房屋拆遷中被拆遷人的三大禁忌！謹防拆遷補償離你而去

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

在房屋徵收拆遷中，被拆遷人的有些想法、認識可謂根深蒂固且頗具普遍性，但這樣的想法卻未必是正確的。事實上，正是在大家所抱持的一個又一個「執念」中，公平、合理的補償條件將可能離我們遠去，而在不佳的結果出現時，我們又很難弄清到底是哪個環節出了問題。 本文，在明律師就為大家淺析被拆遷人的3大禁忌思維，幫助大家樹立正確的權利救濟觀點。

【禁忌之一：沒看見就是沒有】

在諮詢中，很多被拆遷人都會向律師表示自己的房子在「什麼文件、材料都沒有」的情況下就面臨被強拆。律師詢問其是否見到了涉案項目的通知、公告，或者最關鍵的補償安置方案，往往都會得到否定的答案。

但顯然，被拆遷人沒看見並不代表沒有這些文件，更不意味著拆遷方真的未履行公告、擬定方案的法定職責。在一些個案中，被拆遷人因個體的原因常年不在拆遷區域內居住，或者將房屋租給了他人，即使是公告、通知就張貼在樓下的公告欄裡仍然會有人表示「沒看見」。

我們要提示廣大被拆遷人朋友的是，「沒看見」的結論一定要在你真的上心關注此事後仍然沒看見的情況下才能得出，而不能只是憑藉主觀感覺就認定拆遷方既無公告也無方案。

須知，一切權利救濟的開端都是基於被拆遷人通過公告、方案獲知具體的補償事項後深感不滿而啟動的。若連這些書面材料都沒見過，就談不上精準有效的權利救濟，訴訟都不知道該主張些什麼。

而萬一相關公告、方案已經發出而只是被拆遷人自身的原因導致「沒看見」，則很容易造成提出意見、提起程序的期限經過，直接影響被拆遷人權利救濟的提起。

故此，被拆遷人一定要在項目啟動後有意識地收集拆遷方發布的各種文字材料，可直接向拆遷方做政策宣講、上門溝通的人員索取，也可以通過申請政府信息公開等途徑先進行合法性調查。在手握相當材料的情況下，權利救濟才能做到有的放矢。

【禁忌之二：沒證件但仍認為自己有權利】

在徵收拆遷、搬遷騰退等所有類型的「拆遷」項目中，對被拆遷人一方而言沒有比房屋、土地的權屬證書更重要的東西了。

權屬證書直接記載房屋的佔地面積、建築面積、院落的四至範圍等信息，並且能夠清楚地表明房屋、土地的權利人究竟是誰。在不動產物權登記為準的前提下，它是被拆遷人獲取補償資格的最有力證據。

但在實踐中，很多人卻根本拿不出任何房屋、土地的權屬憑證，卻自認為憑藉自己在此地居住生活十幾年甚至幾十年的事實，自己的補償權益就不會有問題。

無疑，這種盲目樂觀的認知是存在巨大法律風險的。一來無證房屋很容易被城鄉規劃等部門認定成違建， 進而面臨責令限期拆除的威脅；二來即使僥倖躲過了違建認定，其「無證」這一客觀事實仍可能導致其在補償方案中被直接「區別對待」，從而與「100%」的市場價格補償無緣，僅能獲取打過折扣的「適當補償」；

最後，無證房屋還隨時可能面臨來自被拆遷人之外第三人的權利主張，本屬於自己的補償利益將可能冒出其他人來以各種名義試圖「分一杯羹」。

而在牽涉企業產權職工宿舍、簡易樓、筒子樓的案件中，職工甚至會面臨因缺乏在此合法居住的憑證被單位起訴要求騰退房屋的情形，不用提補償了，連能繼續有地方居住都會成問題。

故此，需要大家牢記的是，手中有證才能心中不慌。對於自建房等「私產」，一定要儘早辦理房屋所有權證、規劃許可證件；對於職工宿舍等「公房」，則要抓住房改等政策契機，及時買成私產辦理產權證，或者通過與單位籤訂公房承租合同的形式保障公房承租人的身份。

【禁忌之三：籤了協議但總以拆遷方違法為由認為能反悔】

很多被拆遷人在籤訂了補償協議後來找律師，強調籤完約才發現涉案項目存在很多違法點，主張通過起訴將協議撤銷或者確認無效，與拆遷方重新籤訂補償協議。

但問題在於，基於當事人對自己合法財產的自由處分權利，「已籤約」這一事實狀態將會給被拆遷人主張額外的補償權益造成較大的影響。

在許多個案中，就是因為一個「已籤約」且已領取補償款，被拆遷人連起訴確認強拆行為違法的資格都會被法院所否定。而籤約一般意味著雙方對補償條件的認可，再想通過訴訟提升補償數額則更是難上加難。

對補償不滿就不要輕易籤約，這是所有被拆遷人都必須謹記的基本準則。

總之，對於被拆遷人而言，既要瞅準拆遷方的違法點，又要立足於做好自己的事情。及時收集整理拆遷項目的各種文字信息，確保能夠證明房屋、土地權屬的證書在自己手中，不輕易在任何文字材料上簽字，即使拆遷方強硬無比將涉案房屋直接強拆，我們仍能從容地通過起訴確認強拆行為違法進而申請行政賠償的途徑來確保利益不受損失。

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