最高法院案例｜出讓合同未籤，雙方均締約過失的，損失各半承擔

出讓合同未籤，雙方均締約過失的，損失各半承擔

——土地使用權競拍成功後未能籤訂出讓合同，出讓方與受讓方對合同未能訂立均存在締約過失的，損失應各半承擔。

標籤：｜合同成立｜書面合同｜土地拍賣｜締約過失｜雙方過失

案情簡介：2002年，開發公司競拍取得國土局委託拍賣的國有土地使用權，但雙方未依拍賣規定籤訂出讓合同。2003年，開發公司提交的規劃設計方案數次均未獲規劃局審批通過。2004年，開發公司以國土局發布的拍賣公告及刊登在報紙上的土地使用權公告載明「商住」，而規劃局規劃管理要求為「商業用地」為由訴請國土局退回保證金1000萬元。國土局以開發公司單方解約為由訴請沒收保證金。

法院認為：①本案所涉地塊拍賣程序已完結，開發公司接受了確認合同各項約定，但開發公司未依拍賣規定當場與國土局籤訂出讓合同。此後，儘管國土局向開發公司發出違約通知書，要求開發公司繳納出讓金並籤訂出讓合同，開發公司仍未承諾，從而使雙方正在進行的出讓合同締約行為因開發公司不予籤訂的事實原因而中斷。《房地產管理法》第14條規定，土地使用權出讓，應當籤訂書面合同。即，出讓合同屬《合同法》第10條規定的「法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式」合同。據此，雙方未依上述法律規定籤訂出讓合同，其行為仍停留於締結出讓合同的要約階段，出讓合同未成立，雙方爭議實質為國有土地使用權出讓法律關係。②國土局編制的出讓合同作為拍賣文件組成部分，其中載明的交付土地、繳納土地出讓金、動工建設日期等條款，非國土局與開發公司平等協商一致結果。國土局發布的拍賣公告及刊登在報紙上的土地使用權公告與規劃管理要求及規劃局文件對案涉土地用途的表述存在差異。此外，出讓合同關於臨時土地使用證約定，不僅與出讓合同載明的出讓使用年限不符，亦不符合《土地管理法》關於臨時使用土地不得修建永久性建築物規定。事實足以證明，國土局對其發布的拍賣公告、出讓合同與規劃管理要求文件內容，未盡足夠審查注意及告知義務，在與開發公司訂立出讓合同過程中，存在締約過失，客觀上影響了開發公司對該地塊性質、用途的判斷與決策。③拍賣規定、拍賣須知特別提醒競買人要認真諮詢、了解標的現狀。拍賣成交後，買受人當場與國土局籤訂出讓合同，如有違約，應承擔相應違約責任。開發公司作為競買人得知後，有條件決定是否參與競買，並清楚交納保證金及籤訂確認合同的法律後果。事實上，開發公司交納了1000萬元保證金，並與拍賣公司籤訂了確認合同。此後，由於開發公司報送的規劃建築設計方案不能滿足規劃要求，規劃局與規劃設計院等審查形成會議紀要，要求開發公司必須修改，但開發公司未能修改。由此證明，開發公司在訂立出讓合同過程中，不僅對其參與行使競買的權利未盡注意義務，且該地塊設計亦不符合規劃要求，均系導致其不能與國土局籤訂出讓合同因素，開發公司存在締約過失應予認定。因導致該地塊出讓合同不能籤訂，雙方均有締約過失，判決國土局返還開發公司保證金500萬元。

實務要點：土地使用權競拍成功後未能籤訂出讓合同，出讓方與受讓方對合同未能訂立均存在締約過失的，損失應各半承擔。

案例索引：最高人民法院（2005）民一終字第83號「某開發公司與某國土局拍賣出讓合同糾紛案」，見《當事人訂立合同過程中均存在締約過失，損失應各半承擔——浙江恆興房地產有限公司與衢州市國土資源局拍賣出讓國有土地使用權糾紛上訴案》（張雅芬，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考·最高人民法院二審案件解析》（200603/27:200）。

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閱讀提示：本案例摘自天同碼。天同碼，是北京市天同律師事務所借鑑英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。《天同十八部》已由法律出版社出版。