最近，寶坻的聲音不太好。
去年天津樓市誕生了「四大金剛」，華苑西、生態城、寶坻城南、武清商務區。
寶坻位列一席。
2019年中，新城悅雋首府首開當天就賣了500多套房子，遠洋萬和四季也是這種場面。
但是今年，寶坻畫風大改，房價全面回落。
按理說，寶坻不缺概念，高鐵、產業、落戶政策，似乎都踩在興奮點上，那為什麼還淪落了？
短期房價主要看供需。
寶坻對北漂的強吸引，這一利器還沒體現出來，要等到京濱高鐵開通後北漂才會大量湧入。
人口沒有激增，但最要命的是供應量太大了。
2017年-2020年9月間，寶坻出讓的宅地建築面積大約870萬平米，但新房成交面積僅約370萬平米。
單看這四年數據，寶坻還有大約500萬平米的供應沒消化。
供應太大，正是寶坻的問題所在。
如今，寶坻各個板塊都是什麼狀態呢？
01
寶坻大體分為四個板塊：城南、城北、高鐵南站和京津新城。
寶坻城南
最近，位於寶坻城南的一個改善樓盤，因為降價被住建委查封了售樓處。
降了多少呢？從13000元/平米降到了8000元/平米。
第二天，就有一期業主找到了住建委舉報降價。目前，降價銷售的120多套房子都被暫停了網籤，無法過戶。
寶坻城南主要是本地改善，市場容量不大，但供應量不小。
同樣隸屬城南板塊的金廈龍第公府，15年拿地10萬平方米，18年開盤至今還在賣。
神奇的是，這幾年間不是賣10萬平方米，是3萬平方米還沒有賣完。
城南還有好幾塊地塊從去年拿地之後，到現在沒有動靜。
不過，在今年1-9月板塊排行榜上，寶坻城南一直是榜上有名。
一直成交量比較高的是金輝城中央雲著和融創御河宸院。
今年9月，成交套數分別是103套和84套，成交均價分別是13637元/平米和11337元/平米。
02
高鐵南站
高鐵南站板塊剛亮相是還是挺有熱度的，但是現在一直沒發展起來。
因為高鐵通車要到2022年，許多北漂買房子是要住，現在片區裡面的配套還沒完善，也就沒有煙火氣。
寶坻不像武清，京津城際修建的時候，武清周邊已經有很多配套和房源了。
原因還有供應量少，就兩個項目，一個是津僑國際小鎮，一個是理想之城。
在寶坻買房有句話叫買房不過潮白河，當地人只在城區買，看不上寶坻南站。
現在高鐵南站板塊急需的是配套完善和產業落地，得有人氣才行。
目前雅居樂、華潤城投兩大房企正在布局，但確實需要時間，當需求沒那麼多的時候，價格自然有些「不保險」。
理想之城開盤價9888元/平米，建面約78-112平米，開盤後價格為10500元/平米，部分房源有特惠價，總房款77萬/套起，合9000元/平米。
遠洋萬和四季之前價格是10500元/平米，現在也是9000多元/平米。
理想之城
03
寶坻城北
寶坻城北之前一直「出圈」原因是寶坻一中。
就好像大家提起衡水一樣，除了老白乾就是衡水一中。
而落戶有優勢的區域嚴格意義上來說還不是城北，是在城北旁的中關村科技城。
今年3月，《天津市支持重點平臺服務京津冀協同發展的政策措施(試行)》文件，對落戶寶坻中關村科技城的符合條件人員實行購房、落戶的寬鬆政策。
並且中關村科技城還引進了南開學校，解決了教育問題。
中關村效果圖
目前中關村產業園內只有一個項目，就是中關村新世界。
從去年5月份就有入市消息，一直沒能開盤，直到今年2月份才開盤。
據了解，中關村新世界本身有在中關村科技城內註冊公司，只要買房基本上都能落戶了。
要說落戶+產業+學校+住宅，放在哪個區域都能成王炸，但是中關村科技城卻沒有沿著既定的軌道發展。
3月份落戶政策出來之後，寶坻城北並沒有在市場上掀起波瀾，中關村新世界這個項目也一直不溫不火的賣著。
說明政策的適用人群還是太少。
再來看回城北，同樣作為老城區，遠不如城南的成交量大，成交價格也比城南要低大約2000元/平米。
原因是之前沒有大型商場，居住氣氛不濃，後來來了萬科和紅星，一個建萬科廣場，一個建紅星美凱龍，填補商圈空白。
而且在寶坻人心目中，城南才是改善板塊。
最近城北價格也有些變動。
寶坻城市之光，之前價格是12500元/平米，現在價格9000元/平米。
星河傳奇推出一口價房源，高層86平米94萬/套起，98平米97萬/套起，贈送精裝修，折合最低單價9900元/平米；
洋房96平米約110萬/套，110平米約133萬/套，折合最低單價11400元/平米。
04
京津新城
由合生創展開發的合生京津新城項目從09年開盤到現在依舊在售，共分五期開發，產品為別墅和高層，均為大戶型。
09年開盤價格為12500元/平米，16年達到了18000元/平米，而現在價格是9000元/平米。
當初合生創展號稱投資120億，建成了一大批高檔別墅群。
但是想像中的富人區並沒有做起來。現在別墅區還比較荒，買個東西都要走到大學城去買。
現在整體板塊轉做小戶型，吸引新天津人落戶。
因為京濱高鐵中的京津新城站只是過路站，基本上沒有存在感，自身發展都成了問題，更別提帶動房價了。
目前靠近高鐵站的「小鎮」組團項目基本都是剛需戶型，價格集中在6500-8500元/平米。
其中戶型最小的是香江健康小鎮的38平米戶型，均價8000元/平米。
鴻坤原鄉小鎮原本做的也是別墅，但是現在下疊255平米的戶型價格最低6500元/平米還帶小院，銷售的並不理想。
項目將在本月加推30層高層樓棟，戶型48平米起，預計價格7000元/平米。