你買的學區房真的是學區嗎？

2020年中高考已落下帷幕，隨著各地成績的發布，關於一些名校戰績的討論鋪滿各級家長圈，上到高中下到幼兒園，無不透露著對名校對驕人成績的嚮往，同時也透露出一絲絲難以掩飾的焦慮。理所當然，學區房的熱度再次被激起，想上名校，現有政策下，焦慮的家長們只能將目光再次投向那些一提起便令人「虎軀一震」的學區房，當然身在煙臺的西哥也不能免俗，做夢都想坐擁一套學區房，試問煙臺一中的驕人戰績誰不羨慕？

今天西哥就帶大家一起探討下關於學區房的那些事。

什麼是學區房？學區房的由來的是什麼？

1986年實施的中華人民共和國義務教育法以及2006年新修訂的義務教育法都明確了義務教育階段學生就近入學的政策，就近入學是教育法律法規賦予適齡兒童就近入學的一種權利，當然在現有教育資源極具不均衡，優勢教育資源稀缺的背景下，就近選擇優勢學區房便是孩子們進入名校的唯一方式，學區房便應運而生，簡言之，學區房便是具有稀缺性學校區域的房產。

學區房購買過程中的種種問題

對於一個普通家庭來說想負擔一座具有名校屬性的房屋並不是一件簡單的事，甚至可以說掏空家底孤注一擲，那麼學區房在購買的過程中的避坑問題就顯得尤為重要。

我們先來說說新房的問題，很多開發商在售房時會將項目與名校學區綁定在一起，對於想上學區且改善的家庭來說，這種新項目似乎比「老破小」更合適，但西哥想要提醒大家的是，我們要區分該項目是真的可以上學區還是僅僅是開發商的一種營銷手段？畢竟開發商不是教育機構，樓盤承諾的教育環境要受到第三方的制約。如果不幸購買了開發商虛假承諾的教育地產，也只能無奈接受，畢竟開發商的承諾行為不足以抵抗行政機關的行政行為，但是不是只能啞巴吃黃連毫無辦法？其實也不是，名校上不了，但至少經濟損失還是可以挽回一些的，只要有證據證明開發商在合同中或者日常的廣告宣傳、沙盤上有學區明示，且該明示對購房者是否籤訂合同具有重大影響的，購房者便可據此向法院提起訴訟，向開發商主張違約責任。但畢竟我們購房的目的是為了上學不是為了要什麼違約金，即便贏了官司但輸了教育，想必對整個家庭來說也是一種無法挽回的損失。同時西哥在此也提醒大家，項目承諾的學區指的是本校，分校、代管、集團辦學還是其他？同樣要問清楚，最好落實到紙面，以免李逵遇見了李鬼。

開發商宣傳的「教育配套」不能作為選擇學區的依據！開發商在宣傳新盤時，會羅列一批樓盤周邊的學校，羅列多個小學中學的情況比比皆是，事實上一個樓盤的學區劃分，會在交房後由教育部門劃定，而且只指定一個小學和中學。未交房的樓盤學區劃分情況，切記不要聽開發商的口頭宣傳。除非是和樓盤一起規劃的學校，把建設學校作為開發商拿地的先決條件。

下面我們再來看看二手學區房可能遇到的問題， 「老破小」是否值得購買一直是一個大家熱議的問題，其實這個問題也很簡單，就看你更在意什麼，是名校學區還是房子的居住屬性，如果要買一個基本無居住屬性只為上學的二手房，那就更要慎之又慎，以免竹籃打水一場空。購買前，首先要研究近幾年該區域的入學政策問題，雖同屬一個城市但不同區域之間的上學政策也可能有所不同，就拿西哥所在的煙臺市來說，初中的入學是否要求該區域的小學學籍各個區域是不同的，假設你買了A區的初中學區但是在B區就讀小學，那麼不好意思A區的初中您是讀不了的。再比如落戶時限的問題，名校自然大家都趨之若鶩，但學校生源的承受能力是有限的，在要求房戶一體的基礎之上難免各個區各個學校會有單獨的特殊要求，就拿煙臺芝罘中學、十中或者二中來說，每年五月的摸底基本可以看出生源的數量，如果生源數量遠遠超出學校的承受能力，那麼限制落戶時間似乎就成為了一個公平的選擇，所以西哥提醒有購買學區意向的家長，在確保學區名額不存在時間和次數障礙的前提下，早購買早落戶。

再來說說落戶過程中可能存在的另外一個問題，在二手房買賣過程中，由於產權過戶與戶口遷移並非同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而後再辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址遷出後買家才能將戶口遷入。那麼賣家是否願意及時協助戶口遷出就變成了買家落戶的一個先決條件，為了避免產權屬於自己，但無法落戶辦理入學的尷尬局面，西哥提醒大家，雙方最好書面約定好戶口遷出的時間以及相關的違約責任，由於戶口一般無法強制遷出，若賣家對戶口遷出有延遲的要求買家應慎之又慎。

再次，購買二手房作為學區房，還不得不考慮的一個問題便是學區的穩定性問題，學區的劃分按年度進行，也即每年的學區劃分只對當年入學的孩子有效，那麼學區的穩定性也變成了一個不得不重視的變量問題。對於老城區來說，比如西哥所在城市的芝罘區，學區劃分相對穩定，每年基本只對新建學校學區進行劃定，其他基本保持與往年不變；但對於相對較新的萊山區來說，每年學區劃分變動較大，主要原因是新盤注入，入住居民增多，學校的承受能力有限，新校的建立以及新盤的增多不可避免的會影響到老房學區的劃分，2019年天合城小區劃到萊山實驗萬光分校便是一個例子，也充分印證了教育局對就近入學的解釋：相對就近，而非絕對地理位置的就近。所以在新區購買二手學區房，學區劃分的變動性是家長們不得不考慮的一個問題。

最後，購買二手學區，居住屬性的問題也是西哥想和大家探討的問題，是否真的值得為了一個名校名額而完全捨棄住房的居住屬性，尤其在當下「老破小」舊改而不再拆遷的背景下。或許千人萬種答案，還是那句，您覺得值得就是值得。

公立學區畢竟屬於稀缺資源，擁有的永遠是一小部分人，那麼對於一些想上好學校但沒有學區房的家長來說，讓孩子擇優選擇私立學校也不失為一個好的選擇，比如芝罘區青華中學、外國語實驗學校等，但西哥所在城市今年教育改革，私立學校禁止掐尖招生，從以往的考試變成了搖號，西哥在此有點自己的小疑問，搖號是否真的可以實現教育的公平性，在公立優勢教育資源稀缺和集中的背景下拿私立搖號來談教育的公平性，難免讓人生疑，就怕原本通過考試可以入學的孩子又轉頭去選擇了購買學區，進一步催生了學區的熱度，進一步抬升了房價。真要實現教育的公平性或許我們應該盡力去均衡各個學校之間的師資條件和物質硬體條件，或者採取多校劃片隨機派位的形式，大家都優了資源均衡了，自然也不存在擠破頭高價去購買老破小的問題，教育公平性的緊張問題也可能會逐步得以緩解，當然任何事物的推動和發展都不是一蹴而就的，這就當是西哥目前一個美好的願景吧。

最後西哥想說的是，學區只是一個環境一個跳板，打鐵還需自身硬，並非買了學區便可萬事大吉，前路漫漫，家有學娃的家長們這或許只是一個開始。