本專欄文章均為原創，是我們在北京20年的房產經驗凝練而成，都是實戰乾貨。如有啟發，請關注我們。
提問：
章先生好，在知識星球中看了您的一些文章，很受啟發。
但我發現您對小戶型似乎有些看法，我不太理解，為什麼不能買啊。就算他得房率稍微低了點，單價也高了點，但是總價低啊。我就一直在看小戶型，現在倒有點猶豫了。
麻煩能不能再講解的詳細點啊，我還是不太明白，謝謝。
回答：
1、 可能是我寫的不太清楚吧，讓你誤解了。
2、 我從來沒說過不能買小戶型。相反，我建議剛剛準備上車的年輕人購買小戶型，就是因為總價低。先不要考慮一步到位，能夠住就行。這樣也給自己減少還貸壓力，以後積蓄多了再置換也不遲。
但是，小戶型也是要分很多種的，並不是都適合投資。請注意我說的是「投資」，如果是只考慮居住的話，那就無所謂了，只要自己住的舒服就行，什麼產品都可以買。
這裡我說的小戶型是指5.60㎡左右的，一居室或小兩居。超過這面積的就另說了。
3、 老破小。也就是老公房為主的，可以買。
這種房子本身的價值其實已經很低了，破舊的建築並不值錢。但是，其價值體現在地段和配套上，這些附加值在N多年內都不會過時。
而且，老破小一般都沒電梯，幾乎沒什麼公攤，套內和建築面積差不多。
4、 商住公寓。基本是小戶型為主，儘量不要買。雖然從租售比來看，回報率不低。
但是在出售環節的稅費太高太高了，在漲幅達不到50%的情況下，幾乎沒有盈利。
5、 多層居民樓的小戶型。所謂多層就是六層以下的，一般都沒電梯，有也沒關係，都可以買。
現在這種六層樓的新盤越來越少見了，因為地價太貴了，只有蓋高層才能分攤土地成本。在這種小樓裡，一般都是兩三種戶型共存，絕沒有全是小戶型的。比如說一棟樓全是一居室，這不可能。當年這麼幹成本太高，還買不上價，開發商覺得不划算。
6、 重點來了，高層建築中，小戶型一般分為兩種，一種可以買，另一種才是我不建議買的。
1） 綜合性樓棟，也就是同一棟樓中，大小戶型全有的，比如既有一居室也有三居室，戶型配比比較多。這種樓裡的小戶型就可以買。
2） 獨棟小戶型，也就是同一棟樓中，全是小戶型，或者同一戶型，或者雖然也分幾種，但大小相差不多。而且是一梯N多戶，就跟最早的筒子樓那種似的。
這種小戶型，最好不要買，因為將來很可能會受損失。
7、 中國現在大部分地區都是按照使用面積計算房價的，這是李嘉誠發明的，流行全國。
最開始，這種計算方法的目的就是讓買房人覺得房價便宜，屬於偷換概念、朝三暮四的障眼法。
但到了後來，這成了開發商們偷面積，各部門多收物業費取暖費等各種費用的重要手段。所以，隨著百姓們逐漸覺醒，用套內面積計價的呼聲越來越高。
2019年6月，住建部發布了一部意見稿，明確提出了用套內面積計價的規則。所以，這種文件既然成型，那估計用不了多久就能實施。
可一旦實施，對其他的戶型無所謂，對獨棟小戶型卻將是重大打擊。
8、 舉例說明：
同一小區相鄰的兩棟樓，一棟是大小戶型都有的，另一棟是純粹的小戶型。如果大戶型報價5萬，那小戶型就是5.5萬左右。兩棟的小戶型同樣價格，50㎡的話都是275萬。
可按照規定，使用率是以樓棟為單位單獨計算的。那都有的這棟，一般是85%左右。而小戶型這棟，最高也就65%，甚至能低到60%（50%的我都見過）。
那問題來了，一旦按照套內面積計價，都有的這棟樓中的50㎡，將變成50*0.85=42.5㎡，那每平米的單價是275/42.5=6.5萬。
小戶型那棟呢，50㎡就變成30㎡了，那如果也還想賣到275萬的原價，單價就是275/30=9.2萬。
請問，在這種情況下，兩棟樓的連套小戶型，買家將怎麼選擇？肯定選擇前者吧，那小戶型這棟的業主怎麼辦？如果降價，那就是巨大損失啊！
9、 當然有人會問，如果按照套內面積計價，就應該逐戶進行測量吧。那大小戶型都有的那棟樓中的小戶型，未必就比小戶型這棟多出多少面積。價格應該不會差距到這種地步。
沒錯，如果是實際測量的話，相差不會這麼大。但問題是做不到實際測量啊，至少是很難。
因為首先是人力物力耗費太大，誰出這筆錢？其次是所有的房子都經過了裝修，有的還是戶型改造，很難測量精準。所以最簡單的解決辦法就是按照當時的規劃設計圖，直接按比例計算一個結果就行了。這是最簡潔的辦法，也沒人會有什麼意見。
但這麼做，獨棟小戶型的業主就肯定受損失了，包括哪些商住公寓的，都一樣。單價幾乎是一下子上漲的將近一倍，那誰還會買？至少買家在心理上這關就過不去吧。
總結：我從來都建議剛開始買房的年輕人購買小戶型，但是，一定要避開這種獨棟小戶型和商住公寓。
提問：
先介紹下本人狀況：夫妻都有外地房貸記錄，都是一次，但在北京沒有買過房。我現在有5年社保的資格了，目前為了孩子租住在海澱區。
現在準備了300萬現金，希望在海澱買房，比較著急，似乎北京的房價要上漲了。但買房不一定住，可以出租。請問怎麼做才能收益最大化。能買多大的房子？在什麼地區合適？
回答：
1、 首先明確，你們夫妻既然在外地都有過貸款記錄，那就是說各自買過房。如果是這樣的話，你們在北京就沒有了買首套住宅的資格。因為北京是認房又認貸的，這就相當於你們有了買房記錄。
2、 按照北京的二套住房政策，購買五環內468萬總價內的房產，首付60%。468萬以上80%
3、 以300萬計算，建議購買468以下的，能多貸些款。每月還貸1萬出頭。
4、 北京的房價是否會上漲？現在還不好明確的說，但至少可以肯定，沒有下跌空間了。
5、 建議投資老公房，投資回報率相對較高。而且根據最新政策，近幾年內將進行改造，老公房的升值率會超過其他住宅。
6、 以468計算，在海澱大概能購買60㎡左右的小兩居，租金大概6-7000左右。租售比相對較高。
7、 說實話，海澱的房子基本都含有學區的價值，只不過有多有少，這對純投資買房的來說是有一定風險的。建議在玉泉路、五棵松附近看看，這裡有些小區的學區價值相對低些。
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