鍾祥市城市建設投資公司:19鍾祥債:2019年鍾祥市城市建設投資公司...

鍾祥市城市建設投資公司:19鍾祥債：2019年鍾祥市城市建設投資公司企業債券募集說明書

時間：2019年07月23日 10:01:16&nbsp中財網

原標題:鍾祥市城市建設投資公司:

19鍾祥債

：2019年鍾祥市城市建設投資公司企業債券募集說明書

聲明及提示

一、發行人總經理辦公會聲明

發行人總經理辦公會已批准本期債券募集說明書，發行人全體高

級管理人員承諾其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對

其真實性、準確性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。

發行人

承諾

不承擔

政府融資職能，發行

本期

企業債券不涉及新增

地方政府

債務

。

二、發行人負責人和主管會計工作負責人、會計機構負責人聲明

發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人保證本

期債券募集說明書中財務報告真實、準確、完整。

三、主承銷商勤勉盡責聲明

主承銷商根據《中華人民共和國證券法》、《企業債券管理條例》

及其他相關法律法規的有關規定，遵循勤勉盡責、誠實信用的原則，

獨立的對發行人進行了盡職調查，對本期債券募集說明書進行了核查，

確認其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、

準確性和完整性承擔相應的法律責任。

四、律師事務所及律師聲明

北京德恆（武漢）律師事務所及經辦律師保證由北京德恆（武漢）

律師事務所同意發行人在募

集說明書中引用的法律意見書的內容已

經該所審閱，確認募集說明書不致因上述內容出現虛假記載、誤導性

陳述及重大遺漏引致的法律風險，並對其真實性、準確性和完整性承

擔相應的法律責任。

五、投資提示

凡欲認購本期債券的投資者，請認真閱讀本募集說明書及其有關

的信息披露文件，並進行獨立投資判斷。主管部門對本期債券發行所

作出的任何決定，均不表明其對債券風險作出實質性判斷。

凡認購、受讓並持有本期債券的投資者，均視同自願接受本期債

券募集說明書對本期債券各項權利義務的約定。

債券依法發行後，發行人經營變化引致的投資風險，投資者自

行

負責。

六、其他重大事項或風險提示

投資者在評價本期債券時，應認真考慮在募集說明書中列明的各

種風險。除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人

或實體提供未在本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任

何說明。

投資者若對本募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀

人、律師、專業會計師或其他專業顧問。

七、本期債券基本要素

（一）債券名稱：2019年鍾祥市城市建設投資公司企業債券（簡

稱「19鍾城投債」）。

（二）發行總額：不超過人民幣6.00億元。

（三）債券期限：本期債券為

7年期固定利率債券，附本金提前

償還條款，在債券存續期的第

3、

4、

5、

6、

7年末逐年分別按照債券

發行總額

20%、

20%、

20%、

20%、

20%的比例償還債券本金。

（四）債券利率：本期債券採用固定利率，存續期內票面利率為

Shibor基準利率加上基本利差，

Shibor基準利率為簿記建檔日公告日

前

5個工作日全國銀行間同業拆借中心在

上海銀行

間同業拆放利率網

（

www.shibor.org）上公布的一年期

Shibor（

1Y）利率的算術平均數，

基準利率保留兩位小數，第三位小數四捨五入。本期債券最終基本利

差和最終票面利率將根

據簿記建檔結果，由發行人與主承銷商按照國

家有關規定協商一致確定，並報國家有關主管部門備案。本期債券採

用單利按年計息，不計複利。

（五）發行價格：

本期債券面值

100元，平價發行。以

1,000元為

一個認購單位，認購金額必須是人民幣

1,000元的整數倍且不少於

1,000元。

（六）債券形式：本期債券為實名制記帳式

公司債

券。投資者認

購的本期債券由中央國債登記公司託管記載

。

（七）發行方式和對象：本期債券以簿記建檔、集中配售的方式，

通過上海證券交易所向機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）

協議發行和通過承銷團成員

設置的發行網點向中國境內機構投資者

（國家法律、法規另有規定除外）公開發行。

（八）還本付息方式：

本期債券每年付息

1次，每年付息時按債

權登記日終在債券登記託管機構託管名冊上登記的各債券持有人

所持債券面值所應獲利息進行支付。本期債券設置本金提前償還條款，

在債券存續期的第

3、

4、

5、

6、

7年末逐年分別按照債券發行總額的

20%、

20%、

20%、

20%、

20%的比例償還本金，當期利息隨本金一起

支付，年度付息款項自付息日起不另計利息，到期兌付款項自兌付日

起不另計利息。

（九）承銷方式：承銷團餘額包銷。

（十）信用級別：經中證鵬元資信評估股份有限公司綜合評定，

發行人主體長期信用等級為AA級，本期債券的信用等級為AA+級。

（十一）債券擔保：發行人以其合法擁有的

17宗

國有土地使用權

為本期債券提供抵押擔保

。

（十二）上市或交易流通安排：本期債券發行結束後，發行人將

儘快就本期債券向國家有關主管部門提出在經批准的證券交易場所

上市或交易流通申請。

（十

三

）資金監管銀行：

湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司、

湖北銀行股份有限公司鍾祥支行。

（十

四

）債權代理人：

湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司。

（十

五

）稅務事項：

根據國家稅收法律、法規，投資者投資本期

債券應繳納的有關稅款由投資者自行承擔。

目

錄

釋

義

..

..

..

..

6

第一條

債券發行依據

..

..

..

9

第二條

本期債券發行的有關機構

..

..

10

第三條

發行概要

..

..

..

14

第四條

認購與託管

..

..

..

17

第五條

債券發行網點

..

..

..

18

第六條

認購人承諾

..

..

..

19

第七條

債券本息兌付辦法

..

..

..

21

第八條

發行人基本情況

..

..

..

23

第九條

發行人業務情況

..

..

..

32

第十條

發行人財務情況

..

..

..

59

第十一條

已發行尚未兌付的債券

..

..

96

第十二條

募集資金用途

..

..

..

97

第十三條

償債保證措施

..

..

..

121

第十四條

投資者保護措施

..

..

..

141

第十五條

風險揭示

..

..

..

145

第十六條

信用評級

..

..

..

151

第十七條

法律意見

..

..

..

154

第十八條

其他應說明的事項

..

..

157

第十九條

備查文件

..

..

..

160

釋

義

在本募集說明書中，除非文中另有所指，下列詞語具有如下含義：

發行人

/鍾祥城投

/本

公司

/公司

指

鍾祥市城市建設投資公司。

鍾祥市政府

/ 市政府

指

鍾祥市人民政府。

市國資局

指

鍾祥市國有資產監督管理局。

市財政局

指

鍾祥市財政局。

本期債券

指

總額不超過人民幣

6.00億元的

2019年鍾祥

市城市建設投資公司企業債券。

本次發行

指

本期債券的發行。

募集說明書

指

發行人根據有關法律、法規為發行本期債

券而製作的《

2019年鍾祥市城市建設投資

公司企業債券募集說明書》。

主承銷商

/

長江證券

指

長江證券

股份有限公司。

簿記管理人

指

長江證券

股份有限公司。

簿記建檔

指

由發行人與簿記管理人確定本期債券的

票面利率簿記建檔區間，投資者直接向簿

記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責

記錄申購訂單，最終由發行人與簿記管理

人根據申購情況確定本期債券最終發行

利率的過程。

大信

指

大信會計師事務所（特殊普通合夥）。

鵬元資信

指

中證

鵬元資信評估

股份

有限公司。

承銷團

指

主承銷商為本次發行而組織的，由主承銷

商和分銷商組成的承銷團。

承銷協議

指

發行人與主承銷商籤署的《

2018年鍾祥市

城市建設投資公司企業債券承銷協議》。

承銷團協議

指

主承銷商與承銷團其他成員籤署的《

2018

年鍾祥市城市建設投資公司企業債券承

銷團協議》。

餘額包銷

指

指承銷團成員按承銷團協議所規定的各

自承銷本期債券的份額承擔債券發行的

風險，在發行期結束後，將各自未售出的

債券全部自行購入。

《公司法》

指

《中華人民共和國公司法》。

《證券法》

債券持有人

債權代理人

/ 抵押

資

產監管人

債權代理協議

指

指

指

指

《中華人民共和國證券法》。

根據債券登記結算機構的記錄，顯示在其

名下登記擁有本期債券的投資者。

湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司。

發行人與債權代理人籤署的《

2018年鍾祥

市城市建設投資公司企業債券債權代理

協議》。

債券持有人會議規則

指

發行人與債權代理人籤署的《

2018年鍾祥

市城市建設投資公司企業債券持有人會

議規則》。

國有

土地使用權抵押

協議

指本期債券的國有土地使用權抵押協議。

抵押

資產監管協議

指本期債券的抵押資產監管協議。

中央國債登記公司

指

中央國債登記結算有限責任公司。

國家發改委

/ 國家發

展改革委

指

中華人民共和國家發展和改革委員會。

法定節假日或休息日

指

中華人民共和國的法定節假日或休息日

（不包括香港特別行政區、澳門特別行政

區和臺灣省的法定節假日和

/或休息日）。

工作日

指

周一至周五，法定節假日除外。

元

指

人民幣元。

第一條

債券發行依據

一、本期債券業經國家發展和改革委員會發改企業債券

[2019]12

號文件批准公開發行。

二、

2018年

1月

2日，發行人召開了總經理辦公會並形成了同意發

行

2018年鍾祥市城市建設投資公司企業債券的決議（鍾城投

[2018]02

號）。

三、

2018 年

1 月

5 日，鍾祥市國有資產監督管理局出具《鍾祥

市國有資產監督管理局關於同意鍾祥市城市建設投資公司申請發行

2018 年鍾祥市城市建設投資公司企業債券的批覆》（鍾國資

[2018]2

號）文件同意發行人本期債券發行。

第二條

本期債券發行的有關機構

一、發行人：鍾祥市城市建設投資公司

住所：鍾祥市郢中鎮莫愁大道

58號

法定代表人：馮道付

聯繫人：廖曉豔

聯繫地址：鍾祥市郢中鎮莫愁大道

51號

聯繫電話：

0724-

4230526

傳真：

0724-

4230526

郵政編碼：

431900

二、承銷團

（一）主承銷商：

長江證券

股份有限公司

住所：湖北省武漢市新華路特

8號

法定代表人：

李新華

聯繫人：郝敬紋、劉康、

呂才路

辦公地址：武漢市江漢區新華路特

8號

長江證券

大廈

聯繫電話：

027-

65799705

傳真：

027-

85481502

郵政編碼：

430015

（二）分銷商：

五礦證券有限公司

住所：深圳市福田區金田路

4028號榮超經貿中心辦公樓

47層

01

單元

法定代表人：趙立功

聯繫人：沈羽

濛

聯繫地址：深圳市福田區金田路

4028號榮超經貿中心

18樓

聯繫電話：

0755-

83254336

傳真：

0755-

23947142

郵政編碼：

518035

三、募集資金監管銀行

（一）

募集資金監管銀行、債權代理人：

湖北鍾祥農村商業銀行

股份有限公司

住所：湖北省鍾祥市莫愁大道

55號

法定代表人：張鐵雄

聯繫人：楊忠誠

聯繫地址：湖北省鍾祥市莫愁大道

55號

聯繫電話：

0724-

4283576

傳真：

0724-

4267990

郵政編碼：

431900

（二）

募集資金監管銀行：

湖北銀行股份有限公司鍾祥支行

住所：鍾祥市郢中鎮承天大道東路

6號

法定代表人：江偉

聯繫人：

周冬

聯繫地址：鍾祥市郢中鎮承天大道東路

6號

聯繫電話：

0724-

4251617

傳真：

0724-

4251617

郵政編碼：

431900

四、證券登記機構：中央國債登記結算有限責任公司

住所：北京市西城區金融大街

10號

法定代表人：水汝慶

經辦人員：李皓、畢遠哲

聯繫地址：北京市西城區金融大街

10號

聯繫電話：

010-

88170745、

010-

88170731

傳真：

010-

66061875

郵政編碼：

100033

五、審計機構：大信會計師事務所（特殊普通合夥）

住所：北京市海澱區知春路

1 號學院國際大廈

1504 室

執行事務合伙人：胡詠華

聯繫人：羅剛

聯繫地址：湖北省武漢市武昌中北路

31號

知音傳媒

大廈

16樓

聯繫電話：

027-

82809031

傳真：

027-

82816985

郵政編碼：

430071

六、信用評級機構：

中證

鵬元資信評估

股份

有限公司

住所：深圳市福田區深南大道

7008號陽光高爾夫大廈

3樓

法定代表人：張劍文

聯繫人：

阮航

聯繫地址：深圳市福田區深南大道

7008號陽光高爾夫大廈三樓

聯繫電話：

0755-

82870012

傳真：

0755-

82872338

郵政編碼：

518000

七、發行人律師：北京德恆（武漢）律師事務所

住所：湖北省武漢市武昌區中北路

156 號長源大廈

609-

617 室

負責人：

連全林

聯繫人：

連全林

聯繫地址：武漢市武昌區中北路

156 號長源大廈

6 層

聯繫電話：

027-

59810700

傳真：

027-

59810710

郵政編碼：

430077

第三條

發行概要

一、發行人：鍾祥市城市建設投資公司

。

二、債券名稱：2019年鍾祥市城市建設投資公司企業債券（簡稱

「19鍾城投債」）。

三、發行總額：不超過人民幣6.00億元。

四、債券期限：本期債券為7年期固定利率債券，在債券存續期

的第3、4、5、6、7年末逐年分別按照債券發行總額20%、20%、20%、

20%、20%的比例償還債券本金。

五、債券利率：本期債券採用固定利率，存續期內票面利率為

Shibor基準利率加上基本利差，Shibor基準利率為簿記建檔日前5個工

作 日 全 國 銀 行 間 同 業 拆 借 中 心 在 上 海 銀 行 間 同 業 拆 放 利 率 網

（www.shibor.org）上公布的一年期Shibor（1Y）利率的算術平均數，

基準利率保留兩位小數，第三位小數四捨五入。本期債券最終基本利

差和最終票面利率將根據簿記建檔結果，由發行人與主承銷商按照國

家有關規定協商一致確定，並報國家有關主管部門備案。本期債券採

用單利按年計息，不計複利。

六、發行價格：本期債券面值100元，平價發行。以1,000元為一

個認購單位，認購金額必須是1,000元的整數倍且不少於1,000元。

七、債券形式及託管方式：本期債券為實名制記帳式

公司債

券。

投資者認購的本期債券由中央國債登記公司託管記載。

八、發行方式和對象：本期債券以簿記建檔、集中

配售的方式，

通過上海證券交易所向機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）

協議發行和通過承銷團成員設置的發行網點向中國境內機構投資者

（國家法律、法規另有規定除外）公開發行。

九、簿記管理人：

長江證券

股份有限公司。

十、簿記建檔日：

本期債券簿記建檔日為

2019年

7月

4日。

十一、發行首日：本期債券發行期限的第1日，即2019年7月5日。

十二、發行期限：本期債券發行期限為5個工作日，自發行首日

起至2019年7月11日止。

十三、起息日：本期債券自發行首日開始計息，本期債券存續期

內每年的7月5日為該計息年度的起息日。

十四、計息期限：本期債券計息期限為2019年7月5日至2026年7

月4日。

十五、還本付息方式：本期債券每年付息1次，每年付息時按債

權登記日日終在債券登記託管機構託管名冊上登記的各債券持有人

所持債券面值所應獲利息進行支付。本期債券設置本金提前償還條款，

在債券存續期的第3、4、5、6、7年末逐年分別按照債券發行總額20%、

20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金，當期利息隨本金一起

支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，到期兌付款項自兌付日

起不另計利息。

十六、付息日：本期債券的付息日為2020年至2026年每年的7月5

日（如遇國家法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個工作日）。

十七、兌付日：本期債券兌付日為2022年至2026年每年的7月5

日（如遇國家法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個工作日）。

十八、本息兌付方式：通過本期債券託管機構辦理。

十九、認購與託管：投資者認購的本期債券由中央國債登記公司

託管記載。

二十、承銷方式：承銷團餘額包銷。

二十一、承銷團成員：本期債券的主承銷商為

長江證券

股份有限

公司，分銷商為五礦證券有限公司。

二十二、債券擔保：發行人以其合法擁有的17宗國有土地使用權

為本期債券提供抵押擔保。

二十三、債權代理人：湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司。

二十四、信用級別：經中證鵬元資信評估股份有限公司綜合評定，

發行人主體長期信用等級為AA級，本期債券的信用等級為AA+級。

二十五、上市或交易流通安排：本期債券發行結束後，發行人將

儘快就本期債券向國家有關主管部門提出在經批准的證券交易場所

上市或交易流通申請。

二十六、稅務提示：根據國家有關法律、法規的規定，投資者投

資本期債券應繳納的稅款由投資者自行承擔。

第四條

認購與託管

一、本期債券為實名制記帳式

公司債

券。本期債券的具體申購配

售辦法詳見發行前在相關媒體刊登的《

2019年鍾祥市城市建設投資公

司企業債券申購與配售辦法說明》。

二、境內法人憑加蓋其公章的營業執照（副本）或其他法人資格

證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本期債券；境內非法人

機構憑加蓋其

公章的有效證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認

購本期債券。如法律法規對本條所述另有規定，按照相關規定執行。

三、本期債券由中央國債登記公司託管記載。中央國債登記公司

託管的具體手續按中央國債登記公司的《實名制記帳式企業債券登記

和託管業務規則》的要求辦理。該規則可在中國債券信息網

（

www.chinabond.com.cn）查閱或在本期債券承銷商發行網點索取。

四、投資者辦理認購手續時，不需要繳納任何附加費用；在辦理

登記和託管手續時，須遵循債券託管機構的有關規定。

五、本期債券發行結束後，投資者可按照國家有關法

規進行債券

的轉讓和質押。

第五條

債券發行網點

一、本期債券通過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者

（國家法律、法規另有規定除外）公開發行部分的具體發行網點見附

表一。

二、本期債券通過上海證券交易所向在中國證券登記公司上海分

公司開立合格基金證券帳戶或

A股證券帳戶的境內機構投資者發行

部分的具體發行網點見附表一中標註

「▲」的發行網點

。

第六條

認購人承諾

購買本期債券的投資者（包括本期債券的初始購買人和二級市場

的購買人，下同）被視為做出以下承諾：

一、接受並認可本募集說明書對本期債券項下權利義務的

所有規

定，並受其約束。

二、本期債券的發行人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，

在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者

同意並接受這種變更。

三、投資者認購本期債券即被視為接受《

2018 年鍾祥市城市建

設投資公司企業債券資金帳戶開立和監管協議》、《

2018 年鍾祥市

城市建設投資公司企業債券債權代理協議》及《

2018 年鍾祥市城市

建設投資公司企業債券持有人會議規則》之權利及義務安排。

四、本期債券的債權代理人依有關法律法規的規定發生合法變更

並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受這種

變更。

五、本期債券發行結束後，發行人將申請本期債券在經批准的證

券交易場所上市或交易流通，並由主承銷商代為辦理相關手續，投資

者同意並接受這種安排。

六、在本期債券的存續期限內，若發行人依據有關法律法規將其

在本期債券項下的債務轉讓給新債務人承繼時，則在下列各項條件全

部滿足的前提下，投資者在此不可撤銷地事先同意並接受該等債務轉

讓：

（一）本期債券發行與上市交易（如已上市交易）的批准部門對

本期債券項下的債務變更無異議；

（二）就新債務人承繼本期債券項下的債務，有資格的評級機構

對本期債券出具不次於原債券信用級別的評級報告；

（三）原債務人與新債務人取得必要的內部授權後正式籤署債務

轉讓承繼協議，新債務人承諾將按照本期債券原定條款和條件履行債

務；

（四）債權代理人同意債務轉讓，並承諾將按照原定條款和條件

履行義務；

（五）原債務人與新債務人按照有關主管部門的要求就債務轉讓

承繼進行充分的信息披露。

第七條

債券本息兌付辦法

一、利息的支付

（一）本期債券在存續期限內每年付息一次，本期債券付息日為

2020年至

2026年每年的

7月

5日（如遇國家法定節假日或休息日，則順

延至其後第

1個工作日），年度付息款項自付息日起不另計利息。

（二）未上市債券利息的支付通過債券託管人辦理；已上市或交

易流通債券利息的支付通過登記機構和有關機構辦理。利息支付的具

體事項將按照國家有關規定，由發行人在相關媒體上發布的付息公告

中加以說明。

（三）根據國家稅收法律法規，投資者投資本期債券應繳納的有

關稅款由投資者自行承擔。

二、本金的兌付

（一）本期債券設置本金提前償還條款，

在債券存續期的第

3、

4、

5、

6、

7年末分別按照債券發行總額

20%、

20%、

20%、

20%、

20%的

比例償還債券本金。每次還本時按債權登記日終在債券登記託管機

構託管名冊上登記的各債券持有人所持債券面值佔當年債券存續餘

額的比例進行分配（每名債券持有人所受償的本金額計算取位到人

民幣分位，小於分的金額忽略不計）。本期債券每年的兌付日為

2022

年至

2026年每年的

7月

5日（如遇國家法定節假日或休息日，則順延至

其後第一個工作日），到期兌付款項自兌付日起不另計利息。

（二）未上市債券本金的兌付由債券託管人辦理；已上市

或交易

流通債券本金的兌付通過登記機構和有關機構辦理。本金兌付的具體

事項將按照國家有關規定，由發行人在相關媒體上發布的兌付公告中

加以說明。

第八條

發行人基本情況

一、發行人概況

公司名稱：鍾祥市城市建設投資公司

成立日期：

2001年

8月

22日

住

所：鍾祥市郢中鎮莫愁大道

58號

法定代表人：馮道付

註冊資本：貳拾億圓整

企業類型：全民所有制

經營範圍：

城鄉建設

投資及資產經營（涉及金融、信託投資項目

的按專項規定執行，旅遊開發，鐵路建設及經營，市政府委託的房地

產開發、建築及市政工程、城鎮基礎設施工（以上持有效資質證經

營），

中小企業

統貸統還，電力開發，自來水生產及銷售管理，項目

可行性研究，建設項目承包，物業管理，建築材料、裝飾材料、環保

設備、機械設備銷售。（涉及許可經營項目，應取得相關部門許可後

方可經營）

截至

2018年

12月

31日，發行人資產總額為

958,709.02萬元，負債

總額為

345,330.43萬元，所有者權益為

613,378.59萬元，資產負債率

36.02%。

2016-

2018年，發行人實現營業收入分別為

37,182.07萬元、

48,629.95萬元和

49,648.39萬元，淨利潤分別為

7,006.30萬元、

17,444.96

萬元和

17,947.08萬元。

二、歷史沿革

2001 年

8 月

22 日，根據《鍾祥市人民政府關於將城建系統部分

國有固定資產劃轉給市城市建設投資公司經營的批覆》（鍾政函

[2001]26 號），鍾祥市城市建設投資公司由鍾祥市

城鄉建設

委員會以

國有資產出資設立，註冊資本為人民幣

12,101.00 萬元。

公司註冊資

本經湖北中勝有

限責任會計師事務所出具

「鄂中勝驗字

[2001]188 號

」

《驗資報告》審驗確認。

2004 年

4 月

15 日，發行人

註冊資本由

原

12,101.00 萬元變更為

61,000.00 萬元，鍾祥市財政局頒發了《中華人民共和國企業國有資

產產權登記證》予以登記，鍾祥市工商行政管理局核發企業法人營業

執照。

2005 年

10 月

21 日，根據鍾祥市人民政府註冊資本變更通知，

確定由鍾祥市國有資產監督管理局代為履行出資人職責，出資額為

25,000.00 萬元，上述註冊資本變化經北京亞洲會計師事務所有限公

司湖北分公司出具

「京亞鄂驗字

[2005]第

022 號

」《

驗資報告

》

審驗確

認。

2010 年

1 月

15 日，根據鍾祥市人民政府辦公室《關於市城市

建設投資公司資產重組事項的通知》（鍾政辦函

[2009]67 號），鍾祥

市國有資產監督管理局以無形資產

—

土地使用權置換發行人原有注

冊資本

25,000.00 萬元並增資

75,000.00 萬元，本次增資後，發行人注

冊資本為

100,000.00 萬元，本次增資經湖北中興會計師事務有限公司

出具

「鄂中興驗字

[2010]100 號

」《

驗資報告

》

審驗確認

。

2017 年

12 月

14 日，根據鍾祥市國有資產監督管理局《關於增

加鍾祥市城市投資建設

公司註冊資本的決定》（鍾國資

[2017]24 號），

鍾祥市國有資產監督管理局作為控股東，向發行人增資

100,000.00

萬元。本次增資後，發行人註冊資本為

200,000.00 萬元，本次增資經

荊門眾信聯合會計師事務所出具

「荊眾驗字

[2018]002 號

」《

驗資報告

》

審驗確認。

發行人現有註冊資本為

200,000.00 萬元，持有鍾祥市工商行政管

理局頒發的《企業法人營業執照》，註冊號

/ 統一社會信用代碼

91420881730852491W。

三、出資人情況

截至本募集說明書籤署日，鍾祥市國有資產監督管理局是發行人

唯一

出資人，持有鍾祥市城市建設投資公司

100%股權。發行人實際

控制人是鍾祥市人民政府。

四、企業治理和組織結構

（一）公司治理結構

發行人是按照《中華人民共和國全民所有制工業企業法》和其它

有關規定成立的全民所有制企業。發行人實行總經理辦公會領導下的

總經理負責制。

1、總經理辦公會

企業設總經理辦公會，其組成人員包括總經理、副總經理。總經

理辦公會對出資人負責，行使下列職權：

（

1）召集和主持總經理辦公會議；督促、檢查總經理辦公會

決議的執行；

（

2）主持企業的生產經營管理工作，組織實施總經理辦公會決

議，並向出資人

報告工作；

（

3）組織實施企業年度經營計劃和投資方案；

（

4）擬訂企業內部管理機構設置方案和基本管理制度；

（

5）制定企業的具體規章；

（

6）提請出資人聘任或者解聘企業副總經理、財務負責人；

（

7）決定聘任或者解聘除應由出資人決定聘任或者解聘以外的

負責管理人員；

（

8）本章程或者總經理辦公會授予其他的職權。

總經理辦公會由總經理召集和主持，總經理因故不能主持的，可

指定一名副總經理召集和主持。

2、總經理

企業實行總經理負責制，設總經理一人，副總經理三人。總經理

由出資人任命，副總經理由總經理向出資人提議後，由出資人任命。

副總經理協助分管日常工作，對總經理負責。總經理每屆任期三年，

任期屆滿可以連任。總經理對出資人負責，行使下列職權：

（

1）召集和主持總經理辦公會議；督促、檢查總經理辦公會

決議的執行；

（

2）主持企業的生產經營管理工作，組織實施總經理辦公會決

議，並向出資人報告工作；

（

3）組織實施企業年度經營計劃和投資方案；

（

4）擬訂企業內部管理機構設置方案和基本管理制度；

（

5）制定企業的具體規章；

（

6）提請出資人聘任或者解聘企業副總經理、財務負責人；

（

7）決定聘任或者解聘除應由出資人決定聘任或者解聘以外的

負責管理人員；

（

8）本章程或者總經理辦公會授予其他的職權。

（二）企業組織結構

鍾祥市城市建設投資公司根據企業定位、業務特點及需要設置了

綜合辦公室、項目管理部、計劃財務部、投資發展部、綜合管理部等

五個職能部門。

公司組織結構示意圖如下：

圖

1 發行人組織結構圖

總經理

計

劃

財

務

部

總經理辦公會

綜

合

辦

公

室

項

目

管

理

部

投

資

發

展

部

副總經理

副總經理

副總經理

綜

合

管

理

部

五、發行人主要控、參股公司情況

截至

2018 年

12 月

31 日，發行人納入合併報表範圍內的子公司

包括鍾祥厚德建設工程有限公司、鍾祥市祥瑞旅遊開發有限公司和鍾

祥市興瑞資產經營管理有限公司。

圖

2 發行人股權結構圖

鍾祥市國有資產

監督管理局

鍾祥市城市建設

投資公司

100.00%

100.00%

74.63%

鍾祥市祥瑞旅遊

開發有限公司

鍾祥市興瑞資產經營

管理有限公司

鍾祥厚德建設

工程

有限公司

表

1 發行人主要控股公司情況

序號

單位名稱

企業類型

註冊資本

（萬元）

具有表決權

持

股比例（

%）

級別

1

鍾祥厚德建設工程有限公司

其他有限責任公司

6,700.00

100

一級

2

鍾祥市祥瑞旅遊開發有限公司

有限責任公司

5,000.00

100

一級

3

鍾祥市興瑞資產經營管理有限公司

有限責任公司

5,000.00

100

一級

發行人控股公司情況如下：

（一）鍾祥厚德建設工程有限公司

鍾祥厚德建設工程有限公司

（

以下簡稱

「鍾祥厚德公司

」）

成立於

2015 年

5 月

20 日，註冊資本

6,700.00 萬元，

其中發行人出資

5,000.00

萬元，出資比例為

74.63%，中國農發重點建設基金有限公司出資

1700

萬元，出資比例為

25.37%。鍾祥厚德公司經營範圍為城市基礎設施

建設工程，土地整理開發，房地產開發，旅遊開發，鐵路工程建築，

自來水生產及銷售，城市給排水建設，建築工程項目承包，物業管理

服務，建築材料、裝飾材料、環保設備、機械設備銷售。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥厚德公司的資產總額為

408,864.18

萬元，所有者權益為

94,243.95 萬元。

2018 年度，鍾祥厚德公司未實

現營業收入，淨利潤為

16.43 萬元。

（二）鍾祥市祥瑞旅遊開發有限公司

鍾祥市祥瑞旅遊開發有限公司

（

以下簡稱

「鍾祥市祥瑞公司

」）

成

立於

2015 年

7 月

29 日，註冊資本

5,000.00 萬元，發行人持

股比例為

100.00%。鍾祥市祥瑞公司經營範圍為旅遊資源開發和經營管理、旅

遊宣傳促銷策劃、旅遊景區配套設施建設、旅遊項目投資。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥市祥瑞公司的資產總額為

5,000.46

萬元，所有者權益為

5,000.46 萬元。

2018 年度，鍾祥市祥瑞公司未

實現營業收入，淨利潤為

-

77.23 萬元。

（三）鍾祥市興瑞資產經營管理有限公司

鍾祥市興瑞資產經營管理有限公司

（

以下簡稱

「鍾祥市興瑞公司

」）

成立於

2017 年

9 月

27 日，註冊資本

5,000.00 萬元，發行人持股比例

為

100.00%。鍾祥市興瑞公司經營範圍為公共資源經營、政府特許經

營和政府授權的國有資產經營管理等。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥市興瑞公司的資產總額為

8,512.68

萬元，所有者權益為

4,997.86 萬元。

2018 年度，鍾祥市興瑞公司實

現營業收入

19.08 萬元

，淨利潤

-

1.21 萬元。

六、發行人高級管理人員情況

表

2 發行人管理人員名單表

姓

名

性

別

年

齡

職

務

馮道付

男

52

總經理

廖曉豔

女

44

副總經理

周移

男

51

副總經理

古立新

男

46

副總經理

總經理：馮道付，男，

1967 年

4 月出生，本科學歷，中共黨員。

曾任鍾祥市水產局辦公室副主任、主任，鍾祥市委農工部科員、科技

信息科長，鍾祥市農辦科長、農辦副主任，鍾祥市政府辦公室黨組

成員、副主任，鍾祥市政府辦公室黨組成員、副主任、城管辦主任，

現任鍾祥市城市建設投資公司總經理。

副總經理：廖曉豔，女，

1975 年

5 月出生，本科學歷，中共黨

員。曾任鍾祥市政公司預算員，鍾祥市城市建設投資公司投資發展

部經理，現任鍾祥市城市建設投資公司副總經理。

副總經理：周移，男，

1968 年

4 月出生，本科學歷，中共黨員。

曾任鍾祥市溫峽口水庫安保科長、政法辦主任，溫峽口水庫北乾渠

中心管理段長、黨支部書記，溫峽口水庫管理處黨委員兼北乾渠

中心段長，溫峽口水庫管理處黨委組織委員、宣傳委員，現任鍾祥

市城市建設投資公司副總經理。

副總經理：古立新，男，

1972 年

12 月出生，大專學歷，中共黨

員。曾在解放軍

51416 部隊服役，曾任鍾祥市政公司預製廠長，

鍾祥市城市建設投資公司項目部經理，鍾祥市城市建設投資公司黨委

委員、項目部經理，鍾祥市城市建設投資公司黨組成員，現任鍾祥市

城市建設投資公司副總經理

。

第九條

發行人業務情況

一、發行人的經營環境

（一）荊門市概況

荊門位於湖北省中部，東眺武漢，西臨三峽，南望瀟湘，北通川

陝

，

素有

「荊楚門戶

」之稱

。

現轄京山縣

、

沙洋縣

、

鍾祥市

、

東寶區

、

屈家嶺管理區和荊門高新區掇刀區，地域面積

1.24 萬平方公裡，總

人口

300 萬。荊門歷史悠久，文化底蘊深厚，資源豐富，基礎設施日

趨完備

，

在湖北實施的

「一帶兩圈

」區域發展戰略中

，

荊門處於鄂西生

態文化旅遊圈之內

，

緊鄰武漢城市圈

，

既佔

「兩圈

」地理之便

，

又享

「兩

圈

」政策之利

，

是中西部地區經濟發展極具活力的城市之一

。

近年來

，

面對複雜多變的外部環境

，

荊門市深入實施

「中國農谷

」、

「柴湖振興

」戰略

，

致力

「加速轉型

、

縮差領跑

」，

紮實推進

「實力

、

文

化

、

生態

、

幸福

」四個荊門建設

，

綜合實力顯著提升

，

發展基礎不斷

鞏固，人民生活明顯改善，社會事業全面進步。隨著國家實施中部崛

起戰略，國際和沿海地區的資本和生產要素將向中部地區加速轉移，

荊門作為國家加工貿易梯度轉移重點承接地，有著承接產業和資本轉

移的重要機遇

。

此外

，

省政府提出要構建

「宜荊

」、

「襄十隨

」等新城

市群協調省域城市的發展

，

而荊門正

處於

「宜荊

」城市群與

「襄十隨

」

城市群、武漢都市圈的聯繫通道上，受到多個城市群的多重輻射，對

荊門市與周邊城市的對外交通系統提出了更高的要求。《荊門市城市

總體規劃（

2013-

2030）》指出，要將荊門市建設成為鄂中區域性綜

合交通運輸樞紐

、

物流集散中心

、

江漢平原重要港口城市

、

「兩圈兩

帶

」的主要節點城市

。

建立與荊門社會經濟發展

、

空間布局相協調

，

組織合理、設施完善、銜接順暢、安全高效、可持續發展的綜合交通

運輸體系。

荊門市城市總體規劃（

2005-

2020）（

2008 年修改）指出，到

2020

年城市發展應達到如下目標。

1、城鎮居民人均可支配收入為

18,000 元，農村居民人均可支配

收入為

7,300 元，城鎮居民恩格爾係數為

25%，農村居民恩格爾係數

為

35%，全面進入小康社會。

2、全市森林覆蓋率達到

40%以上，荊門城區空氣品質實際達到

二級的天數佔全年總天數的

88%。水資源功能區達到省市區劃要求。

工業廢氣處理率達到

100%，工業廢水排放達標率達到

100%。

3、人都能享受基本公共服務。全面普及和鞏固九年制義務教

育，小學入學率、升學率和畢業率達到

100%，初中升高中比例達到

90%。進一步改善農村醫療衛生條件。增加城鄉文化體育

設施，確保

城鎮所有從業人員納入社會保險範圍，建立農村社會保障體系。社會

風氣、信用、治安秩序良好。

4、全市生產總值達到

1,400 億元，年均增長

9％，人均

GDP 為

43,000 元（約

5,300 美元）。

5、一、二、三次產業所佔比重分別為

10%、

52%、

38%。

荊門總體處於工業化、城鎮化、農業現代化加速發展的重要戰略

機遇期，為發行人的未來發展提供了良好的外部區域經濟環境。

（二）鍾祥市概況

鍾祥市位於湖北省中部，漢江中遊，江漢平原北端。土地面積

4,488 平方公裡，南北最大縱距

100.6 公裡，東西最大橫距

83.5 公裡，

列全省第三位。鍾祥市距省會武漢市

218 公裡，東北鄰隨州市，東接

京山縣，南連天門，西鄰荊門，西北與宜城市接壤。現轄

17 個鄉鎮

（辦事處）、

3 個國營農牧場、

2 個省級經濟技術開發區，總人口

103

萬人。鍾祥市是國家歷史文化名城，中國優秀旅遊城市，中國長壽之

鄉

，

世界文化遺產

——

明顯陵所在地

，

也是國家可持續發展實驗區

、

全國生態示範區、全國資源枯竭轉型試點城市和全國科技、教育、文

化先進縣市，省級文明城市，省級衛生城市。

鍾祥是一個農業大市，地形多樣，平原土質深厚肥沃，丘陵崗地

宜草宜木，加上處於亞熱帶季風性氣候的過

渡帶上，光、熱、水同步，

具有多宜性的生態環境，土地自然生產力高。鍾祥是全國小康建設百

強縣市和全國十個小康建設示範縣市之一，農村小康建設連續四年名

列全省第一，農村儲蓄總額、人均儲蓄額和農村拖拉機保有量、農機

總動力均居全省縣（市）第一，先後被授予全國農村電氣化達標縣市、

全國糧食生產先進縣市、全國果品產業示範縣市等榮譽稱號。全市農

業綜合實力連年居全省前列，糧、棉、油、肉類總產量和農業增加值

曾進入全國五十強和全省十強。

「十二五

」期間

，

鍾祥農業農村工作高舉

「中國農谷

」建設大旗

，

持

續推進現代農業發展，實施精品牌戰略

，全市農業和農村經濟呈現

較好發展態勢。農業產值穩步增長，

2011 年到

2015 年，全市農業總

產值由

83.95 億元增加到

127.6 億元，增長

52%。糧食生產持續增產，

糧食總產量由

83.68 萬噸增加到

94.2 萬噸，增長

12.57%。經濟作物

穩定發展，水果產量由

19.63 萬噸增加到

25.26 萬噸，增長

28.68%。

農民人均純收入保持平衡較快發展，全市農民人均純收入從

2010 年

的

7,041 元增加到

2015 年的

15,223 元，增加

8,182 元，增長

116.21%。

農業產業化經濟實力大幅提升

，

「十二五

」期間

，

全市農業

產業化經營

企業達到

526 個，企業資產達到

132 億元，固定資產達到

96 億元。

其中

農產品

加工企業

346 家，規模以上農業產業化經營企業

130 家，

規模以上

農產品

加工企業達到

100 家。全市農業產業化重點龍頭企業

76 家，其中國家級

1 家、省級

24 家。農業產業化初步形成了糧食、

油料、棉花、特產、飲料、食品、畜牧、木材、飼料、水產等十大產

業。

鍾祥工業發展迅速，經過多年的建設，已初步形成了以機械、建

材、化工、輕工、紡織、食品飼料

6 大行業為支柱，具有鍾祥地方特

色的工業體系。工業主導產品

600 餘種，其中進入國際市場的

20 種，

處於

國內領先水平的

45 種，處於省內領先水平的

130 種。廣源餅乾、

首相箱包、祥澤鉚釘、華聯脫水蔬菜、宇興電機、文峰白酒、山靈葛

粉、金漢江精製棉、鍾廈水泥等一批產品已有一定的知名度。

2017 年鍾祥市地區生產總值達到

463.26 億元，較

2016 年增長

10.66%；地方公共財政預算收入達到

20.57 億元，較

2016 年增長

5.60 %。

表

3 2015-

2017 年度鍾祥市經濟和財政收入情況表

單位：億元

項目

2017 年

2016 年

2015 年

地區生產總值

463.26

418.64

382.78

公共財政預算收入

20.57

19.48

17.58

其中：稅收入

12.36

12.46

11.03

非稅收入

8.21

7.02

6.55

政府性基金收入

12.57

4.16

7.91

數據來源：鍾祥市《政府工作報告》、鍾祥市財政局

「十三五

」期間

，

國家將大力實施

「

一帶一路

」、

「長江經濟帶

」戰略

，

加快打造長江中遊城市群

，

湖北也正積極推進

「兩圈兩帶

」戰略

，

加快

建設促進中部地區崛起的重要戰略支點

。

鍾祥作為

「兩圈

」的重要節點

和

「兩帶

」的重要成員

，

有利於深化和加強區域經濟交流與合作

，

改善

基礎設施，加強生態資源利用和保護，建設旅遊強市、綜合物流大市

和戰略性新興產業基地，增強持續發展後勁。特別是同時實施建設中

國農谷、推進柴湖開放開發振興發展兩個省級戰略，有利於鍾祥搭乘

政策、項目和資金的直通車，建設國家現代農業示範城市，打造新的

經濟增長極。

鍾祥市城市總體規劃（

2012-

2030 年）制定了以下城市總體發展

目標：

將鍾祥市建設成為國家資源枯竭型城市轉型示範區、全國知名旅

遊城市、國家級生態園林城市。建設荊襄磷化循環產業園，推動整個

磷化行業的

結構調整

和優化升級

，

積極融入

「宜荊城市群

」，

培育新

型產業，成為全國資源枯竭型城市轉型示範區。積極融入鄂西生態文

化旅遊圈，搶抓鄂西生態文化旅遊圈建設機遇，整合旅遊資源，創建

中國知名目標旅遊城市；努力使鍾祥成為文化旅遊勝地、生態旅遊走

廊、遊客集散中心重要節點城市。積極創建國家級生態園林城市，按

照其主要生態指標進行城市建設控制，改善城區人居環境，力爭遠期

達到和超過國家級生態園林城市的建設標準，建設成為全省乃至全國

知名的生態園林城市。

到

2020 年城區人口規模達到

36 萬人，城區建設用地規模

36 平

方公裡，人均建設用地指標

100 平米

/人。到

2030 年城區人口規模達

到

45 萬人，城區建設用地規模

48.05 平方公裡，人均建設用地指標

106.8 平米

/人。

（三）國家戰略支持

2016 年

12 月

7 日，國務院常務會議審議通過了《促進中部地區

崛起規劃（

2016 至

2025 年）》。中部地區具有重要戰略地位。中部

地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省，國土面積

102.8

萬平方公裡，佔全國陸地國土總面積的

10.7%。中部地區承東啟西、

連南接北，交通網絡發達、生產要素密集、人力和科教資源豐富、產

業門類齊全、基礎條件優越、發展潛力巨大，在全國區域

發展格局中

具有重要戰略地位。

規劃指出，要在中部地區建設和諧宜居智慧城市。要深入推進衛

生城鎮創建，全面開展健康城市建設；優化發展城市公共運輸，加快

發展軌道交通、快速公交等大容量公共運輸系統建設；加強城市停車

管理，嚴格執行新建小區停車位、充電樁等配建標準，推進智能停車

管理系統開發。充分發揮中小城市的

資源優勢

，壯大特色支柱產業，

提高城市治理能力，提升發展質量，培育

行成

一批和諧宜居、富有活

力、各具特色的現代化城市。

2017 年

9 月

5 日，湖北省人民政府辦公廳印發了湖北省促進中

部地區崛起

「十三五

」規劃實施方案的通知

。

該文件指出

，

為全面貫徹

落實

《

國務院關於促進中部地區崛起

「十三五

」規劃的批覆

》（

國函

〔

2016〕

204 號

）

和

《

國家發展改革委關於印發促進中部地區崛起

「十

三五

」規劃的通知

》（

發改地區

〔

2016〕

2664 號

）

精神

，

推動國家促

進中部地區崛起戰略在湖北的順利實施

，

加快實現

「建成支點

、

走在

前列

」戰略目標

，

規劃荊門地區的發展戰略包括

：

1、支持荊門加大

新能源

汽車研發和推廣力度，形成從關鍵零部

件到整車的完整創新體系，打造

新能源

汽車生產基地。

2、加快推進荊門全國通用航空產業綜合示範區建設。抓好

50 家

國家級和省級智能製造試點

示範，推進

14 個國家級、

26 個省級新型

工業化示範基地建設。

3、支持荊門打造漢江生態經濟帶重要節點城市和江漢平原中心

城市，深化農業供給側結構性改革；

4、加快江漢平原現代農業科技示範區建設，大力建設武漢國家

農業科技園區

、

荊門

「中國農谷

」，

打造支撐全國現代農業發展的

「中

心樞紐

」。

5、建成荊門至荊州城際鐵路。開展武漢至天門至荊門城際鐵路

等項目前期工作。

6、加快推進支線機場建設，支持荊門冷水機場軍民合用，開展

前期研究工作。

7、

落實優質煤炭資源保障，推進荊州江陵等煤炭儲配基地建設，

適度發展清潔煤電。推進武漢石化、荊門石化、潛江金澳等煉油企業

油品升級改造。

8、大力發展休閒農業、體驗農業、創意農業、現代農莊、森林

康養等，實現農業與旅遊、文化、教育、健康養老等產業融合發展。

鍾祥位於武漢城市圈和荊門地區的核心層，在鄂西生態文化旅遊

圈中享有最豐富的歷史文化遺產和自然

資源優勢

。

鍾祥擁有

「世界長

壽之鄉

」、

「世界文化遺產地

」、

「國家歷史文化名城

」、

「中國優秀旅遊

城市

」等金字招牌

，

又是國家可持續發展實驗區

、

全國生態示範區

、

全國科技、教育、文化先

進縣市，一系列城市名片，不僅蘊涵著投資、

土地、財稅、環保、產業等方面的政策優勢和發展潛力，而且為加快

經濟發展提供了寶貴的品牌優勢和發展動力。

二、發行人所在行業現狀和前景

（一）城市基礎設施建設行業

1、我國城市基礎設施建設行業

城市基礎設施是城市賴以生存和發展所必須具備的工程性基礎

設施和社會性基礎設施的總稱，是城市現代化程度和經濟發展水平的

重要標誌，是實現國家或區域經濟效益、社會效益、環境效益的重要

條件，對於改善人居環境、增強城市綜合承載能力、提高城市運行效

率、穩步推進新型城鎮化、確保

2020 年全面建成小康社

會具有重要

作用。改革開放以來，伴隨著工業化進程加速，我國城鎮化經歷了一

個起點低、速度快的發展過程。

1978-

2013 年，城鎮常住人口從

1.7

億人增加到

7.3 億人，城鎮化率從

17.9%提升到

53.70%，年均提高

1.02

個百分點，根據國家統計局

2017 年

1 月

20 日發布數據，截至

2016

年末，我國城市化率已達到

57.35%，城市化建設已成為我國民經

濟增長、社會發展的重要手段，城市已成為促進經濟、社會、人口、

資源、環境協調發展的主要載體。

2014 年

3 月

16 日，國務院發布的

《國家新型城鎮化規劃（

2014-

2020 年）》指出，要走中國特色新型

城鎮化道路，促進城鎮化健康有序發展，到

2020 年，常住人口城鎮

化率達到

60%左右，戶籍人口城鎮化率達到

45%左右，努力實現

1

億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。因此，城市基礎設

施建設必將保持高速的發展勢頭，未來發展空間巨大。

目前，我國城市人口的急劇膨脹和城市規模的迅速擴大導致城市

基礎設施供給明顯不足，影響了城市綜合服務功能的發揮和投資環境

的改善

，

制約了人民生活水平的提高和城市經濟的發展

。

「十二五

」時

期，我國城市基礎設施建設取得了突出成績，但總體而言，投資總量

仍然偏少

，城市化率低於發達國家

75%的平均水平，城市基礎設施建

設仍落後於社會經濟發展的需要。

《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的

建議

》

中提出在

「十三五

」時期全面建成小康社會

，

拓展基礎設施建設

空間。實施重大公共設施和基礎設施工程。實施網絡強國戰略，加快

構建高速、移動、安全、泛在的新一代信息基礎設施。加快完善水利、

鐵路、公路、水運、民航、通用航空、管道、郵政等基礎設施網絡。

完善能源安全儲備制度。加強城市公共運輸、防洪防澇等設施建設。

實施城市地下管網改造工程。加快開放電力、電信、交通、石油、天

然氣、市

政公用等自然壟斷行業的競爭性業務。

按照目前城鎮建設和區域經濟發展的需求以及國家對於城市基

礎設施建設的政策導向，預計未來

10-

20 年間，我國城市化進程將步

入快速發展階段，基礎設施的規模將不斷擴大。同時，隨著城市化進

程的加快，城市基礎設施建設的市場化改革也將不斷深入，投資主體

與融資渠道都將逐步實現多元化，以政府引導、產業化運作的市政公

用設施經營管理體制將逐步建立，城市基礎設施建設行業在城市經濟

發展中將會扮演更加重要的角色。

2、荊門市城市基礎設施建設行業

《荊門市城市總體規劃（

2013-

2030）》指出，要將荊門市建設

成為鄂中區域性綜合交通運輸樞紐、物流集散中心、江漢平原重要港

口城市

、

「兩圈兩帶

」的主要節點城市

。

建立與荊門社會經濟發展

、

空

間布局相協調，組織合理、設施完善、銜接順暢、安全高效、可持續

發展的綜合交通運輸體系。

在鐵路規劃中：

①

按客貨兩用複線建設升級長荊鐵路；

②

建設蒙

西至華中煤運通道；

③

預留荊宜、荊、荊襄、荊天城際鐵路線位；

④

積極爭取建設長江沿線鐵路

和荊門至武漢的高速鐵路。

在公路網規劃中

：

①

加強與

「三縱一橫

」高速公路網的聯繫

。

建設

中心城區、鍾祥、沙洋、京山、屈家嶺至高速公路網的連接線，均按

照一級公路標準進行建設

。

新建棗石高速

。

②

建設

「五縱六橫一環

」幹

線公路網

。

「五縱

」包括

G207、

G234、

G240、

S266、

S247 張監線

。

「六

橫

」包括

G347、

G348、

S311（

原

S107 漢宜線

）、

坪仙線

、

S342 荷河

線

、

S439。

「一環

」為荊門城區三環線

。

③

完善各鄉鎮之間聯繫的公路

網建設，全部按二級公路標準進行建設；完善鎮村之間、

村村之間的

公路網建設，規劃建設成為三級公路或四級公路。

在航道和港口規劃中

：

①

改善提高境內航道及港口條件

，

重點建

設

「一橫兩縱

」幹線航道網和四大港口

，

重點建設七大港區

。

「一橫兩

縱

」幹線航道網包括江漢運河

、

漢江航道

、

江漢航線

（

沙洋

——

洪湖

——

長江

）；

②

「四大港口

」包括沙洋港

、

鍾祥港

、

東寶港和京山港

。

「七大港區

」包括石牌港區

、

轉鬥港區

、

浰

河港區

、

皇莊港區

、

沙洋港

區、江漢運河港區和漳河港區；

③

加強陸路通道聯繫，形成水陸聯運

格局

，構築以公路、鐵路和航運為主體的大宗物資運輸通道。

在航空規劃中：

①

構建直達通道，共享區域航空資源；

②

近期利

用武漢天河機場和宜昌三峽機場；

③

啟動漳河機場的建設；

④

改造冷

水機場。

3、鍾祥市城市基礎設施建設行業

在

「十二五

」期間

，

鍾祥市基礎設施建設取得了巨大成就

，

城市基

礎設施累計投入

78.46 億元，實施

38 項城市建設重點項目，全市城

鎮化率提高

52.05%。完成縣鄉公路改造

256 公裡，新建通村

公路

1,217

公裡，全市通車總裡程達到

5,508 公裡。

棗潛高速、漢江二橋、人民

醫院新院區、第二汙水處理廠等一批重點基礎設施項目順利實施。棗

潛高速、

G347 荊鍾一級公路、漢江二橋開工建設，完成二級公路幹

線路網改造，全市基本形成以過境高速公路和國省幹線為骨架、以縣

鄉公路為支撐、以通村公路為脈絡，外接周邊、內聯鎮村的路網體系。

城區燃氣覆蓋率達到

100%，城鄉電網供電可靠性顯著提高，通訊、

寬帶、有線電視等基本實現村通。實施漢江堤防加固、城市綜合防

洪、農村安全飲水和國土整治工程，城鄉群眾生產生活條件有效改善。

鞏固

發展退耕還林、封山育林、天然林及生態公益林保護等生態建設

成果

，

重拳治理工業

「三廢

」及江河湖泊汙染

，

加強地質災害防治

，

啟

動建設城市垃圾處理場、第二自來水廠、第二汙水處理廠，深入推進

國家生態市和全省林業生態示範市創建

，

榮獲

「全國最美

30 縣

」、

「全

國地質災害群測群防

『十有縣

』」稱號

。

鍾祥城市基礎設施建設規劃如下：

（

1）交通引導，拉大城市發展框架

通過漢江二橋、沿江大道、顯王路、龍山大道、鏡月湖路、鏡月

湖二路、鏡月湖三路、鏡月湖四路、石城大道東段、純德路等項目建

設，完善城市路網結構，拉大城市發展框架，進一步推動城市向北、

東、南擴展。

（

2）功能疏解，完善城市功能布局

以

「十三五

」重點項目建設為依託

，

推進莫愁低碳生態示範旅遊新

區、城東政務新區和文集新區建設，加大老城區改造力度，促進政務

中心東移，教育及文化體育中心北遷，疏解老城職能，優化城市功能

布局。

（

3）產業南拓，培育城市內生動力

產業向南拓展，突出鍾祥經濟開發區的主體地位，加快建設食品

加工、生物制

品、輕工紡織、高新技術四大產業板塊和物流、綜合服

務兩大配套產業基地，促進產業優化升級和集群發展。以國家新興產

業發展戰略為導向做優做精大健康、電子信息、童裝、機電裝備製造、

以及新材料

新能源

五個產業。

（

4）設施配套，增強城市承載能力

適度超前建設現代高效的基礎設施體系，完善市政基礎設施建設，

重點推動鍾祥經濟開發區自來水廠、汙水處理廠、道路、變電站、通

信網絡的建設，對城區現有基礎設施進行提檔升級，重點落實停車場、

城市廣場建設改造、市政設施及管網升級擴容、智慧型城市建設等項

目。繼續加大對公共服務設施的投入力度，通

過均等化、分級配置公

共服務設施，逐步完善公共設施網絡體系，提升城市綜合承載能力和

輻射能力。

（

5）生態維育，夯實田園城市基礎

以濱江公園、南北衝公園為支撐，推動鏡月湖、莫愁湖溼地保護

和生態修復工程，實施一江兩湖水系連通工程；保護和新增城區公共

綠地，擴綠提質，最終形成以綠為底，以水為脈的現代田園城市。

（

6）歷史傳承，彰顯文化名城特色

分步驟有重點地對歷史文化街區進行整治，重點推動縣門坡歷史

街區修繕保護項目

，

修復元佑宮

——

龍山報恩寺古街區建設項目

，

保

護歷史文化遺產，凸顯地域文化特色。

（二）土地開發整理行業

1、我國土地開發整理行業

土地是人類賴以生存和發展的基礎，是地方可持續發展的重要資

源和最大存量資產，對經濟社會發展具有重要的戰略意義。城市土地

整理是在既定的城市空間範圍內，按照城市發展規劃和土地利用總體

規劃的要求，調整城市土地利用結構，改善城市用地環境，提高城市

土地的利用率和經濟產出率，提高城市的現代化水平，以實現經濟、

社會、生態的可持續發展。城市土地開發整理具有多重目標，為城市

擴張發展用地空間是其重要任務之一。

我國

的土地開發整理模式經歷了從單純模仿蘇聯模式集中在農

業合作社和國營農場到城市綜合土地整理模式。土地整理業務從單純

為規模化農業種植提供優質耕地轉變為具有城市發展用地開發職能。

土地整理成為與城市發展密不可分的重要產業，得到各級政府特別是

地方政府的高度重視。

當前與城市土地整理相關聯的城市土地收購儲備制度的建立為

城市新區的建設和發展提供了很大的發展空間。在我國嚴格實行經營

性土地必須實行市場出讓的制度後，城市土地收購儲備逐漸成為城市

用地的主要來源

。

2014 年兩會提出推進

「以人為核心的新型城鎮化

」，

將提高城鎮化質量作

為未來幾年我國經濟工作的重點。受此影響，二、

三線城市城鎮化建設和發展將進一步加快，對土地整理開發行業也將

產生積極的帶動作用。總體上來看，在國家宏觀經濟政策指引和市場

供需的作用下，土地整理開發能保持續穩定的發展。

2、荊門市土地開發整理行業

根據荊門市政府資料，全市土地面積

1,233,943 公頃。其中

，

農

用地

1,020,392.83 公頃，佔全市土地面積的

82.69%，建設用地

140,674.74 公頃，佔

11.40%，未利用地

72,875.43 公頃，佔

5.91%。

在農用地中，耕地

502,278.46 公頃，園

地

19,235.47 公頃，林地

380,014.16 公頃，草地

105.87 公頃，交通運輸用地

14,643.48 公頃，

水域及水利設施用地

86,245.71 公頃，其他土地

17,869.68 公頃；在建

設用地中，城鎮村及工礦用地

97,371.65 公頃，交通運輸用地

6,658.58

公頃，水域及水利設施用地

36,644.51 公頃；在未利用地中，水域及

水利設施用地

42,268.51 公頃，草地

25,887.98 公頃，其他土地

4,718.94

公頃。全市人均佔有土地

6.15 畝，人均佔有耕地

2.5 畝。

全市土地資源及其利用情況呈以

下特點：

一是土地資源豐富，開發利用程度較高，氣候適宜，土地自然生

產力高；二是耕地和林地面積大，農業基礎較好，在大力發展糧食生

產、林特生產和水產養殖業方面，具有得天獨厚的優勢；三是土地區

域分異特徵明顯，擁有良好的自然山水優勢，為發展綜合性、多樣性

的農業區域開發和產業化經營提供了優越的條件；四是土地後備資源

比較豐富，單位建設用地二、三產值在全省尚居中下水平，土地集約

利用潛力較大。

同時，荊門市也存在局部地區生態環境破壞嚴重，土地利用粗放、

集約度不高、用地閒置嚴重，農村居民點布局不合理、效益低下等問

題。

為保護

土地資源，提高土地利用效率，在保護耕地的情況下最大

限度地完成建設用地的供應，《荊門市土地利用十二五規劃》明確了

除嚴格保護耕地和基本農田，保障科學發展用地需求外，重點促進土

地資源節約集約利用，落實最嚴格的節約用地制度，根本轉變土地利

用方式，充分挖掘建設用地潛力，形成集約、高效的土地利用形態。

優化城鎮內部土地利用結構，嚴格控制外延擴張。堅持城鎮用地增加

與農村居民點用地減少相掛鈎，開展村莊用地整理和工礦廢棄地整理，

推行工業向園區集中、農民向村鎮集中、土地向業主集中，提高用地

效率。

《荊門市城市總體規劃（

2013-

2030 年）》確定中心城區用地規

模：規劃至

2020 年，城市建設用地控制在

107.8 平方公裡以內。其

中，主城區城市建設用地控制在

85.3 平方公裡以內，人均建設用地

約

109.4 平方米；五組團控制在

22.5 平方公裡以內。規劃至

2030 年，

城市建設用地控制在

134.8 平方公裡以內。其中，主城區城市建設用

地控制在

109.2 平方公裡以內，人均建設用地約

109.2 平方米；五組

團控制在

25.6 平方公裡以內。

3、鍾祥市土地開發整理行業

鍾祥市境內山地、平原、丘陵皆有，土地總面積

431,938.88 公頃，

位居湖北省縣（市）級

第三位，其中耕地

187,987.45 公頃，園地

3,324.31

公頃，林地

116,957.29 公頃，草地

14,082.81 公頃，城鎮村及工礦用

地

34,408.41 公頃，交通運輸用地

6,861.67 公頃，水域及設施用地

59,892.87 公頃，田埂等未利用地

8,424.07 公頃。林地居荊門市第一，

水域總面積居湖北省縣（市）級第七位。

全市土地利用現狀呈以下特點：一是土地墾殖率高，農用土地比

重大，二是土地利用類型齊全，農業生產地域差異較大，三是土地利

用開發程度較高，四是後備資源潛力較大。同時，土地利用也存在農

業產業

化發展不足，

城鄉建設

用地粗放，節約集約水平有待提高，城

鄉用地結構不合理等問題。

《鍾祥市土地利用總體規劃（

2006-

2020 年）》以全面落實最嚴

格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度為規劃指導思想，立足於

鍾祥市自然資源條件，從節約集約用地出發，規劃期間，合理擴大城

鄉用地總規模，調整城鄉用地結構。按照工業富市，旅遊興市的思路，

擴大城鎮工礦用地規模，適度擴大旅遊開發用地規模，通過集並村莊、

建設中心村及遷村騰地等工作，進一步縮減農村居民點用地面積。

在城市建設用地布局方面，根據《鍾祥市城市總體規劃

（

2011-

2030）》，新一輪規劃提出

2015 年城區人口規模

30 萬人建

設用地規模

29 平方公裡；

2020 年城區人口規模

36 萬人，建設用地

規模

36 平方公裡；

2030 年城區人口規模

45 萬人，建設用地規模

48

平方公裡

。

遠景設想提出

「跨江雙城

、

工業居住分離

」的遠景空間布局

模式，漢江以東地區以商住、旅遊為主，漢江以西文集片區以工業開

發為主

。

中心城區規劃構建

「一核

、

兩園

、

三軸

、

五片

」的跨江多組團

城市空間格局。一核：即郢中古城，內部文物古蹟眾多，圍繞歷史文

化特色打造鐘祥城區重要的歷史風貌核心區，展示其悠久歷史和豐富

的地方文化。兩園：世界文化遺產公園（明顯陵）及國家級生態溼地

公園（鏡月湖）。三軸：漢江濱江綠軸；南北連通莫愁湖和鏡月湖的

濱湖綠軸；東西向貫穿古城與

新區的自然人文軸。五片：城中片區、

城東片區、城南片區、城北片區和文集片區。城中片區主要依託郢中

古城，發展商業、行政辦公、文體服務等功能；城東片區依託新的行

政辦公中心，發展行政辦公、居住配套等功能；城南片區依託經濟開

發區和濱江濱湖特色，發展工業、商業服務、居住配套、教育科研等

功能；城北片區依託莫愁旅遊新區，發展休閒旅遊、商業服務、居住

配套等功能；文集片區主要以發展工業物流、居住配套等功能為主。

（三）保障性住房行業

1、我國保障性住房行業的現狀和前景

保障性住房建設是我國重大的民生工程和發展工程，一般包括經

濟

適用房、廉租住房、公共租賃住房、定向安置房、兩限商品房等。

保障性住房建設能夠幫助城市低收入家庭改善居住環境、實現幸福安

居和提高生活質量，能夠有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業發

展，推進以人為核心的新型城鎮化建設，發揮助推經濟實現持續健康

發展和民生不斷改善的積極效應。

我國保障房建設目前僅是處於開始階段，隨著政府的大力推動

和相關政策落實到位，未來保障房建設行業將迎來發展良機。未來保

障性住房作為解決城市居民住房問題的重要手段，發展空間廣闊。

2、荊門市保障性住房行業的現狀和前景

荊門市積極推動保障性住房工作

。

2014 年，荊門市出臺《荊門

市中心城區城市棚戶區改造辦法》（政府令第

31 號），為全市棚戶

區改造工作出制度安排

。

根據

《

荊門市

「十三五

」經濟社會發展規劃

（

討論稿

）》，

「十三五

」期間荊門市將大力推進以公共租賃房為主體

的城鎮保障性住房建設，形成多層次的住房保障體系。努力擴大住房

公積金覆蓋面，健全住房公積金制度，加強房地產市場管理，促進房

地產市場健康有序發展。

經過幾年的努力，荊門市住房保障不斷力度加強，保障水平不斷

提高

，

保障效果逐步顯現

。

根據荊門市

2017 年政府工作報告

，

「十二

五期間

」，

荊門市加大保障性安居工程

建設力度

，

累計新建保障性住

房、棚戶區改造安置住房

78,152 套，改造農村危房

35,682 套。

隨著保障性住房工作的推進、公租房工程的持續實施，荊門市保

障房建設市場容量將會進一步擴大。

3、鍾祥市保障性住房行業的現狀和前景

「十二五

」期間

，

鍾祥市經濟適用房

、

廉租房和農村減災安居

、

危

房改造、移民安置工程全面推進，新增全市保障性安居工程

16,171

套，改造農村危房

1.1 萬戶，人均住房面積和居住質量大幅提高。

根據《鍾祥市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，鍾

祥市將以住有所居為目標，完善住房保障制度。採取新建

、改建、購

買、長期租賃等方式，健全廉租房、公共租賃房、經濟適用房和限價

房等保障性住房體系。加大政策支持力度，優先安排保障性住房建設

用地，多渠道籌措建設資金，減免相關稅費，完善機制，公平分配。

加快城中村、棚戶區和農村危房改造步伐，完善租賃補貼制度，著力

解決城鄉困難家庭和中低收入群體住房問題。通過新建或貨幣安置等

辦法

，

在

「十三五

」期間落實各類保障性住房

25,667 套

，

面積

28.2 萬

平方米。完善住房公積金制度，實現城市居民安居夢想。探索利用公

積金閒置資金支持保障性住房建設，促進住房公積金保值增值。調整

商品房供給結

構，增加中小套型、中低價位普通商品住房比例，穩步

擴大住房建設規模，積極培育發展縣域房地產業。

三、發行人在行業中的地位和競爭優勢

（一）發行人在行業中的地位

發行人是鍾祥市成立時間最長、資產規模最大的

城市基礎設施投

資建設主體

，長期承擔市政基礎設施建設、產業園區開發、土地開發

整理等職能

，

在上述領域具有不可替代的地位，各項業務具有良好的

發展前景。截至

2018 年末，鍾祥市城投類企業

情況如下：

表

4 鍾祥市城投類企業概況（數據截至

2018 年

12 月末）

單位：億元

序號

公司名稱

成立日期

出資人

註冊資本

主營業務

1

鍾祥市城市建設

投資公司

2001.8.22

市國資局

20

城鄉建設

投資及資產經營，旅

遊開發，鐵路建設及經營，市

政府委託的房地產開發等

2

鍾祥市交通投資

有限公司

2013.7.16

市國資局

1

資產管理活動，投資活動，房

地產開發經營等

3

湖北鍾瑞祥投資

有限責任公司

2016.1.4

市財政局

6

股權投資管理，投資諮詢，事

業投資，投資管理等

4

鍾祥市群益房屋

建設投資有限責

任公司

2016.3.2

市國資局

4.5

房地產投資開發經營、棚戶區

改造融資，城市基礎設施建設

等

（二）發行人的競爭優勢

1、經營優勢

發行人是鍾祥市最主要的城市基礎設施建設和投資主體，統籌管

理城市建設資金，參與城市綜合開發，負責市政府指定城市基礎設施

和重點項目的投資、建設，代表市政府進行市區土地一級市場的開發

和經營業務，受市政府委託開展保障性住房建設等工作。在其經營領

域和投資範圍內，具有壟斷性經營優勢，其經營市場相對穩定，企業

持續經營、盈利能力較強。隨著鍾祥高新區、柴湖經濟開發區、胡集

經濟開發區三個省級開發區的深入建設和鍾祥市整體經濟加快發展，

城市綜合開發、基礎設施投資建設市場空間較大，發行人發展潛力巨

大。

2、當地政策優勢

發行人與鍾祥市政府籤訂了《綜合開發建設協議》，按照國家、

地方經濟發展戰略、產業政策和區域規劃要求，代表鍾祥市政府對市

區大型基礎設施和重點建設項目進行投資並實施管理，對鍾祥市地方

經濟發展做出

了重要的貢獻。為使發行人具有可持續性經營和發展實

力，地方政府持續將其所擁有的土地資產、國有股權、國有經營性資

產整合投向發行人，並在發行人項目投融資以及發行人稅收和項目開

發等事宜上給予多方面政策扶持。

3、區位優勢

鍾祥市位於湖北省中北部、漢江中遊，距省會武漢市

218 公裡，

東接京山縣、南連天門、西鄰荊門，漢江由北向南貫通市內，交通便

利，旅遊、礦產資源豐富。境內有高速公路和鐵路穿過，漢江黃金水

道可直抵武漢。全市公路通車裡程

4,100 公裡武（漢）荊（門）高速

公路在

2010 年

5 月

28 日建成通車，鍾祥市城區距高速公路

入口約

20 分鐘車程，至武漢

140 公裡，駕車僅需

1 個半小時。焦柳鐵路和

長荊鐵路穿境而過，焦柳鐵路是貫穿中國南北的第二條重要鐵路幹線，

長荊鐵路橫貫東西，是鄂西山區的主要交通要道。鍾祥境內河流縱橫，

有航道

295.5 公裡。全市水運常年通航裡程

210 公裡，其中漢江航道

144 公裡，為三級航道，常年通航

500 噸級船隊。鍾祥港納入《湖北

長江經濟帶

「十二五

」規劃

》

計劃打造的裝卸

、

倉儲

、

配送一體化的地

區物流中心。

4. 國家戰略支持

國務院於

2015 年

3 月

26 日批覆同意《長江中遊城市群發展規劃》

（以下簡稱《長江規劃》），長江中

遊城市群是以武漢城市圈、環長

株潭城市群、環鄱陽湖城市群為主體形成的特大型城市群，規劃範圍

包括：湖北省武漢市、黃石市、鄂州市、黃岡市、孝感市、鹹寧市、

仙桃市、潛江市、天門市、襄陽市、宜昌市、荊州市、荊門市，湖南

省長沙市、株洲市、湘潭市、嶽陽市、益陽市、常德市、衡陽市、婁

底市，江西省南昌市、九江市、景德鎮市、鷹潭市、新餘市、宜春市、

萍鄉市、上饒市及撫州市、吉安市的部分縣（區）。長江中遊城市群

承東啟西、連南接北，是長江經濟帶的重要組成部分，也是實施促進

中部地區崛起戰略、全方位深化改革開放和推進新型城鎮化的重點區

域

，在我國區域發展格局中佔有重要地位。

鍾祥市將對照國家戰略要求，加速推進地區城鎮化，特別是加強

交通、文化等基礎設施建設投入，嚴格落實國家保障性住房建設任務，

提升城市綜合經濟實力，共建長江經濟帶。發行人作為鍾祥市的城市

建設投資主體，在基礎設施建設、土地整理業務及保障性住房建設等

優勢領域有望趁勢而上，開拓出更廣闊的發展空間。

四、發行人主營業務模式、狀況及發展規劃

（一）發行人主營業務模式

發行人承擔了鍾祥市城市基礎設施建設與投資的重要任務，經過

多年發展，公司資產規模逐年擴大，形成城市基礎設施建設、土地開

發整理

和保障性住房建設三大穩定的支柱業務。

城市基礎設施建設方面，發行人每年與鍾祥市政府籤訂《綜合開

發建設協議》，並根據約定的合作項目內容進行城市基礎設施項目投

資、施工建設，完成土地徵收、拆遷補償及適建地塊土地平整等業務。

在項目竣工驗收合格後，鍾祥市人民政府根據投資總額向發行人支付

投資成本，並支付一定比例的項目建設收益。

土地開發整理方面，發行人與鍾祥市土地儲備交易中心籤署了

《土地一級開發整理協議》

，

發行人負責鍾祥市範圍內的土地整理開

發業務，承擔土地開發整理過程中發生的全部成本和費用，土地達到

驗收標準後移交鍾祥市土地儲備交易中心，市土地儲備交易中心向發

行人支付經審計部門認定的成本，並支付一定比例的投資回報。

保障性住房建設方面，發行人主要承擔了鍾祥市還建房投資與建

設。還建住房建設完畢後，發行人在政府規定的面積內向還建戶限價

銷售，超出規定面積部分以及商業配套部分按照市場價格銷售。

（二）發行人主營業務狀況

發行人

2016-

2018 年度分別實現主營業務收入

37,140.47 萬元、

48,619.95 萬元和

49,252.56 萬元，具體構成情況如

表

5、表

6、表

7

所示：

表

5 2016 年主營業務收入、成本和利潤情況

單位：萬元

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利潤

毛利率（%）

基礎設施建設

36,781.90

30,651.58

6,130.32

16.67

土地開發整理

0.00

0.00

0.00

-

保障性住房

358.57

32.82

325.75

90.85

合計

37,140.47

30,684.40

6,456.07

17.38

表

6 2017 年主營業務收入、成本和利潤情況

單位：萬元

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利潤

毛利率（%）

基礎設施建設

48,214.17

40,178.47

8,035.70

16.67%

土地開發整理

0.00

0.00

0.00

-

保障性住房

405.78

90.66

315.12

77.66%

合計

48,619.95

40,269.13

8,350.82

17.18%

表

7 2018 年主營業務收入、成本和利潤情況

單位：萬元

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利潤

毛利率（%）

基礎設施建設

48,272.71

40,227.26

8,045.45

16.67

土地開發整理

0.00

0.00

0.00

-

保障性住房

979.85

1,080.78

-100.93

-10.30

合計

49,252.56

41,308.04

7,944.52

16.13

1、城市基礎設施建設業務

發行人是鍾祥市最主要的城市基礎設施建設主體，承擔了鍾祥市

的城市基礎設施建設任務。發行人每年與鍾祥市人民政府籤訂《綜合

開發建設協議》，並根據協議要求對已完成項目向市政府申報產值，

確認該項收入。

《綜合開發建設協議》約定合作內容為：對鍾祥市進行綜合開發

建設，為鍾祥市舊城改造、基礎設施建設、招商引資做好相應配套工

作，包括完成土地徵收、地上建築物的拆遷補償、村民回遷安置，景

觀植被恢復、適建地塊土地平整，適宜建設區內道路、供水、供電、

供氣、排水、汙水、中水、通信等市政基礎設施、公共配套設施建設；

開發建設期間的場地管理、維護及整理完成後將基礎設施、地塊移交

鍾祥市人民政府收儲或政府指定招商引資單位使用。委託整理範圍內

的土地，根據政府統一規劃，經批准後實施。徵地拆遷、市政配套設

施等建設項目以委託方式交由發行人實

施。發行人投資回報按以下公

式計算：投資回報費

=經雙方確認的投入成本

×k。其中，

k 值由發行

人每年與政府籤訂《綜合開發建設協議》時約定，

2016 年至

2018 年

均為

20%。

報告期內，發行人基礎設施建設項目投資回報率較為穩定。

2016-

2018 年，發行人基礎設施建設項目收入分別為

36,781.90 萬元、

48,214.17 萬元和

48,272.71 萬元。

2、土地開發整理業務

土地開發整理方面，發行人與鍾祥市土地儲備交易中心籤署了

《土地一級開發整理協議》

，

發行人負責鍾祥市範圍內的土地整理開

發業務，承擔土地開發整理過程

中發生的全部成本和費用，土地達到

驗收標準後移交鍾祥市土地儲備交易中心，市土地儲備交易中心向發

行人支付經審計部門認定的成本及相應的投資回報，發行人投資回報

按以下公式計算：投資回報費

=經雙方確認的投入成本

×k。其中，

k

值由發行人與市土地儲備交易中心籤訂《土地一級開發整理協議》時

約定。報告期內，發行人土地整理收入暫未結算。

3、保障性住房建設業務

發行人保障性住房建設業務為公司受政府委託投資建設的還建

房項目。

2016-

2018 年保障性住房銷售收入分別為

358.57 萬元、

405.78

萬元和

979.85 萬元。

（三）

發行人發展規劃

發行人作為鍾祥市最主要的城市基礎設施建設和投資主體，得到

了鍾祥市政府的大力支持，為公司進一步發展壯大提供了良好機遇。

在未來

「十三五

」時期內

，

公司將大力發展城市基礎設施建設業務和土

地開發整理業務，進一步完善公司管理體制，打造更加專業化管理團

隊，提升企業的綜合競爭力，公司未來發展規劃如下：

1、大力發展城市基礎設施建設業務和土地開發整理業務

發行人將通過市場化運作，綜合運用土地資產、地域空間和其他

經濟要素，通過積極經營區域內存量資產、多渠道融資等方式為城市

建設籌措資金，實現資源效益最大化，促進鍾祥市經濟持續快速健康

發展。發行人將進一步加強土地的市場化運作研究，通過基礎設施的

建設、引導、開發，實現周邊土地增值；進一步盤活存量資產，擴展

資本運營空間，拓展項目建設資金的融資渠道，不斷增強公司的持續

發展能力，鞏固和提升公司在鍾祥市城市基礎設施建設和土地開發與

整理行業中的壟斷地位。

2、優化財務管理制度，提高資金使用效率

在項目融資方面，發行人將繼續穩步推進政策性銀行貸款和商業

銀行貸款，發展資本市場融資，加大融資創新力度，努力拓寬融資渠

道，發揮優良的資信優勢，全面實現多元化投融資的良性發展。重視

加強財務管理，嚴格執行資金控制，開源節流，提高資金使用效率。

在企業內部管理方面，發行人將加強財務管理，嚴格執行資金控制，

統籌資金管理，提高資金使用效率；同時不斷提高項目建設和管理水

平，壓縮業務成本，提高項目盈利水平。

第十條

發行人財務情況

一、發行人主要財務數據

大信會計師事務所（特殊普通合夥）已對發行人

2016 年度、

2017

年度、

2018 年度財務報告進行了審計，並出具了標準無保留意見的

《審計報告》（大信審字

[2018]第

2-

00005 號）

和《審計報告》（大

信審字

[2019]第

2-

01194 號）

。未經特別說明，本募集說明書中發行

人

2016 年度、

2017 年度、

2018 年度財務數據均引自上述經審計的財

務報告。

截至

2018年

12月

31日，發行人資產總額為

958,709.02萬元，負債

總額為

345,330.43萬元，所有者權益為

613,378.59萬元，資產負債率

36.02%。

2016-

2018年，發行人分別實現營業收入

37,182.07萬元、

48,629.95萬元和

49,648.39萬元，淨利潤

7,006.30萬元、

17,444.96萬元

和

17,947.08萬元，三年平均淨利潤

14,132.78萬元。發行人最近三年資

產負債率分別為

42.02%、

35.51%和

36.02%。

發行人主要財務數據如下表所示：

表

8 發行人最近三年合併資產負債表主要數據

單位：萬元

項目

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31 日

貨幣資金

51,025.57

141,049.67

38,611.70

應收票據及應收帳款

70,617.49

66,632.53

63,298.36

其他應收款

86,413.46

78,498.51

124,379.05

存貨

628,723.20

501,737.26

304,588.78

其他流動資產

3,200.00

5,500.00

-

流動資產合計

839,979.72

793,417.96

530,877.89

可供出售金融資產

78,856.27

78,856.27

4,350.00

固定資產

39,814.86

41,227.10

20,294.64

非流動資產合計

118,729.30

120,083.37

24,644.64

資產總計

958,709.02

913,501.34

555,522.53

短期借款

-

-

20,000.00

應付票據及應付帳款

5,274.92

4,609.71

18,606.39

預收款項

957.87

1,314.37

1,536.78

應付職工薪酬

5.32

7.37

0.69

應交稅費

278.61

3.75

1.30

其他應付款

5,945.71

3,930.47

27,768.00

一年內到期非流動負

債

31,982.50

15,846.00

1,467.00

流動負債合計

44,444.93

25,711.67

69,380.16

長期借款

196,130.00

203,976.00

141,933.00

應付債券

79,651.57

79,576.20

-

長期應付款

25,103.93

15,105.96

22,129.01

非流動負債合計

300,885.50

298,658.16

164,062.01

負債合計

345,330.43

324,369.83

233,442.17

實收資本

200,000.00

200,000.00

100,000.00

資本公積

347,713.74

341,413.74

191,807.54

盈餘公積

6,553.33

4,834.67

3,090.09

未分配利潤

59,111.52

42,883.10

27,182.73

歸屬於母公司所有者

權益合計

613,378.59

589,131.51

322,080.36

少數股東權益

-

-

-

所有者權益合計

613,378.59

589,131.51

322,080.36

表

9 發行人最近三年利潤表主要數據

單位：萬元

項目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

營業收入

49,648.39

48,629.95

37,182.07

營業成本

41,655.60

40,272.41

30,700.71

營業利潤（虧損以「－」號填列）

6,230.91

7,240.11

4,992.55

利潤總額（虧損總額以「－」號填

列）

17,947.08

17,450.64

7,006.50

淨利潤（淨虧損以「－」號填列）

17,947.08

17,444.96

7,006.30

歸屬於母公司所有者的淨利潤

17,947.08

17,444.96

7,006.30

少數股東損益

-

-

-

表

10 發行人最近三年現金流量表主要數據

單位：萬元

項目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

經營活動現金流入小計

161,921.18

235,459.19

23,733.31

經營活動現金流出小計

249,471.97

364,259.46

208,812.40

經營活動產生的現金流量淨額

-

87,550.78

-

128,800.26

-

185,079.10

投資活動現金流入小計

5,583.16

4,000.00

10,208.55

投資活動現金流出小計

18.32

79,555.78

4,003.45

投資活動產生的現金流量淨額

5,564.84

-

75,555.78

6,205.10

籌資活動現金流入小計

26,300.00

329,385.99

191,484.00

籌資活動現金流出小計

34,338.16

22,591.97

358.29

籌資活動產生的現金流量淨額

-

8,038.16

306,794.02

191,125.71

現金及現金等價物淨增加額

-

90,024.10

102,437.97

12,251.71

期初現金及現金等價物餘額

141,049.67

38,611.70

26,359.99

期末現金及現金等價物餘額

51,025.57

141,049.67

38,611.70

表

11 發行人主要財務指標

項目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

流動比率（倍）

18.90

30.86

7.65

速動比率（倍）

4.75

11.34

3.26

資產負債率（

%）

36.02

35.51

42.02

存貨周轉率（次

/年）

0.07

0.10

0.11

應收帳款周轉率（次

/年）

0.72

0.75

0.70

流動資產周轉率（次

/年）

0.06

0.07

0.09

總資產周轉率（次

/年）

0.05

0.07

0.08

營業淨利率（

%）

36.15

35.87

18.84

淨資產收益率（

%）

2.98

3.83

2.43

總資產收益率（

%）

1.92

2.38

1.56

指標計算公式如下：

1、流動比率

=流動資產

/流動負債

2、速動比率

=（流動資產

-

存貨）

/流動負債

3、資產負債率

=總負債

/總資產

×100%

4、存貨周轉率

=營業成本

/平均存貨餘額

5、應收帳款周轉率

=營業收入

/應收帳款平均餘額

6、流動資產周轉率

=營業收入

/平均流動資產餘額

7、總資產周轉率

=營業收入

/平均總資產餘額

8、營業淨利率

=淨利潤

/營業收入

×100%

9、淨資產收益率

=淨利潤

/平均所有者權益餘額

×100%

10、總資產收益率

=淨利潤

/平均總資產餘額

×100%

二、發行人財務分析

（一）資產分析

發行人自成立以來，在鍾祥市政府的大力支持下，通過持續穩健

的生產經營活動，資產規模不斷壯大，經營業績逐年提升，保持了快

速、平穩、健康的發展態勢。

2016-

2018 年末，發行人總資產分別為

555,522.53 萬元、

913,501.34 萬元和

958,709.02 萬元。其中，流動資

產總額分別為

530,877.89 萬元、

793,417.96 萬元和

839,979.72 萬元，

公司流動資產在總資產中佔比分別為

95.56%、

86.85%和

87.62%。公

司流動資產佔比高，資產流動性好，其流動資產主要由貨幣資金、應

收帳款、存貨

和其他應收款等構成。發行人非流動資產主要是可供出

售金融資產和固定資產。

表

12 發行人最近三年

主要

資產構成情況

單位：萬元

資產名稱

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31 日

貨幣資金

51,025.57

141,049.67

38,611.70

應收票據及應收帳款

70,617.49

66,632.53

63,298.36

其他應收款

86,413.46

78,498.51

124,379.05

存貨

628,723.20

501,737.26

304,588.78

其他流動資產

3,200.00

5,500.00

-

流動資產合計

839,979.72

793,417.96

530,877.89

可供出售金融資產

78,856.27

78,856.27

4,350.00

固定資產

39,814.86

41,227.10

20,294.64

非流動資產合計

118,729.30

120,083.37

24,644.64

資產總計

958,709.02

913,501.34

555,522.53

1、貨幣資金

2016-

2018年末，發行人貨幣資金餘額分別為

38,611.70萬元、

141,049.67萬元和

51,025.57萬元，佔總資產的比重分別為

6.95%、

15.44%

和

5.32%。發行人

2017年年末貨幣資金餘額較

2016年末增加

102,437.97

萬元，增幅為

265.30%，主要原因為發行人

2017年發行了

8億元企業債

券以及加大了間接融資力度。

發行人

2018年年末貨幣資金餘額較

2017

年末減少

90,024.10萬元，減幅為

63.82%，主要原因為發行人

2018年工

程建設投入增加所致。

2、

應收票據及

應收帳款

2016-

2018年末，發行人應收帳款帳面價值分別為

63,298.36萬元、

66,632.53萬元和

70,617.49萬元，佔總資產比重分別為

11.39%、

7.29%

和

7.37%。發行人應收帳款絕大部分為應收政府代建工程款，發行人

2018年年末應收帳款較

2017年末增長

5.98%，主要為發行人

2018年新

開工建設代建項目增多、工程項目投資增大所致。

表

13 截至

2018 年

12 月

31 日發行

人應收帳款明細

單位：萬元

序號

欠款單位

帳面價值

帳齡

形成原因

1

鍾祥房屋徵收與補償辦公室

500.54

3 年以

上

代建工程款

2

鍾祥市財政局

69,936.55

2 年以

內

應收工程款

3

國網湖北省電力有限公司荊

門供電公司

16.11

1 年以內

工程款

4

國網湖北省電力有限公司鍾

祥市供電公司

164.30

1 年以內

工程款

合計

70,617.49

-

-

3、

其他應收款

2016-

2018年末，發行人其他應收款帳面價值分別為

124,379.05萬

元、

78,498.51萬元和

86,413.46萬元，

佔總資產的比重分別為

22.39%、

8.59%和

9.01%。

2018年末，發行人其他應收款帳面價值前五名合計

65,549.38萬元，佔其他應收款總額的

75.86%，明細如下表所示：

表

14 截至

2018 年

12 月

31 日發行人其他應收款前五大明細

單位：萬元

序號

欠款單位

期末餘額

帳齡

性質

1

鍾祥致誠建設工程有限公司

20,000.00

1-

3 年

往來款

2

鍾瑞祥投資有限責任公司

19,700.00

1 年以內

往來款

3

鍾祥市財政局

15,409.38

1-

5 年

往來款

4

鍾祥市交通投資有限公司

6,540.00

1-

5 年

往來款

5

鍾祥市進鑫紡織有限公司

3,900.00

1-

2 年

借款

合計

65,549.38

-

-

發行人已建立往來佔款和資金拆借的內部決策權限和程序。根據

《鍾祥市城市建設投資公司對外借款和擔保暫行辦法》相關規定，發

行人往來借款和短期資金拆借根據金額大小需履行以下程序。其中，

金額在

100.00 萬元以內的往來佔款和資金拆借需經辦部門提出用款

申請後由總經理審批。金額超過

100.00 萬元以上的往來佔款和資金

拆借需經公司總經理辦公會集體討論決定。

2016 年

-

2018 年，發行人應收款項回款金額分別為

16,507.59 萬

元

、

45,234.58 萬元

和

45,394.30 萬元。根據《鍾祥市人民政府關於鍾

祥市城市建設投資公

司應收帳款及其他應收款還款來源的通知》（鍾

政發

[2018]4 號）文件內容，為確保鍾祥市財政局及其他相關政府部

門合計應向發行人支付的

9.79 億元應收款項還款資金來源落到實處，

鍾祥市將根據土地出讓指標，從整理的達到上市條件的土地中安排約

1,704.41 畝的土地上市出讓，將地塊對應的土地出讓金收益作為償還

應收款項的資金來源，經測算，在還款計劃期內，上述地塊預計土地

出讓收入達到

20.13 億元，扣除相應的成本後，預計將實現土地出讓

收益

13.49 億元，該部分收益可以作為償還公司應收款項的可靠保障。

未來

兩

年，鍾祥市財政局

對發行人應收款項的還款計劃為

2019 年計

劃還款

30,000.00 萬元，

2020 年計劃還款

27,950.19 萬元。

3、存貨

近年來，隨著發行人綜合開發業務的持續擴張以及鍾祥市政府土

地資產注入的大力支持，發行人存貨資產規模得到較大的增長。

2016

年

-

2018年末，發行人存貨餘額分別為

304,588.78萬元、

501,737.26萬

元和

628,723.20萬元，主要科目為土地成本、開發成本和工程施工。

2018 年末，發行人存貨中土地成本

282,710.86 萬元、開發成本為

38,513.02萬元、工程施工為

307,499.33萬元。

截至

2018年末，發行人共持有土地資產

47宗，帳面價值

282,710.86

萬元，土地明細見下表。

表

15 發行人土地使用權明細（截至

2018 年末）

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

1

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市水科所

鍾國用（

2010）第

615 號

綜合

用地

政府

注入

劃撥

611,908.08

2010/1/10

221,510,725.00

評估

法

否

否

2

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

人民大道

鍾國用（

2010）第

130-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

11,000.00

2010/1/10

14,949,000.00

評估

法

否

否

3

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

石城大道東端

鍾國用（

2010）第

139-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

35,759.00

2010/1/10

43,196,872.00

評估

法

否

否

4

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

王府大道北端

西側

鍾國用（

2010）第

140-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

4,354.40

2010/1/10

6,575,144.00

評估

法

否

否

5

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

王府大道北端

東側

鍾國用（

2010）第

141-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

196,288.94

2010/1/10

326,035,929.00

評估

法

否

否

6

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

王府大道北端

西側

鍾國用（

2010）第

142-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

31,915.50

2010/1/10

48,192,405.00

評估

法

否

否

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

7

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

石城大道東端

鍾國用（

2010）

第

143-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

84,688.63

2010/1/10

102,303,865.00

評估

法

否

否

8

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

寺坡路北側

鍾國用（

2010）第

144-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

7,568.70

2010/1/10

9,142,990.00

評估

法

否

否

9

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

石城大道東端

鍾國用（

2010）第

145-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

2,584.10

2010/1/10

3,121,593.00

評估

法

否

否

10

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中鎮

石城大道東端

鍾國用（

2010）第

146-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

28,044.90

2010/1/10

33,878,239.00

評估

法

否

否

11

鍾祥市城市建

設投資公司

南湖棉花原種

場南湖路北側

鍾國用（

2010）第

147-

1 號

商業

用地

政府

注入

出讓

68,499.90

2010/1/10

72,404,394.00

評估

法

否

否

12

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中皂當公路

鍾國用（

2010）第

2004-

214-

2 號

商服

用地

政府

注入

出讓

2,394.32

2010/1/10

2,351,222.00

評估

法

否

否

13

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中皂當公路

鍾國用（

2010）第

2004-

216-

2 號

商服

用地

政府

注入

出讓

52,000.00

2010/1/10

51,064,000.00

評估

法

否

否

14

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中楚賢路

鍾國用（

2010）第

2004-

212-

2 號

商服

用地

政府

注入

出讓

10,640.00

2010/1/10

16,875,040.00

評估

法

否

否

15

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮七裡街

鍾國用（

2010）第

2600118-

2 號

商服

用地

政府

注入

出讓

19,612.10

2010/1/10

20,729,990.00

評估

法

否

否

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

16

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮校場路

25 號

原證為鍾國用

(2013)第

3091 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3091 號

商服

用地

政府

注入

出讓

2,305.30

2013/6/10

5,108,500.00

評估

法

否

否

17

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市胡集鎮

橋

壋

村一組

原證為鍾國用

(2013)第

3093 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3093 號

商服

用地

政府

注入

出讓

7,502.65

2013/6/10

4,629,100.00

評估

法

否

否

18

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市郢中校

場路

原證為鍾國用

(2013)第

3094 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3094 號

商服

用地

政府

注入

出讓

19,798.02

2013/6/10

32,706,300.00

評估

法

否

否

19

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮石城大

道東端南側

原證為鍾國用

(2013)第

3096 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3096 號

商服

用地

政府

注入

出讓

19,870.80

2013/6/10

37,357,100.00

評估

法

是

否

20

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮承天大

道西端南側

原證為鍾國用

(2013)第

3097 號

-

商服

用地

政府

注入

出讓

8,466.70

2013/6/10

20,066,100.00

評估

法

否

否

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

新證為鍾國用

(2015)第

3097 號

21

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮校場路

原證為鍾國用

(2013)第

3098 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3098 號

商服

用地

政府

注入

出讓

8,000.00

2013/6/10

20,016,000.00

評估

法

否

否

22

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮承天大

道西端北側

原證為鍾國用

(2013)第

3101 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3101 號

商服

用地

政府

注入

出讓

1,106.20

2013/6/10

2,637,200.00

評估

法

否

否

23

鍾祥市城市建

設投資公司

郢中鎮安陸府

路東端南側

鍾國用

(2015)第

3095 號

商服

用地

政府

注入

出讓

17,828.50

2015/11/3

45,337,900.00

評估

法

是

否

24

鍾祥市城市建

設投資公司

南湖棉花原種

場

鍾國用

(2015)第

3092 號

商服

用地

政府

注入

出讓

69,468.40

2015/11/2

25,286,500.00

評估

法

否

否

25

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市南湖棉

花原種場

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007325

商服

用地

住宅

用地

政府

注入

出讓

69,822.00

2017/12/29

成本

法

否

是

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

356,557,899.00

26

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市南湖棉

花原種場

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007332

商服

用地

住宅

用地

政府

注入

出讓

69,962.00

2017/12/29

成本

法

否

是

27

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市南湖棉

花原種場

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007333

商服

用地

住宅

用地

政府

注入

出讓

60,904.00

2017/12/29

成本

法

否

是

28

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市南湖棉

花原種場

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007334

商服

用地

住宅

用地

政府

注入

出讓

47,498.00

2017/12/29

成本

法

否

是

29

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市南湖棉

花原種場

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007335

商服

用地

住宅

用地

政府

注入

出讓

69,279.00

2017/12/29

成本

法

否

是

30

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市南湖棉

花原種場

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

商服

用地

政府

注入

出讓

68,444.00

2017/12/29

成本

法

否

是

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

0007336

住宅

用地

31

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市西環三

路南側

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007326

商服

用地

住宅

用地

招拍

掛

出讓

17,295.60

2017/12/29

19,600,000.00

成本

法

否

是

32

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市西環三

路東側

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007327

商服

用地

招拍

掛

出讓

50,780.10

2017/12/29

50,600,000.00

成本

法

否

是

33

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市顯王路

北側以內

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007329

城鎮

住宅

用地

商服

用地

招拍

掛

出讓

62,848.50

2017/12/29

84,800,000.00

成本

法

否

是

34

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市承天東

路南側

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007330

商服

用地

住宅

用地

招拍

掛

出讓

33,902.79

2017/12/29

56,100,000.00

成本

法

否

是

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

35

鍾祥市城市建

設投資公司

鍾祥市承天東

路南側

鄂（

2017）鍾祥市

不動產權第

0007331

城鎮

住宅

用地

商服

用地

招拍

掛

出讓

22,121.66

2017/12/29

36,500,000.00

成本

法

否

是

36

鍾祥市城市建

設投資公司

南湖棉花原種

場

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0000760 號

工業

用地

招拍

掛

出讓

133,390.78

2019-

2-

15

29,202,633.40

成本

法

否

是

37

鍾祥市城市建

設投資公司

高廟社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002696 號

倉儲

用地

招拍

掛

出讓

10,602.00

2018-

7-

20

2,295,660.00

成本

法

否

是

38

鍾祥市城市建

設投資公司

高廟社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002699 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

14,710.00

2018-

7-

20

12,388,488.00

成本

法

否

是

39

鍾祥市城市建

設投資公司

高廟社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002698 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

25,264.00

2018-

7-

20

21,340,400.00

成本

法

否

是

40

鍾祥市城市建

高廟社區

鄂（

2018）鍾祥市

倉儲

招拍

出讓

35,705.00

2018-

7-

20

6,705,740.00

成本

否

是

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

設投資公司

不動產權第

0002700 號

用地

掛

法

41

鍾祥市城市建

設投資公司

皇莊社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002695 號

住宅

用地

招拍

掛

出讓

67,662.00

2018-

7-

20

149,978,764.00

成本

法

否

是

42

鍾祥市城市建

設投資公司

皇莊社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0004606 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

64,364.00

2018-

7-

20

101,484,594.00

成本

法

否

是

43

鍾祥市城市建

設投資公司

董家巷社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002702 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

50,683.00

2018-

7-

20

202,218,892.00

成本

法

否

是

44

鍾祥市城市建

設投資公司

董家巷社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002701 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

68,648.00

2018-

7-

20

206,069,260.00

成本

法

否

是

45

鍾祥市城市建

設投資公司

董家巷社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0004605 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

68,917.00

2018-

7-

20

108,250,196.00

成本

法

否

是

46

鍾祥厚德建設

鍾祥郢中街辦

鄂（

2018）鍾祥市

商服

招拍

出讓

68,712.00

2018-

7-

20

109,290,385.79

成本

否

是

序

號

權利人

坐落位置

證號

證載

用途

取得

方式

性質

面積

發證日期

帳面價值（元）

入帳

方式

抵押

情況

是否繳納土

地出讓金

工程有限公司

董家巷社區

不動產權第

0002703 號

用地

掛

法

47

鍾祥厚德建設

工程有限公司

鍾祥市郢中鎮

皇莊社區

鄂（

2018）鍾祥市

不動產權第

0002697 號

商服

用地

招拍

掛

出讓

68,059.00

2018-

7-

20

108,249,530.21

成本

法

否

是

合

計

-

-

-

-

-

-

2,571,179.57

-

282,710.86

-

-

-

截至

2018 年末，發行人開發成本帳面價值

38,513.02 萬元，其

中帳面餘額較大的工程施工情況如下：

表

16 截至

2018年末公司前五大開發成本項目明細

單位：萬元

序號

項目名稱

帳面價值

是否籤訂協議

是否為公益性資產

1

信用社改革土地徵收項目

15,000.00

是

否

2

寶成二期土地徵收項目

2,707.00

是

否

3

祥雲大道西端土地徵收項目

1,860.80

是

否

4

鏡月湖三路土地徵收項目

1,836.85

是

否

5

沿江大道土地徵收項目

1,422.02

是

否

合計

22,826.67

-

-

截至

2018 年末，發行人工程施工帳面價值

307,499.33 萬元，

其中帳面餘額較大的工程施工情況如下：

表

17 截至

2018 年末公司前五大工程施工明細

單位：萬元

序號

項目名稱

帳面價值

是否籤訂協議

是否為公益性資產

1

重資產產業園項目

115,583.69

是

否

2

募集項目-鍾祥市科技企業

產業園建設項目

48,623.57

否

否

3

漢江公路二橋工程

17,196.78

是

否

4

經濟開發區沿江大道項目

10,443.21

是

否

5

易地扶貧項目

9,608.50

是

否

合計

201,455.75

-

-

4、可供出售金融資產

2016-

2018 年末，發行人可供出售金融資產餘額分別

4,350.00

萬元、

78,856.27 萬元和

78,856.27 萬元，發行人

2017 年末可供出售

金融資產期末餘額較

2016 年增加

74,506.27 萬元，主要為

2017 年

度新增持有鍾祥市群益房屋建設投資有限責任公司以及湖北鍾瑞祥

投資有限責任公司各

49%的股權。

5、固定資產

2016-

2018 年末，發行人固定資產餘額分別為

20,294.64 萬元、

41,227.10 萬元和

39,814.86 萬元，佔公司總資產的比重分別為

3.65%、

4.51%和

4.15%。截至

2018 年末，發行人固定資產主要為房屋建築

物。發行人

2017 年末固定資產餘額較

2016 年末增幅較大，主要為

鍾祥市政府為支持發行人業務發展，將部分資產劃轉至發行人，以

上資產均不含公立學校、公立醫院、公園、事業單位等公益性資

產。

表

18 截至

2018 年末發行人房屋資產明細

序

號

取得

方式

房產證號

坐落

規劃

用途

面積

（

m2）

帳面價值

（萬元）

是否

為公

益性

資產

抵

押

情

況

1

劃轉

鍾房權第

201504297 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

48 號第 2 幢 1-5 層

經營

用房

1,402.10

1,140.02

否

是

2

劃轉

鍾房權第

201504298 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

1-5 層

綜合

用房

6,671.42

9,027.05

否

是

3

劃轉

鍾房權第

201504299 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

第 1 幢 1-6 層

非住

宅

2,397.60

3,555.02

否

是

4

劃轉

鍾房權第

201504279 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 6 幢 1-3 層

其他

1,622.46

568.87

否

是

5

劃轉

鍾房權第

201504277 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 5 幢 1-2 層

其他

762.72

338.12

否

是

6

劃轉

鍾房權第

201504278 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 4 幢 1-2 層

其他

899.00

315.21

否

是

7

劃轉

鍾房權第

201504283 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 3 幢 1-6 層

綜合

用房

1,191.41

1,239.21

否

是

8

劃轉

鍾房權第

201504281 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 2 幢 1-5 層

綜合

用房

3,156.20

1,363.13

否

是

9

劃轉

鍾房權第

201504280 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 7 幢 1-2 層

其他

717.52

251.58

否

是

10

劃轉

鍾房權第

201504282 號

鍾祥市郢中鎮陽春大街

70 號 8 幢 1 層

經營

用房

262.80

126.24

否

是

11

劃轉

鍾房權第

201504296 號

郢中鎮陽春大街 70 號第

1 幢 1-4 層

非住

宅

999.10

682.49

否

是

合

計

-

-

-

-

20,082.33

18,606.94

-

-

（二）負債分析

2016-

2018 年末，發行人負債總額分別為

233,442.17 萬元、

324,369.83 萬元和

345,330.43 萬元。其中流動負債分別為

69,380.16

萬元、

25,711.67 萬元和

44,444.93 萬元；非流動負債分別為

164,062.01

萬元、

298,658.16 萬元和

300,885.50 萬元。流動負債主要為應付帳

款、預收款項、應付利息、其他應付款和一年內到期的非流動負債。

非流動負債主要為長期借款、應付債券、長期應付款。發行人近三

年的資產負債率分別為

42.02%、

35.51%和

36.02%。

最近三年發行人負債構成見下表。

表

19 最近三年發行人負債構成

單位：萬元

科目

2018 年

12 月

31 日

2017 年

12 月

31 日

2016 年

12 月

31 日

短期借款

-

-

20,000.00

應付票據及應付帳款

5,274.92

4,609.71

18,606.39

預收款項

957.87

1,314.37

1,536.78

應付職工薪酬

5.32

7.37

0.69

應交稅費

278.61

3.75

1.30

其他應付款

5,945.71

3,930.47

27,768.00

一年內到期的非流動負

債

31,982.50

15,846.00

1,467.00

流動負債合計

44,444.93

25,711.67

69,380.16

長期借款

196,130.00

203,976.00

141,933.00

應付債券

79,651.57

79,576.20

-

長期應付款

25,103.93

15,105.96

22,129.01

非流動負債合計

300,885.50

298,658.16

164,062.01

負債合計

345,330.43

324,369.83

233,442.17

1、

應付票據及

應付帳款

2016-

2018 年末，發行人

應付票據及

應付帳款金額分別為

18,606.39萬元、

4,609.71萬元

和

5,274.92萬元，佔負債總額的比重分

別為

7.97%、

1.42%和

1.53%，發行人的應付帳款主要為應付工程款。

2017年末發行人應付帳款相比

2016年末減少

13,996.68萬元，主要原

因是發行人對應付工程款進行了及時結算所致。

2、預收帳款

2016-

2018年末，發行人預收帳款金額分別為

1,536.78萬元、

1,314.37萬

和

957.87萬元，佔負債總額的比重分別為

0.66%、

0.41%

和

0.28%，發行人的預收帳款主要是預收工程款。

3、其他應付款

2016-

2018年末，發行人其他應付款金額分別為

27,768.00萬元、

3,930.47萬元和

5,945.71萬元，佔公司總負債的比重分別為

11.90%、

1.21%和

1.72%，發行人的其他應付款主要是與有關單位的往來款和

工程保證金。

2017年其他應付款減少是發行人對部分往來款進行了

償還。截至

2018年末，發行人金額較大的其他應付款明細如下：

表

20 截至

2018 年

12 月

31 日發行人金額較大其他應付款

單位：萬元

序號

單位名稱

入帳價值

性質

1

鍾祥市市政公司

1,402.39

往來款

合計

-

1,402.39

-

4、一年內到期的非流動負債

2016-

2018年末，發行人一年內到期的非流動負債金額分別為

1,467.00萬元、

15,846.00萬元和

31,982.50萬元，佔負債總額的比例

分別為

0.63%、

4.89%和

9.26%，主要為發行人及下屬子公司一年內

到期的長期借款。

5、長期借款

2016-

2018 年末，發行人長期借款餘額分別為

141,933.00 萬元、

203,976.00 萬元和

196,130.00 萬元，佔負債總額的比例分別為

60.80%、

62.88%和

56.79%，長期借款為發行人及子公司的銀行貸款。

6、應付債券

2016-

2018 年末

，發行人應付債

券餘額

分別

為

0.00 萬元、

79,576.20 萬元

和

79,651.57 萬元

，

系

發行人

2017 年

9 月發行的

8 億

元企業債券。

7、長期應付款

2016-

2018 年，發行人的長期應付款分別為

22,129.01 萬元、

15,105.96 萬元和

25,103.93 萬元。

發行人長期應付款主要為由應付

易地扶貧搬遷項目款以及專項應付款構成。

截

至

2018 年末，

發行人有息負債餘額

312,957.86 萬元。發行

人有息負債主要為銀行借款、應付債券等。發行人

2018 年末有息負

債明細見下表。

表

21 截至

2018 年末有息負債明細

單位：萬元

序號

債權人

債務類型

借款餘額

利率

期限

抵質押情況

1

鍾祥市農村商

業銀行

貸款

15,000

5.75%

2015.05.07-

20

20.05.07

信用借款

2

中國

工商銀行

鍾祥支行

貸款

12,088

5.39%

2016.05.05-

20

26.04.24

土地使用權抵

押、建設項目預

期收益權、鍾祥

市城市建設投

資公司連帶保

證

3

中國

工商銀行

鍾祥支行

貸款

8,800

5.39%

2016.12.13-

20

26.04.24

4

中國

工商銀行

鍾祥支行

貸款

17,778

5.39%

2017.01.01-

20

26.04.24

5

中國

農業銀行

鍾祥陽春支行

貸款

10

5.145%

2016.06.13-

20

27.12.31

土地使用權抵

押、房產抵押、

未來收益權質

押、鍾祥市城市

建設投資公司

連帶保證

6

中國

農業銀行

鍾祥陽春支行

貸款

5,000

5.145%

2016.06.24-

20

27.12.31

7

中國

農業銀行

鍾祥陽春支行

貸款

5,000

5.145%

2016.07.29-

20

27.12.31

8

中國

農業銀行

鍾祥陽春支行

貸款

3,000

5.145%

2016.08.19-

20

27.12.31

9

中國

農業銀行

鍾祥陽春支行

貸款

2,000

5.145%

2016.11.04-

20

27.12.31

10

中國

農業銀行

鍾祥陽春支行

貸款

10,000

5.145%

2016.12.31-

20

27.12.31

11

中國農業發展

銀行鍾祥市支

行

貸款

38,800

5.635%

2016.06.08-

20

31.03.21

土地使用權抵

押、應收帳款質

押、鍾祥市城市

建設投資公司

連帶保證

12

中國農業發展

銀行鍾祥市支

行

貸款

17,500

5.39%

2016.01.19-

20

25.09.06

應收帳款質押、

鍾祥市城市建

設投資公司連

帶保證

13

漢口銀行荊門

分行

貸款

5,000

5.39%

2016.09.30-

20

21.09.30

債權質押、鍾祥

市城市建設投

資公司連帶保

證

14

漢口銀行荊門

分行

貸款

5,000

5.39%

2016.12.23-

20

21.12.22

債權質押、鍾祥

市城市建設投

資公司連帶保

證

15

漢口銀行荊門

分行

貸款

9,000

5.39%

2017.03.21-

20

22.3.21

債權質押、鍾祥

市城市建設投

資公司連帶保

證

16

中國銀行

股份

有限公司荊門

分行

貸款

30,000

5.145%

2017.04.01-

20

27.03.09

鍾祥市城市建

設投資公司連

帶保證、鍾祥厚

德建設工程有

限公司提供應

收帳款質押擔

保

17

中國

建設銀行

股份有限公司

荊襄磷化支行

貸款

20,000

4.90%

2017.04.01-

20

30.03.31

鍾祥市城市建

設投資公司連

帶保證、鍾祥厚

德建設工程有

限公司提供應

收帳款質押擔

保

18

中國

工商銀行

鍾祥支行

貸款

9,375

基準利

率上浮

10%

2018.04.01-

20

26.04.24

土地使用權抵

押、應收帳款質

押

19

中國

工商銀行

鍾祥支行

貸款

9,375

基準利

率上浮

10%

2018.06.01-

20

26.04.24

土地使用權抵

押、應收帳款質

押

20

2017 年鍾祥市

城市建設投資

應付債券

79,651.57

6.50%

2017.08.31-

20

24.09.01

公司企業債券

21

湖北省扶貧投

資開發有限公

司

借款

3,920.00

4.20%

2016.10.25-

20

36.12.20

信用借款

22

湖北省扶貧投

資開發有限公

司

借款

2,191.79

1.20%

2017.04.01-

20

37.04.01

信用借款

23

湖北省扶貧投

資開發有限公

司

借款

2,768.50

4.20%

2017.08.16-

20

37.08.15

信用借款

24

中國農發重點

建設基金有限

公司

基金

1,700.00

1.20%

2015.12.31-

20

25.12.31

信用借款

合計

-

-

312,957.86

-

-

-

9、債務償還壓力測算

本期債券存續期為

7 年，存續期內，發行人的債務償還壓力的

計算見下表。

表

22 發行人債務償還壓力測算

表

單位：萬元、年

年份

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

有息負債當年償付規模

49,090.86

76,337.47

59,349.08

51,012.85

47,271.62

39,976.02

22,014.29

15,927.14

其中：銀行借款償還規模

38,504.36

55,137.47

39,189.08

31,892.85

29,191.62

22,936.02

22,014.29

15,927.14

銀行貸款本金

26,596.00

44,646.00

31,136.00

25,496.00

24,146.00

19,156.00

19,256.00

14,024.00

銀行貸款利息

11,908.36

10,491.47

8,053.08

6,396.85

5,045.62

3,780.02

2,758.29

1,903.14

已發債券償還規模

5,200.00

21,200.00

20,160.00

19,120.00

18,080.00

17,040.00

-

-

已發債券本金

-

16,000.00

16,000.00

16,000.00

16,000.00

16,000.00

-

-

已發債券利息

5,200.00

5,200.00

4,160.00

3,120.00

2,080.00

1,040.00

-

-

其他債務償還規模

5,386.50

-

-

-

-

-

-

-

其他債務本金

5,386.50

-

-

-

-

-

-

-

其他債務利息

-

-

-

-

-

-

-

-

本期債券償付規模

-

4,200.00

4,200.00

16,200.00

15,360.00

14,520.00

13,680.00

12,840.00

本金

-

-

-

12,000.00

12,000.00

12,000.00

12,000.00

12,000.00

利息

-

4,200.00

4,200.00

4,200.00

3,360.00

2,520.00

1,680.00

840

合計

49,090.86

80,537.47

63,549.08

67,212.85

62,631.62

54,496.02

35,694.29

28,767.14

備註：上表本期債券償付利息以

7.00%計算得到。

（三）償債能力分析

2016-

2018 年末，發行人總負債金額分別為

233,442.17 萬元、

324,369.83 萬元和

345,330.43 萬元，其中流動負債分別為

69,380.16

萬元、

25,711.67 萬元和

44,444.93 萬元，資產負債率分別為

42.02%、

35.51%和

36.02%。

表

23 發行人最近三年償債能力分析

項目

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31 日

流動比率（倍）

18.90

30.86

7.65

速動比率（倍）

4.75

11.34

3.26

資產負債率（

%）

36.02

35.51

42.02

註：

1、流動比率

=流動資產

/流動負債

2、速動比率

=（流動資產

-

存貨）

/流動負債

3、資產負債率

=總負債

/總資產

×100.00%

從短期償債能力來看，

2016-

2018 年度，發行人的流動比率分

別為

7.65、

30.86 和

18.90，速動比率分別為

3.26、

11.34 和

4.75。總

體上看，公司流動資產對流動負債的覆蓋程度較高，流動資產良好

的變現能力為公司短期負債的償還提供了強有力的保障，短期償債

能力較強。

從長期償債能力來看，

2016-

2018 年度，發行人資產負債率分

別為

42.02%、

35.51%、

36.02%，資產負債率處於行業較低水平。發

行人有息負債大部分為銀行貸款，償還主要依靠自身經營收入，還

款來源有保障，發行人長期償債能力較強。

發行人總資產中土地使用權面積

3,856.81 畝，帳面價值合計

282,710.86 萬元；發行人持有房產權面積

20,082.33 平方米，帳面

價值合計

18,606.94 萬元。發行人持有的土地用途主要為商服和商

業性質，可增強發行人償付債務能力。

此外，發行人在多年的經營發展過程中，與當地多家銀行建立

了良好的合作關係，具備較強的融資能力。總體上看，公司財務結

構穩健，償債能力較好，具有較強的抗風險能力。

（四）

營運能力分析

2016-

2018 年度，發行人應收帳款周轉率分別為

0.70、

0.75 和

0.72，存貨周轉率分別為

0.11、

0.10 和

0.07，流動資產周轉率為

0.09、

0.07 和

0.06，總資產周轉率為

0.08、

0.07 和

0.05。資產

周轉率整體

較低，主要是因為發行人主營業務是基礎設施建設等投資額度較大、

建設工期及結算周期均較長的業務。另外，綜合開發項目按完工百

分比確認收入，但實際結算一般發生在項目竣工後，造成應收帳款

周轉率偏低。隨著項目陸續完工，應收帳款回款將進一步增加，營

運能力指標也將逐漸好轉。發行人近三年營運能力分析見下表。

表

24 發行人最近三年營運能力分析

項目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

營業收入（萬元）

49,648.39

48,629.95

37,182.07

營業成本（萬元）

41,655.60

40,272.41

30,700.71

應收帳款周轉率（次

/年）

0.72

0.75

0.70

存貨周轉率（次

/年）

0.07

0.10

0.11

流動資產周轉率（次

/年）

0.06

0.07

0.09

總資產周轉率（次

/年）

0.05

0.07

0.08

註：

1、應收帳款周轉率

=營業收入

/應收帳款平均餘額

2、存貨周轉率

=營業成本

/存貨平均餘額

3、流動資產周轉率

=營業收入

/平均流動資產餘額

4、總資產周轉率

=營業收入

/總資產平均餘額

（五）盈利能力分析

發行人主營業務收入主要來源於城市基礎設施建設收入。

2016-

2018 年度，發行人城市基礎設施建設收入分別為

36,781.90 萬

元、

48,214.17 萬元和

48,272.71 萬元，佔營業總收入的比重分別為

98.92%、

99.15%和

97.23%。

2016-

2018 年度，發行人營業外收入分別為

2,013.95 萬元、

10,210.53 萬元和

11,716.29 元，主要是鍾祥市政府為支持發行人業

務發展給予的財政補貼。

2016-

2018 年度，發行人利潤總額和淨利潤逐年提高，利潤總

額分別為

7,006.50 萬元、

17,450.64 萬元和

17,947.08 萬元，淨利潤

分別為

7,006.30 萬元、

17,444.96 萬元和

17,947.08 萬元。隨著發行

人承擔綜合開發業務規模增長，發行人利潤規模也將得到進一步提

升。

2016-

2018 年度，發行人營業利潤率分別為

13.43%、

14.89%和

12.55%，近三年發行人營業利潤率

變動不大

。

表

25 發行人最近三年盈利能力分析

單位：萬元

項目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

營業收入

49648.39

48,629.95

37,182.07

營業利潤

6,230.91

7,240.11

4,992.55

營業外收入

11,716.29

10,210.53

2,013.95

利潤總額

17,947.08

17,450.64

7,006.50

淨利潤

17,947.08

17,444.96

7,006.30

歸屬於母公司所有的

淨利潤

17,947.08

17,444.96

7,006.30

營業利潤率（

%）

12.55

14.89

13.43

淨資產收益率（

%）

2.98

3.83

2.43

總資產收益率（

%）

1.92

2.38

1.56

註：

1、營業利潤率

=營業利潤

/營業收入

×100.00%

2、淨資產收益率

=淨利潤

/平均淨資產

×100.00%

3、總資產收益率

=淨利潤

/平均總資產

×100.00%

（六）現金流量分析

經營活動現金流方面，

2016-

2018年度，發行人經營活動現金流

量淨額分別為

-

185,079.10萬元、

-

128,800.26萬元和

-

87,550.78萬元。

報告期內

發行人經營活動現金淨流出較大，主要系發行人在當年項

目建設支出規模較大，而在當年收到的項目現金回款較少所致。報

告期內，發行人投資建設了重資產業園項目、漢江公路二橋工程、

鍾祥市科技企業產業園建設項目、易地扶貧項目、經濟開發區沿江

大道項目等。

在投資活動現金流方面，

2016-

2018年度，發行人投資活動產生

的現金流量淨額分別為

6,205.10萬元、

-

75,555.78萬元和

5,564.84萬元，

2017年度發行人投資活動淨流出較大，主要系發行人

2017年支付了

對鍾祥市群益房屋建設投資有限責任公司和湖北鍾瑞祥投資

有限責

任公司的股權投資款。

在籌資活動現金流方面，隨著發行人近年來城市基礎設施建設

業務規模擴張，需要通過對外籌資來滿足部分建設資金需求，銀行

借款和鍾祥市財政局資本性投入是公司籌資活動現金流入的主要來

源。

2016-

2018年度，公司籌資活動現金淨流量分別為

191,125.71萬

元、

306,794.02萬元和

-

8,038.16萬元。

2017年度籌資活動的現金流入

增幅較大，主要系發行人

2017年

9月發行企業債券產生的現金流入

，

2018年度籌資活動的現金流量淨額為負數的原因系發行人當年融資

金額小於當年償還借款及支付

的銀行利息。

表

26 發行人最近三年現金流量分析

單位：萬元

項目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

經營活動現金流入小計

161,921.18

235,459.19

23,733.31

經營活動現金流出小計

249,471.97

364,259.46

208,812.40

經營活動產生的現金流量淨額

-87,550.78

-128,800.26

-185,079.10

投資活動現金流入小計

5,583.16

4,000.00

10,208.55

投資活動現金流出小計

18.32

79,555.78

4,003.45

投資活動產生的現金流量淨額

5,564.84

-75,555.78

6,205.10

籌資活動現金流入小計

26,300.00

329,385.99

191,484.00

籌資活動現金流出小計

34,338.16

22,591.97

358.29

籌資活動產生的現金流量淨額

-8,038.16

306,794.02

191,125.71

現金及現金等價物淨增加額

-90,024.10

102,437.97

12,251.71

期初現金及現金等價物餘額

141,049.67

38,611.70

26,359.99

期末現金及現金等價物餘額

51,025.57

141,049.67

38,611.70

（七）對外擔保情況

截

至

2018 年

12 月末，發行人對外擔保六筆，金額合計為

200,236.00 萬元，發行人對外擔保總額佔淨資產的比例為

33.99%。

發行人對外擔保對象全部為國有企業，公司未來代償風險較小且可

控。具體明細見下表。

表

27 發行人

2018年

12月末對外擔保明細

序

號

被擔保方

擔保金額（萬

元）

擔保性質

期限

是否

逾期

1

鍾祥市交通投資有限公司

45,740.00

保證擔保

2016.03.14-

2032.12.21

否

2

鍾祥市瑞城基礎建設投資

有限公司

43,000.00

最高額保

證擔保

2017.03.15-

2031.03.14

否

3

鍾祥市群益房屋建設投資

有限責任公司

42,932.00

保證擔保

2017.02.24-

2039.02.23

否

4

湖北大柴湖現代農業發展

有限公司

34,564.00

保證擔保

2016.09.19-

2030.09.18

否

5

鍾祥市群益房屋建設投資

有限責任公司

5,000.00

保證擔保

2017.10.18-

2035.10.17

否

6

鍾祥市長壽園投資有限責

任公司

29,000.00

保證擔保

2017.06.22-

2028.12.31

否

合計

200,236.00

-

-

-

被擔保方詳細情況如下：

1、鍾祥市交通投資有限公司

鍾祥市交通投資有限公司成立於

2013 年

7 月

16 日，註冊資本

10,000.00 萬元，鍾祥市國有資產監督管理局為其控股東，持股比

例

100%。鍾祥市交通投資有限公司經營範圍為資產管理活動，投

資活動，房地產開發經營、房屋工程建築、土木工程建築（憑有效

資質證經營），廣告設計製作發布。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥市交通投資有限公司的資產總額

為

145,634.04 萬元，所有者權益為

75,784.73 萬元。

2018 年度未實

現營業收入，淨利潤為

24.34 萬元。

2、鍾祥市瑞城基礎設施建設有限

公司

鍾祥市瑞城基礎設施建設有限公司成立於

2016 年

3 月

2 日，注

冊資本

5,000.00 萬元，鍾祥市國有資產監督管理局為其控股東，

持股比例

100%。公司經營範圍為城市基礎設施建設，房地產開發、

旅遊開發、城市給排水建設，建設項目承包及建築材料銷售等。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥市瑞城基礎設施建設有限公司的

資產總額為

60,234.62 萬元，所有者權益為

14,531.54 萬元。

2017 年

度未實現營業收入，淨利潤為

9.73 萬元。

3、鍾祥市群益房屋建設投資有限責任公司

鍾祥市群益房屋建設投資有限責任公司成立於

2016 年

3 月

2

日，註冊資本

45,000.00 萬元，鍾祥市國有資產監督管理局為其控

股股東，持股比例

51%，鍾祥市城市建設投資公司持股

49%。公司

經營範圍為房地產投資開發經營、棚戶區改造融資

(不含民間借貸

)、

房屋租賃服務、城市基礎設施建設、建築工程項目承包、物業服務、

室內外裝飾裝修工程、建築裝飾材料銷售。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥市群益房屋建設投資有限責任公

司的資產總額為

255,641.39 萬元，所有者權益為

63,886.00 萬元。

2018 年度未實現營業收入，淨利潤為

200.80 萬元。

4、湖北大柴湖

現代農業發展有限公司

湖北大柴湖現代農業發展有限公司成立於

2015 年

8 月

3 日，注

冊資本

10,000.00 萬元，農谷投資控股集團有限公司和鍾祥市國有

資產監督管理局各持股

40%，湖北大柴湖城市建設有限責任公司和

湖北大柴湖楚豫建築工程有限責任公司各持股

10%。公司經營範圍

為農業基礎設施建設及投資；農業產業及基礎設施規劃、設計；開

展政銀合作、構建服務平臺；農業技術培訓與諮詢；花卉苗木投資、

技術研發、生產、加工及銷售；綠色無公害

農產品

和畜禽、水產養

殖投資、生產、加工及銷售；藥材種植投資、技術研發、加工及銷

售；水稻種植

新技術、新品種應用與推廣；休閒觀光農業開發和投

資；農業機械技術研發、農機製造、銷售及維修。

截至

2018 年

12 月

31 日，湖北大柴湖現代農業發展有限公司的

資產總額為

44,962.03 萬元，所有者權益為

10,007.11 萬元。

2018 度

實現營業收入

0 萬元，淨利潤為

-

27.56 萬元。

5、鍾祥市長壽園投資有限責任公司

鍾祥市長壽園投資有限責任公司成立於

2016 年

5 月

12 日，注

冊資本

50,000.00 萬元，鍾祥市國有資產監督管理局為其控股東，

持股比例

100%。公司經營範圍為股權投資及管理

，

資本投資諮詢

服務

，

實業投資活動

，

投資管理

，

資產管理

，

城鎮化建設項目投資。

截至

2018 年

12 月

31 日，鍾祥市長壽園投資有限責任公司的資

產總額為

43,924.68 萬元，所有者權益為

11,563.00 萬元。

2018 年度

未實現營業收入，淨利潤為

568.00 萬元。

被擔保對象均為鍾祥市國有資產監督管理局控股或持股的國有

企業。作為鍾祥市國有資產運營、城市交通建設、基礎設施建設、

房屋建設、農業產業建設的重要主體，上述企業經營規範、財務穩

健、資信良好，具有健全的治理結構和完善的內控制度，不存在失

信、違約、因違法違規而受處罰的情況。公司對上述企業擔保的代

償風險較小且風險可控。

（八）受限資產情況

1. 受限資產情況

發行人主要受限資產為公司向銀行借款、對外擔保用以提供抵

押擔保的土地及房屋建築物資產，截至

2018 年

12 月

31 日，發行人

主要受限資產情況見

下表。

表

28 發行人

2018 年末主要受限資產明細

序

號

產權證號

帳面價值

（萬元）

面積

（平方米）

期限

受限

類型

1

鍾房權第

201504297號

1,140.02

1,402.10

2016/06/08-

2031/03/21

抵押

2

鍾房權第

201504298號

9,027.05

6,671.42

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

3

鍾房權第

201504299號

3,555.02

2,397.60

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

4

鍾房權第

201504279號

568.87

1,622.46

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

5

鍾房權第

201504277號

338.12

762.72

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

6

鍾房權第

201504278號

315.21

899.00

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

7

鍾房權第

201504283號

1,239.21

1,191.41

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

8

鍾房權第

201504281號

1,363.13

3,156.20

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

9

鍾房權第

201504280號

251.58

717.52

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

10

鍾房權第

201504282號

126.24

262.80

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

11

鍾房權第

201504296號

682.49

999.10

2016/05/27-

2019/05/26

抵押

12

鍾國用

(2015)第

3095號

4,533.79

17,828.50

2016/06/08-

2031/03/21

抵押

13

原證為鍾國用

(2013)第

3096 號

-

新證為鍾國用

(2015)第

3096 號

3,735.71

19,870.80

2016/06/08-

2031/03/21

抵押

14

鄂（

2017）鍾祥市不動產

權第

0007333

4,770.00

60,904.00

2016/04/01-

2026/12/31

抵押

15

鄂（

2017）鍾祥市不動產

權第

0007334

3,720.00

47,498.00

2016/04/01-

2026/12/31

抵押

合

計

-

35,366.44

-

-

-

綜上，截至

2018 年末，發行人受限房產

20,082.33 平方米，帳

面價值

18,606.94 萬元；受限土地資產

146,101.30 平方米，帳面價

值

16,759.50 萬元。

（九）關聯交易披露

2016 年度、

2017 年度、

2018 年

度發行人不存在應披露的關聯

方交易事項。

綜上所述，公司運營狀況良好，營業收入和淨利潤相對穩定，

盈利能力較強；公司目前資產負債水平較低，償債能力較強。

三、發行人

2016 年至

2018 年經審計的資產負債表、利潤及利

潤分配表和現金流量表（見附表二、附表三、附表四）

第十一條

已發行尚未兌付的債券

截至

2018 年

12 月

31 日，發行人已發行企業債券尚未償還本金

金額為

8.00 億元，明細情況見下表：

表

29 截至

2018 年

12 月

31 日發行人企業債券情況表

債券簡稱

發行時間

債券

品種

餘額

（億元）

利率

（

%）

期限

（年）

擔保情況

17 鍾城投債

2017-

09-

07

企業債

8.00

6.50

7

重慶三峽擔保集

團股份有限公司

提供全額無條件

不可撤銷連帶責

任保證擔保

「17 鍾城投債

」 業經國家發展和改革委員會發改企業債券

[2016]395 號文件批准公開發行，募集資金共

8.00 億元，其中

5.00

億元用於鍾祥市科技企業產業園建設項目，

3.00 億元用於補充營運

資金。截

至

2018 年

12 月

31 日

，收到債券募集資金

80,000.00 萬元；

募集資金使用情況為：

支付募投項目投資款 50,000.00 萬元，補充

流動資金 30,000.00 萬元。

發行人

已

於

2018 年

9 月

1 日支付

「17 鍾城投債

」首次利息

。

截

至本募集說明書披露之日，

已發行企業債券尚未償還本金額為

8

億元

。

截至本期債券募集說明書出具之日，發行人及其全資或控股子

公司無其他已發行尚未兌付的企業（公司）債券、中期票據、短期

融資券、資產證券化產品、信託計劃、保險債權計劃及其他各類私

募債權品種情況

。

第十二條

募集資金用途

一、募集資金投向概況

本期債券募集資金共

6.00 億元，其中

3.00 億元擬用於鍾祥市

壽鄉養老中心建設項目，

2.20 億元擬用於鍾祥市

新能源

與特色材料

產業基地廠房建設項目，

0.80 億元擬

用於補充發行人的營運資金。

募集資金使用安排具體情況如下表。

表

30 本期債券募集資金使用安排具體情況

序號

資金用途

總投資

（萬元）

批准文號

擬使用額

度（萬元）

擬使用額度佔

總投資額比例

1

鍾祥市壽鄉養老中心建

設項目

48,963.17

鍾發改

[2018]16 號

30,000.00

61.27%

2

鍾祥市

新能源

與特色材

料產業基地廠房建設項

目

38,957.65

鍾發改

[2018]48 號

22,000.00

56.47%

3

補充營運資金

-

-

8,000.00

-

合計

-

-

60,000.00

-

二、募集資金投資項目情況介紹

（一）

鍾祥市壽鄉養老中心建設項目

1、項目建設背景

（

1）我國老齡化時代養老機構配備不足

我國進入老齡化社會以來，呈現出老年人口基數大、增速快、

高齡化、失能化、空巢化趨勢明顯的態勢，再加上我國未富先老的

國情和家庭小型化的結構疊加在一起，養老問題異常嚴峻。

根據全國老齡辦發布《第四次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調

查成果》表明：目前全國城鄉失能、半失能老年人佔老年人口的比

例達到了

18.3%，總數約為

4,063 萬人。除了這部分失能、半失能

的老年人，即使對於身體健康的老年人，由於身體機能的退化，

58.7%

的城鄉老年人認為住房存在不適宜養老的問題，使得居家養老與養

老服務之間的矛盾日益突出，從居家養老向社會養老過渡變得勢在

必行。而我國現有的

4 萬家養老機構實際收養的

210.9 萬老年人中，

失能老人規模僅為

24 萬至

35 萬之間，只佔全部收養老人數的

17%，

這主要是因為現有絕大多數

的養老機構並不具備收養失能老人，提

供養老

+醫療的軟硬條件。在硬體上，現有養老機構配備有醫療室

的不足六成，而配備康復理療室的不足兩成；在軟體方面，醫生的

配備上有超過五成的養老機構是空白，經過護理及相關專業系統訓

練的護理員不超過

30%，取得養老護理員資格證的不足三分之一。

（

2）湖北省養老事業面臨巨大挑戰和機遇

「十二五

」以來

，

湖北省老年人口逐年增長

，

健康

養老產業

發展

面臨巨大的挑戰和機遇。目前，湖北省通過推進政策創新、優化資

源配置，培育市場主體等措施，有力推進了健康

養老產業

的發展。

託老所、日間照料中心、老年康復

中心、養老院等養老服務機構在

全省範圍普遍設立，服務內容也由一般性的配餐送餐、居室保潔、

醫療陪護逐步向康復治療、心理慰藉、文體娛樂等方面延展。截至

2016 年底，全省共建有

1,368 個不同層次的養老服務機構，其中城

市

263 個、農村

1,105 個。養老服務設施更加完善，全省共有老年

人口

1,035 萬人，其中純老年人家庭人口

86.9 萬人，養老床位總數

已達到

32.9 萬張，每千名老年人擁有養老床位數

31 張。

（

3）鍾祥市養老事業現狀與社會需求存在差距

來自鍾祥市民政部門以及公安部局戶籍管理中心提供的數據，

2016 年底數據顯

示，全市戶籍總人口

106.7 萬人，

60 周歲以上老年

人達到

19.4 萬人，佔全市總人口的

18.2%，預計到

2020 年，全市

60 歲以上老齡人口將達到

22.4 萬人。人口老齡化已成為鍾祥市的

基本市情。目前，鍾祥市居家養老專業化、產業化、社會化程度不

高，機構養老總量不足、結構不合理，養老服務還不能滿足老年人

日益增長的多層次、多樣化需求。

隨著社會發展，目前鍾祥市老年人口基數大、增長快，高齡化、

空巢化趨勢發展，需要照料的失能、失智和受老年病困擾需要看護

的老人數量劇增，導致鍾祥市養老服務體系建設的現狀與人口老齡

化的嚴峻形勢

和迫切需求存在較大差距。

2、項目建設必要性

（

1）進一步落實國家對老人福利事業方針政策的需要

老齡化問題涉及我國政治、經濟、文化和社會生活等多個領域，

是切實關係國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。民政部、

國土資源部、財政部、住房

城鄉建設

部四部門聯合印發了《關於推

進城鎮養老服務設施建設工作的通知》（民發〔

2014〕

116 號）。

《通知》要求落實老年人權益保障法的規定，將養老服務、相關設

施建設納入經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和相關城鄉規劃；

各地要充分認識推進城鎮養老服務設施建設的重要意義，統籌規劃，

突出

重點，落實責任，有效滿足老年人多樣化、多層次的養老服務

需求

。

同時國務院提出了

「完善社會保障制度

，

逐步建立國家

、

社會

、

家庭和個人相結合的養老保障機制，確保老年人生活、醫療等方面

的基本需求

」的號召

，

同時要求各級政府

、

各個地區要充分利用現有

設施，積極興辦不同形式、不同檔次的老年老人院、老年護理院、

老年公寓、託老所等設施，發揮社會主義優越性為老年人提供生活

照料、文化、護理、健身等多方面的服務。

本項目是進一步落實國家、地方對老人福利事業方針政策的需

要。本項目打造集康養、醫療、保健、生態、休閒、度假於一體的

綜合康養服

務區。通過充分發揮政府的主導作用，大力推進養老服

務供給側改革，注重統籌發展，充分發揮市場在資源配置中的決定

性作用，激發社會活力，使社會力量逐步成為養老服務業的發展主

體，大力發展各種類型的養老服務和產品，滿足多層次、多樣化的

養老服務需求，進一步健全具有鍾祥特色的養老服務體系，提升人

民群眾的獲得感，推進養老事業發展既與國家政策對接軌的重要

保障。

（

2）應對鍾祥市人口老齡化、保障和改善民生的需要

黨的十九大報告中指出

，

「加強社會保障體系建設

，

實施健康中

國戰略

。

」建立一套科學的社會保障體系

，

保障老人有一個安逸的晚

年和豐富多彩的精神世界，是保障和改善民生的重要內容。我國是

世界上唯一個老年人口超過

1 億的國家，且正在以每年

3%以上

的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預計到

2020 年，老年

人口將達到

2.43 億，約佔總人口的

18%。隨著人口老齡化、高齡化

的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問

題日益突出，人民群眾的養老服務需求日益增長，加快養老設施建

設已刻不容緩。

本項目建設和發展是落實

《

荊門市養老服務體系建設

「十三五

」

規劃

》

「積極構建養老

、

醫護

、

康復

、

臨終關懷服務相互銜接的服務

模式，實現老年人在養老

機構和醫療衛生機構之間的衛生健康服務

便捷對接

」的重要舉措

，

是區域推進民生工程建設的重要任務

。

項目

實施後，可大幅提升鍾祥市養老設施水平，為老年人營造良好的養

老環境

，

提供更多更好的養老服務，緩解區域人口老齡化帶來的社

會壓力。

因此，本項目建設是應對人口老齡化、保障和改善民生的需要。

（

3）推廣養醫結合模式，提升養老服務質量和水平的需要

目前我國失能、部分失能老年人口大幅增加，老年人的醫療衛

生服務需求和生活照料需求疊加的趨勢越來越顯著，健康養老服務

需求日益強勁，目前有限的醫療衛生和養老服務資源以及彼此相對

獨立的服

務體系遠不能滿足老年人的需要，迫切需要為老年人提

供醫療衛生與養老相結合的服務。《國務院關於加快發展養老服務

業的若干意見》明確要求，推動醫養融合發展。各地要促進醫療衛

生資源進入養老機構。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置

醫療機構。醫療機構要積極支持和發展養老服務；要探索醫療機構

與養老機構合作新模式，加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試

點

。

鍾祥市將深化推進

「養醫結合

、

康復一體

」的養老新模式

，

讓入

住養老機構的老人得到便捷、方便的醫療服務，並解決鍾祥市及周

邊區域內的養老服務需求。

本項目是推廣養醫結合模式，提

升養老服務質量和水平的需要。

本項目充分借鑑先進地區養醫結合模式，擬通過與區域內知名醫藥

和醫療機構深入合作，配套衛生醫療服務功能，項目實施能夠使入

住老人享受到專業實惠的醫療護理，社區亦可藉此提高入住率，相

關醫療機構也可以增加就診來源，一舉三得。

（

4）適合居家養老到異地養老、旅遊養老轉變的需求

老年人日漸注重提高自己的生活質量和健康水平，希望在有生

之年享受生活的樂趣，因此大部分老人對傳統居家養老觀念有了轉

變，更增強了老人外出旅遊的欲望，旅遊養老、異地養老逐漸成為

老年人提高生活質量的重要方式。

2016 年在《

中國

養老產業

發展

2016 第二季度報告》發布會上，重點指出中國養老正在突破傳統家

庭養老模式，

養老產業

迎來巨大發展機遇。

本項目建設是適合居家養老到異地養老、旅遊養老轉變的需求。

異地養老、旅遊養老是市場經濟發展的必然產物，也是盤活養老資

源的重要機制。新型養老模式不但豐富了老年人的精神文化生活，

而且優化了資源配置，讓大城市和周邊地區協同發展，形成一種城

鄉一體化的新型模式。

3、項目批覆情況

表

31 鍾祥市壽鄉養老中心建設項目批覆情況表

核准時間

核准部門

核准內容

核准文號

2018-

01-

12

鍾祥市國土資源局

鍾祥市國土資源局關於鍾祥市壽鄉養

老中心建設項目用地預審意見

鍾土資預審

函

[2018]6 號

2018-

01-

12

鍾祥市住房和城鄉

建設局

關於鍾祥市壽鄉養老中心建設項目的

規劃意見

[2018]2 號

2018-

01-

23

鍾祥市環境保護局

關於鍾祥市城市建設投資公司鍾祥市

壽鄉養老中心建設項目環境影響報告

表的批覆

鍾環函

[2018]5 號

2018-

01-

24

鍾祥市人民政府辦

公室

鍾祥市人民政府辦公室關於鍾祥市壽

鄉養老中心建設項目社會穩定風險評

估報告的批覆

鍾政辦函

[2018]5 號

2018-

02-

09

鍾祥市發展和改革

局

關於鍾祥市壽鄉養老中心建設項目可

行性研究報告的批覆

鍾發改

[2018]16 號

根據《中華人民共和國家發展和改革委員會令第

44 號》第

6

條規定，本項目年綜合能源消費量

635.17 噸標準煤，年電力消費量

496.70 萬千瓦時，屬於不再進行單獨節能審查的固定資產投資項目，

已由發行人出具《鍾祥市城市建設投資公司關於鍾祥市壽鄉養老中

心建設項目無需出具節能審查意見的說明》的文件。

本項目不存在強拆、強建等情況。

4、項目建設主體

本項目建設主體為鍾祥市城市建設投資公司。

5、項目建設內容

本項目規劃佔地面積

128

,00

平方米，總建築面積

114

,60

平方

米，其中：地上建築面積

102

,60

平方米，地下建築面積

12

,00

平

方米

，項目用地為醫衛慈善用地

。建設主要分為醫療康復中心、老

年康復樓、老年特色公寓、養老休閒園、老年活動中心、配套建築

六個區域，具體建設內容見表

32。

項目購置居住用品

10

,00

臺套，辦公用品

10

臺套，系統管理

設備

1

臺套，交通工具

10

輛，療養設備

30

臺套。

配套供配電、給排水、暖通、消防、智能化管理系統及停車場、

道路、綠化等工程。

表

32

鍾祥市壽鄉養老中心建設項目建設內容表

序

號

項目

單

位

數據

備註

1

規劃用地面積

㎡

128000

192 畝

2

規劃入住床位數

床

3800

-

其

中

全護理床位

床

800

-

半護理床位

床

1700

-

全自理床位

床

1000

-

休閒養老床位

床

300

-

3

總建築面積

㎡

114600

-

4

地上建築面積

㎡

102600

-

5

醫療康復中心

㎡

10000

5F，佔地面積

2000 ㎡

，

1 棟

6

老年康復樓

㎡

45000

5F，單棟建築面積

5000 ㎡

、佔地面積

1000

㎡

，共

9 棟

7

老年特色公寓

㎡

16000

4F，單棟建築面積

4000 ㎡

、佔地面積

1000

㎡

，共

4 棟

8

養老休閒園

㎡

10000

2F，單棟建築面積

200 ㎡

、佔地面積

100

㎡

，共

50 棟

9

老年活動中心（含老

年學校）

㎡

8600

4F，佔地面積

2150 ㎡

，

1 棟

10

配 套 建

築

子女陪護

中心

㎡

4000

4F，佔地面積

1000 ㎡

，

1 棟

配套服務

設施

㎡

9000

1 棟

4F，

1 棟

5F，各佔地面積

1000 ㎡

，含

3000 平方米的商業用房

11

地下建築面積

㎡

12000

含設備用房、電梯井、人防工程，地下停

車位

400 個

12

容積率

0.8

-

13

建築密度

%

19.65

-

14

建築面積

㎡

25150

-

15

綠地率

%

40

-

16

道路及廣場面積

%

40.35

-

㎡

51650

含地面停車位

200 個，含大巴、醫護車位

17

地下停車位

個

400

-

6、項目總投資及資金來源

鍾祥市壽鄉養老中心建設項目總投資

48,963.17 萬元，其中：工

程投資

36,890.42 萬元，工程建設其他費

7,703.08 萬元，預備費

2,269.67 萬元，建設期利息

2,100.00 萬元。項目建設單位自籌資金

18,963.17 萬元，申請債券融資

30,000.00 萬元。

本期債券募集資金

中

3.0 億元擬投入該項目，佔該項目投資總額的

61.27%。

該項目土

地費用預計為

4800 萬元，已納入總投資。

目前發行人自有資金充足，為本期債券募投項目按期完成提供

了強有力的保障，自籌資金安排計劃如下。

表

33 鍾祥市壽鄉養老中心建設項目自籌資金安排情況

時間

計劃到位資本資金（萬元）

2018年

1月

6,985.27

2018年

7月

3,992.63

2019年

1月

3,244.48

2019年

7月

4,740.79

合計

18,963.17

7、項目實施進度

本項目建設期為

24 個月，計劃工期

2018 年

1 月至

2019 年

12

月。項目實施進度安排如下：

工程項目前期階段（

2018 年

1 月－

2018 年

4 月）：項目前期工

作，包括：投資機會研究、初步可行性研究、可行性研究、項目評

估及決策。

工程項目準備階段

（

2018 年

5 月

—

2018 年

9 月

）：

該階段主要

工作包括：工程項目的初步設計、技術設計及施工圖設計，工程項

目徵地及建設條件準備、貨物採購、選定工程招標及承包商、籤訂

承包合同等。

工程項目實施階段

（

2018 年

10 月

—

2019 年

12 月

）：

該階段主

要工作包括：工程項目施工、試運行、竣工驗收等。

截至

2019 年

5 月

末

，本項目

已完成工程項目的初步設計、技術

設計及施工圖設計等

，

並支付了部分徵地及拆遷資金，累計已投資

1,263.77 萬元

，佔本項目總投資比例為

2.58%，實際投資進度低於

計劃投資進度的原因為本次債券募集資金尚未到位，導致工期延後，

發行人將待本次債券募集資金到位後加快投資進度。

8、項目社會效益

（

1）有利於發揮老年人的積極作用，發揮正能量，作出新貢獻

本項目的建設將老年人集中在一起互相交流，他們可以用自己

長年積累的知識、技能和經驗，繼續為社會作出自己的貢獻。本項

目能為老年人發揮作用創造條件，引導老年人保持老驥伏櫪、老當

益壯的健康心態和進取精神，發揮老年人優良品行在家庭教育中的

潛移默化作用和對社會成員的言傳身教作用，發揮老年人在化解社

會矛盾、維護社會穩定中的經驗優勢和威望優勢，發揮老年人對年

輕人的傳幫帶作用。

（

2）有利於增強全社會積極應對人口老齡化的思想觀念，促進

社會和諧

本項目的建設響應黨十九大報告的關於妥善解決人口老齡化帶

來的社會問題的精神，提高老年

人生活和生命質量、維護老年人尊

嚴和權利。老年人是人生的重要階段，通過政府號召力，推動全社

會積極看待老齡社會，積極看待老年人和老年生活。本項目的建設

能為老年人養老提供多種養老渠道，有利於緩解當地老年人養老問

題，當地老年人不僅可以很好體會到老有所養，還可以充分體會到

老有所樂的愉悅，做到人與社會的和諧相處。

（

3）有利於完善區域養老服務體系，促進老齡產業發展

本項目建成後，將進一步完善鍾祥市社會化養老體系，健全養

老服務制度，建立老年人基礎資料庫和養老服務需求評估系統，打

造養老服務信息平臺。完善居家養老指導和服務網

絡，大力發展日

間照料中心等社區養老服務機構。使入住的老年人能夠享受到食宿、

護理、醫療及旅遊等豐富多彩的老年生活，可有效減輕政府及家庭

的負擔

，

能夠真正使老年人這一弱勢群體實現

「老有所養

，

老有所學

，

老有所樂

，

老有所為

，

老有所醫

」，

促進老齡產業發展

。

（

4）有利於增加就業，促進區域經濟的發展

本項目屬於勞動密集型產業，對老年人的服務與生活管理需要

大量的人力資源，本項目的運營可以解決數百名下崗職工和就業困

難群體的就業和再就業問題，有利於社會穩定。同時，該項目的建

設和運營，能夠促進相關行業發展，推動經濟增長，符合經濟

社會

協調發展的總體要求。對於構建和諧家庭，促進社會的和諧共融有

著積極的作用；對于堅持以人為本、深入貫徹落實科學發展觀，推

進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。

9、項目經濟效益

本項目的投資收益主要來自於床位出租收入、商業門面出租收

入、子女陪護中心床位出租收入、停車位出租收入、其他收入，項

目計算期內年均收入為

11,712.19 萬元。

項目運營期內營業收入合計為

58,560.93 萬元，補貼收入合計為

4,500 萬元。本項目所得稅後投資回收期為

6.25 年；所得稅後財務

內部收益率為

14.17%，高於

6%的財務基準折現率

，所得稅後累計

財務淨現值為

15,303.87 萬元，項目收益能夠有效覆蓋項目投資，

項目經濟效益良好。

(二

) 鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目

1、項目建設背景

（

1）我

國新能源

、特色材料產業面臨戰略機遇和挑戰

「十三五

」時期

，

我國能源消費增長換檔減速

，

保供壓力明顯緩

解，供需相對寬鬆，能源發展進入新階段。在供求關係緩和的同時，

結構性、體制機制性等深層次矛盾進一步凸顯，成為制約能源可持

續發展的重要因素。面向未來，我國能源發展既面臨厚植髮展優勢、

調整優化結構、加快轉型升級的戰略機遇期，也面臨諸多矛盾交織

、

風險隱患增多的嚴峻挑戰。

經過幾十年奮鬥，我國新材料產業從無到有，不斷發展壯大，

在體系建設、產業規模、技術進步等方面取得明顯成就，為國民經

濟和國防建設做出了重大貢獻，具備了良好發展基礎。新材料產業

體系初步形成。我國新材料研發和應用發端於國防科技工業領域，

經過多年發展，新材料在國民經濟各領域的應用不斷擴大，初步形

成了包括研發、設計、生產和應用，品種門類較為齊全的產業體系。

新材料產業規模不斷壯大。進入

新世紀

以來，我國新材料產業發展

迅速，

2010 年我國新材料產業規模超過

6500 億元，與

2005 年相比

年均增長約

20%。當前，我國新材料產業總體發展水平仍與發達國

家有較大差距，產業發展面臨一些亟待解決的問題，主要表現在：

新材料自主開發能力薄弱，大型材料企業創新動力不強，關鍵新材

料保障能力不足；產學研用相互脫節，產業鏈條短，新材料推廣應

用困難，產業發展模式不完善；新材料產業缺乏統籌規劃和政策引

導，研發投入少且分散，基礎管理工作比較薄弱。

（

2）湖北省持續推進

新能源

、特色材料發展

2017 年

10 月

28 日

，

湖北省人民政府印發

《

湖北省能源發展

「十

三五

」規劃

》，

規劃提出要推動能源裝備產業升級

，

形成一批具有國

際影響力的企業集團和具

有競爭優勢的

「專

、

精

、

特

、

新

」專業化生

產企業，建成若干創新能力強、特色鮮明的能源科技裝備製造集聚

區。加大政策扶持力度，全面落實國家、省各項優惠政策，加大對

能源發展的財政、稅收、土地等方面政策支持力度。

《湖北省新材料產業發展行動計劃（

2016-

2020）》提出，到

2020 年，全省新材料產業主營業務收入力爭達到

5000 億元，年均

增長

16%以上，成為全省重要的戰略性新興產業之一。

重點培育壯大高性能金屬結構、

高端裝備

用特種合金、先進光

通信材料、先進電子材料、

新能源

電池和光伏新材料、生物醫用材

料、先進複合材料、新型無機非金屬材料、先進高分子材料、新型

碳材料等十大新材料優勢產品產業鏈。如滿足汽車、現代軌道交通、

航空航天以及電子信息等領域輕量化、高強度、耐高溫、減震、密

封等性能需求的先進化工新材料。

（

3）鍾祥市

新能源

、特色材料產業發展現狀

鍾祥市在

新能源

產業方面已逐漸形成，例如華山觀風電場已投

入運營，華能風電項目和碾盤山水利樞紐工程開工建設，光俊能源

等一批光伏電站推進順利，鍾祥核電站可行

性研究報告正處在深度

研究階段。鍾祥市

新能源

特色材料產業發展還處於起步階段，產業

規模相對較小，集中度不高。

2017 年

1 月工信部等四部委發布的《新材料產業發展指南》作

為我國歷史上首個針對材料產業發布的產業發展指南

，

是

「十三五期

間

」指導新材料產業發展的核心綱領性文件

，

對接

《

新材料產業發展

指南》，本項目為本項目為鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房

建設項目

，

屬於

「十三五

」期間新材料產業發展的重點領域

，

同時為

《

鍾祥市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要

》

提出

，

實施

「2+5」產業工程的新興產業

。

2、項目建設必要性

（

1）發揮產業集聚優勢帶動產業發展的需要

改革開放以來，我國產業集群發展迅速，在促進經濟社會發展

中發揮著越來越重要的作用，但也存在一些急需研究解決的問題。

為促進產業集群又好又快發展，大力實施

中小企業

成長工程，國務

院出臺了《國家發展改革委關於印發促進產業集群發展的若干意見》，

意見指出產業集群在強化專業化分工、發揮協作配套效應、降低創

新成本、優化生產要素配置等方面作用顯著，是工業化發展到一定

階段的必然趨勢。

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目通過廠房租賃

和出售的方式，吸引

新能源

和特色材料企業入駐，打造新

能源與特

色材料產業基地，引導和促進產業集群發展，優化經濟結構，轉變

經濟發展方式。通過集約使用土地等資源，方便集中進行

環境治理

，

同時帶動

中小企業

發展，提升區域和產業競爭力。

（

2）加快供給側改革提升經濟質量的需要

隨著我國經濟進入新常態，單以需求側發力難以提振經濟增長，

中央要求在供給側和需求側兩端同時發力，全面提升中國經濟的質

量和效益。供給側結構性改革就是要通過創新供給結構引導需求的

結構調整

與升級，在適度擴大總需求的同時，去產能、去庫存、去

槓桿、降成本、補短板，從生產領域加強優質供給，減少無效供給，

擴大有效供

給，提高供給結構適應性和靈活性，提高全要素生產率，

使供給體系更好適應需求結構變化。鍾祥市

新能源

與特色材料產業

基地在能源和材料兩方面進行供給側改革，提升能源和材料供給質

量，降低企業用能成本，提高社會生產力水平，更好地與市場導向

相協調，充分發揮市場在配置資源時的決定性作用。

3、項目審批情況

表

34 鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目批覆情況表

核准時間

核准部門

核准內容

核准文號

2018-

03-

05

鍾祥市住房與

城鄉建設

局

關於鍾祥市

新能源

與特色材

料產業基地廠房建設項目的

規劃意見

[2018]30 號

2018-

03-

29

鍾祥市國土資源局

鍾祥市國土資源局關於鍾祥

市

新能源

與特色材料產業基

地廠房建設項目用地預審意

見

鍾土資預審

函

[2018]25 號

2018-

03-

30

鍾祥市人民政府辦公室

鍾祥市人民政府辦公室關於

鍾祥市

新能源

與特色材料產

業基地廠房建設項目社會穩

鍾政辦函

[2018]8 號

定風險評估報告的批覆

2018-

04-

02

鍾祥市環境保護局

關於《鍾祥市城市建設投資公

司鍾祥市

新能源

與特色材料

產業基地廠房建設項目環境

影響報告表》的批覆

鍾環函

[2018]72 號

2018-

04-

03

鍾祥市發展和改革局

關於鍾祥市

新能源

與特色材

料產業基地廠房建設項目可

行性研究報告的批覆

鍾發改

[2018]48 號

根據《中華人民共和國家發展和改革委員會令第

44 號》第

6

條規定，本項目年綜合能源消費量

605.51 噸標準煤，年電力消費量

492.44 萬千瓦時，屬於不再進行單獨節能審查的固定資產投資項目，

已由發行人出具《鍾祥市城市建設投資公司關於鍾祥市

新能源

與特

色材料產業基地廠房建設項目無需出具節能審查意見的說明》的文

件。

本項目不存在強拆、強建等情況。

4、項目建設主體

本項目建設主體為鍾祥市城市建設投資公司。

5、項目建設內容

本項目佔地面積

522 畝（

347,996.52 平方米），主要建設新能

源與特色材料產業基地廠房。項目建成後，可實現產業基地廠房

26

棟，配套建設

內部連接道路及廣場

、道路綠化景觀、其他配套工程

等內容，鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目所佔用的

土地全部為建設用地。具體建設內容見下表。

表

35

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目建設內容表

項目

類別及面積（平方米）

總用地面積

347,996.52

其中

中

廠房

243,597.56

道路及廣場

69,599.30

綠化

34,799.65

總建築面積

281,074.11

6、項目投資情況及資金來源

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目總投資

38,957.65 萬元，其中：工程投資

25,389.58 萬元，工程建設其他費

10,275.41 萬元，預備費

1,752.66 萬元。項目建設單位自籌資金

16,957.65 萬元，申請債券融資

22,000.00 萬元。本期債券募集資金

中

2.2 億元擬投入該項目，佔該項目投資總額的

56.47%。

該項目用

地成本預計為

6,211.80 萬元，已納入總投資。

目前發行人自有資金充足，為本期債券募投項目按期完成提供

了強有力的保障，自籌資金安排計劃如下。

表

36 鍾祥市

新能源

與特色材料產業

基地廠房建設項目自籌資金安排情況

時間

計劃到位資本資金（萬元）

2018年

1月

5,481.53

2018年

7月

3,240.77

2019年

1月

4,434.39

2019年

7月

3,800.96

合計

16,957.65

7、項目進展情況

本項目建設期為

24 個月。項目建設需完成前期工作、工程設計

及招投標、工程施工、竣工驗收等程序。項目實施進度安排如下：

工程項目前期階段（

2018 年

1 月－

2018 年

4 月）：項目前期工

作，包括：投資機會研究、初步可行性研究、可行性研究、項目評

估及決策。

工程項目準備階段

（

2018 年

5 月

—

2018 年

9 月

）：

該階段主要

工作包括：工程項目的初步設計、技術設計及施工圖設計，工程項

目徵地及建設條件準備、貨物採購、選定工程招標及承包商、籤訂

承包合同等。

工程項目實施階段

（

2018 年

10 月

—

2019 年

12 月

）：

該階段主

要工作包括：工程項目施工、試運行、竣工驗收等。

截至

2019 年

5 月

末

，本項目

已完成工程項目的初步設計、技術

設計及施工圖設計

等工作，

已累計投資

4,549.00 萬元

，

佔本項目總

投資比例為

11.68%，實際投資進度低於計劃投資進度的原因為本次

債券募集資金尚未到位，導致工期延後，發行人將待本次債券募集

資金到位後加快投資進度。

8、項目定位

基於鍾祥市的區位優勢，產業發展基礎和產業發展思路，鍾祥

市

新能源

與特色材料產業基地定位為：

1）打造鐘祥市產業發展的重要增長極

依託

新能源

化工和特色材料為重點，深化多層次寬領域交流合

作，大力發展戰略新興產業和高新技術，加快

新能源

和特色材料產

業集聚發展，建成鍾祥市產業發展的重要增長極。

2）建設全省

新能源

和特色材料產業發展示範城市

充分結合鍾祥市

資源優勢

、區位優勢，大力發展

新能源

和特色

材料產業，積極開展

太陽能

、生物質能、地熱能和風能的技術推廣

應用，建設高比例可再生清潔能源示範城市。大力引進、發展特色

材料的技術研發和應用，形成湖北省重要的新材料產業開發集群。

9、項目招商引資主要政策與安排

（

1）項目招商引資主要優惠政策

1）基礎設施建

設補助

對符合鍾祥市重點發展的

新能源

、特色材料產業的項目，按照

不超過土地出讓底價

70%的比例，給予基礎設施建設補助。其中：

工業項目固定資產一次性投資在

3000 萬元（含本數）以上的，按

3.82 萬元

/畝留存出讓價款後，剩餘部分給予基礎設施建設補助。

2）外商投資獎勵

對在鍾祥市新註冊設立的外資企業，當年實際到資在

1000 萬美

元（含本數）以上

3000 萬美元以下的，一次性獎勵

100 萬元人民幣；

實際到資在

3000 萬美元（含本數）以上的，一次性獎勵

200 萬元人

民幣。

3）稅收貢獻獎勵

新能源

、特色材料產業項目自竣工投產後，前

3 年按繳納企業

所得稅和增值稅地方留成可用部分的

100%給予獎勵，後

3 年按

50%

給予獎勵。企業高管（副總以上職務，每個企業不超過

6 名）自企

業投產之日起，其三年內所繳工資薪金的個人所得稅地方留成可用

部分全額獎勵。

4）

重大項目

「一事一議

」

對符合鍾祥市重點發展的

新能源

、特色材料產業的項目，固定

資產一次性投資

5 億元

（

含本數

）

以上的

，

優惠政策

「一事一議

」。

（

2）項目招商引資主要工作安排

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目招商工作在

「大集團引領

、

大項目支撐

、

園區化承載

、

集群化推進

」的產業發展

理念的指導下，圍繞

《

鍾祥市十三五規劃綱要》確立的

新能源

與特

色材料產業開展。

1）招商工作實施

目標

與計劃

本項目

以

引

進

新能源

及

特色

材料行業內骨幹企業為重點，研發

新能源

及

特色

材料產品，拓展

上下遊

產業鏈，

進而

推動鍾祥市新能

源、

特色

材料新興產業的發展，逐步打造荊門

地區

一流的

新能源

、

特色

材料的產業基地。

目前，

項目招商引資工作已開始實施，

項目

招商

引資

小組

成員已

與

多家目標企業進行了全面磋商洽談，部

分

企

業已籤訂

企業

入園意向協議

書

，招商引資正有條不紊

地

開展。

2）招商引資推進措施

由鍾祥市招商引資領導

小組對接全市招商引資工作總調度，統

籌協調目標企業洽談落戶。南湖新區成立

新能源

與特色材料產業招

商引資指揮部，由市委常委任指揮長，全程參與

新能源

與特色材料

產業招商引資項目的信息甄別、考察對接、項目洽談、籤約落戶和

建設協調等工作中。

積極開展商會招商。依託政府、招商局等部門加強與長三角地

區、珠三角地區的國家級行業協會和大型商會對接，建立合作機制，

進行委託招商、聯合招商、商會招商。

10、項目社會效益

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目是鍾祥市立足

自身優勢

，

全面貫徹落實中部崛起戰略

，

融入國家

「

一帶一路

」倡議

，

推進長江經濟帶發展的重要抓手，是進一步提高鍾祥市經濟外向度

的快速通道和重要平臺。具體來說，本項目建設所產生的社會效益

可以歸納為以下幾個方面。

（

1）有利於資源節約利用

建設產業基地可以產生集聚因素，推進資源節約型社會建設，

通過對同行業企業集中布局，實現物質流和能量流綜合利用，能有

效地減少產品成本

、

降低費用

。

使得大型

「公用工程島

」的建設成為

可能

，

能最大限度地降低水

、

電

、

氣成本

，

利於

「三廢

」的綜合治理

，

提高環境友好水平等。通過本項目的建設，能產生集聚

效應帶來大

型化

、

集約化和資源共享

，

極大地推動鍾祥市

「兩型社會

」建設

。

（

2）有利於促進區域經濟發展

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目涉及產業屬於

知識密集型、技術密集型與勞動力密集型產業。該項目的建設對區

域內傳統工業相關產業和戰略性新興產業都具有重要的帶動和引領

作用。該項目屬於《新材料產業發展指南》中提到的先進基礎材料，

既能促進地區工業產業的規模化、集約化發展，又能促進相關產業

通過掌握核心技術、降低產品成本、提高區域高附加值現代產業比

重，大力發展優勢企業和品牌產品，促進產業結構優化升級，顯著

提高鍾祥

工業經濟競爭力，進而提高區域經濟實力。

（

3）有利於推動鍾祥市新興產業發展

《鍾祥市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》提出，

實施

「2+5」產業工程

，

推進新型工業化

，

培育壯大健康

、

電子信息

、

生物醫藥

、機電及裝備製造、

新能源

開發及利用等五個新興產業。

本項目符合鍾祥市產業發展政策，建設

新能源

新材料基地廠房

項目，可以推動鍾祥市

新能源

、新材料等新興產業的發展，通過產

業發展來拓展其建設規模，完善城市產業結構，提升城市經濟實力，

從而帶動鍾祥市經濟社會發展水平的提升。

（

4）促進區域現代服務業發展，創造就業機會

隨著鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地運營投產，大量製造商、

技術人員、貿易商、物流企業入駐到基地內部，與之配套的物業、

餐飲、住宿、會議、會展等方面的服務都將得到大力發展，可提供

生產製造、技術研發、市場交易、倉儲管理、物業管理、服務行業

等領域大量的就業機會。根據基地內現有產業從業人員的需求規模

情況，初步估計本項目將創造

1000 餘個直接就業機會。基地的建設

還將帶動

新能源

及特色材料產業上下遊一系列行業的間接就業機會。

因此，本項目建設將大幅提升區域內的就業率。

11、項目經濟效益

本項目建成後的營業收入主要為廠房出租收

入和廠房出售收入，

項目運營期內年均收入為

11,943.03 萬元（含增值稅）。

項目運營期內營業收入合計為

59,715.13 萬元。

本項目所得稅後

投資回收期為 6.26 年；所得稅後財務內部收益率為 13.36%，高於 6%

的財務基準折現率；所得稅後累計財務淨現值為 10,988.62 萬元，項

目收益能夠有效覆蓋項目投資，項目經濟效益良好。

三、補充營運資金

隨著發行人重大基礎設施建設項目的不斷推進，發行人對營運

資金的需求隨之擴大。本期債券發行規模中的

8,000.00 萬元將用於

補充公司營運資金，滿足公司在實際營運過程中對流

動資金的需求，

確保經營活動的順利進行。

四、募集資金使用計劃及管理制度

（一）募集資金使用計劃

本期債券募集資金

6.00 億元人民幣，發行人將嚴格按照國家發

展和改革委員會批准的本期債券募集資金的用途對資金進行支配，

並保證發債所籌資金中，用於鍾祥市壽鄉養老中心建設項目和鍾祥

市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目的比例不超過項目總投

資的

70%。

（二）募集資金管理制度

發行人將按照國家發改委的相關制度和要求對募集資金進行嚴

格的管理和使用。同時公司將依據《中華人民共和國會計法》、《企

業會計準則》以及國家其他法律、法規，結合公司管理模式的特點，

建立有效的內部財務控制體系，加強業務規劃和內部管理，提高整

體經濟效益，嚴格控制成本支出。本期債券的募集資金將嚴格按照

本募集說明書承諾的投資項目安排使用，實行專款專用，專戶存儲。

發行人與湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司、湖北銀行股份

有限公司鍾祥支行籤署了《

2018 年鍾祥市城市建設投資公司企業債

券資金帳戶開立和監管協議》，並聘請其擔任監管

銀行，監管銀行

負責監管本期債券募集資金是否按照本募集說明書約定的內容進行

使用，以保護本期債券投資者的利益。

五、發行人相關承諾

為進一步保障本期債券本息的足額及時償付，鍾祥市城市建設

投資公司承諾項目收入優先用於償還本期債券以保護投資者利益。

發行人將按相關要求披露債券資金使用情況、下一步資金使用計劃、

募集資金投資項目進展情況。如變更募集資金用途，發行人將按照

相關規定履行變更手續。

公司不承擔政府融資職能，本次企業債券的發行不涉及新增地

方政府債務。

第十三條 償債保證措施

一、本期債券償債計劃安排

（一）償債計劃概況

本期債券發行總規模為

6.00 億元，每年付息一次。在債券存續

期的第

3、

4、

5、

6、

7 年末分別按照債券發行總額

20%、

20%、

20%、

20%、

20%的比例償還債券本金，當期利息隨本金一起支付。年度

付息款項自付息日起不另計利息，到期兌付款項自兌付日起不另計

利息。

發行人為本期債券的償付制定了詳細的償債計劃，並將設立債

券償付工作小組，做好募集資金投放、償付資金安排、組織協調和

信息

披

露

等工作。發行人將充分、有效地維護債券持有人利益，嚴

格按照計劃完成償債安排，保證債券本息按時足額兌付。

（二）設置償

債資金專戶

公司聘請了湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司和湖北銀行股

份有限公司鍾祥支行擔任本期債券償債資金帳戶的監管銀行，監管

銀行將監督公司償債資金的歸集和劃付。在本期債券還本付息日（

T

日）前

10 個工作日（即

T-

10 日），如監管銀行確認償債資金專戶

的資金足夠支付當期債券本息，則於當日向公司報告。如在

T-

10

日償債資金專戶內沒有足夠的資金用於支付當期債券本息，監管銀

行應於當日通知公司要求補足。

（三）償債計劃的人員安排

公司將專門成立債券償付工作小組，負責利息支付、本金兌付

及相關事務，並在需要的情況下繼續處理付

息或兌付期限結束後的

有關事宜。

（四）償債計劃的財務安排

針對公司未來的財務狀況、本期債券自身的特徵、募集資金投

資項目的特點，發行人將建立一個多層次、互為補充的財務安排，

以提供充分、可靠的資金來源用於還本付息，並根據實際情況進行

調整。

1、償債資金歸集計劃

公司將於國家發改委核准本期債券發行之後的一個月之內在監

管銀行開設唯一的償債專戶，專項用於本期債券的本金兌付和支付

債券利息以及銀行結算費用，公司將從本期債券存續期第

3 個計息

年度起安排必要的還本資金，並保證在每個兌付日前的第

10 個工作

日，償債資金專戶有足額

的資金支付本期債券當期應付本金，即債

券發行總額的

20%。

2、償債資金來源

償債資金將來源於募集資金投資項目的經營性收入、募投項目

財政補貼收入以及公司日常生產經營所產生的現金流。發行人良好

的盈利能力與盈利預期將為本期債券本息的按時足額償付提供基礎

保障。同時，公司將通過充分調動自有資金、經營性資產變現以及

銀行資金拆借等方式在必要時補充償債資金。

二、本期債券的償債保障措施

作為本期債券的發行人，

鍾祥市

城市建設投資公司為本期債券

的法定償債人，其償債資金主要來源於

募投項目

的營業收入、淨利

潤等。此外，發行人以其合法擁有的

17 宗國有土地使用權為本期債

券提供抵押擔保。本期債券的抵押資產價值可以

充分覆蓋本期債券

的本金及利息

。

（一）國有土地使用權抵押擔保

本期債券採用國有土地使用權抵押擔保方式增信，發行人將通

過適當的法律程序將其部分國有土地使用權作為抵押資產進行抵押，

以保障本期債券的本息按照約定如期兌付，一旦發行人出現償債困

難，則可通過處置抵押資產以清償債務。

1、

抵押土

地情況

發行人提供的抵押資產為

發行人

自有

及

其控股子公司

鍾祥厚德

建設工程有限公司

擁有的

合計

17 宗國有土地使用權，面積合計為

1,248.25 畝，土地用途為

住宅

、商住、商服，土地使用權類型均為

出讓。具體情況如下：

表

37 用於本期債券抵押增信土地明細

序

號

土地權證編號

權利

人

土地位置

使用

權

類型

土地用途

面積(m2)

評估價值

（萬元）

1

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007325 號

鍾祥

城投

國營鍾祥市南

湖棉花原種場

出讓

住宅兼容

商業

69,822.00

7,589.65

2

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007332 號

鍾祥

城投

國營鍾祥市南

湖棉花原種場

出讓

住宅兼容

商業

69,962.00

7,541.90

3

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007335 號

鍾祥

城投

國營鍾祥市南

湖棉花原種場

出讓

住宅兼容

商業

69,279.00

7,544.48

4

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

鍾祥

城投

國營鍾祥市南

湖棉花原種場

出讓

住宅兼容

商業

68,444.00

6,830.71

0007336 號

5

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007328 號

鍾祥

城投

西環三路東側

出讓

住宅兼容

商業

60,000.10

9,282.02

6

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007327 號

鍾祥

城投

西環三路東側

出讓

商服

50,780.10

5,814.32

7

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007329 號

鍾祥

城投

顯王路北側以

內

出讓

住宅兼容

商業

62,848.50

9,747.80

8

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007326 號

鍾祥

城投

西環三路南側

出讓

住宅兼容

商業

17,295.60

2,251.89

9

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002695 號

鍾祥

城投

皇莊社區

出讓

住宅

67,662.00

15,122.46

10

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002702 號

鍾祥

城投

董家巷社區

出讓

住宅兼容

商業

50,683.00

20,394.84

11

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002701

鍾祥

城投

董家巷社區

出讓

住宅兼容

商業

68,648.00

20,786.61

12

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002699

鍾祥

城投

高廟社區

出讓

住宅

14,710.00

1,247.41

13

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002698

鍾祥

城投

高廟社區

出讓

住宅

25,264.00

2,149.97

14

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007331

鍾祥

城投

鍾祥市承天東

路南側

出讓

城鎮住宅

用地、商

服用地

22,121.66

4,269.48

15

鄂（2017）鍾祥市

不動產權第

0007330

鍾祥

城投

鍾祥市承天東

路南側

出讓

城鎮住宅

用地、商

服用地

33,902.79

6,505.95

16

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002703 號

厚德

公司

董家巷社區

出讓

住宅兼容

商業

68,712.00

11,021.40

17

鄂（2018）鍾祥市

不動產權第

0002697 號

厚德

公司

皇莊社區

出讓

住宅兼容

商業

68,059.00

10,916.66

合 計

888,193.75

149,017.55

根據具有主管部門認定相關土地評估資質的中京民信（北京）

資產評估有限公司出具的京信評報字（

2018）第

274 號資產評估報

告，上述抵押資產的評估價值合計為

149,017.55 萬元，為本期債券

發行額的

2.48 倍，足

以覆蓋本期債券的本金和利息。

2、土地

抵押法律手續完善

發行人

及其

控股子公司已出具承諾函，本次用於抵押的

17 宗

地全部為公司合法取得的出讓地，已取得

鍾祥市

國土資源局頒發的

國有土地使用權證，且至今未以該等土地設定抵質押、出租或設定

其他權利負擔，未辦理他項權證，發行人

及其控股子公司

是合法的

土地使用權人。

鍾祥市國土資源局《關於鍾祥市城市建設投資公司採用土地抵

押為公開發行債券提供擔保的意見》（鍾土資函[2018]94 號）確認：

發行人擬用於抵押的 17 宗國有土地使用權合法、完整、有效，目

前無抵押登記和他項權利限制情況，同意發行人將 17 宗國有土地

使用權抵押給本期債券全體持有人。

3、土地抵押

擔保操作方案

發行人與

湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司

籤訂了《債權代

理協議》及《債券持有人會議規則》。

湖北鍾祥農村商業銀行股份

有限公司

（作為

本期債券的債權代理

人）已與發行人（作為抵押人）

籤署了《國有土地使用權抵押協議》。依據該協議規定，發行人以

其合法擁有的

17 宗國有土地使用權為本期債券還本付息提供抵押

擔保。發行人與

湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司

（作為抵押資

產的監管人）

籤訂《抵押資產監管協議》，進一步明確對抵押資產

的具體監管事宜。

在本期債券存續期間，抵押資產的總價值與本期債券

剩餘

本

金

及一年利息

的比率不得低於

1.6 倍。當該比率低於

1.6 倍時

，湖北

鍾祥農村商業銀行股份有限公司

應在三個工作日內製作《追加抵押

資產通知書》，加蓋公章後送達發行人。發行人應當在收到《追加

抵押資產通知書》後

50 個工作日

內完成抵押資產追加工作。當經

評估後的抵押資產總價值超過本期債券未償還本

金及一年利息

數額

的

1.6 倍時，發行人

可

申請抵押資產進行釋放，即對超過

1.6 倍部

分的資產進行釋放。發行人可根據需要

並經

主承銷商書面同意後

向

抵押資產監管人申請對抵押資產進行置換，擬用於

置入

的資產應

為

本協議約定的類別和性質，其價值應

不低於置出的原抵押資產的價

值。用於置換的上述資產應經具備相應資質的資產評估機構進行評

估並出具資產評估報告，並以評估價值作為

價值認定依據

。

（

二

）公司良好財務狀況是本期債券本息償付的堅實基礎

截至

2018 年末，發行人資產總額為

958,709.02 萬元，負債總

額為

345,330.43 萬元，所有者權益為

613,378.59 萬元，資產負債率

36.02%。

2016-

2018 年度，發行人實現營業收入分別為

37,182.07 萬

元、

48,629.95 萬元和

49,648.39 萬元，淨利潤分別為

7,006.30 萬元、

17,444.96 萬元和

17,947.08 萬元，三年平均淨利潤為

14,132.78 萬元。

公司財務結構合理穩健，具有較強的長期償債能力。公司穩健的經

營模式、較強的盈利能力和良好的資產狀況是本期債券本息按期償

付的有力支撐。

（

三

）投資項目收益是本期債券本息償付的重要來源

本期債券募集資金共

6.00 億元，其中

3.00 億元擬用於鍾祥市

壽鄉養老中心建設項目，

2.20 億元擬用於

鍾祥市

新能源

與特色材料

產業基地廠房建設項目，

0.80 億元擬用於補充發行人的營運資金。

募投項目收益分為以下兩個部分。

1、鍾祥市壽鄉養老中心建設項目

鍾祥市壽鄉養老中心建設項目

，

將

「養老

、

養生

、

醫療

、

文化

」

等諸多業態的康養串聯起來。項目建成後可提供養老床位

3,800 張，

規模大

，

設施全

，

設計及管理念先進

，

將成為鍾祥市首個以

「養老

休閒

」為核心的大型養老服務設施開發項目

。

本項目建成後的收入構成主要為床位出租收入、商業門面出租

收入、子女陪護中心床位出租收入、停車位出租收入、其他收入，

項目計算期內年均收入為

11,712.19 萬元。

表

38 鍾祥市壽鄉養老中心建設項目收入測算表

單位：萬元

序號

名 稱

合計

建設期

經營期

第 1 年

第 2 年

第 3 年

第 4 年

第 5 年

第 6 年

第 7 年

一

財政補貼收入

2,000.00

2,500.00

1

金額（萬元/年）

2,000.00

2,500.00

二

營業收入（含增值稅）

58,560.93

9,950.88

11,194.74

11,816.67

12,799.32

12,799.32

2.1

養老院床位收入

47,852.11

8,131.20

9,147.60

9,655.80

10,458.76

10,458.76

2.1.1

全護理床位收入

14,462.98

2,457.60

2,764.80

2,918.40

3,161.09

3,161.09

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/套·月）

3,200.00

3,200.00

3,200.00

3,360.00

3,360.00

數量（床位個數）

640

720

760

784

784

2.1.2

半護理床位收入

22,089.94

3,753.60

4,222.80

4,457.40

4,828.07

4,828.07

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/套·月）

2,300.00

2,300.00

2,300.00

2,415.00

2,415.00

數量（床位個數）

1,360

1,530

1,615

1,666

1,666

2.1.3

全自理床位收入

7,909.44

1,344.00

1,512.00

1,596.00

1,728.72

1,728.72

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/套·月）

1,400.00

1,400.00

1,400.00

1,470.00

1,470.00

數量（床位個數）

800

900

950

980

980

2.1.4

休閒養老床位收入

3,389.76

576.00

648.00

684.00

740.88

740.88

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/套·月）

2,000.00

2,000.00

2,000.00

2,100.00

2,100.00

數量（床位個數）

240

270

285

294

294

2.2

商業配套租金收入

423.72

72.00

81.00

85.50

92.61

92.61

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/平·月）

25

25

25

26

26

數量（面積）

2400

2700

2850

2940

2940

2.3

子女陪護中心租金收入

338.98

57.60

64.80

68.40

74.09

74.09

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/平·月）

15

15

15

16

16

數量（面積）

3,200

3,600

3,800

3,920

3,920

2.4

康養綜合服務收入

6,440.54

1,094.40

1,231.20

1,299.60

1,407.67

1,407.67

起租率

80%

90%

95%

98%

98%

單價（元/套·月）

300

300

300

315

315

數量（床位個數）

3,040

3,420

3,610

3,724

3,724

2.5

停車收入

3,505.58

595.68

670.14

707.37

766.19

766.19

2.5.1

白天停車收入（早 7：00-

晚 21:00）

2,062.10

350.40

394.20

416.10

450.70

450.70

單價(元/時·個)

2.00

2.00

2.00

2.10

2.10

時間（時/天）

10

10

10

10

10

時間（天數）

365

365

365

365

365

車位起租率

80%

90%

95%

98%

98%

數量(個)

480

540

570

588

588

2.5.2

晚上停車收入（晚 21:00-早

7：00）

1,443.47

245.28

275.94

291.27

315.49

315.49

單價(元/時·個)

2.00

2.00

2.00

2.10

2.10

時間（時/天）

7

7

7

7

7

時間（天數）

365

365

365

365

365

車位起租率

80%

90%

95%

98%

98%

數量(個)

480

540

570

588

588

（

1）床位出租收入

通過調查鍾祥市、荊門市周邊地區及湖北省內養老機構的實際情

況，養老中心床位出租收入可比價格具體情況見下表。

表

39 鍾祥市、荊門市周邊地區及湖北省內養老機構收費標準

序

號

養老機構名稱

地址

床位

收費區間

（元/床·月）

1

荊門慈心美德養老中心

湖北省荊門市東寶區牌樓鎮

（楊家橋東行 1000 米）

4000

1000-3000

2

湖北省荊門市鍾祥市雙河鎮福利院

鍾祥市雙河鎮樂鄉關村

50

500-1000

3

宜昌市馨寧家園峽口託老山莊

宜昌市西陵峽口

200

1200-2000

4

湖北省宜昌市社會福利院

雲盤路 6 號

680

800-2000

5

荊州集福園老年公寓

荊州市荊州區張居正街 86 號

100

1600-4000

6

湖北省恩施市金色養老院

湖北省恩施市七裡坪

128

880-3500

7

枝江市康隆花園老年公寓

枝江市江口社區江口大道 29

號

50

960-2800

8

怡心苑養老院

伍家崗區夷陵大道 276 號

60

1200-3600

9

宜昌老來樂託老公寓

點軍區聯棚鎮觀音街 76 號

80

1100-2000

10

宜昌市伍家崗區愛心護理養老院

伍家崗區宜棉小區李家湖路

8 號，李家湖小學旁

116

850-2000

11

枝江市健橋養老院

枝江市江口社區解放路 239

號（原江口醫院）

133

1000-3000

12

重慶金洲養老院丹龍路分院

西陵區開發區渭河路

300

1800-6800

13

泰

康之家

—楚園

湖北武漢市

東湖高新

區花城

大道 9 號

2300

4000-20000

14

竹園頤老養生村

重慶市綦江區新盛鎮德勝村

150

1500-4000

結合本項目的市場定位，參考湖北省及全國其他類似養老機構

（

如泰

康之家

—

楚園

、

竹園頤老養生村

）

的收費標準

，

暫定本項目收

費標準如下：

全自理床位：

1000 張，按

1400 元

/床

·月計

休閒養老床位：

300 張，按

2000 元

/床

·月計

半護理床位：

1700 張，按

2300 元

/床

·月計

全護理床位：

800 張，按

3200 元

/床

·月計

項目建成後可提供養老床位共

3800 張

，

床位每

3 年租價上浮

5%，

利用率第一年為

80%，第二年為

90%，第三年為

95%，第四

年及第

五年為

98%。

項目建成後，預計養老中心床位收入正常經營年份的平均收入

9,570.42 萬元（含增值稅收入）。

（

2）商業配套出租收入

根據調查，鍾祥市的房屋租金起伏較大，住宅的月租金標準在

10-

30 元

/平方米之間，商鋪的月租金標準在

20-

100 元

/平方米之間，

具體情況詳見下表：

表

40 鍾祥市住宅及商鋪租金調查表

序號

小區名稱

面積

（平方米）

月租金

（元）

單價（元/平

方米·月）

1

外貿局院內（鍾祥市莫愁大道 37 號）

36

900

25

2

惠民小區（鍾祥）

94

850

9

3

鍾祥市人民法院

57

1200

21

4

王府花園小區（二中旁燕興大廈）

30

900

30

5

金穗園小區

83

1000

12

序號

商鋪名稱

面積

（平方米）

月租金

（元）

單價（元/平

方米·月）

1

新中百巷子

28

1500

54

2

陽春大街老文峰酒廠對面

120

2500

21

3

王府大道

80

4000

50

4

長壽路學校

190

5700

30

5

老中百

20

2000

100

6

陽春臺街

15

800

53

7

雅斯旁城河街

65

5400

83

8

陽春街

4

300

75

本次建設項目根據市場調查及同類項目收費標準對比，綜合分析

本項目在地理位置、交通情況、商業氛圍、人流量及車流量情況、建

築外觀、商業規模、停車位、物業管理、未來發展等因素，確定本建

設項目的收費標準為：

商業配套租金按

25 元

/（平

·月）的標準執行。每

3 年租價上浮

5%，商業配套總面積為

3000 平方米，利用率第一年為

80%，之後逐

年增加。

項目建成後，預計商業配套出租收入正常經營年份的平均收入為

84.74 萬元。

（

3）子女陪護中心租金收入

子女陪護中心按

15 元

/（平

·月），每

3 年租價上浮

5%，總面積

4,000 平米，利用率第一年為

80%，第二年為

90%，第三年為

95%，

第四年及第五年為

98%。

項目建成後，預計子女陪護中心租金收入正常經營年份的平均收

入為

67.80 萬元。

（

4）康養綜合服務收入

康養綜合服務收入為老年大學、老年活動中心給老人提供根據老

年人學習、健身、娛樂、休閒的服務，設計了閱文閱報、電子讀物閱

覽、健身、娛樂、茶座等功能。結合鍾祥市現有綜合休閒中心收費標

準，按

300 元

/（套

·月）計。每

3 年租價上浮

5%，項目建設康養綜

合設施

3800 套，利用率第一年為

80%，第二年為

90%，第三年為

95%，

第

四年及第五年為

98%。

項目建成後，預計康養綜合服務收入正常經營年份的平均收為

1,288.11 萬元。

（

5）停車收入

本次建設項目根據市場調查收費標準對比

，

鍾祥市現有公共停車

場的收費單價均為

2 元

/（車

·小時），本項目車位確定收費標準統一

為：

白天：早

7:00 至晚

21:00，按

2 元

/（車

·小時）計，封頂為

20

元

/車；

晚上：晚

21:00 至

7:00，按

2 元

/（車

·小時）計，封頂為

10 元

/

車。全天

30 元

/車封頂。每

3 年租價上浮

5%。

通過對項目覆蓋區域現狀停車場的泊車情況的調查，確定本項目

停車場的泊車時間白天

平均為

10 小時，夜間平均為

7 小時。項目建

成後養老中心停車場機動車位總數

600 個，利用率第一年為

80%，第

二年為

90%，第三年為

95%，第四年及第五年為

98%。

項目建成後，預計本項目正常經營年份的平均收入為

701.12 萬

元。

（

6）補貼收入

本項目為經有民政部門審核達到《老年人建築設計規範》、《老

年人社會福利機構基本規範》和《湖北省社會福利機構管理實施細則

（試行）》的有關要求和標準合格等級的養老機構，在運營期前兩年，

本項目仍然處於市場的推廣階段，盈利能力不足以維持正常運營，結

合項目財務分析估算情況，擬運營期

前兩年，分別向政府申請財政補

貼

2000 萬元和

2500 萬元，合計申請財政補貼收入

4500 萬元。

根據《鍾祥市人大常委會關於批准將鍾祥市壽鄉養老中心建設項

目財政補貼資金列入

2020 年、

2021 年財政預算的決議》鍾常發

[2018]4

號，該項財政補貼經鍾祥市人民代表大會常務委員會批准納入鍾祥市

2020 年、

2021 年財政預算。項目建成後運營期內，由財政部門分年

度安排預算支出。

綜上，鍾祥市壽鄉養老中心建設項目在運營期間累計可取得

58,560.93 萬元營業收入

（含增值稅）

和

4,500 萬元補貼收入。

在本期債券存續期間，

募投項目經營性淨現金流及還本付息能力

見下表：

表

41 項目收益測算及還本付息能力表

單位：萬元

項 目

合計

建設期

運營期

第 1 年

第 2 年

第 3 年

第 4 年

第 5 年

第 6 年

第 7 年

營業收入

58,137.95

-

-

9,879.01

11,113.88

11,731.32

12,706.87

12,706.87

財政補貼

4,500.00

-

-

2,000.00

2,500.00

-

-

-

稅金及附加

412.25

-

-

81.52

82.11

82.40

83.11

83.11

經營成本

8,182.99

-

-

1,420.81

1,593.69

1,680.13

1,744.18

1,744.18

項目收益

54,042.71

-

-

10,376.68

11,938.08

9,968.79

10,879.58

10,879.58

綜上，在募投項目運營期內，收入（不含增值稅）合計為

58,137.95

萬元，財政補貼收入

4,500.00 萬元，募投項目收益為

54,042.71 萬元，

募投項目總投資為

48,963.17 萬元，募投項目收益能投有效覆蓋項目

投資，項目經濟效益良好。

在本期債券存續期內，募投項目收入（不含增值稅）合計為

58,137.95 萬元，財政補貼收入

4,500.00 萬元，募投項目收益為

54,042.71 萬元，債券存續期內擬使用債券資金的本息和為

36,300.00

萬元，募投項目收益可覆蓋募投項目使用債券資金的本息和，將為公

司按期償付本期債券的本息提供可靠保障，

同時，發行人承諾將上述

募投項目未來收入優先用於本期債券還本付息，這種措施有效地提高

了本期債券本息的安全性。

2、鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目致力於

推動鍾

祥市

新能源

、特色材料等新興產業的發展，藉助產業發展勢頭來拓展

其建設規模，完善城市產業結構，提升城市經濟實力

。項目將建設新

能源、特色材料產業基地廠房

26 棟，配套建設內部連接道路及廣場、

道路綠化景觀、其他配套工程等內容。

鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項

目建成後的營業

收入主要為

廠房出租收入和廠房出售收入。項目計算期內年均收入為

11943.03 萬元。

表

42 鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目

收入測算表

單位：萬元

序號

名 稱

合計

建設期

經營期

第 1 年

第 2 年

第 3 年

第 4 年

第 5 年

第 6 年

第 7 年

一

營業收入（含增值稅）

59,715.13

11,745.15

11,925.04

12,014.98

12,014.98

12,014.98

1.1

廠房出租收入

8,184.88

1,439.10

1,618.99

1,708.93

1,708.93

1,708.93

起租率

80%

90%

95%

95%

95%

出租單價（元/平方

米·月）

20

20

20

20

20

出租面積（平方米）

59,962

67,458

71,205

71,205

71,205

1.2

廠房出售收入

51,530.25

10,306.05

10,306.05

10,306.05

10,306.05

10,306.05

出售單價（元/平方米）

2,500

2,500

2,500

2,500

2,500

出租面積（平方米）

41,224

41,224

41,224

41,224

41,224

（

1）廠房出租收入

本項目廠房出租收費定價根據市場調查收費標準，目前，鍾祥市

廠房租金價格為

21-

35 元

/㎡

·月不等，考慮未來兩年可能存在的漲價

因素，暫定本項目廠房的租賃單價為

20 元

/㎡

·月。

通過對項目意向入駐企業的調查，確定廠房出租率第一年為

80.0%，第二年為

90%，第三年至第五年為

95%。廠房租金上浮政策

根據實際情況具體調整。

項目建成後，預計本項目運營期廠房出租收入年均

1,636.98 萬元。

（

2）廠房出售收入

本建設項目根據市場調查及同類項目收費標準對比，綜合分析本

項目在地理位置、交通情況、商業氛圍、人流量及車流量情況、建築

外觀、物業管理、未來發展等因素，

確定本建設項目的廠房出售標準

為：2500 元/平的標準執行。廠房每年出售 41,224.00 平方米，5 年共

出售廠房 206,121.00 平方米。

項目建成後，預計本項目廠房出售收入正常經營年份年均

10,306.05 萬元。

綜上，鍾祥市

新能源

與特色材料產業基地廠房建設項目在運營期

間累計可取得

59,715.13 萬元營業收入

（含增值稅）

。

在本期債券存續期間，募投項目經營性淨現金流及還本付息能力

見下表：

表

43 項目收益測算及還本付

息能力表

單位：萬元

項 目

合計

建設期

運營期

第 1 年

第 2 年

第 3 年

第 4 年

第 5 年

第 6 年

第 7 年

營業收入

53,797.42

-

-

10,581.22

10,743.28

10,824.31

10,824.31

10,824.31

稅金及附加

2,058.09

-

-

386.29

409.32

420.83

420.83

420.83

經營成本

6,846.74

-

-

1,223.79

1,347.39

1,409.19

1,433.19

1,433.19

項目收益

44,892.59

-

-

8,971.14

8,986.57

8,994.29

8,970.29

8,970.29

綜上，在募投項目運營期內，收入（不含增值稅）合計為

53,797.42

萬元，募投項目收益為

44,892.59 萬元，募投項目總投資為

38,957.65

萬元，募投項目收益能投有效覆蓋項目投資，項目經濟效益良好。

在本期債券存續期內，募投項目收入（不含增值稅）合計為

53,797.42 萬元，募投項目收益為

44,892.59 萬元，債券存續期內擬使

用債券資金的本息和為

26,620.00 萬元，募投項目收益可覆蓋募投項

目使用債券資金的本息和，將為公司按期償付本期債券的本息提供可

靠保障，

同時，發行人承諾將上述募投項目未來收入優先用於本期債

券還本付息，這種措施有效地提高了本期債券本息的安全性。

（

四

）公司的土地是本期債券還本付息的重要保障

鍾祥市當前處於快速發展時期，建設用地需求量較大，使得發行

人待處置的土地使用權變現能力相對較強。

發行人擬用於抵押的 17

宗國有土地使用權合法、完整、有效，17 宗國有土地使用權將抵押

給本期債券全體持有人，為本期債券的本息償付提供有力支撐。

（

五

）公司良好的資信狀況為本期債券還本付息提供進一步保障

發行人目前資信狀況良好，與多家金融機構建立了穩固的合作關

系，具備一定的外部融資能力。發行人將在債券存續期內進一步鞏固

和加強與金融機構的合作，以支持本期債券按期償付。

（

六

）外部監管為本期債券按期償付提供有效監督

為更切實地維護債券持有人的合法權益，鍾祥市城市建設投資公

司為本期債券已聘請了債權代理人，並與其籤署了《

2018 年鍾祥市

城市建設投資公司企業債券債權代理協議》和《

2018 年鍾祥市城市

建設投資公司企業債券持有人會議規則》。債權代理人將代表債券持

有人監督公司經營狀況、募集資金使用情況、按時還本付息及償債措

施的實施，代表債券持有人處理與公司之間的談判、訴訟事務，負責

召集債券持有人會議並履行債券持有人會議授權的其他事項。

（

七

）公司承諾募投項目收入、主營業務收入、可變現資產優先

用以償還本期債券本息

為進一步保障本期債

券本息的足額及時償付，鍾祥市城市建設投

資公司出具了

《

鍾祥市城市建設投資公司關於

「18 鍾城投債

」募投項目

經營性收入優先用於償還債券本息的承諾書》；發行人承諾本期債券

募集資金投資項目經營性收入全部優先用於償還本期債券本息，公司

主營業務收入及政府補助收入優先用於償還本期債券本息。若上述收

入不足以支付本期債券本息，公司承諾以處置土地使用權等資產獲得

的收益優先用以償債。

第十四條

投資者保護措施

為維護全體債券持有人的利益，協助本期債券的順利發行及兌付，

公司聘請了湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司擔任本期債券的債

權

代理人，並與其籤署了《

2018 年鍾祥市城市建設投資公司企業債

券債權代理協議》及《

2018 年鍾祥市城市建設投資公司

公司債

券持

有人會議規則》。湖北鍾祥農村商業銀行股份有限公司作為本期債券

的債權代理人將代表債券持有人監督公司經營狀況、募集資金使用情

況、按時還本付息及償債措施的實施；代理債券持有人與公司之間的

談判、訴訟義務及債券持有人會議授權的其他事項。

債券持有人會議由債權代理人召集，由全體債券持有人組成。債

券持有人會議的權限範圍包括了解和監督公司與本期債券有關的重

大事件；監督公司履行本期債券募集說明書約定的義務

；審議並決議

債券持有人會議參加方提出的議案及享有債券持有人會議規則約定

的其他權利。

債券持有人會議規則核心條款如下：

（一）債券持有人會議的權限範圍

債券持有人會議的權限範圍如下：

1、享有本期債券募集說明書約定的各項權利，監督發行人履行

本期債券募集說明書約定的義務；

2、了解或監督發行人與本期債券有關的重大事件；

3、根據法律法規的規定、本協議的約定監督債權代理人；

4、審議債券持有人會議參加方提出的議案，並作出決議；

5、審議發行人提出的變更本期債券募集說明書的申請並作出決

議；

6、決定變更或解聘債權代理人；

7、修改本期債券持有人會議規則；

8、對發行人發生減資、合併、分立、解散及申請破產情形時應

採取的債權保障措施作出決議；

9、授權和決定債權代理人辦理與本期債券有關的事宜；

10、享有法律法規定的和本協議約定的其他權利。

（二）債券持有人會議的召集

1、債券持有人會議由債權代理人負責召集。當出現下列情形之

一時，債權代理人應自其知悉該等事項之日起按勤勉盡責的要求儘快

發出會議通知，但會議通知的發出日不得早於會議召開日期之

前

30

日，並不得晚於會議召開日期之前

15 日：

（

1）發行人向債權代理人書面提出擬變更本期債券募集說明書

的約定，並提供明確的議案的；

（

2）在本期債券約定的付息日或兌付日，發行人未按時、足額

償付債券本息。

（

3）發行人減資、合併、分立、解散及申請破產；

（

4）單獨或合併持有本期未償付債券

10%以上面值的債券持有

人書面提出擬更換債權代理人等明確議案；

（

5）發生或可能發生其他可能影響債券持有人重大利益的情況，

單獨或合併持有本期未償付債券的

10%以上面值的債券持有人向債

權代理人書面提議召開會議，並提供明確的議案。

2、債權代理人在規定時間內不發出召開會議通知的，單獨或合

並持有本期未償付債券

10％以上面值的債券持有人，可以要求發行

人召集或自行召集、召開債券持有人會議。

（三）

議案、委託及授權事項

1、單獨或合併持有本期未償付債券

10%以上面值的債券持有人

有權向債券持有人會議提出臨時議案。發行人應參加債券持有人會議

並可提出臨時議案。臨時提案人應不遲於債券持有人會議

召開之日前

第

10 日，將內容完整的臨時提案提交召集人，召集人應在收到臨時

提案之日起

5 日內在監管部門指定的媒體上發出債券持有人會議補

充通知，並公告臨時提案內容。

2、債券持有人（或其法定代表人、負責人）可以親自出席債券

持有人會議並表決，也可以委託代理人代為出席並表決。債權代理人

和發行人應當出席債券持有人會議，但無表決權（債權代理人亦為債

券持有人者除外）。

（四）債券持有人會議的召開

1、債券持有人會議應由債權代理人代表擔任會議主席並主持。

如債權代理人未能履行職責時，由出席會議的債券持有人共同推舉一

名債券持有人（

或債券持有人代理人）擔任會議主席並主持會議；如

在該次會議開始後

1 小時內未能按前述規定共同推舉出會議主持，則

應當由出席該次會議的持有本期未償還債券本金總額最多的債券持

有人（或其代理人）擔任會議主席並主持會議。

2、會議主席有權經會議同意後決定休會及改變會議地點。若經

會議指令，主席應當決定修改及改變會議地點。延期會議上不得對在

原先正常召集的會議上未批准的事項做出決議。

（五）表決、決議及會議記錄

1、債券持有人會議採取記名方式投票表決。每一審議事項的表

決投票，應當由至少兩名債券持有人（或債券持有人代理人）、一名

債權代理人代表和一名發行人代表參加清點，並由清點人當場公布表

決結果。

2、債券持有人會議審議的議案由出席會議的債券持有人或債券

持有人代理人以書面投票形式表決。議案經出席會議的債券持有人或

債券持有人代理人所持表決權的二分之一以上（含二分之一）通過方

能生效。

3、債券持有人會議決議自作出之日起生效，適用於全體債券持

有人（包括所有未參加會議或明示反對意見的債券持有人），對全體

債券持有人具有同等法律約束效力。債券持有人單獨行使債權及擔保

權利，不得與債券持有人會議通過的有效決議相牴觸。

4、債券持有人會議記錄由會議主席及出席會議的擔任監票人的

債券持有人或債券持有人代理人、發行人代表、債權代理人代表和記

錄員籤名，並由債權代理人保存。債券持有人會議記錄的保管期限為

十年。

綜上所述，發行人制定了具體的、切實可行的償債計劃，採取了

多項有效的償債保障措施並對債權代理人及債券持有人會議規則進

行了設置，為本期債券本息的按時足額償還提供了堅實基礎。

第十五條

風險揭示

一、風險

投資者在評價和購買本期債券時，除本募集說明書提供的各項資

料外，應認真考慮下述各項風險因素：

（一）與本期債券相關的風險

1、利

率風險

受國民經濟總體運行狀況和國家宏觀經濟政策的影響，市場利率

存在波動的可能性。由於本期債券為固定利率債券，且期限較長，可

能跨越一個或一個以上的利率波動周期，市場利率的波動可能使實際

投資收益具有一定的不確定性。

2、債券償付風險

在本期債券存續期內，如果國家政策法規、行業和市場環境等不

可控因素發生變化，導致發行人不能從預期的還款來源獲得足夠資金，

可能會對本期債券的按期還本付息造成一定的影響。

3、流動性風險

本期債券發行結束後，發行人將向有關證券交易場所或其他主管

部門提出上市或交易流通申請，但並不能保證本期債券一定能夠按照

預期上市交易，亦不能保證上市後一定有活躍的交易，從而可能影響

債券的流動性。

（二）與行業相關的風險

1、產業政策風險

發行人主要從事土地開發整理、基礎設施建設業務，其中，城市

基礎設施的建設、土地開發整理等業務受到國家和地方產業政策的影

響較大。國家的固定資產投資、環境保護、城市規劃、土地利用、城

市建設投融資政策、地方政府支持度等方面的變化將在一定程度上影

響發行人的盈利能力和經營前景。此外，發行人

在進行市場化經營、

實現經濟效益的同時，承擔著部分社會職能，在經營上仍然受到政策

約束，政策變動可能對公司正常的業務收益產生一定的影響。

2、經濟周期風險

發行人所從事行業的投資規模和收益水平都受到經濟周期影響，

如果出現經濟增長放緩或衰退，可能對公司的現金流和盈利能力產生

不利影響。此外，公司所在地區的經濟發展水平和發展趨勢也會對公

司的經濟效益產生影響。

（三）與發行人業務相關的風險

1、財務風險

隨著發行人業務的多元化發展和投資項目及規模的增加，發行人

在建、擬建項目資金需求較大，需要通過直接融資和間接融資相結合

的方式籌措資金，以支持公司業務發展和項目建設。因此，發行人將

面臨安排融資結構、調節資金運轉周期、加強財務管理、提高資金收

益和控制財務成本等方面的壓力。同時，發行人

2018 年末應收款項

帳面價值合計為

157,030.95 萬元，應收款項存在回收時間不確定的風

險。

2、營運風險

發行人承擔著鍾祥市土地開發整理、基礎設施建設等任務。隨著

公司規模的擴大，如果出現發行人管理能力和資金籌措不足等情況，

將增加發行人的營運風險，進而影響本期債券的償付。

（四）與本期債券募投項目相關的風險

1、項目投資風險

本期債券募集資金投資項目經過嚴格的論證與測算，在經濟、技

術方面均具有良好的可行性。但是，工程總體投資規模較大、建設周

期較長，如果建設期間建築材料、設備和勞動力成本上漲，將對施工

成本造成一定影響，公司在建項目後續投入資金規模較大，存在一定

資金壓力，項目實際投資有可能超出預算。

2、項目建設風險

本期債券募投項目在建設期內的施工成本受建設材料、設備價格

和勞動力成本等多種因素影響，項目可能不能按期竣工及投入運營，

導致實際投資的經濟效益偏離盈利預測。此外，由於市場的變化，募

集資金投資項目的實際運行可能與預測情況存在

差異，從而影響投資

項目的社會和經濟效益。

3、項目運營風險

本期債券募投項目建成運營後，運營主體可能存在項目管理經驗

不足、管理人員不夠、管理內容和工作環節較多，給整個項目運營過

程在計劃組織、管理控制、配合協調等方面帶來困難，從而導致項目

運營預期收益與預測情況存在差異。

二、對策

（一）與本期債券相關的風險對策

1、利率風險對策

本期債券的利率水平已適當考慮了對債券存續期間內可能存在

的利率風險的補償。同時，本期債券擬在發行結束後申請在經批准的

證券交易場所上市或交易流通，如上市或交易流通申請獲得批准，本

期債券流

動性增加將在一定程度上有利於投資者降低利率風險。

2、債券償付風險對策

近年來，鍾祥市工業發展速度較快，為發行人主營業務的穩定發

展提供了宏觀基礎。同時發行人當前經營狀況穩定，現金流量相對充

足，公司自身的經營收入及其他收入可以涵蓋本期債券發行的本息，

資產變現能力較強。債券存續期內，發行人將加強本期債券募集資金

使用管理，嚴格控制成本，保證工程質量，進一步提高管理和運營效

率，確保公司的可持續發展，儘可能降低本期債券的償付風險。

3、流動性風險對策

本期債券發行結束後，主承銷商及其他承銷團成員將協助發行人

向有關證券交易場所或其他主管部門提出上市或交易流通申請。另外，

隨著債券市場的發展，債券流通和交易的條件也會隨之改善，債券的

流動性風險將進一步降低。

（二）與行業相關的風險對策

1、產業政策風險對策

針對未來政策變動風險，發行人將與主管部門保持密切的聯繫，

加強政策信息的收集與研究，及時了解和判斷政策變化，並根據國家

政策變化制定應對策略，加快企業的市場化進程，提升企業的可持續

發展能力，儘可能降低產業政策變化對公司經營和盈利造成的不利影

響。

2、經濟周期風險

對策

發行人所在的土地開發整理、城市基礎設施建設等業務行業準入

門檻較高，發行人具有壟斷優勢，一定程度上抵消了經濟周期變動的

不利影響。同時，公司將依託自身的綜合經濟實力，不斷提高管理水

平和運營效率，抵禦外部經濟環境變化對經營業績可能產生的不利影

響，從而實現公司的可持續發展。

（三）與發行人業務相關的風險對策

1、財務風險對策

發行人與各大銀行有著良好的合作關係，在融資方面將得到其大

力支持。針對較大的擬建、在建項目資金需求，發行人將充分利用資

本市場多渠道籌集資金，有效降低融資成本並進一步調整長短期債務

結構，使之

與投資項目資金的使用相匹配，並力爭控制融資成本。同

時，發行人將加強在建項目的管理和已建項目款項的回收，確保在建

項目所需後續資金可以及時到位，提高資本運營效率，進而降低財務

風險。發行人應收款項中大部分為應收政府工程款，鍾祥市人民政府

已出具《鍾祥市人民政府關於鍾祥市城市建設投資公司應收帳款及其

他應收款還款來源的通知》（鍾政發

[2018]4 號），對應付發行人的

工程款按計劃進行償還。

2、營運風險對策

發行人將進一步完善法人治理結構，健全發行人內部管理和風險

控制度。通過產權改革和資本運營加強對協議經營範圍內國有資

產

的經營管理，提高發行人的整體運營能力。同時，發行人將進一步拓

寬融資渠道，加強與政策性銀行、商業銀行的合作，充分利用資本市

場籌集社會資金，提高融資能力。

（四）與本期債券募投項目相關的風險對策

1、項目投資風險對策

發行人將認真執行工程建設計劃，嚴格實行計劃管理，儘量避免

工程延期、施工缺陷等風險。另外，本期債券募集資金投資項目的設

計和建設均由技術過硬、經驗豐富的公司承擔，關鍵工程經過反覆論

證，並由專業人員作為現場代表，跟蹤項目施工進度，確保項目施工

質量。發行人還將在本期債券存續期內進一步完善項目管理機制，對

資金的使用情況進行實時監控，以確保項目建設實際投資控制在預算

範圍內，並如期按質竣工和交付。

2、項目建設風險對策

發行人對募集資金投資項目進行了科學評估和論證，充分考慮了

可能影響預期收益的因素。項目實施過程中，發行人將加強對工程建

設項目的監理，實行建設項目全過程跟蹤審計，採取切實措施控制資

金支付，避免施工過程中的費用超支、工程延期、施工缺陷等風險，

確保項目建設實際投資控制在預算內，保證工程按質竣工和及時投入

運營。

3、項目運營風險對策

在項目運營期間，發行人將聘請項目運營經驗豐富人員負責本期

債券募投項目的後

期運營。同時，發行人將在項目後期運營過程中加

大對員工的技能培訓，並針對市場環境的變化，與相關主管部門加強

合作，最大限度的降低項目運營風險，使項目實際運行數據達到預期。

第十六條

信用評級

一、信用評級報告的內容摘要

中證

鵬元資信評估

股份

有限公司主要評級觀點如下：

（一）基本觀點

中證

鵬元資信評估

股份

有限公司

（

以下簡稱

「中證鵬元

」）

對鍾祥

市城市建設投資公司

（

以下簡稱

「鍾祥城投

」或

「公司

」）

本次擬發行總

額不超過

6.00 億元企業債券

（

以下簡稱

「本期債券

」）

的評級結果為

AA+，

該級別反映了本期債券安全性很高，違約風險很低。該等級的

評定是考慮到近年公司外部環境較好，為其發展提供了良好基礎，公

司營業收入持續增長，綜合開發業務收入較有保障，公司獲得的外部

支持力度較大，有效提升了公司的資本實力和利潤水平，國有土地使

用權抵押擔保有效提升了本期債券的信用水平。同時中證鵬元也關注

到公司資產整體質量一般，房產銷售業務成本倒掛，業務可持續性一

般，經營活動現金流表現較差，面臨較大的資金壓力，剛性債務壓力

逐年加大，以及存在一定的或有負債風險等風險因素。

（二）正面

1、

外部環境較好，為公司發展提供了良

好基礎

。

2、

近年公司營業收入持續增長，綜合開發業務收入較有保障。

3、

公司獲得的外部支持力度較大，有效提升了公司的資本實力

和利潤水平

。

4、

國有土地使用權抵押擔保有效提升了本期債券的信用水平。

（三）關注

1、

.

公司資產整體質量一般。

2、

.

公司房產銷售業務成本倒掛，業務可持續性一般。

3、

.

經營活動現金流表現較差，面臨較大的資金壓力。

4、

有息債務規模持續攀升，剛性債務壓力逐年加大

。

5、

存在一定的或有負債風險

。

二、跟蹤評級安排

根據監管部門規定及本評級機構跟蹤評級制度，本評級機構在初

次

評級結束後，將在受評債券存續期間對受評對象開展定期以及不定

期跟蹤評級，本評級機構將持續關注受評對象外部經營環境變化、經

營或財務狀況變化以及償債保障情況等因素，以對受評對象的信用風

險進行持續跟蹤。在跟蹤評級過程中，本評級機構將維持評級標準的

一致性。

定期跟蹤評級每年進行一次。屆時，發行主體須向本評級機構提

供最新的財務報告及相關資料，本評級機構將依據受評對象信用狀況

的變化決定是否調整信用評級。

自本次評級報告出具之日起，當發生可能影響本次評級報告結論

的重大事項時，發行主體應及時告知本評級機構並提供評級所需相關

資

料。本評級機構亦將持續關注與受評對象有關的信息，在認為必要

時及時啟動不定期跟蹤評級。本評級機構將對相關事項進行分析，並

決定是否調整受評對象信用評級。

如發行主體不配合完成跟蹤評級盡職調查工作或不提供跟蹤評

級資料，本評級機構有權根據受評對象公開信息進行分析並調整信用

評級，必要時，可公布信用評級暫時失效或終止評級。

本評級機構將及時在公司網站公布跟蹤評級結果與跟蹤評級報

告。

三、近三年評級情況

發行人已發行的

「17 鍾城投債

」 在

2017 年

8 月

11 日首次

主體評

級結果為

AA-

，首次債項評級為

AA+，評級展望為穩定，

評級機構

為鵬元資信評估有限公司。

「17 鍾城投債」於 2018 年 3 月 19 日跟蹤主體評級結果上調為

AA，債項評級維持

AA+，評級展望為穩定，評級機構為鵬元資信評

估有限公司。該主體評級上調的原因是考慮到

2017 年公司外部環境

較好，為其發展提供了良好的基礎，公司綜合開發業務持續性較好，

營業收入持續增長，公司獲得的外部支持力度加大，資本實力顯著增

強。

「

17 鍾

城投債

」於

2018 年

5 月

21 日獲

評級公司上調信用等級，

主體評級維持

AA，

債項

評級

由

AA+上調為

AAA，

評級機構為鵬元

資信評估有限公司

。

債項評級

上調的原因是基於

「17 鍾

城投債

」由

重慶

三峽擔保集團

股份

有限公司

（

簡稱

「三峽

擔保

」）

提供

全額無條件不可

撤銷連帶責任保證擔保

，

且三峽擔保於

2018 年

4 月

28 日獲

鵬元資信

評估有限公司將其

主體

長期信用

等級

由

AA+上調為

AAA。

四、最近一期的銀行授信情況

表

44 最近一期的貸款銀行授信情況

授信額度（萬元）

已使用額度（萬元）

未使用額度（萬元）

351,700.00

224,426.00

117,174.00

截

至

2018 年

12 月末，發行人未使用的銀行授信額度

117,174.00

萬元。

五、發行人信用記錄

最近三年

，

發行人不存在債務違約的情形

。

第十七條

法律意見

發行人聘請北京德恆（武漢）律師事務所為本期債券發行律師。

北京德恆（武漢）律師事務所就本期債券發行出具了法律意見，律師

認為：

（一）發行人本期債券發行已取得內部和外部必需的批准和授權，

且該等批准和授權合法有效。

（二）發行人依法設立且合法存續，具備《全民所有制工業企業

法》、《證券法》、《企業債券管理條例》、《發改財金

[2008]7 號

文》等法律、法規及規範性文件規定的企業債券發行的主體資格。

（三）發行人具備《證券法》、《企業債券管理條例》、《發改

財金

[2004]1134 號文》、《發改財金

[2008]7 號文》等規定的申請發

行企業債券的各項實質條件。

（四）發行人出資人具有法律、法規和規範性文件規定擔任出資

人或進行出資的資格；發行人出資人數、住所、出資比例符合有關

法律、法規和規範性文件的規定；發行人出資人已投入發行人的資產

的產權關係清晰，已投入發行人的資產不存在法律障礙；已投入發行

人的資產、權利的權屬證書已由出資人轉移給發行人，不存在

法律障

礙或者風險。

（五）發行人資產完整，人員、財務、機構、業務獨立，具有完

整的業務體系和直接面向市場獨立經營的能力，在獨立性方面不存在

嚴重缺陷。

（六）發行人的業務及資信狀況符合有關法律、法規和規範性文

件的規定。

（七）發行人在報告期內與關聯方發生的關聯交易符合企業和出

資人的利益，不存在損害企業和出資人合法權益的情形。發行人與關

聯方之間不存在同業競爭。

（八）發行人不存在資金拆借行為，發行人金額較大的其他應收

款、應付款為正常生產經營活動發生的往來款，合法有效。

（

九

）發行人擁有或使用的財產權利真實、合法、

有效，不存在

產權糾紛或潛在糾紛。

（

十

）發行人未履行完畢的重大合同意思表示真實，合同內容合

法、有效，合同履行不存在法律障礙、潛在糾紛與風險；發行人已履

行完畢的重大合同不存在潛在糾紛與風險。發行人不存在其他因環境

保護、智慧財產權、產品質量、勞動安全、人身權等原因產生的重大侵

權之債。

（十

一

）發行人設立至今重大資產變化履行了必要的法律手續；

發行人無資產置換、資產剝離、資產出售或收購等行為的計劃，不存

在可預見的重大風險。

（十

二

）發行人近三年依法納稅，沒有違反國家關於稅務方面的

法律、法規、規章及其它規範性文件，未受

到任何涉稅的行政處罰。

（十

三

）發行人近三年不存在因違反環境保護方面的法律、法規

而被處罰的情形。

（十

四

）發行人本期債券募集資金運用符合《證券法》第十六條

第一款第（四）項、《企業債券管理條例》第十二條第（五）項，《發

改財金

[2008]7 號文》第二條第（四）項和《發改辦財金

[2015]1327

號文》的規定。

（十

五

）發行人不存在尚未了結的或可預見的、可能對本期債券

發行構成實質性影響的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件。

（十

六

）發行人募集說明書及其摘要不存在虛假記載、誤導性陳

述或重大遺漏引致的法律風險，本期債券《募

集說明書》形式和內容

符合《證券法》、《企業債券管理條例》等法律、法規及規範性文件

的相關規定。發行人在《募集說明書》及其摘要中引用的本法律意見

書的內容適當。

（十

七

）《債權代理協議》、《債券持有人會議規則》、《償債

帳戶監管協議》已在《募集說明書》作相應披露，符合《企業債券管

理條例》、《發改財金

[2008]7 號文》等法律、法規及規範性文件的

規定。

（十八）發行人為本次債券發行提供的國有土地使用權抵押擔保

不存在任何其他權利限制，擬抵押的土地使用權處於可抵押狀態。發

行人為本次債券發行提供的擔保合法、有效，且抵押資產

的價值足以

償還本期債券的本金及利息。

第十八條

其他應說明的事項

一、上市安排

本期債券發行結束

1 個月內，發行人將儘快向經批准的證券交易

場所或其他主管部門提出上市或交易流通申請。

二、稅務說明

根據國家稅收法律、法規，投資者投資本期債券應繳納的有關稅

款由投資者自行承擔。

三、發行人、中介機構信用承諾書

本期債券發行人和各中介機構均已出具信用承諾書。

（一）發行人承諾事項

鍾祥市城市建設投資公司申請發行不超過

6.00 億元企業債券，

經審慎核查後承諾：本公司發行條件符合要求，信息披露真實準確，

向中介機構提供真實完整情況，嚴格按照約定使用募集資金，不擅自

變更募集說明書條款，不對抵質押物一物多押，資產重組嚴格履行規

定義務，按時還本付息，以及企業債券發行人自願作出的其他承諾。

若出現違反本承諾的情況，將依據《證券法》、《企業債券管理條例》

和《國家發展改革委辦公廳關於進一步改進和加強企業債券管理工作

的通知》等相關法律、法規和規定承擔相應法律責任，並自願接受懲

戒。

（二）主承銷商承諾事項

長江證券

股份有限公司作為鍾祥市城市建設投資公司

發行不超

過

6.0 億元

公司債

券的主承銷商，經審慎核查後承諾：本公司內設機

構健全，專業人員齊備，對發行人進行了盡職調查，對發債文件材料

進行了準確核查和驗證，出具的文件真實準確，協調其他中介機構認

真完成了發行申報材料的編制，嚴格按照核准的方案發行債券，不誤

導投資者，不操縱市場，不以不正當手段發行債券，建立債券檔案並

做好後續服務和管理，及時督促發行人劃撥資金兌付本息。若出現違

反本承諾的情況，本公司將依據《證券法》、《企業債券管理條例》

和《國家發展改革委辦公廳關於進一步改進和加強企業債券管理工作

的通知》等相關法律、法

規和規定承擔相應法律責任，並自願接受懲

戒。

（三）審計機構承諾事項

大信會計師事務所（特殊普通合夥）作為鍾祥市城市建設投資公

司發行不超過

6.00 億元企業債券的審計機構，經審慎核查後承諾：

本所出具的文件真實準確沒有重大遺漏，嚴格執行了質量控制度和

程序，核查了發行文件材料與本所出具的文件一致，不存在以不正當

競爭手段招攬業務。若出現違反本承諾的情況，本所將依據《證券法》、

《企業債券管理條例》和《國家發展改革委辦公廳關於進一步改進和

加強企業債券管理工作的通知》等相關法律、法規和規定承擔相應法

律責任，並自願接受懲戒

。

（四）信用評級機構承諾事項

中證

鵬元資信評估

股份

有限公司作為鍾祥市城市建設投資公司

發行不超過

6.00 億元企業債券的發行人評級機構，經審慎核查後承

諾：本公司出具的評級報告及相關文件真實、準確、完整，評級結果

客觀公正且充分揭示了債券信用風險，不存在協商評級或以價定級行

為，經核查發債申請文件材料與本機構出具的文件一致，不存在以不

正當競爭手段招攬業務。若出現違反本承諾的情況，本公司將依據《證

券法》、《企業債券管理條例》和《國家發展改革委辦公廳關於進一

步改進和加強企業債券管理工作的通知》等相關法律、法規和規定承

擔

相應法律責任，並自願接受懲戒。

（五）律師事務所承諾事項

北京德恆（武漢）律師事務所作為鍾祥市城市建設投資公司發行

不超過

6.00 億元企業債券的發行人法律服務機構，經審慎核查後承

諾：本所對出具文件所依據的文件資料確認真實、準確、完整，本所

籤字律師不存在影響律師獨立性情形，沒有涉嫌違法違規，經核查發

債申請文件材料與本所出具的文件一致，不存在以不正當競爭手段招

攬業務。若出現違反本承諾的情況，本所將依據《證券法》、《企業

債券管理條例》和《國家發展改革委辦公廳關於進一步改進和加強企

業債券管理工作的通知》等相關法律、法

規和規定承擔相應法律責任，

並自願接受懲戒。

第十九條

備查文件

一、備查文件

（一）國家發展和改革委員會對本期債券的批准文件；

（二）

《

2019 年鍾祥市城市建設投資公司企業債券

募集說明書》；

（三）發行人

2015-

2017 年三年連審財務報告；

（四）

中證

鵬元資信評估

股份

有限公司為本期債券出具的信用評

級報告；

（五）北京德恆（武漢）律師事務所為本期債券出具的法律意見

書；

（六）《

2018 年

鍾祥市城市建設投資公司企業債券

資金帳戶開

立和監管協議》；

（七）《

2018 年

鍾祥市城市建設投資公司企業債券

債權代理協

議》；

（八）《

2018 年

鍾祥市城市建設投資公司企業債券

持有人會議

規則》

。

二、查詢地點

（一）本期債券募集說明書全文刊登於國家發改委財金司網站和

中國債券信息網，投資者可以通過以下網站查詢：

國家發改委財金司：

http://cjs.ndrc.gov.cn

中國債券信息網：

http://www.chinabond.com.cn

（二）投資者可以在本期債券發行期限內到下列地點查閱本募集

說明書全文及上述備查文件：

1、

鍾祥市城市建設投資公司

註冊地址：鍾祥市郢中鎮莫愁大道

58號

聯繫人：廖曉豔

聯繫地址：鍾祥市郢中鎮莫愁大道

51號

聯繫電話：

0724-

4230526

傳真：

0724-

4230526

郵政編碼：

431900

2、

長江證券

股份有限公司

聯繫地址：湖北省武漢市新華路特

8 號長證大廈

聯繫人：郝敬紋、劉康、

呂才路

聯繫電話：

027-

65799705

傳真：

027-

85481502

郵政編碼：

430015

如對本募集說明書或上述

備查文件有任何疑問，可以諮詢發行人

或主承銷商。

附表一：

2019 年鍾祥市城市建設投資公司企業債券發行網點

公司名稱

角色

銷售網點

聯繫地址

聯繫人

聯繫電話

長江證券

股

份有限公司

主承銷商

長江證券

股份

有限公司

債券業務三部

湖北省武漢市江漢區新華路

特

8 號

長江證券

大廈

3 層

郝敬紋、劉

康

027-

65799705

五礦證券有

限公司

分銷商

五礦證券有限

公司

深圳市福田區金田路

4028 號

榮超經貿中心

18 樓

沈羽

濛

0755-

8325433

6

附表二

:

發行人

2016-

2018 年經審計的資產負債表

(單位：人民幣元

)

項 目

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31 日

流動資產：

貨幣資金

510,255,662.57

1,410,496,650.48

386,116,968.76

以公允價值計量且其變動計入當期損

益的金融資產

衍生金融資產

應收票據及應收帳款

706,174,911.72

666,325,288.14

632,983,608.20

預付款項

47.90

應收利息

應收股利

其他應收款

864,134,578.60

784,985,126.59

1,243,790,490.18

存貨

6,287,232,032.51

5,017,372,574.05

3,045,887,795.37

持有待售資產

一年內到期的非流動資產

其他流動資產

32,000,000.00

55,000,000.00

流動資產合計

8,399,797,233.30

7,934,179,639.26

5,308,778,862.51

非流動資產：

可供出售金融資產

788,562,727.90

788,562,727.90

43,500,000.00

持有至到期投資

長期應收款

長期股權投資

投資性房地產

固定資產

398,148,646.18

412,271,018.52

202,946,397.52

在建工程

工程物資

固定資產清理

生產性生物資產

油氣資產

無形資產

開發支出

商譽

長期待攤費用

445,429.60

遞延所得稅資產

其他非流動資產

136,160.00

非流動資產合計

1,187,292,963.68

1,200,833,746.42

246,446,397.52

資產總計

9,587,090,196.98

9,135,013,385.68

5,555,225,260.03

項 目

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31 日

流動負債：

短期借款

200,000,000.00

以公允價值計量且其變動計入當期損

益的金融負債

衍生金融負債

應付票據及應付帳款

52,749,189.35

46,097,109.35

186,063,884.35

預收款項

9,578,721.04

13,143,663.04

15,367,808.04

應付職工薪酬

53,154.20

73,674.20

6,915.20

應交稅費

2,786,131.64

37,513.18

12,973.12

應付股利

其他應付款

59,457,145.41

39,304,735.41

277,680,013.49

持有待售負債

一年內到期的非流動負債

319,825,000.00

158,460,000.00

14,670,000.00

其他流動負債

流動負債合計

444,449,341.64

257,116,695.18

693,801,594.20

非流動負債：

長期借款

1,961,300,000.00

2,039,760,000.00

1,419,330,000.00

應付債券

796,515,698.28

795,762,000.00

長期應付款

251,039,284.85

151,059,608.00

221,290,103.49

長期應付職工薪酬

預計負債

遞延收益

遞延所得稅負債

其他非流動負債

非流動負債合計

3,008,854,983.13

2,986,581,608.00

1,640,620,103.49

負債合計

3,453,304,324.77

3,243,698,303.18

2,334,421,697.69

所有者權益（或股東權益）：

實收資本（或股本）

2,000,000,000.00

2,000,000,000.00

1,000,000,000.00

其他權益工具

資本公積

3,477,137,388.57

3,414,137,388.57

1,918,075,430.01

減：庫存股

其他綜合收益

專項儲備

盈餘公積

65,533,325.31

48,346,739.57

30,900,860.12

未分配利潤

591,115,158.33

428,830,954.36

271,827,272.21

歸屬於母公司所有者權益合計

6,133,785,872.21

5,891,315,082.50

3,220,803,562.34

少數股東權益

所有者權益（或股東權益）合計

6,133,785,872.21

5,891,315,082.50

3,220,803,562.34

負債和所有者權益（或股東權益）總計

9,587,090,196.98

9,135,013,385.68

5,555,225,260.03

附表三：

發行人

2016-

2018 年經審計的利潤及利潤分配表

單位：人民幣元

項 目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

一、營業收入

496,483,902.60

486,299,506.59

371,820,661.98

減：營業成本

416,555,995.31

402,724,061.28

307,007,110.33

稅金及附加

570,082.13

101,814.28

9,521.82

銷售費用

401,403.00

140,616.60

管理費用

22,274,662.39

13,873,386.19

10,755,671.46

財務費用

-

4,881,716.84

-3,259,468.74

-2,752,108.25

資產減值損失

86,005.21

674,817.50

6,626,674.05

加：公允價值變動收益

投資收益

831,626.29

356,821.92

其中：對聯營企業和合營企

業的投資收益

資產處置收益

-

248,264.28

其他收益

二、營業利潤（虧損以「－」號填列）

62,309,097.69

72,401,101.40

49,925,528.29

加：營業外收入

117,162,889.52

102,105,346.00

20,139,459.50

減：營業外支出

1,197.50

三、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）

179,470,789.71

174,506,447.40

70,064,987.79

減：所得稅費用

56,885.80

2,011.65

四、淨利潤（淨虧損以「－」號填列）

179,470,789.71

174,449,561.60

70,062,976.14

（一）按經營持續性分類

1.持續經營淨利潤

179,470,789.71

174,449,561.60

70,062,976.14

2.終止經營淨利潤

（二）按所有權分類

1.歸屬於母公司所有者的淨利潤

179,470,789.71

174,449,561.60

70,062,976.14

2.少數股東損益

五、其他綜合收益的稅後淨額

歸屬母公司所有者的其他綜合收益的稅

後淨額

(一）以後不能重分類進損益的其他綜合

收益

（二）以後將重分類進損益的其他綜合

收益

歸屬於少數股東的其他綜合收益的稅後

淨額

六、綜合收益總額

179,470,789.71

174,449,561.60

70,062,976.14

歸屬於母公司所有者的綜合收益總額

179,470,789.71

174,449,561.60

70,062,976.14

歸屬於少數股東的綜合收益總額

附表四：

發行人

201

6

-

201

8

年經審計的現金流量表

單位：人民幣元

項 目

2018 年度

2017 年度

2016 年度

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

453,943,049.66

452,345,782.15

165,075,927.65

收到的稅費返還

收到其他與經營活動有關的現金

1,165,268,783.31

1,902,246,140.57

72,257,127.29

經營活動現金流入小計

1,619,211,832.97

2,354,591,922.72

237,333,054.94

購買商品、接受勞務支付的現金

1,469,473,307.02

2,408,751,732.42

876,812,530.01

支付給職工以及為職工支付的現金

2,211,431.95

1,645,773.79

1,157,635.04

支付的各項稅費

561,301.07

339,655.17

14,636.45

支付其他與經營活動有關的現金

1,022,473,636.16

1,231,857,391.59

1,210,139,233.83

經營活動現金流出小計

2,494,719,676.20

3,642,594,552.97

2,088,124,035.33

經營活動產生的現金流量淨額

-

875,507,843.23

-

1,288,002,630.25

-1,850,790,980.39

二、投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金

55,831,626.29

40,000,000.00

102,085,522.29

取得投資收益收到的現金

處置固定資產、無形資產和其他長期

資產收回的現金淨額

處置子公司及其他營業單位收到的現

金淨額

收到其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流入小計

55,831,626.29

40,000,000.00

102,085,522.29

購建固定資產、無形資產和其他長期

資產支付的現金

183,200.00

79,340.00

34,540.00

投資支付的現金

795,478,500.00

40,000,000.00

取得子公司及其他營業單位支付的現

金淨額

支付其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流出小計

183,200.00

795,557,840.00

40,034,540.00

投資活動產生的現金流量淨額

55,648,426.29

-

755,557,840.00

62,050,982.29

三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

63,000,000.00

1,600,000,000.00

530,840,000.00

其中：子公司吸收少數股東投資收到

的現金

取得借款收到的現金

200,000,000.00

898,097,900.00

1,384,000,000.00

發行債券收到的現金

795,762,000.00

收到其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流入小計

263,000,000.00

3,293,859,900.00

1,914,840,000.00

償還債務支付的現金

170,960,000.00

225,780,000.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現

金

172,421,570.97

139,748.03

3,582,915.70

其中：子公司支付給少數股東的股利、

利潤

支付其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流出小計

343,381,570.97

225,919,748.03

3,582,915.70

籌資活動產生的現金流量淨額

-

80,381,570.97

3,067,940,151.97

1,911,257,084.30

四、匯率變動對現金及現金等價物的影

響

五、現金及現金等價物淨增加額

-

900,240,987.91

1,024,379,681.72

122,517,086.20

加：期初現金及現金等價物餘額

1,410,496,650.48

386,116,968.76

263,599,882.56

六、期末現金及現金等價物餘額

510,255,662.57

1,410,496,650.48

386,116,968.76

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