留給深圳富豪們選擇的豪宅，似乎越來越少了。
從「5000萬深圳蹲」的雙璽到雨中排隊買房的「潤三」，再到近期半小時賣光的萬科瑧山府三期，限價福利下每個值得打新的豪宅，無不引發壕們的爭搶。
哪怕104新政、731新政接連出臺，樓市陷入「涼涼」的窘境，豪宅市場也絲毫不受影響。
縱觀深圳各大豪宅區，目前已沒有多少新房餘糧了，於是二手豪宅成了新戰場。
據貝殼找房統計，截止到今年三季度，豪宅成交量就已超過2017年全年！在深圳整體房價連續兩年保持一條直線的情況下，豪宅房價年漲2.27萬/㎡。
這把火，已經暗地裡燒起來了，並且沒有熄滅的趨勢。
壹
「有客戶帶著2000萬去買萬科瑧山府三期，還是買不到房。」
這樣的案例，在新房豪宅市場裡屢見不鮮。財力已經不是唯一的競爭優勢，還要看運氣。
兩大調控政策引發的連鎖反應：投資客退場、成交低迷、狂熱不再，這些似乎只是普通樓盤所需面臨的挑戰。
限價開始後，深圳二手豪宅成交正在穩步增長，似乎成了樓市裡難得的贏家。最突出的是深圳灣片區，年漲6.52萬/㎡，別說跑贏大市了，簡直就是直接秒殺！
新房實在不夠買，二手豪宅貴點也能接受
調控政策裡，「限價」這一條恐怕是富人們最大的福利了。
動輒與周邊二手房2-3萬/㎡的差價，使得一波又一波手持幾千萬現金的壕們衝進去。南方樓事統計了2017-2018年入市的新房豪宅，基本都是出來秒光的狀態。
有意思的是，今年新房豪宅的入市節奏明顯比去年加快許多，供應量大幅增加。與此同時，二手豪宅成交也同步拉升。
貝殼找房數據顯示，2017年深圳二手豪宅成交量為1050套，而2018年僅前三季度就達1308套，已超2017年全年成交總量。詳細對比，2018年單個季度二手豪宅成交量均高於去年同期。
價格方面，深圳二手豪宅整體從9.31萬/㎡穩步爬升到11.58萬/㎡，上漲2.27萬/㎡。實際上，大部分二手豪宅都比同片區的新房甚至還更貴些。
相對二手豪宅，一手房的稅費較低，且受限價、開發商促銷活動等因素影響，大部分購房者更趨向買一手房。
不過，儘管兩年來有多個一手豪宅項目入市，但供應仍處於相對不足狀態，這也是購房者買二手房的原因之一。
一手豪宅有多難買到？相信不少人記得「5000萬深圳蹲」和下雨排隊買「潤三」的新聞。
5月30日，海上世界雙璽花園三期開盤，部分房源售價達5000萬。
由於採用搖號選房的方式，許多手握巨款的土豪在等待搖號前也只能在窗邊隨便找個角落蹲一下，由此派生出「5000萬深圳蹲」的段子。
這個樓盤，開盤時已經賣得七七八八了，目前已經沒有一手房源在售。
相似的還有華潤城潤府三期開盤。先是排隊離婚，再到雨中排隊認籌，「潤三」的銷售結果在意料之中，開盤當天推出的555套房源全部售罄。
最新開盤的一手豪宅是萬科瑧山府三期，低調開盤，線上選房，當天推出的房源也全部售罄。
其他熱門一手豪宅要麼開盤當天售罄，要麼剩點尾盤在之後也陸陸續續賣掉，皆大歡喜。
由於一手樓開盤時間存在有不確定性，有購房需求的土豪不會花費過多的時間成本去等不確定什麼時候能買且不一定買得到的新盤，遇到合適的二手房源會直接出手。
「深圳客戶的實力比較強，但新房有限。有客戶帶著2000萬去買萬科瑧山府三期，還是買不到房。」
南山福田還是王者，關外豪宅請繼續加油
哪怕寶中、龍華等原關外片區在房價上已完成反超逆襲，但深圳土豪們最愛的還是南山和福田。
老牌豪宅區香蜜湖和華僑城依然是熱門選項，新興的深圳灣和蛇口也後勁十足。
截止至三季度，華僑城和香蜜湖分別以186套和188套位居近兩年成交量榜首。其次是深圳灣片區的158套。
從成交漲幅看，深圳灣、蛇口、香蜜湖等片區的成交量呈逐季上漲趨勢。
其中漲幅最大的為深圳灣片區，其次為蛇口片區。這兩個片區成交量漲幅均超過去最高值的100%。
貝殼資深經紀人表示，2016年新房限價之後，新盤二手盤價格倒掛，促使很多購房者偏愛一手房，但這個因素對深圳灣片區的成交影響不大。
而深圳灣成交不愁賣的底氣，主要還是因為片區二手豪宅樓齡新、規劃好、產品稀缺。
據片區資深經紀人透露，去年成交上漲的一個因素是教育資源的利好，「學校召開家長會，釋放了一些利好信息。」
備受關注的深圳灣學校已於去年9月正式開學，校方曾放言三年後達到深圳前5名。
教育資源優勢顯然不夠，讓深圳灣不愁賣的原因主要還是以下這些。
一是深圳片區的住宅大部分建成於2009年後，樓齡較新；其次，片區規劃較好，道路很暢通。
再者，深圳灣片區地段、市政配套、海景資源、公園等都能，高端的純住宅區，沒有工業汙染源和農民房，環境好。
深圳灣的中心路兩側，從房產證的角度看有9000-10000套房子，但實際只可供流通的只有6000多套。
原因在於，這些房子60%-70%都是雙拼。所以一本證的大戶型是存在一定的稀缺性，不愁成交，價格堅挺。
市場價格由供需關係決定。鑑於土豪們搶不到新房，無奈之下只能去買二手豪宅。大量的需求湧入造成供應緊張，價格自然就水漲船高。
2017年第一季度二手豪宅成交均價為9.31萬/㎡，2018年第一季度二手豪宅成交均價為9.83萬/㎡，每平米上漲5200元。
但到了2018年第三季度，成交均價走到了11.58萬/㎡，相較2017年一季度上漲2.27萬/㎡。
貳
對於深圳富人來說，豪宅就是他們的剛需。（是金剛沒錯了）
只不過，這類金剛跟普通剛需的買房思維可謂是大相逕庭。
感謝貝殼找房提供的詳細資料，南方樓事準備為大家揭露，到底哪些壕們在瘋狂買進，他們的標準又是如何。
新生主力軍：適婚90後們
近年來，90後逐漸成了豪宅的主力軍之一。畢竟到適婚年齡了，富一代爸媽是時候給孩子添置豪宅了。
雙璽三期開盤當天有不少前來買房的都是年輕人，第一位籤約出來的購房者是位90後，還沒有工作，購房款由父母提供。（不知道為什麼，講到這裡，同為90後的南方樓事覺得好難過。）
鏈家2017年的銷冠、貝殼紅樹灣片區的資深經紀人陳華清告訴南方樓事， 在紅樹灣片區成交的客戶中，大分部是70後、80後，獨立出資。
「獨立買房的90後也有很多。當然也有父母出資的，我遇到的一位客戶買了套1988萬的房子，她說這是父母送她的結婚禮物。」
最後，陳華清還不忘強調一句，在紅樹灣片區買房群體中，60後特別少。
土豪真的只是想買個上班方便的房子
是什麼工作讓這些中青年手握巨款？金融、地產、製造業、高新技術、家族企業、世界500強高管等等。
貝殼蛇口半島城邦店商圈經理金世軍的一位客戶就賣掉了龍崗的房子，換到深圳灣居住。這位客戶是網際網路電商行業的創業公司高管。
由於原來的房子較小，有二胎後，考慮到深圳灣片區環境和學位資源優勢，目標明確，一定要換到深圳灣片區居住，「賣給他的那套的房子掛出來的時候，他就第一時間過來看了。」
深圳灣壹號的業主中，就有世界500強企業高管。有部分高管是因為企業入駐了「超總」，出於上班方便考慮，在公司附近買套房自住用。
金世軍的客戶中有一對金融行業的 80後夫妻在香港上班，在紅樹灣片區買了三房自住；還有從美國歸來的金融行業單身女士買來自住。
甭管貴不貴，海景湖景山景至少得有一個
成交最多的華僑城和香蜜湖、漲幅最高的深圳灣，雖然各處不同區位，但作為豪宅，各自都有著相近之處：或是海景、或是山景、或是湖景。
只要是環境達標了，豪宅客們甚至可以樣板間都不看就刷卡買房。
金世軍再聊起近期情況時，顯得有幾分自豪。
「相比於價格，豪宅客戶更看重環境和住宅品質。」
在金世軍接觸過的客戶裡，有的到豪宅樓上看一圈，俯瞰深圳海景，對環境很滿意，下樓就刷卡付購房款了。
他笑說，之前還有一位上市公司的高管，重慶人，第一天他老婆過來看房，到深圳人才公園看了摩託艇比賽之後，就直接刷了定金，樣板房都不看。
第二天他本人過來看了一天摩託艇比賽，也沒看樣板房，直接成交一套三百多平方米的聯排別墅，這套別墅樓下和天台都有花園。
「我還帶過一個客戶買了175平方米的房子，也沒有看樣板房，就在大堂籤約了。」
蛇口方面，近兩年的購房者大部分都是換房自住為主。
他們看重的是蛇口的居住氛圍與資源，包括其外教資源。為了自身的居住環境和教育他們不太考慮別的地方，更希望享受生活，住在自己喜歡的豪宅區。
雖然熱度不及深圳灣，但華僑城、香蜜湖片區的山景、湖景同樣受豪宅客青睞，他們更多是買來自住。這也是兩個片區總成交量比深圳灣高的原因之一。
符合這些標準，才是豪宅中的愛馬仕
怎樣的豪宅才能成為豪宅中的愛馬仕？
地段地段地段，不是豪宅客們唯一信奉的準則。品牌、服務、產品設計、物業等等，他們挑選房子自有一套高低標準。
豪宅客戶也有品牌控，類似喜歡華僑城、招商等開發商的產品和物業管理等，「就像名牌包一樣，豪宅客戶對於這些品牌有期望。」
部分豪宅業主住過一期之後，會買同個開發商的二期產品換新房。
有很多業主在內部換來換去，這些房源就在這些購房群體中內部消化掉了，業主還能賺房價漲起來的差價。
能在前海、深圳灣這些片區拿到地做住宅的開發商都是非常有實力的，這對品牌控很受用。
儘管有土豪不看樣板就刷卡買房，不過「人傻錢多」真的只能當段子看。
「有錢人的錢也不是大風颳來的，不會有錢任性隨便買。其實他們對一個片區早就有所了解，會鎖定其中一些區域。」阿鵬說，豪宅客戶一般不會關注關外的片區。
金世軍之前帶一個客戶去看陽光帶海濱城二期和海上世界雙璽，兩個樓盤學位條件相近。客戶對比兩個樓盤後，覺得雙璽設計比較高大上，就很喜歡。
「這個客戶是做電子行業的，經常去國外參展。有些客戶享受一些好的物業服務、品質、管理質量、設計、園林規劃，還有戶型等等，考慮比較全面。」
在金世軍的客戶裡會有對開發商有特殊偏好，但大部分購買深圳灣的客戶對品牌要求不高，他們更看重的是物業服務，小區管理是否嚴格，小區物業對業主的服務意識等。
豪宅投資客最愛深圳灣，買的就是未來
不過，買豪宅的也不全是自住，投資客的身影偶爾也會出現在豪宅區。
南方樓事一位朋友也曾在香蜜湖片區賣過房子，就他看來，香蜜湖片區大部分購房需求是是自住，相較之下，深圳灣片區的投資客更多。
其中有兩個原因，一是香蜜湖的商業配套不如深圳灣；二是深圳灣有總部基地加持，企業實力更強，還有升值空間。
例如他手中的深圳灣一號的購房客戶中，就有入駐了總部基地的企業的高管。
「7.31」政策後，投資需求降低，公司產權不能買房，住宅三年不能出售，幾千萬資金對於投資客來說壓力大，銀行貸款支持嚴格，能投資豪宅的客戶都是很有實力的。
「現在離婚之後，也不能三成首付，所以客戶量變少了。」一名中介如此吐槽。
他認為，客戶買房對投資是有期望的，買新房的價格低，風險較低，價格扛跌。但是南山福田新房比較少，買一手豪宅肯定要靠搶，所以有部分投資客會轉戰二手豪宅市場。
本文二手房數據均來源於貝殼找房
撰文/排版 秀清