作者: 一手樓市快訊深耕粵港澳大灣區，帶你Get第一手樓市情報！
2020年末，深圳公布了2021年-2025年「十四五」規劃建議，相當於給房地產人留了元旦作業……誒，不是，是指導方針才對。
裡面還是有不少值得大家探討的，對於深圳本身，推動雙擴區、打造高新科創陣地、打造金融產業帶、構建「一核多心網絡化」的城市空間體系，對於城市之間聯動，提出深港澳三地合作、廣深雙城協同發展，還有打造深圳都市圈等。
其中，深圳都市圈概念一出，惠州的大夥又開始激動起來了！
皆因深圳都市圈是以深莞惠大都市區為主中心，然後以深汕特別合作區、河源都市區、汕尾都市區為副中心，形成中心引領、軸帶支撐、圈層聯動的發展格局。
他們看好惠州的原因，無非是惠州作為深莞惠大都市區的幾何中心，看上去左擁深圳東莞，右抱河源汕尾，佔據如此重要的戰略位置，加上政策的加持，還不起飛？
而事實，果真如此嗎？
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不是第一次
在探討惠州能不能起飛之前，我建議大家先把視線移到深莞惠大都市區這個概念上。
事實上，關於深莞惠三地協同合作的建議，早在2009年就已經存在，只需要簡單地度娘一下就能找到。
而在深圳十二五及十三五規劃中，也有提及過深莞惠三地包括交通方面及經濟圈的建設。
可以說，深圳每一次做學習計劃也不會忘記寫上組員東莞與惠州的名字，後來這個小組越組越大，汕尾與河源也一起參與了，幾個城市一起合作共贏謀發展，本來就是再正常不過的事。
所以若要把這次十四五的深莞惠大都市圈再拿出來吹捧一番，我個人認為這純屬捧殺，通過炒作概念來吸引更多的人進場，本身就是一種殺雞取卵的事情。
深中通道就是一個好例子。
深中通道一個重要宣傳點是將中山與深圳的物理距離從100公裡縮短到24公裡，通行時長從原來的90分鐘縮短為20分鐘，將馬鞍島打造為真·臨深板塊。
因此，馬鞍島樓盤的價格也一舉躍升，目前新盤均價維持在2.5萬/㎡-3.5萬/㎡左右，即便是中山市中心的樓盤也無法浪成它的樣子。
但轉念一想，房地產長期看人口，中山本身購買力就不足，剩下投資客在那邊狂歡，今天2.5萬/㎡入手，未來又要何時才能出手？
深中通道要2024年建成，馬鞍島距離中心區也有段距離，目前已經在高位，難道長持個5、6年就能翻一番？你確定你等得起？
此刻我們將話題放回惠州上，其實惠州也被炒作過，至突出的例子當屬深圳14號線。
2017年，深圳規劃的14，16號地鐵線惠州段站點確定，大亞灣的樓盤被推上了新高潮，部分樓盤一推即日光的也有，要搖號的也有。
每年只要地鐵有那麼一點動靜，不少人又開始腦補，借題發揮的也不少。
隨著官方的釋出信息，稱軌道雖然納入規劃之中，但是可惜的是，惠州市目前不具備地鐵建設條件，近期無法動工。
上頭一記當頭棒喝，投資客紛紛四散。
實際上，我不否認14號線惠州沿線的價值，只是認為凡事應該有個度，目前不應該再消耗它的紅利。如果你要入手，那麼做好長線持有的準備，畢竟規劃已經走到第四個年頭，執行方還沒有動靜，這很難讓人不失望。
同理，在14號線進入困局時，相信很多人會開始放大深莞惠都市圈的作用，認為它這一個概念一出臺就能夠帶飛全局。
這種想法有點天真，其實城市之間更多的是要協同發展，不是抱大腿就可以經濟騰飛。言下之意就是，深圳東莞會幫你，但你惠州自己也要爭氣才行。
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惠州急需自救
仔細研讀十四五的內容，可以圈出一個重點「協同東莞、惠州強化臨深片區產業、基礎設施、公共服務等優化布局，共同打造具有全球競爭力的電子信息、人工智慧等世界級先進位造業產業集群。」
當務之急，是發展自己，好在，惠州已經在加緊腳步。
譬如，打造惠陽（象嶺）智慧科技產業園、惠陽（新圩）智能製造產業園兩大千億級園區，承接深圳產業溢出，提供更多崗位，吸引更多的人才，而不是光因為臨深+房價便宜來吸引投資者。
至於所謂的幾何中心，自己都搞不定，就不要強奶河源和汕尾了。
最後，如果今年還是有打算在惠州置業的，我給一下建議。
根據2021年惠州市潛在供應格局顯示，全市供應主要集中在大亞灣、惠城區、惠陽區及仲愷區，供應量佔比在全市80%以上。
其中，仲愷區住宅體量近600萬㎡，加上有高新區賦能，疊加223萬㎡的潛在供應，預計2021年會成為熱點區域，貨量充足，適合慢慢挑選。
雖然我們經常會說惠州有天量供應，分化嚴重，但其實惠州本土資源、地理位置等都不俗，只要擺正心態去發展，兢兢業業，相信總是會有出頭的一天。