深圳十三房帶你躺賺樓市
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問：十三老師您好，長期目標是想在南山蛇口招商片區入手二房，但目前手上資金不足。想短期投資用首付100左右買南山南油B區學位房或沙井區新房，這兩個方向哪個更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一個，學位已解決。謝謝！
答：1、南山：最近小戶型上漲幅度較大，科苑居。推薦三個學區： 1）南外大衝：如科苑居、矽谷公寓 2）南山實驗南海中學：如瑞景華庭、心語家園、心語家園、心語雅園 3）南二外學府：如深藍季節、友鄰公寓 學位價值：南外大衝》南實南海》南二外學府 2、福田 建議主要看保稅區的福外南校區，福外南中學+福苑小學有不少選擇，如自由港灣公寓、福源花園一期。 3、羅湖 羅湖是傳統教育老區，也是正在沒落的區域，教育資源不錯，但整體片區沒落導致中高端客群轉移，不建議選擇。如果一定要看看，那就選螺嶺小學或翠園東曉學區吧。
問：老師你好，如果地鐵學校樓齡等其他因素相當，坂田和大運相比，哪個區域升值潛力更大？
答：好問題，問得好排除地鐵、學校、樓齡這些因素，純粹兩個地段去pk的話，大運顯然是優於坂田的。坂田是深圳第三次城市化擴張的輻射區，同樣的地段還有紅山、西麗、寶安中心這些5號線沿線，但這些地段很遺憾的是早期地處關外，遺留了很多城中村，歷史問題導致不能輕裝簡行。但大運、鳳凰城、坪中就得益於沒有太多遺留拆遷問題，得以完整的重新規劃，道路、配套等等各方面都會實現更高的完成度和價值。
問：老師你好，想請問關於用別人名額買房，應該怎樣做，是不是要做公證還是怎樣，通常是怎樣呢？
答：深圳沒法做全委，但是可以通過協議、實際控制來解決，最重要的是看人
問：老師好，首套，最高800萬，在市民中心上班，買恆地悅山湖好嗎？或者買沙井和光明網紅盤如何?
答：買房有一條定律，不要買天花板產品，買這個片區流動性的價格段；橫崗500內、光明600內，沙井600內；不管片區當前是否值得繼續投資，你的預算都不適合以上區域。
問：老師，純投資，看好紅樹灣超總概念，但紅樹西岸和中信已很貴了，想入手世紀村二期的三房，覺中介說是稀缺戶型，贈送約三十平，東南向，二梯二戶小高層，目前房價10w多一點，想持有五年後賣掉，可以有超總和白石舊改的雙摡念加持，想聽聽您的意見
答：你好，感謝讚賞！世紀村紅樹灣園林社區，分四期，除了少量50平、90平一房、兩房，其他全部是120+三房以上戶型。這個社區，綠化率高、車位充足、四通八達，非常宜居，單說比較尷尬的地方：1、大戶型居多，投資屬性弱，流動性不可避免比較差；2、整個紅樹灣片區沒有好的學位，中介多以私立南山文理學校為賣點，其實就跟在北大邊買套房不能上北大一個道理；3、外立面比較難看，15年左右的樓齡，真石漆受雨水侵蝕，外牆已經變色；4、位置比較尷尬，1、2號線都在900米左右，屬於紅樹灣靠北區域，附近短期沒有利好，未來看白石洲舊改，但項目東北的地塊屬於三期拆遷範圍了，五年內不會動；5、戶型格局一般，除二期、四期有贈送，其他利用率均一般。總結：很喜歡的話可以買，房子應該可以跑平大勢，但潛力不如寶中。稍微有點錯配（賣這麼大面積的人會覺得地段品質差了點），需要長持
問：老師好，周末去看了西麗的京基御景峰，對小區和戶型都比較滿意，但好像學校比較一般，不知您是否了解，有啥比較好的建議沒有。(自住+學位的需求)
答：自住尚可，學區一般，西麗的高端盤二手市場有限，總價有天花板，這個價位其實不如選寶中甚至紅山
問：你好，松坪村3期現在還值得買嘛。
答：松坪村三期在房圈屬於爭議較大的盤，屬於南山剛需次新入門；大的地理位置優越，但小板塊卻被京港澳、沙河西、北環圍繞；優缺點十分明顯，除非1\/2期舊改或者學校被南山四大集團收購，要不很難打出暴擊，但是作為南山最低總價次新兩房，會是一個南山鐵底，每一輪都可以略贏，但很難大贏；
問：十三房高人您好，我家在坂田四季花城有一套戶型很好的電梯大三房，房貸300來萬，是否滿5年後賣掉優化配置？家庭年收入稅後一百萬出頭，目前加上父母的幫助，手上有現金500萬，可親戚再借。無自住需求，買來投資。買寶安碧海大兩房或小三房，寶中小兩房，還是蛇口育才的老二房？我的名額只能首付7成，老公名下有貸款記錄深圳無房。我家這個情況該如何進行資產配置才能實現保值增值呢？求大神指點迷津。目前在考慮蛇口花園城一期和碧海富通城一期，還有其他小區建議嗎？總之就是為了投資，我們要持幣觀望一兩年還是抓緊出手？如何才能打新和淘筍？
答：你好，想當年 花園城育才是南山區買學位房的默認值。一轉眼，南山名校新面孔頻出，育才似乎成了路人甲 。 經過時間沉澱的育才依然寶刀未老，只不過背後的居住人群和樓盤正在逐漸老去，反映在房產升值上，就顯得不溫不火。如果需要兼顧居住和學位，育才是不錯的選擇。碧海南區算是整個碧海比較有爭議的片區了，優劣勢很明顯，優點是部分可以看海、價格稍低，缺點是地鐵較遠，大多大於1公裡，沿江高速比較吵。富通城價格不低了，透支了短期漲幅，三、四、五期感覺外立面還不如一期，顯得比較舊，適合多種人群，部分近高架樓棟比較吵，但也能看海，我認為未來深圳海景將是稀缺資源，有暴擊的可能性，特別是不沿高架的高樓層海景房；遠期看15號線和紅樹林公園，這兩點落實，受益最大的是富通城一期和綠海名居，將來一站可抵傳聞中的騰訊大鏟灣科技島；寶安第一外國語中考成績還行，未來15號線海城地鐵口離小區不遠，這個小區也算是大有潛力的小區。小戶型溢價就是會比較高，現在的價格其實都沒有什麼性價比，建議等一段時間淘淘筍。這2個盤建議優先花園城，但是具體能不能買還是要看價格。最近可以關注下法拍房源，可能有撿漏機會。也可以多開發幾張房票打新。
問：老師您好！目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年買了觀瀾金地鷺湖一號89平，目前市價500萬左右，因為觀瀾太遠了，想把我名下觀瀾房子置換一下；因為也只能5成首付，考慮到置換成本較高（名額），一直猶豫不決；1，年前看碧海，目前8萬多，感覺虛高了，一直下不去手；按我們的首付只能買到陽光海2+1房80平左右；2，同小區金地天悅灣雙拼170平680萬左右，我老公很心動，但是感覺短時間內無法入住，至少要15年左右過去養老住，後面就純養老住宅；3，置換到前海，陽光棕櫚園或附近小區，也是看好前海發展；4，老大目前在福田東海小學上學，目前租房住西麗，我考慮置換桃源村這邊；請教老師給出建議
答：你好，感謝讚賞！觀瀾板塊，農民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫的更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。投資當然買漲的快的，穩定的。金地天悅灣投資暫時迴避。陽光棕櫚園：南山前海北板塊、前海學校、02年老社區、樓電混合社區，剛需兩房價格已經上去了，最便宜的還是樓梯。跟星海名城、前海花園的邏輯一樣，太平庸了，沒亮點。深圳的很多「村」其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都只能滿足「基本需求」。桃源村就是這樣的社區。桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。成交量都很高，可以用來作為南山上車盤。結合自住，可以優先考慮桃源村。投資重點關注前海和碧海，但是不能著急入手，多關注筍盤和法拍房。
問：您好，目前剛賣掉半島城邦二期一套雙拼，可用名額一個，自有資金1100萬左右，想買1500萬左右的單本證。目前有幾個想法，第一：繼續在半島城邦一期或二期等待筍盤，第二南玫一期149平那種老房子，第三攬山臨海打新盤。第四：華僑城首地容御，麻煩給點建議！謝謝
答：你好，感謝讚賞！2016-2019是深圳分化之年，東西部分化，片區內分化，連樓盤內部都在分化。1. 半島就是典型，半島三拉升，半島一跟漲，半島二窪地。半島城邦二期的雙證表現也不佳，可以考慮出手後繼續淘單證的筍盤。自住可以考慮一期和二期，投資建議重點關注三期。2.南海玫瑰花園在蛇口也屬於一線海景豪宅了，保值是沒問題的，不過同樣體量的資金，可能有升值潛力更大的配置方法。3.新世界攬山臨海蛇口30萬方大盤。育才一小二中，二號線水灣站1.2公裡、在建12號線500米。蛇口最後的大盤（恆大灣廈舊改還要很久），總體來說投資潛力要低於領璽、頤灣府。對於很多有蛇口情節的人來說，也算是不錯的選擇。4.華僑城的房子大都有一個缺點：戶型太大，首地容御也不例外，你這個預算只能淘個兩房，沒有學位支撐的高總價兩房其實是很危險的，深圳是個務實的城市，單純為美景為環境去買單的人不多，更多的是為學位為便利為功能。回到自住角度上來看，我覺得追隨你們的本心就好，華僑城綠樹環繞，鬧中取靜的，即便可能升值不如預期，我們也賺得了享受，一個是延遲享受，一個是當下體驗，很難說哪個孰優孰劣。這幾個選項，投資角度排序：1>3>2>4自住角度需要看你自己的喜好。
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