以案釋法
王淑花與莊元群於1996年3月15日登記結婚，王淑花與莊元群再婚後新建270平方米二層樓房一棟，並附50餘平方米平房一棟。2003年6月29日，莊元群辦理了房屋所有權手續，產權人為莊元群，並用該房照抵押向農行貸款15萬元用於做生意。2006年3月23日，莊元群未通知王淑花，就與第三人籤訂了一份房屋買賣協議，將該樓房以20萬元的價格賣給第三人劉洪科，劉洪科於當日辦理了房屋過戶手續。2006年3月27日，王淑花向雞西市梨樹區人民法院提起離婚訴訟並要求確認莊元群與劉洪科之間的房屋買賣協議無效。
夫妻一方擅自將共有房產賣與第三人的情況在日常生活中很常見，此類情形的糾紛大致可以分為三種情形：
第一種情形：在夫妻共有房產中，房屋所有權證書上登記的權利人為夫妻雙方時，夫妻一方出賣房屋給第三方；
第二種情形：在夫妻共有房產中，房屋所有權證書上登記的權利人僅為一方，登記權利人出賣房屋給第三方；
第三種情形：在夫妻共有房產中，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一方，非登記權利人出賣房屋給第三方。
對於第一種和第三種情形比較好處理，一般不存在善意第三人的情形，多數會被判定買賣房屋合同無效。而第二種情形就比較複雜，本案就是屬於第二種情形。
我國《物權法》第一百零六條規定：無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。《婚姻法解釋(三)》第十一條規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
那麼在第二種情形中，如果第三人被認定為善意第三人，那麼房屋買賣合同將被認定為有效，如果第三人不能認定為善意第三人，那麼房屋買賣協議將被認定為無效。
在司法實踐中，第三人是否是善意第三人法院一般會考量以下因素：
1、權利人主張合同無效的時間。如果經過很長時間權利人以對方瞞著自己籤訂房屋買賣合同為由主張合同無效，很難讓人相信權利人是不知情的。
2、房屋買賣合同的價款。如果價款和市場價相差很大，以不合理的低價轉讓房屋，很難認定購房者是善意第三人。
3、合同籤訂雙方與權利人之間的關係。如果購房者和權利人關係密切，在明知房產系夫妻共有財產的情況下簽訂合同，也很難認定為善意第三人。
結合本案，首先，權利人第一時間就提起訴訟主張合同無效；其次，購房款明顯偏低，和市場價相差很大；最後，劉洪科系莊元群的妹夫，在明知王淑花為房屋共有人之一的卻未徵詢王淑花，存在過失，不能構成善意。最後結合以上事實，法院判決該房屋買賣合同無效。
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