政府（管委會）履約監管協議書執行情況進行抽查，抽查結果報市政府同意後予以通報。
　　（十三）產業用地履約監管協議書執行情況評估工作在廠房按規定要求竣工、設備全部安裝完成、項目投入生產或試生產三年內進行。具體評估內容包括產業政策執行情況、投資情況（含項目投資總額、畝均投資強度）、產出情況（畝均產出、畝均稅收）以及土地出讓合同和履約監管協議書約定的其他指標和要求完成情況。
　　五、精準化管理服務
　　（十四）優化產業用地供地流程。市區產業用地出讓按以下流程辦理，各縣（市）可以參照執行。
　　1.區政府（管委會）產業主管部門召集當地相關部門以及屬地鄉鎮政府（街道辦事處）有關負責人進行產業項目用地論證，明確產業項目行業門類、投入產出、出讓年限、出讓方式等有關內容，報區政府（管委會）進行集體研究，區政府（管委會）應出具明確的意見。
　　2.國土資源部門根據屬地政府的意見，將產業項目行業門類、投入產出、出讓年限、出讓方式等內容納入土地出讓文件，報經有權一級人民政府批准同意後組織地塊出讓。其中按照工業用地最低限價的70%確定出讓起價的工業項目，應提供市政府批覆同意的書面意見。
　　3.地塊成交後，區政府（管委會）先與受讓單位籤訂履約監管協議書，國土資源部門再與受讓單位籤訂土地出讓合同。
　　4.項目竣工後，按規定辦理產業項目用地覆核驗收手續。對一次性出讓的產業用地，按規定辦理土地登記手續；30年期「先租後讓」的產業用地，待考核驗收達標後，補辦出讓及土地登記等手續。
　　5.項目投產後，區政府（管委會）應根據履約監管協議書對產業項目的行業門類、投資、產出、稅收等履約情況組織評價考核，並出具書面意見。
　　（十五）標準廠房用地不再明確總投資、投資強度、畝均產出、畝均稅收等具體要求，由國土資源部門按規定公開出讓，各區、縣（市）政府（管委會）指定機構或國有獨資（控股）公司可以參與競買。
　　（十六）產業用地容積率、綜合能耗原則上應符合市政府規定的標準，建築係數、綠地率應符合國家和省、市規定的標準。產業用地確因規劃控制、生態保護、業態布局等需要或特殊生產工藝等要求無法達到規定的容積率、綜合能耗、建築係數、綠地率標準的，各區、縣（市）政府（管委會）可以組織規劃、發改、經信、環保等部門論證，如論證通過，可調整相關指標；國土資源部門根據區、縣（市）政府（管委會）的論證意見，報有權一級人民政府批准後組織土地出讓。
　　（十七）產業用地公開出讓後，由地塊開發整理單位與受讓單位籤訂交地協議書，明確交地時間及交地標準。地塊開發整理單位原則上應在交地協議書籤訂之日起1個月內交付土地，受讓單位應在交付土地之日起12個月內開工建設。每宗土地地上總建築面積小於等於8萬平方米的項目，受讓單位應在開工之日起3年內竣工；地上總建築面積大於8萬平方米的項目，受讓單位應在開工之日起4年內竣工；對建築體量特別大的重大產業項目，區、縣（市）政府（管委會）可以結合行業標準和實踐經驗集體研究確定建設周期。
　　（十八）存量低效產業用地經區、縣（市）政府（管委會）審核，並經規劃部門論證同意，具備獨立分宗條件的，報有權一級人民政府批准同意後可以分割盤活：可由其他用地單位在保持用地性質不變的前提下直接轉讓盤活，受讓單位必須按照當地產業用地管理有關要求進行投資建設，並由區、縣（市）政府（管委會）負責監督落實；也可對原產權人合理補償後由政府收回，重新按規定安排供地，並可根據《浙江省人民政府關於全面推進城鎮低效用地再開發工作的意見》（浙政發〔2014〕20號）規定在對原產權人依法補償的基礎上再給予一定獎勵，該地塊原《土地出讓合同》自政府與原產權人籤訂收購合同之日起自行終止。具體盤活方式與標準由區、縣（市）政府（管委會）負責制定。
　　六、附則
　　（十九）本辦法自2015年4月4日起施行。前發《杭州市人民政府辦公廳轉發市國土資源局關於進一步深化工業用地節約集約利用加強建設用地批後監管若干意見（試行）的通知》（杭政辦函〔2007〕288號）同時廢止。其他前發文件與本辦法規定不一致的，以本辦法為準。
　　各區、縣（市）政府（管委會）可以根據本辦法制定實施細則。