本文是樓市頭條的第475篇原創
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樓市頭條 | 觀地產 看中國
說正事之前，我們先來看一個視頻：
簡單點說，這個視頻的核心要點有這麼幾個：
1、花50萬買的海景房，一年去看一次海；
2、4年過去了，房價一點都沒漲；
3、二手房無人問津，折價賣都不一定有人要；
4、每年還要交2000多的物業費
這個視頻裡說的事，跟你自己的經歷是不是有點像，或者你家七大姑八大姨也有類似的遭遇。
這些看似誇張的故事在惠州真實存在著，無數被開發商和中介洗腦的業主置業惠州後，現在正在為他們當初的衝動買單。
像視頻裡面的例子還有許多，惠州這座城市，憑藉著臨深的優勢，愣是讓無數的深圳客，折在了他們的山海裡。
01
你在惠州的房子，虧了嗎？
據說，惠州，是一座投資客扒層皮才能走的城市。
因為，想來惠州薅羊毛的投資客，卻反被惠州薅了羊毛。
說正事之前，先來給大家講個故事。
在深圳生活和工作的魏然，2017年去惠東雙月灣度假的時候，恰巧遇到中介在推某灣二期的海景房。
當時中介把房子講得天花亂墜，「年輕人一定要買一套來度假！老年人一定要買一套來養老！」
如果不住，可以用來經營民宿或者酒店託管。如果託管，每個月能固定返還1200元左右，年底還可以參與分紅。
不管中介怎麼算，租金回報率似乎都很客觀。加上那兩天沉迷雙月灣的「美貌」，她腦子一熱就刷卡買下了38套房。
後來，魏然了解到酒店託管有很多坑，此前就有不少業主因為託管的酒店管理水平不高、管理不當，很難有收益，這導致業主和開發商常年出現糾紛。
於是她決定自己經營民宿，沒一年就後悔了。
「千萬不要買海景房，不好打理就算了，平常真的很少有客人賺不了多少錢。」
租金回報率低她忍了，房價幾年不漲她也忍了，但房價一直在跌算怎麼回事？
因為手頭的房子太多，魏然想把一些賣出去，萬萬沒想到掛了一年根本沒有人過問。
魏然表示「現在誰想要都賣，每套虧本5萬賣。」
有人給魏然算了一筆帳：
按每套降價5萬的價格售出，那麼全部賣出去魏然帳面上也要虧損190萬左右，加上近4年280多萬的貸款利息，470多萬是她消耗的直接成本。
以上這個故事來自於一個公開報導，可不是我瞎編的。
事實上，有魏先生類似遭遇的人，一抓一大把。
在另一篇報導中，還有這樣一個故事：
在惠州，有一套原價120萬的房子，現在85萬就準備賣了，準備拿錢進股市，房子掛出去半個月了，沒有回應。
惠州的房子有多坑，其實帳是很好算的。
比較簡單的算法是，從2018年到2019年兩年間，惠州的房價沒什麼起色，一直在1.1萬/平左右徘徊，直到2020年，才有了上漲的勢頭，一路飆升至1.38萬/平。
但是，算起來，這三年惠州的房價漲幅僅25%左右，而且幾乎都是今年才漲起來的。
而且，這25%的漲幅指的還是新房，如果是二手，還至少要打個8折才有人願意看看，如果要成交，那得更多的折扣。
換句話說，2018年買入惠州的一大波投資客們，現在還套著。
而更早以前買的，就跟不用說了。
02
惠州樓市，為什麼會坑人？
相比起深圳，惠州的房子普遍容積率較低，居住舒適，不少樓盤還是有山有湖還有海，重點是單價遠低於深圳，在一萬到兩萬之間，聽起來確實讓人嚮往。
很多深圳客想著惠州算是房價窪地，加上中介對惠州美好未來的渲染，很輕易就上車了惠州樓盤，想著自住投資一手抓，一下買入十來套就想著以後當二手房賣掉，簡直不要太美好。
然而理想很豐滿，現實很骨感。惠州二手房，一直以來都是「坑中之王」。
1、天量的供應、超少的人口
惠州的房價之所以低，究其根本，還是因為惠州擁有天量的土地供應。
首先，惠州開發強度僅為9.2%，遠低於廣州、深圳和東莞30%以上的水平，大片地塊出讓開發，地價一直上不來。
大灣區9個城市，惠州的地價是最低的，與外圍的肇慶差不多。近3年惠州大量賣地，溢價率一直保持在10%以下。
其次，惠州土地供給整體大於需求。
貝殼數據顯示：惠州在今年1-11月大灣區城市新房住宅成交排行榜中，以13.8萬套的巨量成交位列第一。
而今年前11個月，人家大廣州新房成交也就9.4萬套。
宇宙中心的深圳，新房成交量只有4萬套。
單以成交量來看，惠州才是大灣區的核心，才是宇宙中心。
但小屁孩都知道，事實並非如此。
惠州人口少得可憐。
惠州面積最大，11599平方公裡，接近東莞的五倍，深圳的六倍；
但常住人口只有477萬，僅為深圳的1/4、東莞的1/2。
掰扯到這，稍微有點腦子的人都清楚了，惠州的房子都被外地人買走了。
2、外地人的瘋狂投機
眾所周知，深圳周邊城市房價的大漲都與深圳有關。深圳人不僅把自己城市的房價推高，周邊的城市也都沒有放過。
比如東莞、南沙、中山、惠州......其中惠州作為與深圳接壤的城市，其樓市因深圳獲利無數。
惠州樓市房價的發展，深圳的功勞沒有百分百，也有九十九了。
樂有家2020年上半年一手住宅成交數據顯示，惠州樓市成交中深圳客佔比達62%。也就是說上半年在惠州買房的人，有一大半是深圳客。
圖源：樂有家
外地人去惠州買房幹啥？
當然是投資賺錢。哦，不對，應該是投機賺錢。
外地人的投機有多瘋狂呢？
還是用數據說話。
據騰訊網數據：
2017年，惠州新房成交13.3萬套，二手房成交是4.2萬套；
2018年，惠州新房成交15.3萬套，二手房成交不到4萬套；
2019年，惠州新房成交14.2萬套，二手房成交3萬餘套；
我滴個神！
如此海量的供應，如此巨大的一手成交，哪兒找那麼多二手房的接盤俠啊。
惠州的可怕還遠不止如此。
貝殼數據顯示：惠州在今年1-11月大灣區城市新房住宅成交排行榜中，以13.8萬套的巨量成交位列第一。
但在大灣區六城二手住宅成交套數中卻榜上無名，其二手房成交量甚至比2.2萬套的江門都少。
3、惠州二手房流通性極差
深圳人都知道，投資想要達到賺錢的目的，買房後就得轉手成功。
然而，整個惠州的二手房流通性極差，換手率相當不樂觀。
在新房成交量年年保持高位成交的情況下，二手房成交量還在下滑。
可以說，近年來，惠州的二手房連賣都賣不出去，哪會有收益呢？
這幾年，惠州商品房供給量整體大於需求量，消化周期高達13-15個月。
來源：搜狐網
消化周期大，自然需要更多的常住人口來增加需求。
再加上惠州常住人口在近幾年沒有較多的增長，樓市去化主要靠外來需求。
從供需關係來看，惠州地大物博，最不缺的就是土地，註定了不能像深圳一樣寸土寸金，一直處在賣方市場。
天量供應，消化周期長，充分說明了惠州樓市最重要的還是在於去庫存。投資進去市場，怕是要站崗許久。
03
你想像的美好，或許並不存在
很多人說，去惠州買房，看的是長遠的投資價值，而不是短期的價格波動。
我只能說，你騙得了你自己，卻騙不了鬼。
這麼跟你說吧。
在諸葛買房上，2011年入市的碧桂園十裡銀灘，目前售價9841元/平，在售二手房1081套，近3個月成交了8套。
2012年入市的的合生濱海城，目前售價13134元/平，在售項目92套，近3個月成交了5套。
2015年入市的的中信水岸城，目前售價15854元/平，在售二手房138套，近3個月成交了6套。
這個時間夠長了吧，套得算是夠深了吧。
可能你還會告訴我，你的目光太短淺，等到有朝一日，深惠同城了，手裡的房子一定賺大錢。
但實在不好意思，恐怕又要讓你失望了，你期待的深惠同城，還要好多好多年。
近日，網上有一則關於深汕高鐵、深惠城際項目建設方案的惠州政府批文流出。
文章中表示：
1、深汕鐵路主要滿足深圳市至深汕合作區的快速通勤，和我市無關，各項費用由深汕兩地負責，我市不承擔；
2、我市同樣不承擔惠州境內的徵拆費用，拆遷費用由深圳負擔；
3、我市只配合項目協調。
通俗講，就是深汕高鐵是你們深圳和深汕合作區要建的，和我惠州沒有關係（雖然我有兩個站點），包括項目徵拆、融資、建設、運營，整個過程我都不想出錢，我也沒有錢。
至於深惠城際，深圳段你們先建吧，惠州段的讓我考慮下（沒有時間限制），給我留好預留條件就可以。
而今年11月，在一位市民對於14號線惠州段推進的問題中，惠州政府做了如下回覆：惠州不具備地鐵建設條件，近期無法動工。
很明顯，惠州只想出地、不想出錢。
惠州這種甩手掌柜的做法，無疑將使深汕鐵路、深惠城際、地鐵14號線的建設進度延遲很多。
而這樣的做法，也會使惠州融入大灣區的腳步落後與東莞、中山等臨深城市，往後的城市發展進度也顯而易見。
歡迎大家在評論區留下被惠州坑的悲慘經歷。