納粹宣傳部長戈培爾掛在口頭的一句話說：謊言重複千遍也將會成為真理。注意哦，這哥們是搞宣傳的。在戈培爾之前，《戰國策》裡面記載了一則故事說第一個人告訴曾子的母親說曾子殺人了，其母不信，第二個人告訴他說曾參殺人了，其母親放下織布的活計翻牆逃走了。我們稱之為三人成虎，戈培爾的言論被稱為戈培爾效應。核心就是：謊言在無形中對於當事者產生一種暗示，從而懷疑人的判斷，心裡暗示的累積具有移山填海的功效。
梅江：包裝成功的典型案例
秘密君之所以說戈培爾效應，是因為今天早上梅江以51億掛出兩宗住宅用地，成為市場關注的焦點。仔細思考一下，梅江這個富人區的造就過程，像極了從謊言到真理。
早年大家都知道梅江是個遠離城市核心的大水泡子，一度政府想把這片區域規劃成還遷房，但是幾個大型開發商進入之後，通過媒體包裝、產品跳脫將梅江搖身一變變成了富人區，真正的依託只有一個梅江湖。靠近外環線自然距離核心區遠，沒有商業、沒有公共運輸、沒什麼醫療配套、學校也是奇貨可居，會展中心帶來大量鐘擺式移動人口，如果以今日地產開發的角度來看，它不可能成為富人區，甚至是連湖景也有時候是個謊言。如果再說的深一點：戶型產品並不見的多麼合理舒適、開發商也不見得全部都是大牌，甚至是私搭亂建成風，部分小區物業管理奇差。
但是這一切都不重要，重要的是，梅江富人區包裝成功了！在包裝過程中，開發企業、媒體、普通購房人群以及主管部門都會受到來自於包裝的不斷暗示：這地方環境好，這地方圈層高、這地方未來大發展，這地方房子值錢。於是，受到影響的市場參與主體不斷依照炒作做出判斷，客戶買入梅江房產、開發商進入梅江拿地、媒體關注梅江一舉一動、政府配套規劃導入。到今天，秘密君說梅江是個被包裝成功的謊言估計也有一眾人得懟死我。但是抱歉，在秘密君個人看來，這的確是事實，也是天津樓市區域包裝的一個極為典型的成功案例。
51億掛牌U型地塊
雖然曾經的梅江富人區是個謊言到真理的過程，但是十年後的今天，梅江富人區已經是一個真理。地價、房價、關注度都是富人區的配置。
今天早上，梅江以50.9億元起始總價捆綁解放南路東側住宅、商服、科教綜合用地，就是業內經常提到的U型地塊。兩宗地塊出讓土地面積約14.7萬㎡，其中居住面積18.4萬平方米，商業面積10.6萬平方米。兩地塊合計掛牌起始總價50.9億元，商住部分起始樓板價約17549元/㎡。
按照公告要求，商業部分需要競得開發企業全部自持，並且要擁有地鐵上蓋物業運營經驗。政府鼓勵具有地鐵上蓋物業開發建設與運營經驗的企業參與競買。
從這個地塊的掛牌價格來算，17549的樓面價格十分便宜，因為周邊住宅產品基本上售價都在40000以上，甚至有部分產品可以上探到50000元。但是如果考慮到商業部分價格就並不見得非常便宜，秘密君曾經做過一個測算是：天津商業用地價格大致等於住宅土地價格的1/3，以此計算，住宅部分樓面價格大約在21900元/平方米。這個價格相比於目前的新建商品住宅來看，僅僅是算得上合理，但是並不十分低廉。同時，商業大面積自持、地鐵上蓋物業運營經驗將很多開發企業擋在了門檻之外，預計溢價率也不會拍出太高。
對於普通老百姓來說，關注土地的潛臺詞只有一種：梅江行不行？秘密君說了，一旦謊言成了真理那它就是真理。現如今商業配套用地也開始出讓了，引入的學校也日漸多了，地鐵也通了，梅江這個大帽子越來越戴的穩了。雖然梅江的概念被玩兒爛了，什麼新梅江、梅江南等等，但是無論如何它是靠近市區的城市新建片區，目前區域內產品均價大約40000～45000之間，這個價格目前來看是公允的，畢竟土地價格在那裡擺著的。更何況天津一眾高價項目開始接二連三露面也會對這個區域的產品產生一定的推動。秘密君的判斷是可以入手。
防坑攻略：預估水分，看透兌現
說到這裡很多人會說：你直接告訴我們可以入手不就得了麼？但對於秘密來說，告訴你哪裡不可以入手比可以入手更重要。因為不管是多遠的未來，買房務必要警惕梅江案例一樣的炒作，當你入手前，務必務必要思考：描繪的美好願景水分有多少？兌現的可能有多大？如果兌現可能性大，那可能複製梅江的成功經驗，如果站不住腳，那你就要考慮是不是一個坑。
曾經炒作有坐實的可能，但是現在炒作的手段日漸無聊，天津也極少有區域具備硬生生被炒作為焦點區域的價值。
梅江之所以能夠成功炒作，開發商與媒體的聲音僅僅是一個方面，更重要的是彼時天津擁有的諸多條件：改善型需求本身處於爆發前夜、人口膨脹帶來的城市擴張需求、經濟持續高漲的城市光環、當然，地產政策面寬鬆。但是這些要素在目前的天津市場很難複製，只剩下天鋼柳林可能，北部新區得看政府的操盤水平。
事實上，難以複製除了上述原因之外，秘密君一直在考慮政府的兌現能力。我們看到曾經東方曼哈頓的規劃，看到城市副中心的規劃、看到國際金融中心的規劃等等等等，但是帽子太多了，腦袋卻不夠用了。很多規劃最後付之東流，這樣的事情一旦多了起來，老百姓對於政府的規劃引導以及開發商的鋪天蓋地宣傳已經不再信任，甚至是潛意識的抗拒。
秘密君每次看到今天一條規劃，明天一條利好都被炒作為「富得流油」、全球羨慕、天津人身價倍增的時候真心有些無語，處處喊焦點，處處都不會產生焦點，因為眼球就那麼多啊，你可以瞎喊，但是老百姓容易頭暈目眩。當所謂媒體可以如此的時候，媒體的價值也就是為開發商吶喊助威罷了。秘密君無意diss任何人，只是想說曾經的媒體能夠助力開發商包裝梅江不僅僅是因為話語權壟斷，更因為媒體擁有可貴的信任以及專業能力。當可憐的信任一旦被打破了，那所謂的包裝也就成了一再重複再重複的謊言了，秘密君一貫堅持自己不是媒體，但接下來讓我們重複一千次：XXX將是梅江之後下一個富人區。