很多房企進入武漢的第一步，不是大顯身手，而是小心翼翼先到郊區拿地，試探市場接受度和人群需求。胸有成竹了，再到中心拿地，開展戰略部署。
有家房企很有意思，有股「初生牛犢不怕虎」的猛勁，到武漢第一站，就進入了光谷中心城的核心區。
這還不算最猛，拿下的20萬方地塊，其中還要操盤13萬方商業項目。
一進考場，就挑了份奧數試卷。
到底是誰，不按常理出牌？
民發集團。
01
民發是誰？
也許你以為它是個地產新人，其實不然。從2000年成立起，這家企業已經在房地產行業摸爬滾打了20年，這是第一次進入武漢，所以不常出現在我們所認知的房地產企業中。
雖然比較低調，但實力不容小覷。
剛剛發布的2020年湖北民營企業服務業20強榜單上，在本土房企陣營中，民發緊隨卓爾、福星惠譽、奧山、德成其後，排名第五。
不聲不響，位列前茅。歷經20年發展，民發以「建築夢想」為發展願景，曾經在襄陽創造了一個又一個「第一」，在當地的房地產行業佔據著不可撼動的龍頭地位，連續多年營收破100億元。
新冠疫情發生後，民發第一時間向湖北省慈善總會捐款人民幣1000萬元，與城市並肩作戰，共度難關。10天後，再出資200多萬元採購60多萬套醫療防控物資，馳援抗疫一線。次日，旗下子公司再捐贈100萬元。
當地有一個數據統計，襄陽平均每4個本地買房人當中，就有一個買民發。
老百姓的選擇說明一切， 20年來，民發每一個項目都積累一批鐵粉，穩紮穩打地鍛造自己的影響力。
民為重，爾後發，此為民發。
以民為重，僅僅只會造房子是遠遠不夠的。民發的業務範圍除了地產開發，還涉及建築施工、酒店管理、物業管理、教育產業、商業管理，一共6大板塊。同時在品牌、超級大盤、超高層、裝配式建築、產業體系等5大領域處於領先地位。
民發用7年時間打造一個超級大盤——900萬方東津世紀城。目前已有約3.5萬戶業主，相當於已住滿10個大中型樓盤，而單盤全部售完更是相當於20多個大中型樓盤。
這得益於民發的品牌影響力及忠誠度。民發集團曾創下一年單盤銷售額約70億、狂銷近萬套的行業奇蹟，在全國地產項目成績單中也名列前茅。
同時，在東津世紀城，民發打造了220米的超高層建築—民發瑞際酒店，這座襄陽「第一高樓」也成為當地的城市地標。
也就是說，民發集團所涉足的以及擅長的領域，可以打造出一套完整的生活體系，已經完成從單一的地產開發到城市運營的蝶變。
02
此次進入武漢，民發集團選中了光谷中心城，並且一舉進入光谷的主心骨——光谷五路。
民發盛特區住宅地塊的具體區位，就在皓月路以西、神墩五路以南，緊鄰光谷五路。
這裡是地鐵11號線和19號線交會處，並且規劃有光谷中心城地下空間走廊項目，將地下空間與地鐵網絡連通，用流量+商業的形式帶動區域氛圍和活力。同時，交通路網非常發達，有地鐵、空軌、有軌電車、BRT快速公交、雙向八車道路網等多種選擇。
光谷五路的地下空間，正醞釀著國內最長的地下空間走廊，被譽為武漢的「超級地下城」。
可以說，這裡會完全改變區域內的人群結構，不僅聚集著大量高知、高收入人群，而且還將引導他們的生活方式。
這裡的定位是光谷行政商務中心，擔負起大光谷的商業商務先導作用，而光谷五路這條中心軸線上一座座摩天大樓和購物中心、商業街區，引進企業、品牌、高端人群，承載起大光谷商務和商業的功能。
民發盛特區選址於此，一方面為業主日後的交通出行、生活配套選定了較優坐標。同時也一定程度上反映了這家企業的「野心」—不入則已，入必核心。
這裡是頭部房企的必爭之地，而民發將在武漢的第一個項目選在這裡，證明這家企業有信心並且有實力與品牌房企分庭抗禮，在產品打造上展現出不俗的表現。
而光谷也選擇了民發，進一步說明了對其實力的認可，希望有這樣一家很懂湖北人的民營企業進入光谷，造好房子，搭建完善的生活體系。
另一方面，這只是民發在武漢布局的「一小步」，得光谷者得武漢，未來還將布局更多的項目，深耕武漢。
03
民發盛特區的位置比較討巧，左攬光谷中心城中軸，與超級地下城相距咫尺，右擁新月溪公園。
也就是說，將來無論上下班通勤，還是外出購物逛街，或者和家人去公園散步、曬太陽，都在距離小區步行可以到達的地方，真正做到鬧中取靜。
更有特色的是，項目擁有超級硬核的裝配式工藝，像「搭積木」一樣蓋房子，並且民發盛特區採用的是第三代鋼結構住宅體系——鋼管束組合結構住宅體系。
同時，項目合作的正是民發集團旗下的現代杭蕭鋼結構，該公司獲得國家高新技術企業認定，各項技術成熟穩定，為建築品質保駕護航。
這種工藝的優勢在於施工效率更高，平均可以兩天蓋一層樓；材料具有良好的延展性，建築抗震性能大大提高，並且施工過程中隱蔽工程少，更有利於質量控制。
科技改變生活，未來這套房子也會呈現出更好的實用性，隔音、隔熱效果更優。室內牆體相對少，而非承重牆可以靈活改變，未來家裡的空間可以根據不同的家庭結構和需求進行改造和重裝。
最重要的是運用了新的裝配式工藝，公攤相對減小，得房率將高達80%。在普遍高容積率、高公攤的光谷中心城，得房率高是一件「很實在」的事情。
如此看來，民發頗有點「鋼鐵理工男」的鑽研精神和務實品質。
04
民發盛特區項目規劃為集住宅、公寓、寫字樓為一體的20萬方城市綜合體。
其中住宅部分由4棟17-23層小高層、1所幼兒園和1棟配套樓組成。
體量不大，是最能考驗開發商「螺絲殼裡造道場」的能力。
四棟住宅呈圍合式排布，最大化拉開了樓間距，留出了更大空間施展園林造景。有了完整的空間展開植被，設置功能區，營造出園景的美感，很用心地在「城心築靜」。
項目容積率2.3，放眼容積率動不動就3-4的光谷片區，可以說具有絕對優勢了。不過也不能從數據得出絕對結論，畢竟毀滅低容積率最直接的操作就是「高低配」。
民發盛特區在這一點上相當謹慎，布局了4棟高層，將園林景觀與空間尺度平均分配給每一戶居民。這是民發的取捨，也是項目的用心。
項目的樣板間，在實體樓裡實景展示，也就是說，在戶型結構和空間尺度上，沒有「造假」的餘地，你看到的一切和未來交付的場景一模一樣，所見即所得，不會有臨時搭建的樣板間，看的時候一切美好，交付的時候貨不對版的情況。
如此看來，這真的是一個「很實在」的項目。
該項目的產品面積段，主要包括113、125、138平米三種戶型。
在戶型設計上，不僅方方正正、採光面大，在視線通透、功能精細和視覺管理方面，都做到兼顧和平衡。
建築面積約113平米三房戶型，是非常實用的改善起步面積。雙衛設計，對於3口以上家庭其實非常必要。尤其在早尖峰時段，夫妻雙方都趕時間上班的情況下，可以分開洗漱，節省時間。
同時，項目做到了三開間設計，南向大陽臺。不僅在採光和視線上更加開闊。同時做到了極好的視覺管理，可以在次臥這一側晾曬衣物，不會對客廳的展示面產生視覺幹擾。
建築面積約125平米三房戶型，在113平米戶型的基礎上，空間尺度感更加開闊，同時設有正向玄關。除了在功能上，起到了「進門第一步」的收納作用，還在空間和視覺上更具儀式感。
這個戶型在客餐廳一體的基礎上，將廚房的空間位置設置在同一軸線上，增強了公共區域的可視空間，加強了家庭成員互動交流的空間引導。女主人在廚房忙碌，孩子在客廳玩耍，女主人在廚房一回頭就能看護孩子。
建築面積約138平米四房戶型，設計了南北雙陽臺，不僅讓布局更加通透，並且讓餐廳和廚房部分的透氣性更好。武漢人的烹飪習慣就是煎炒烹炸，油煙和味道都比較重，打開北邊的陽臺，最大程度將餐廚餘味通風換氣，保持屋內的清新。
在功能空間布局上多了一間房，同時也恰到好處地控制了總面積，這對家庭成員更多，或者對功能空間有細分需求的家庭非常友好。
05
對武漢人來說，這是第一次認識民發，民發盛特區還是一個比較「小眾」的產品。
就當下來看，能夠產出這樣的產品必須同時具備天時、地利的因素。
擁有20多年開發經驗，並且擁有先進的建設材料和技術，花這樣大的精力，可能對外來習慣快速複製操盤的開發商來說，是做不到的。
尤其是在限價的情況下，不遺餘力地去打造產品。
在湖北，提到超級大盤，都會想到民發的一兩個項目。單項目600萬方到900萬方，對它來說，都是易如反掌。
民發物業，是一級物業服務資質，累計服務高端小區、寫字樓、商業、公寓等物業面積近千萬方。
可以說，從住宅、商業綜合體，到物業、酒店、學校，民發是一個全能選手。
未來，這家公司將總部搬到光谷。在自己總部旁邊的項目，在武漢的首個項目，它將用產品打造出金字招牌，以此作為進軍武漢的起點。
建議感興趣的朋友，都去看看這個項目，特別是業內的朋友。
這樣你對本土民企的情懷和追求，將有些新的見解和看法。
［後記］
我對民發的第一印象，認為他很會「省錢」，因為並沒有在售樓部花過多成本和精力。
仔細了解了項目的工藝和規劃以後，認為這是一家很會「花錢」的開發商。
把錢用到項目裡，落實到業主日常的生活細節中。
光谷的年輕家庭，可以去看看這個「小而美」的項目。
你以為的「小眾」，很可能成為稀缺品。
文｜楊光華（地產寫字人）