作者 齊以和 來源 樓市黃大大
中國房地產市場正在為劇變作準備。
國人最擔心的房子產權問題，終於寫進了《民法典》。
據多家媒體報導，《中華人民共和國民法典（草案）》正提請十三屆全國人大三次會議審議，其中第395條提出：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
換句話說，住宅可以自動續期甚至還是免費續；但寫字樓、商鋪、公寓等非住宅建設用地要想續期，前提是依照法律規定——說白了，多半得補繳一定的土地出讓金。
許多網友紛紛感嘆「有生之年」，似乎永久產權的房地產時代正朝我們走來。
但大家別高興得太早，法律層面得到保障，現實卻遠遠沒有那麼簡單。
而且背後還隱藏著另一重代價！
01.
實際上，這一政策不算新鮮。
早在2017年兩會，李總就針對網民關注的「房屋產權70年到期後怎麼辦」問題公開回應：
可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交
這一回應的由頭，來自於2016年溫州首例「住宅土地使用權到期續期」事件。
彼時，溫州出現一個狀況，一部分市民正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地證上寫著土地年限20年到期，當年就已到期。倘若續期，必須繳納佔房價總額約三分之一的土地出讓金。
據當地報導，溫州國土資源局初步排查後發現，有600餘宗(套）房屋的土地使用證會在2017年到期。
這一消息不僅震驚整個溫州房產市場，甚至全國人民都開始檢查自己買的房子的土地使用權。
當地媒體刊發了對土地使用權到期問題的報導，由此拉開長達8個半月的持續關注和連續追蹤報導，並促成中共中央、國務院出臺相關意見，對解決房屋70年產權到期後的「撞限房」問題提供指導。
當年12月23日，國土資源部正式發布過渡性處理辦法，俗稱「兩不一正常」，即不需提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。
事情這才得以解決，同時也為住宅產權免費自動續期開了先河。
有了溫州先例，日後住宅產權免費續期的可能性只會大增。
不過，商住房就沒有這待遇。
深圳國商大廈產權在10多年前到期時，面臨不交錢就不能進行置換、抵押，因此該大廈很多業主一次性補繳了20年的土地使用費。
此外，這一新政也間接給了小產權房一計暴擊。
雖然新政涵蓋住宅，但小產權房並不在這一法律範圍內。它本身是「集體土地」，這些年一直遊走在房屋交易、使用的灰色地帶，以下是二者的具體區別。
前些天，它的命運迎來了宣判。
5月20日，自然資源部印發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，對小產權房發出了強烈警示信號：
不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
因此，房子產權始終是大問題，識別房子背後的土地性質變得尤為關鍵。
02.
70年產權可自動續期，法律層面的意義不言而喻，但從現實情況來看，可不能高興太早。
一方面，房屋產權是從開發商拿地開始就計算的，所以買房者一般很難享有完整的70年產權，一定會打個折扣。
另一方面，商品房的建築壽命遠沒你想像的高。
賓夕法尼亞大學的建築學教授Witold Rybczynski曾撰文分析：使用磚石木材的傳統建築，平均壽命約為120年。但對於使用鋼筋混凝土和玻璃幕牆的現代主義建築來說，它的壽命能有一半（60年）就不錯了。
國內專家更為悲觀，普遍認為，從建築質量發展周期來算，鋼筋混凝土建築壽命只有30-50年。
實際上，中國小區設計壽命就是幾十年，往往住了十來年就換，而且是逼得你不得不換。因為按我國目前房屋質量來看，想要住70年，除非中間大修2次、或拆了重建。
瑞士人壽的房地產主管Renato Piffaretti曾做出預測：「房子會像我們生活中其他的消費品一樣，人們不再為長久而建房，人們只為這個時代而建。」
這話一語中的。這些年，建築的經濟壽命一直在縮短，人們急於拆遷年邁的建築，好讓新興的建築創造更大的經濟收益。
於是，一個修不起房的時代正悄然來臨。
畢竟，要想讓70年產權具備現實意義，可沒那麼容易。買得起房只是第一步，會養房且能讓小區常年如新，顯得更關鍵。
在這方面，日本堪稱翹楚。
能看出來下面這棟日本的樓是什麼時候建的嗎？
（圖源掘金日本房產，下同）
看看樓裡的公用場所多整潔：
再對比一下國內的老舊小區，不忍直視。
扎心的是，上面日本這棟樓建於1979年，而中國這個小區是1990年建的，晚了整整11年，但看上去比日本的樓更加滄桑和高齡。
房齡超過50年還和新房一般，在日本不是稀奇事。這些與日本高度自治的業主委員會、修繕基金的物盡其用不無關係。
中國本來也是有房屋維修基金用來大修的，不過這筆錢管理混亂，一二線城市的被物業挪用，三四線城市的則資金去向成迷。倘若要使用維修基金，還必須經過大部分業主同意，協調困難。
國人的修房意識又普遍較低。近幾年大量的改善型買房需求並非空穴來風，「房子住不舒服了就換」成為主流趨勢。
因此，很長一段時間，買房都是投資優先、出租保證現金流為主，房子的金融屬性不斷被強化，居住屬性不斷被淡化，房子的實際使用壽命，已經不再是大部分人關心的重點。
這背後，是舊房不斷貶值、面臨無人問津的境遇，有些地方的老房子，價格跌了一半也沒人買。
高層也注意到了這樣的問題。今年兩會報告提出，老舊小區改造是接下來城建的工作重點。目前已新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
然而，這樣的力度很可能只是杯水車薪。舊房想要保值，關鍵得「養房」理念深入人心。
03.
現實效應之外，還有一種猜想不絕如縷——
70年產權續期的一錘定音，其實是在為房地產稅的出臺掃清障礙。
如果住宅普遍能夠免費續期，這和一些國家的永久產權無異。
這背後隱藏著另一重代價。
在紐約和洛杉磯，每年需要給政府支付5位數美金的稅費才能住在自己的家中，這樣的「永久產權」其實有點名存實亡了。
某種程度上而言，但凡徵收房產稅的國家，其公民一定程度上，都是在和政府做一個數十年乃至數百年的分期付款購房。
前幾年產權變革較大的波蘭，可作為典型例子。
在波蘭，有一種永久產權叫做永久使用權。這種權利說是永久，實際上在40-99年之間，到期後可以申請續期，跟中國目前的產權制度有點相近。
購房者通常是一次性支付土地總市值15%-25%的初始費用（相當於房價），然後根據用途不同，支付最低0.3%、最高不超過3%的年費。按照波蘭的計算比率，那些需要支付房產稅國家的永久產權房產，實際的房價可能是現在的5倍。
典型經濟體住房制度，圖源澤平宏觀
這樣的案例對我國同樣具有啟示作用。
最近媒體多次吹風房地產稅呼之欲出，儘管兩會報告隻字未提，這樣的猜測也並非臆想。
除了70年產權續期，不動產特意登記、全國住房信息聯網都是在為房地產稅立法下伏筆。在我看來，房地產稅新政3-5年內出臺，是板上釘釘的。
畢竟，賣地不可持續，它讓當地經濟充滿了泡沫。
2019年，各地政府對土地財政的依賴度極高，22個城市的土地依賴度超過70%。其中，溫州、福州、杭州、廣州、昆明、南京、合肥等城市的土地依賴度更是超過100%。
圖源丁祖昱評樓市
土地財政模式，即使看上去是點石成金的金融鍊金術，推動中國城鎮化大步向前，讓不少城市家庭跨越階層。
但由於來錢快的主因，土地財政的勢能越強，越是與經濟轉型升級、社會民生相背離。
因此，房地產稅的出臺就是為了有效解決這一情況。有了它，各地政府的賣地積極性還能那麼高嗎？
04.
房子是國人最重要的根。
曾經，很多人不僅不理解，也不平衡。一家老小齊心協力，掏空六個錢包、幾輩子積蓄，只能換來僅僅70年產權的房子？
這下好了，疑惑終於解開。
只不過，從現實意義看，一邊是70年產權無限續期，一邊是中國小區走向衰敗只需10多年。
後續影響來看，利好其實帶有附加條件，它是在為房產稅的出臺掃清障礙。
種種這些，才是70年產權續期的赤裸真相。
與之相伴的，還有物業價值的凸顯。
那些炒掉無作為物業、成立業主管理委員會的小區，在保值的基礎上很有可能進一步升值。
那些樓齡幾十年的老破舊，則不可避免面臨加速貶值的境地。能否抓住老舊小區改造的風口，變得很關鍵。
最後，願房子在走向「永久產權化」後，國人房子的維護意識能同步提高。
只有這樣，新政才算有實際意義。