園區目前在售新盤少、價格高，但每次認籌都是擠爆售樓處，實在是狼多肉少、物以稀為貴。
但勝浦，同樣身在園區，卻不知道上一次新盤上市是何年，確實是園區樓市中最沒有存在感的地方。
但近期勝浦地價忽然刷新！75秒！8輪報價！加價1.95億！勝浦64號地塊樓面價破2萬/㎡！著實讓眾人措手不及！
備註：圖為開發商競價，非成交價
即便如此，勝浦還是園區真正的價值窪地。所以今天，我給大家準備了一份全面的板塊和樓盤解讀。
1、待售新盤僅2家，放風價3萬/㎡，9月下旬公開售樓處
園區房價已經進入4萬/㎡時代，而此前勝浦已經10年沒有掛地！直至今年4月新城拿下勝浦兩宗地塊。
目前，新城兩個地塊案名均已公布，兩地塊相鄰，具體位置為金勝路與勝浦路交匯處。均預計9、10月份開盤，2022年左右交付，目前在全力建設中。
地段基本一致，那兩個樓盤有哪些不同呢？因為樣板間還沒公開，所以我了解到的信息不是非常全面，目前有以下幾點可供大家參考。
1、開發商：
輝映時代花園由新城、路勁、招商合作開發，路勁操盤；嘉樾時代花園，由新城獨立操盤。
聯合開發是目前的大勢所趨，優勢在於可以各取所長，劣勢在於涉及的企業主體較多，在項目後期竣工交房以及物業等問題上可能會存在的責任界定問題。
2、體量和樓層：
輝映時代花園共17棟11-18F小高層和高層，總計1012戶；嘉樾時代花園共10棟11-27F小高層和高層，總計614戶。
輝映時代花園：
嘉樾時代花園：
小高層一般來說比高層的得房率是要高的，相應的舒適度也要高。就沙盤規劃來說，輝映時代花園略勝一籌。
3、戶型：
輝映時代花園有建面約89-140㎡多個戶型，嘉樾時代花園首開將推出三種戶型，建面約89-120㎡。
對比3房1衛同樣是89㎡的戶型：
輝映時代花園：
嘉樾時代花園：
同樣是3房1衛，戶型圖可見輝映時代花園戶型比較方正，而嘉樾時代花園雙陽臺設計且通透性更好。
對比3房2衛的戶型：
輝映時代花園有2種戶型，1個是橫廳設計，1個是豎廳設計：
嘉樾時代花園：
同樣3房2衛的戶型，輝映時代花園橫廳戶型和豎廳的陽臺都很大，視野好、採光面足。尤其橫廳的戶型，走廊少，室內面積的利用率高。但嘉樾時代花園的主臥設計更為合理。
2、二手小區房齡老、戶型差，普遍在2萬/㎡左右
整個園區來說，新房供應不足，二手房普遍4.5萬+/㎡，而距離湖東僅6公裡左右的勝浦，目前二手房的價格還普遍停留在2萬/㎡左右。
即使算上青劍湖、跨塘和唯亭板塊，勝浦也是最便宜的。蘇州很多距離園區20多公裡的樓盤，也要賣到這個價格了。
備註：數據來自貝殼
目前貝殼上掛牌最貴的是浦灣公館，均價為29847元/㎡，最新成交記錄是去年的6月份，成交價為27836元/㎡。
我查詢成交房源只有24條，遠遠低於貝殼上的其他區域的成交量。雖然並不是所有二手房交易都通過貝殼，也能預測到大概情況。
即使是最貴的浦灣公館，你看看這97㎡的戶型，確實一般。
像掛牌價次高的恆景花園，都是2012年竣工的房子了。掛牌價第三高的金雅苑，是2005年竣工的。而其他大部分小區多為拆遷安置房，房齡在10年以上。
戶型差、房齡老，也許就是片區二手房成交少的原因吧。
3、目前配套不足，但星海教育聯盟先行，其他持續升級中
總體而言，勝浦位於園區一隅，發展比較緩慢，板塊的配套不是特別完善。
但畢竟屬於園區，隨著星海教育聯盟的加入，後續其他的配套陸續進來，潛力很大。
交通：
據核心區域的控規顯示，板塊已規劃有預留的地鐵線路。此外，根據蘇州軌道交通2035規劃顯示，勝浦規劃為13號線。
但是畢竟還沒有動工，而且是2035年的規劃，只能說拭目以待，不能作為最重要的考量標準。
商業：
周邊大型商超比較缺乏，1公裡範圍有瑞翔商業廣場、億嘉福生活購物廣場、勝浦農貿市場等，可滿足基礎採買需求。但距離湖東7公裡左右，預計自駕10分鐘可享受湖東的配套。
同時規劃有1.53公頃鄰裡中心、10萬方東部文體中心，後期可能會有所改善。
教育：
新房不劃分學區，但周邊的勝浦實驗小學、星浦小學（擬由星浦學校改制）、星浦中學（在建），均被劃入星海教育聯盟，屆時板塊內的教育水平會大幅提升。
學區意味著什麼，它又能對房價影響多少，我想大家心裡都很清楚。
醫療：
1公裡左右有星湖醫院，6公裡左右有蘇州大學附屬兒童醫院，該醫院是三甲醫院。
4、園區親兒子，抱住外溢需求+教育優化，未來可期
什麼決定房價？地產圈有一句金科玉律：長期看人口，中期看土地，短期看政策。
短期看政策，蘇州自貿區定位為建設世界一流高科技產業園區，政策上有極大優勢。因為只有大量的高新技術產業和高淨值人群，才能支撐起高昂房價。
中期看土地，園區的房價為什麼高但是開盤去化好，很大的原因就在於近幾年的土地供應量相比需求是不足的。你會看到園區就業人口雖多，但大部分人只能園區工作，別處置業。
長期看人口，蘇州本就是準一線城市，外來人口不斷流入，而園區更是最繁華、最現代、高淨值人群最多的區域。如果可以，是就業首選。
所以無論從哪裡看，園區都扛得住房價。只要園區扛得住，勝浦作為它的親兒子，就扛得住。
勝浦，它非常特殊。因為整個園區的規劃來說，金雞湖商務區和獨墅湖科教創新區地塊不多，且因定位高，反而就業人群最密集的是高端製造與國際貿易區，勝浦剛好在其中。
對於這批人，四面八方，不出園區，勝浦最便宜。外溢需求養得了「園區東」、「園區南」，養不了真正的園區東嗎？僅僅一個園區，就是最大的優勢，更何況星海教育聯盟來了。
但畢竟板塊目前的配套不是很齊全，且街道面貌不是很好。青劍湖目前多是大面積、改善盤，對於剛需沒什麼好糾結。勝浦PK的，也就是它自己的價格，和置業者的預期相差多少吧。
編者有話說：
勝浦作為園區的親兒子，只這一個光環，就足以支撐起它的需求。
但目前的配套並不是特別完善，在整個園區算是開發很晚的板塊，
但有「星海教育聯盟」的加持，教育先到，其他還會遠嗎？
所以，我看好這個板塊的發展。
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