觀點地產網「這個項目我們不賣了，想買二三十年後或許還有可能。」兩年前的那場長租公寓分享會上，深業集團副總裁董方宣布，深業中城420套住宅將轉為長租公寓。
深業中城作為深圳核心地段香蜜湖片區為數不多的一手豪宅項目，向來為人矚目，這番只租不售的宣言，不免讓意欲入手的購房者與投資者大失所望。
不過兩年後有了新的轉機。9月24日晚，深業中城發布一則營銷聲明，對市場中存在的「支付喝茶費可提前選房」等不實言論和虛假信息進行闢謠。
在這則聲明中，投資者和媒體們捕捉到另外一個更為關鍵的信息：「本項目住宅投入市場銷售。」也就是說，兩年前說要做長租公寓的豪宅項目現在要銷售了。
話題迅速引起熱議，對於這樣的銷售轉變，市場人士認為主要存在兩個原因：一是曾經熱火朝天的長租公寓逐漸進入冷靜期，二是近年來銷售疲軟的深業，希望藉助深業中城找到業績突破點。
不過，深業集團副總經理、深圳控股執行董事兼副總裁劉崇在接受觀點地產新媒體採訪時坦承，2017年宣布將深業中城420套住宅轉為長租公寓，只是一種策略性的說法。
至於是否與業績有關，他笑道：「有關係，也沒有關係。」
豪宅轉租為售
改革開放三十多年，深圳發展一路向西，資本浪潮造就無數財富神話，也誕生了多個富人豪宅區，其中以香蜜湖、華僑城、深圳灣、蛇口、前海為典型代表。
這些豪宅圈也許各有特色——深圳灣1億+天價豪宅引人矚目，香蜜湖500萬元、49平的小豪宅引人嚮往……，但總的來說都有一個特點：稀缺，可遇不可求。
於是，當2017年深業在發布會上宣布，將深業中城420套大戶型住宅轉為長租公寓出租，市場上不少準備入手的購房者也只能扼腕嘆息。
不過從當時的市場眼光來看，將豪宅項目轉為出租公寓出租，雖然出人意料，但也合乎情理。
那時長租公寓正風起雲湧，在「租售並舉」、「租售同權」的政策推動上，不少開發商及中介開始將資本目光投注到住房租賃領域，陸續湧現出以泊寓、冠寓為代表的開發商系長租公寓和以自如、紅璞為代表的中介系公寓。
在2017年末舉辦的長租公寓產品分享會上，深圳最大的國有房企深業高調宣布進軍長租公寓，發布了深業檸盟、深業有居、深業上居及深業頤居四大長租公寓產品線，這被市場解讀為國企積極響應國家租賃政策的體現。
其中，深業中城作為高端長租公寓品牌深業上居的主要項目之一，最為引人關注，按照董方的說法，這個項目將在2020年投入運營。
觀點地產新媒體了解到，深業在2014年以63.5億港元收購深圳生物農業有限公司，獲得深業中城開發權，項目佔地近4萬平方米，總建築面積約36萬平方米，分三期開發。
一期為22層高辦公樓，即中城大廈，已整棟預售給深圳國際；二期為28-29層高的高檔豪宅；三期為39-40層高的高層豪宅以及超高層公寓及辦公樓，去年曾推入市場，但遭遇「731新政」，去化不佳。
深業中城住宅產品轉租為售之後，外界抱有極大期待，一位深圳資深地產人士甚至直言：「項目位置好，量也不是特別大，肯定搶手，有多少賣多少。」
解答入市疑惑
除了順應租賃春風，兩年前深業中城轉售為租，還有著另外一個眾所周知的原因：限價。彼時，深業在解釋為何改變銷售策略時曾表示：「面對限購、限價等嚴厲的市場調控……對深業中城、深業上城LOFT兩大主要項目的銷售計劃進行調整，以維護核心資產的長期價值。」
劉崇對觀點地產新媒體透露著其中的細節：「2017年，深業對深業中城本來是有銷售計劃的。但那年賣了幾個三四線的項目給恆大，獲得了33億利潤。」
觀點地產新媒體了解到，2017年4月，深業旗下上市平臺深圳控股發布公告，擬出售持有佛山三水和江蘇泰州項目的5家間接全資附屬公司全部股權及股東債權，總掛牌底價約56.5億元。
一個月之後，深圳控股披露，接盤方就是恆大。而這宗交易則是深圳控股撤離三四線的主要動作之一。劉崇表示，賣了幾個項目之後，當年就沒有銷售(深業中城)，後來就錯過了預售的時間。
「當時也考慮到一些政策因素，想看看，等待市場的反應，所以當時沒有賣。」劉崇坦承，過去說轉為長租公寓，也是一種策略性的說法。
如今轉租為售，是因為深業中城已經達到了限售的條件，「即買即住」。不過在具體的價格上，劉崇表示，還要等政府決定。不過他隱晦指出，兩年過去了，(在價格上)政府也是要向市場化轉變的。
「可能市場上也有很多說法，比如說天健天驕賣到11萬多，可能這會是一個標杆，會是大家猜想的基礎。」劉崇指出。但據業內人士介紹，目前香蜜湖片區二手房片區12萬平左右，最高能賣到15萬平左右。
然而撇除上述交易細節，外界認為，深業再次調整銷售策略，宣告深業中城重新入市銷售同樣離不開兩個方面的考慮。一是長租公寓在經過資本大肆拓展之後，已經進入了寒冬期。
在過去的一年裡，萬科宣布暫停萬村計劃、朗詩剝離長租業務以及某些長租公寓運營商出現暴雷等情況，不斷在印證著，推進遲緩、盈利難等困境依然困擾著這個創新性的行業。
另一方面，在深圳限價、限售等政策高壓下，深業在銷售存在著較大的壓力。2019年上半年，深業旗下上市平臺深圳控股實現合同銷售額約64.36億元，至8月份，累計銷售71.65億元，完成目標近四成。
值得注意的是，過去的一年，在調控趨嚴的大背景下，深圳控股不得不通過大宗交易調節業績。去年的最後一個月，深圳控股達成68億元的大宗交易，從而將全年銷售鎖定在164.5億元，勉強達成年初的150億元目標，但未完成中期調整的200億銷售願望。而在上半年的64.36億的銷售金額中，大宗交易佔比為38%，即24.8億元。
在中期業績會上，深圳控股介紹，其全年可售貨值約362億元，其中深圳貨值佔約70%，目前剩餘貨值290億元，下半年只要去化四成就能達成180億元的目標。
其中，深業中城公寓產品剩餘貨值75億元，預計去化50%。住宅部分雖然表明轉租為售，但尚未取得預售許可證，亦未確定開盤時間。
對此，劉崇對觀點地產新媒體指出，下半年存在推盤的可能，主要看政府審批。
來源: 觀點地產網