【案情】
2017年，張某在南昌上班，打算在南昌某小區購買一套住房，張某不是南昌本地戶口，因當地的限購政策而不具備購買住宅資格。於是，張某想到了同單位的小吳，想借用小吳的名義在南昌購買房。張某和小吳籤訂了書面商品房購買代理協議書：張某出資購買房屋，由小吳代籤購房合同，房屋產權暫時登記在小吳名下。待張某確定南昌戶口後，可隨時要求小吳將該房屋過戶至張某名下。之後，張某則向開發商付清購房款及稅費，並持有房屋產權證書。如今，張某取得南昌戶口，但小吳卻拒絕配合辦理過戶手續。
【分歧】
對於本案，張某與小吳之間房屋購買代理協議是否有效，有兩種不同觀點：
第一種觀點認為，張某為規避限購規定與小吳籤訂代理協議書，違反相關法律法規，應當認定無效。根據《中華人民共和國物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。小吳系登記房屋的所有權人，依法對該房屋享有佔有、使用、處分和收益的權利。
第二種觀點認為，張某與小吳籤訂代理購買商品房的協議書，系雙方協商自願籤署的，意思表示真實，且未違反國家法律禁止性規定，應當認定張某借用小吳名義籤訂購房合同的代理協議有效，小吳應按照代理協議履行房屋產權過戶手續。
【評析】
筆者贊同第二種觀點，張某與小吳的代理協議有效，理由如下：
本案中小吳在代理權限內，以自己的名義與開發商籤訂購房合同，系履行代理協議內容的一部分。
《合同法》第402條和第403條則針對特定的民事活動規定了隱名代理的適用效力，即代理人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立合同的情況，依法產生代理的法律後果。
從客觀行為來看，張某實際支付全部房價款，開發商交付房屋後就由張某對涉案房屋進行佔有使用至今，且購房合同、稅費憑證和房產證都由張某持有。
從主觀動機上看，張某不具備購房資格，冒用小吳的名義購買房屋，雖規避了南昌市限購住房購買政策，但該政策僅限於調整購買市場炒房行為，本案張某僅是為了取得房屋所有權，用於自己居住，並不具有炒房的行為。
依照合同無效的規定的情形，本案代理合同並不具備無效合同的情形。合同無效是指合同嚴重欠缺有效要件，不能發生法律效果。《合同法》立法目的時候確立了鼓勵交易原則，對合同效力不輕易作無效認定，只有發生合同法第５２條、５３條規定的具體情形時，才會發生合同無效的法律後果，具體的無效情形如下：以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；以合法形式掩蓋非法目的；違反法律、行政法規的強制性規定。
綜上，本案代理合同既未損害國家利益，也無惡意串通損害他人利益，本案代理合同雖與南昌限購政策（行政規範性文件）存在衝突，但並不矛盾，南昌限購政策禁止炒房行為，但不禁止房屋的買賣行為，本案張某通過變通的方式冒用小同的身份購買房屋的行為，其目的是為了自居住需要，並非非法目的也未損害國家或他人利益，因此本案代理合同應認定合法有效。