2018註定是記憶慘痛的一年，無論是股市，還是樓市，投資市場疲軟，經濟增長點模糊，都給投資人的財富增長帶來了諸多不確定性。2019已經拉開序幕，就房地產市場來說，新的一年會是一個怎樣的走勢？是買房的窗口期，還是資產的去債務的關鍵點？恐怕是很多買房人和投資者關心的。這裡就跟大家分享一下筆者的觀點和思路。
隨著調控的深入，2018年下半年，房價終於轉升為跌，甚至部分地區的房價出現「腰斬」。總體來看，2018年全國商品住宅銷售面積約14.6億平，新房總成交額達12萬億。這與2017年首次突破16億平，總銷售額13萬億的表現稍有回落。二手房成交持續走低，成交量下跌的同時，成交價格也在同步下跌；到了年底，二手房甚至出現了全國普遍「低溫」的現象。
這樣的市場形勢，前期高槓桿炒房的自然苦不堪言，然而這對於非炒房客，只是單純買來自住的人來說，誘惑很大，他們認為，這是抄底的機會到了。
2019是抄底的機會嗎？
認為是抄底的，可能覺得，政策底已經到了。從去年7月，高層一直強調，遏制房價上漲，房住不炒；到了年底，住建部再次表態，要穩地價、穩房價、穩預期，三個「穩」字奠定了未來一段時間樓市的走向。而且，跟樓市息息相關的金融業，也開始收緊。相關部門不止一次公開表示，信貸的方向已經調整為「保持流動性合理充裕」——這就意味著，貸款還是要放的，只不過不會放給房地產。起初還有人覺得，錢出來了，你就管不著了，直到銀監會重罰一些違規操作的銀行，這才知道是動真格的了。
如果對於貸款懂了真格，那也就相當於卡住了房價高速上漲的脖頸；房價上漲，需要社會財富整體增加，這有兩種路徑，一、社會財富總量增加了，社會經濟大飛躍。二、信貸寬鬆，且錢都要流入樓市。
然而，目前信貸只能有限度的寬鬆，不能、也不允許在流入樓市了。
首先，因為錢統統流入一個部門，短期內會讓一個行業迅速膨脹起來，帶動經濟發展，但如果它一家獨大了，就會造成負面效應，壓制了其他經濟部門的發展勢頭。目前來看，中國家庭66~85%的財富都是房產，60%的實體產業與房地產相關，60%的銀行資產負債與房地產相關，說房地產綁架了中國經濟，雖然誇張，卻很形象。
其次，信貸信貸，某種意義上造就的是信用上的貨幣。想想看，首付三成也好，五成也罷，這筆錢是實實在在；然而，貸款的那部分，就成為了槓桿。那麼這就不實在了？想像一下，你貸款100萬去買房，等於賣房人就得到了這一百萬，他可以把它存銀行，也可以拿去消費……從某種意義上說，銀行利用信貸，就讓社會財富增加了。這挺像空手套白狼的，也容易上癮，如果不加以控制，則會對未來過度透支，極易引發金融危機。
所以說，無論是從大局著想，還是從具體的經濟個體來看，金融加槓桿在2018年可以說是到頭了，未來就算信貸寬容，多出來的錢也要被引導不要進入樓市，而且房貸利率儘管減少上浮幅度，但相較於未來一段時間的收益，這個利率還是較高的。總體來說，如果是自住，根據自己的能力買就行，不要過分透支自己，背負太多負債；想要投資「抄底」，信貸不松，時機就未到，盲目追加住房資產並不是明智的選擇。
2019，我們應該做什麼？
作為個體投資者，緊跟時代，緊跟政 策方向，緊跟國 運，總是沒錯的。
做不了莊家，左右不了經濟大局，自然就跟著大局，才能不為時代所拋棄。那麼大局是什麼呢？
剛剛分析了，信 貸收緊了，所以我們就不要過度依賴信貸去投資房產。再進一步想，為什麼要收緊信 貸？為了經濟和金融安全。那麼，跟緊大局的普通投資者，是否也應該開始考慮自己資產安全的問題呢？
有人可能不屑一顧，防範風險？跟我沒關係。這就太大意了。
金融去槓桿，剛剛說了，是未來一段時間的趨勢，一般來說有三種形式：
1. 明斯基時刻。即，讓資產價值崩潰，將一切交給市場，打破剛性 兌付。比如P2 P。
2. 龐 氏。借新 債，還舊 債。
這個需要極為強大的信用主體才能實現，目前也就是發一發國 債和地方 債，而且也不能過度使用。
3. 債務社會化。比如房地產熱，讓全民買房，個人承擔債務，實際上也是客觀上調動居民的生產欲望，勞動還債。
其中，最值得關注的就是打破剛性兌付，你覺得你手握的資產是真金白銀，對不起，如果有需要，分分鐘讓它變成大白菜——尤其是那些沒有生產作用，也並非稀缺物品的資產載體，舉個例子：房子。
房價炒起來之後，居民富裕了之後，如果想讓富裕長期保持，就要看能不能築好底，能不能防範風險。快速炒熱的城市房價，房價漲得快落得也快，只要時機成熟，腰斬不是夢；一旦房價的潮水退去，就知道誰在裸泳：有基本面支持的房價，會為你的財富堅實築底，比如一線城市的房產；缺乏支持的地區，價格很快分崩離析，你的財富也就隨著資產價格的下跌而大幅縮水，比如燕郊的房子。
過去以房為富的人，未來應該如何配置資產才能獲得保值的潛力？
首先，考慮稀缺，稀缺的資源，才能帶來價格的優勢；稀缺就是最好的價值。過去我們說，只買貴的，未來則不能再繼續盲目擴大資產規模，而是要買「買不到」的東西，作為財富的載體。
第二，要減輕自己的負債，可以保證有持續的正向現金流供給生活；這在經濟調整時刻，是人人都要考慮的，包括CEO，一個企業垮下去的速度，比想像中要快。例子：金立、OFO。
第三，在共識之外，找到空白點，萬眾追逐的資產，可能到你手裡就不會剩下多少，那麼就去其他市場尋找機會。
綜上而言，如果說2017是創富之年，2018是守富之年，那麼2019就是築底之年。儘管有人調侃，說2019可能是之前十年最艱難的，但卻是未來十年最舒適的，那麼就把視線放在未來，藉助當下的「舒適時刻」，去構築防範未來風險的財富防禦機制吧。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。