北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
章哥說買房微信公眾號提問。
提問：
章哥，我現在正在選房子，請問開發商的一期和二期應該怎麼選啊，一般有什麼區別？
回答：
1、 這個不能一概而論，新房和二手房不同，不同時期的房子也不同，甚至是不同的開發商都不一樣。
2、 如果是新房，比如近兩年開盤的小區吧。先要看土地性質。
如果是不限價的商品房，也沒有7090的限制，也就是沒有一個小區中，90㎡以下戶型的必須佔到總面積70%以上。
那這種樓盤的一期二期一般分兩種，一是一期是試探型的，先開發少量的土地，推出的戶型比較多，看市場反應。然後再快速進行二期的建設，只做最受歡迎的戶型。
另外一種是將地塊切分，分別作不同的產品。比如一期是小戶型公寓形式、二期是普通板樓住宅、三期是花園洋房或者疊拼。目的是先聚攏人氣，再靠高檔產品獲利。
但如果是7090限制的土地，那一般就一種可能。一期全是89㎡三居以及70平兩居一類，都是高層板樓。二期就是或夾在其中，或是在旁邊的小高層或多層。總之，一期是普通產品走量，先完成土地指標的任務。二期再開發高端的產品，掙利潤。
3、 如果是二手房，那先要看一期二期，甚至三期四期的產品有什麼不同。一般來說，二期產品都要比一期的檔次要高。因為一期很多都是實驗產品。當然現在這種情況不多了，開發商都已經在設計時就把目標客戶的需求都研究透了。但在十多年前，試探的這種情況還是相當普通吧。
這就造成，一期的樓型和戶型會好幾種，各不相同，利弊共存，對買房人來說可就是一種考驗了。有時候要想等到心儀的戶型出房，得等上半年一年。
二期三期的檔次一般都是越來越高的，既然知名度已經有了，那面臨的就一定是漲價了。不僅戶型和社區景觀更加成熟，樓齡也新。所以即便是二手房，後幾期的一般都要比一期貴，甚至貴得多。
當然也有一種可能，就是二期反而不如一期。這種情況一般出現在「變性」土地上，也就是改變了土地性質。比如說，一期是住宅，二期本來應該是商場和寫字樓的。但開發商不知道走了什麼關係，把土地性質轉成了住宅，至少是一部分。
於是，開發商找設計院重新規劃設計。但因為留下的商業地塊一般都是不規則的，所以設計出來的二期住宅也就很難做到方正規則。於是，一些奇葩戶型和社區配套不到位的情況就難免出現了。這也就導致，二期產品反倒不如一期。
4、 在現在的房地產市場上，如果是相同的產品，基本上也就不再分期了，因為實在沒必要。比如都是限競房，反正也不能提價銷售，那還分期有什麼意思，乾脆一塊兒蓋了得了。
但如果是高端的住宅區，比如主打疊拼或別墅的，那還是經常要分期的。因為這種豪宅的去化速度慢，經常一期就要銷售好長時間，一下子開發的太多太佔用資金。這裡產品的一期二期在質量和品質上不會有太大區別，就是因為資金安排才做出的分期。
5、 還有一種社區，同樣的產品，但二期質量卻明顯不如一期。這一般都是回遷房或者經適房，也就是不是正規的商品房，並不靠銷售來掙錢的。
一般來說，開發商在做一期的時候，或是膽子還小，或是想獲得領導的好感。總之，在一期的時候還老實一些，不敢輕易的「抽筋扒皮」。但到了二期，各種關係都熟悉了，膽子也大了，那就乾脆差不多就得了。所以經常出現二期質量不如一期的情況。
6、 總結：所以，是否選擇一期二期，並沒有一定之規，要根據樓盤和產品具體分析。當然，一般的商品房，而且都是比一期的品質要高些的。但政策性用房就不好說了，二期未必比一期強。如果是近幾年的同類型產品，那一二期沒什麼區別，都一樣，只看價格就夠了。
章哥說買房微信公眾號提問
1、可以幫你解答從購房時機、城市區域、社區戶型、看房、砍價（房價、中介費）、籤約、資質、貸款、維權的全部問題，真正站在買房人角度的專業建議，一對一解答。
2、可以獲取章哥從業二十年總結出的房產投資全套心得攻略，讓你學會房產投資方法、早日實現財務自由。