國家的一道道禁令並未阻止高爾夫球場和別墅建設的狂飆猛進。
《中國經營報》記者在調查中了解到，湖南常德桃花源高爾夫球場最初以常德市柳葉湖體育生態園為名、通過湖南省發改委的立項審批。
然而，5月27日，記者深入體育生態園調查發現，生態園內部除了桃花源高爾夫球場和天鵝灣高端別墅再無其他任何體育設施。天鵝灣一期緊鄰柳葉湖環線，部分臨湖別墅還規劃建設有私家遊艇碼頭。目前，39棟獨棟別墅已基本售罄，均價達19800元/平方米。位於體育生態園入口處的天鵝灣二期別墅項目也正在緊張建設中。
銷售人員告訴記者，項目由32棟雙拼、27棟四聯排，6棟帶電梯花園洋房構成，共計442戶，將在今年8月份正式開盤。
常德市委宣傳部相關負責人彭美君告訴本報記者，桃花源高爾夫球場項目在2006年高爾夫球場禁令出臺之前已經通過湖南省發改委的立項審批，手續還是齊全的。在2011年，國家發改委和國土資源部曾專門派出調查組調查。「根據國家發改委和國土資源部的調查結論，桃花源高爾夫球場項目在建設過程中佔用了100畝旱地，拆遷居民安置過程中的養老保險未解決，並做出了800多萬元的罰款。」
以「體育生態園」名義獲批
常德市柳葉湖體育生態園位於常德市區以北10公裡處的白鶴山羅灣村，北靠3萬畝的太陽山國家森林公園、南臨三倍於杭州西湖的柳葉湖，環境清幽。5月27日，記者深入體育生態園調查發現，生態園內部除了桃花源高爾夫球場和天鵝灣高端別墅再無其他任何體育設施。
記者環繞高爾夫球場一圈看到，球場內綠草如茵，會所、練習場、球道等設施一應俱全。此外，記者還在球場遇到了四位前來揮桿打球的人員，在球童的幫助下切磋球技。
球場會所前的一個記分登機牌顯示，這裡剛剛舉辦完2014年湖南省高爾夫球團體(春季)賽，共有來自邵陽、株洲、湘潭等地的14支隊伍參賽。據一位球童介紹，前來打球的人不在少數，桃花源鷹卡會籍的銷售也很火爆。
據了解，桃花源高爾夫球場和天鵝灣別墅項目均由常德天利置業有限公司投資建設。作為深圳天利地產集團的全資子公司，常德天利置業主要負責常德體育生態園項目的開發與經營。此外，作為湖南首個國際錦標級球場，桃花源高爾夫球場還頭頂「中國十大非凡新球場」「最受歡迎南方球場」「最具人氣球場」等多項榮譽，並被湖南省體育局授牌為「湖南省高爾夫球運動訓練基地」。
深圳天利地產集團官網網站信息顯示，常德體育生態園項目共佔地面積2029畝，其中體育公園佔地1200多畝，其餘全部用於房地產開發及相關體育休閒配套設施建設。「項目總投資約10億元人民幣，現已完成具有國際錦標標準的18洞高爾夫球場項目，另對800畝的建設用地分批進行高檔住宅項目的開發工作，初步設計的住宅有獨棟、聯排、雙拼、疊加、洋房與高層住宅等。」
據了解，桃花源高爾夫球場2006年獲得湖南省發改委立項批覆，並於2010年8月28日正式開場納客。常德市柳葉湖管委會官網一篇介紹稱，桃花源國際高爾夫俱樂部是中國中南地區頂級錦標賽級球場，鷹卡會籍共分個人和公司會籍兩種，個人會籍30萬元人民幣，含1張主記名卡，1張配偶卡，1張子女卡(18周歲以下有效);公司會籍48萬元人民幣，含1張提名卡，1張不記名卡，如加1張不記名卡，則另加收18萬元人民幣。
事實上，因大規模批准建設高爾夫球場對土地和水資源造成極大浪費，並威脅國家18億畝耕地紅線，自2004年以來國家多次下發「高爾夫禁令」。例如，2004年10月國務院下發的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》明確要求，繼續暫停高檔別墅類房地產、高爾夫球場以及超標準的大廣場與大行政中心建設等用地審批，並相繼發文將別墅類房地產、高爾夫、賽馬場項目等列入禁止用地項目，禁止高爾夫項目立項、供地。2011年4月11日，國家發改委等11個部委聯合下發《關於開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》，要求各地開展高爾夫球場綜合清理整治工作，並將所有的球場名單及違規球場清理整治情況匯總並報送國家發改委。
那麼，桃花源高爾夫球場又是如何突破重重禁令，順利建成運營的呢?記者在調查中了解到，桃花源高爾夫球場在立項之初就是以「常德市柳葉湖生態公園項目」為名通過審批立項，並不包含高爾夫球場項目。作為常德市的重點建設項目，在當地政府的大力支持下，先後獲得了時為湖南省建設廳同意選址的批准，時為湖南省環保局作了環評批覆(湘環評【2006】142號)，湖南省國土資源廳作了用地預審(湘政國土預審字【2006】71號)，湖南省發改委下達了核准批覆(湘發改投資【2006】1056號)。
由於歷時較長，記者並未在上述部門官方網站上查詢到相關批覆文件原文，不過湖南省發改委法規處發布的核准通告顯示，2009年7月27日，「我委以(湘發改招[2009]816號)《關於核准常德柳葉湖體育生態園和植物園工程建設項目招標事項的批覆》，核准常德柳葉湖體育生態園和植物園工程建設項目招標事項，招標方式為委託公開或委託邀請招標。」
常德市發改委副主任任緒義在接受本報記者採訪時表示，桃花源高爾夫球場當初在上報審批時並不是高爾夫球場項目，而是體育生態園。「高爾夫球場的立項審批和整改情況我們已經原原本本地向湖南省政府、發改委和紀檢部門上報，還在等國家發改委和省裡的指示。」
關於天鵝灣別墅項目的立項審批情況，任緒義未做詳細說明。
「五證」齊全的別墅
與高爾夫球場一樣屢禁不絕、並相伴而生的還有天鵝灣高端別墅項目。記者在現場看到，天鵝灣一期項目共有39棟獨棟別墅，面積264~713平方米不等，銷售均價19800元/平方米，整個別墅區呈三角形分布，除南面緊鄰柳葉湖外，東西兩側均被高爾夫球道環繞。
目前別墅已基本售罄，除少量正在裝修外，大多已經入住，不過也有幾棟別墅的門上貼著「此房出售」「本棟可租可售」的廣告。記者撥打了一位出售房源的業主電話，其表示別墅共三層，戶型為5室3廳3衛，總面積311平方米，售價780萬元，合25080元/平方米。
據了解，天鵝灣一期配有私家遊艇碼頭的一線湖別墅售價高達1700萬元，除一次性付款享99折外，並無其他優惠。
更讓人感到不解的是，這39棟獨棟別墅竟然「五證」齊全(建設用地規劃許可證：湘常柳規地字第200901005號、建設工程規劃許可證：湘常柳規建字第201006004號、土地使用權證：常國用2009第10號、施工許可證：432401201007140101)，並已在房管局完成了備案登記。記者獲得的編號分別為常房預售第201104020號的商品房預售許可證和常房現售201101號的商品房現售備案證顯示，2011年4月27日和2011年12月9日，常德市房地產管理局分別下發預售證和現售證，並得以順利銷售。
早在2003年起，國土資源部就下達了「停止別墅類用地的土地供應」政策，此後又於2006年5月、2008年1月、2010年9月、2010年12月等多次發文重申嚴格限制大套住房建設供地，同時禁止向別墅類建築供地。根據國土部、住房和城鄉建設部以及國家發改委等部委多次下發的相關規定和通知的要求，各地嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地，並將住宅項目容積率嚴格限定不得低於1，獨棟別墅更是被國家嚴令禁止。
根據天鵝灣當時銷售時公布的信息顯示，天鵝灣總用地面積約為4萬m2，建築面積僅為1.3萬m2，容積率僅為0.325左右。
不僅如此，位於體育生態園入口處的天鵝灣二期別墅項目正在緊張建設中。記者在施工現場看到，營銷中心已經對外開放，樣板房正在裝修中。銷售人員告訴記者，項目由32棟雙拼、27棟四聯排，6棟帶電梯花園洋房構成，共計442戶，將在今年8月份正式開盤。
常德市規劃局建設工程設計批前公示信息顯示，天鵝灣二期別墅項目位於體育生態園入園道路以北，總用地面積約139154m2，總建築面積約117486m2，其中計容建築面積約101558m2，容積率0.7298，建築密度22.34%，綠地率35%，符合經濟技術指標要求。
按照國土部「住宅項目容積率嚴格限定不得低於1」的要求，天鵝灣二期別墅項目顯然也並不符合要求。那麼，天鵝灣別墅項目的建設用地又是如何獲得的呢?
記者獲得的部分土地出讓信息顯示，2009年1月23日，常德天利置業有限公司以出讓的方式獲得5幅地塊，土地使用權證分別為常國用(2009)第8-12號，並以天利桃花源社區的名義通過規劃。
記者就體育生態園涉嫌違規建設高爾夫球場及高端別墅項目，如何獲得土地審批的相關疑問來到常德市國土資源局採訪，工作人員表示，需要事先經過市委宣傳部同意才能接受採訪，截至發稿時記者未獲得答覆。
政府或暗中支持
國家的多道「禁令」似乎並未對桃花源高爾夫球場和天鵝灣高端別墅的建設和運營產生絲毫影響，當地國土部門也從未做出違規處罰。相反，作為常德市招商引資重點項目，在建設前期得到了當地政府的大力支持，審批等手續一路綠燈。
記者在採訪中了解到，除了採取旅遊度假等變相開發的名義矇混過關之外，相關部門的默許甚至漠視是一些別墅項目得以大行其道的重要原因。
據了解，為促進體育生態園項目建設，常德市發改委還專門成立了一個叫「體育生態園辦公室」的臨時機構，並由常德市主要領導親自掛帥，專門協調項目立項審批、土地供應等工作。在「柳葉湖國際高爾夫球場」開杆儀式上，也不乏當時主要領導的身影。
此外，為促進常德市旅遊和服務業等產業發展，常德市相關部門專門制定了《常德市柳葉湖旅遊度假區總體規劃》，「在環境的承載力限度內，以適當的方式和規模，在適當的空間和時間，積極開展多種旅遊活動，促進旅遊業及地方經濟增長，申報並爭取列入國家級旅遊度假區。」
按照規劃，柳葉湖旅遊度假區將被打造成以生態旅遊、休閒度假、水上運動為主要活動內容的省級旅遊度假區，日遊人容量3萬人次。而體育生態園即作為柳葉湖旅遊度假區的啟動項目和重點項目建設。
為打通柳葉湖旅遊區與市區的聯繫，常德市經濟建設投資集團有限公司還專門發行了10常德經投債，籌集15億元資金用於柳葉湖國際馬拉松賽道項目、朗州路北延及羅灣大橋等項目的建設。
「高爾夫球場的建設需要國家發改委等部門的審批，而目前我國大部分未經審批的球場基本上是以偷換概念的形式經由地方政府審批的。」上述業內人士對記者表示，「這些打政策擦邊球的高爾夫球場大多以農業生態園、體育休閒公園旅遊觀光園等名義，甚至以整治河流灘地這樣的環境保護為藉口立項審批。」
一邊是嚴肅的國家政策頻頻嚴禁，另一邊卻是地方政府「頂風作案」，高爾夫、別墅項目「違規上馬」。一位業內人士這樣向記者分析高爾夫球場項目得到地方政府暗中支持的緣由，建設一個18洞的標準高爾夫球場需要最少購買1200畝的土地，再加上高檔會所、酒店等配套設施以及別墅區等的建設，將為地方政府帶來非常可觀的土地出讓收入，同時還可以帶動旅遊基礎設施建設、提升招商引資和固定資產投資額的業績增長。
常德市委宣傳部相關負責人彭美君告訴記者，桃花源高爾夫球場項目在2006年高爾夫球場禁令出臺之前已經通過湖南省發改委的立項審批，手續還是齊全的。在2011年，國家發改委和國土資源部曾專門派出調查組調查球場涉嫌違規一事，並做出了三項違規認定，責令整改。
「根據國家發改委和國土資源部的調查結論，桃花源高爾夫球場項目在建設過程中佔用了100畝旱地，拆遷居民安置過程中的養老保險未解決，並做出了800多萬元的罰款。」彭美君表示，「整改之後，國家發改委和國土資源部並未做出違規的通報結論，也未向社會公布。」