物業服務企業起訴欠費業主的法理基礎

物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。我國《物業管理條例》第7條明文規定，業主應當按時交納物業費。業主違反該種義務的，應當承擔法律責任。權利人即物業服務企業有權起訴欠費的業主並要求其補交欠交的物業費。對於物業服務企業該種權利的法理基礎，需要結合建築物區分所有權的整體體系進行分析。

　　通說認為，民法上的請求權體系包括契約上請求權、無權代理等類似契約關係上請求權、無因管理上請求權、不當得利請求權、侵權行為損害賠償請求權，以及其他法定請求權。在境外各法域，業主作為建築物區分所有權人承擔的各項費用包括類似的物業費由業主向管理人交納，其交納的依據是法律規定和業主管理規約。若建築物區分所有權人未訂立管理規約而依法律規定向管理人交納各項費用，則管理人的交納費用請求權為法定請求權。若建築物區分所有權人訂立管理規約而依規約向管理人交納各項費用時，管理人的交納費用請求權的性質依賴於對業主管理規約性質的理解。關於管理規約的性質，存在多種學說，歸納起來，包括以下八種：其一，認為規約是區分所有權人間的契約；其二，規約雖非單純的債權契約，但具有區分所有權人間的契約的實質；其三，規約是比兩當事人間的契約發展形態更為社會化的契約；其四，規約乃集團化的協約，與一般契約有異，具有合夥的性質；其五，規約類似於勞動法上的勞動協約；其六，規約乃具有規定性的規則；其七，規約乃規範區分所有權人的相互關係而具有自治法的性格；其八，規約乃有關區分所有權人相互權利義務的基本規定，屬於自治法規或自治規則。上述觀點又可大致分為契約說和自治法說。契約說認為，業主管理規約以全體所有權人的合意為基礎，是區分所有權人對相互關係的約定，因此符合契約的本質。自治法說認為，管理規約的效力不但對參與訂立規約的區分所有權人有效，而且對區分所有權人的概括繼受人、特定繼承人及管理人等也發生效力，不具有契約的相對性，因而其性質為區分所有權人間的自治法。區分所有權人的概括繼受人和特定繼承人受管理規約的約束不足以否認管理規約的契約性質，因為他們是原先區分所有權人的繼受人，自當承擔相應的義務，這是契約權利義務的概括轉移，與契約的相對性特徵並不衝突。至於管理人也受管理規約的約束，是因為他在受任為管理人時，明示或默示地接受了管理規約，自亦當受其約束。因此，管理規約在性質上就是民事契約。管理人依據管理規約請求區分所有權人交納各項費用，為契約請求權。綜上，在境外各法域，管理人請求區分所有權人交納各項費用的依據為法律規定和管理規約，其性質相應為法定請求權或契約請求權。

　　境外的物業費交納請求權性質與其整個建築物區分所有權法律體系相一致。在前面背景依據一中已作介紹，此不贅述。無論上述何種法律體系，管理人或管理服務人請求支付包括物業費在內的各項費用請求權基礎為法定請求權或契約請求權，這在理論上和實務上並無爭議。

　　與境外不同，我國相關法律和實踐中的物業服務合同都規定物業費由業主直接向物業服務企業交納。《物業管理條例》第42條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用；第67條規定：「違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴」；國家發展和改革委員會和建設部發布的《物業服務收費管理辦法》第2條規定：「本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，……向業主所收取的費用」。實踐中，物業合同規定的物業費交納無論採用包幹制或者酬金制，都規定由業主向物業服務企業交納物業費，物業服務企業和業主也都對此習以為常。因此，在我國，請求業主交納物業費的依據不是法律和管理規約而是物業服務合同，物業費的收取對象也不是業主委員會（管理人）而是物業服務企業。爭議往往由此而生，根據我國法律規定，物業服務合同由業主委員會與物業服務企業籤訂，業主並非物業服務合同的當事人，至少在形式上如此，而物業服務企業請求業主交納物業費的權利又是以物業服務合同為基礎的契約請求權，因此業主往往以合同效力具有相對性和其並非物業服務合同的當事人為由對抗物業服務企業的交費請求權。

　　合同確實具有相對性，不得約束未加入契約關係的第三人，但是業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，構成物業服務合同的實質當事人。業主委員會由全體業主選舉產生，其籤訂物業服務合同也是根據業主大會的決議，即業主委員會是受全體業主的委託而訂立合同。根據委託關係規則，全體業主承擔業主委員會籤訂物業服務合同的法律後果，全體業主都負有交納物業費的義務。這裡有兩個相關問題需要明確：

　　1.有人認為，公司董事是公司全體股東的受託人，但是公司董事訂立的合同約束公司而不能約束公司股東，相應地，業主委員會負責人在物業服務合同上籤章也只能約束業主委員會而不應約束業主。該種類似並不成立。公司具有獨立的法律人格，因此公司而非股東是董事的委託人，日常所謂董事是全體股東的受託人乃是在經濟學意義而非法學意義上的表述。公司董事在授權範圍內的行為由公司承擔法律後果，天經地義。與此相反，在我國，業主委員會並不具有法人資格，業主委員會負責人在物業服務合同上籤章實質上是代表全體業主，因此其在授權範圍內的行為對全體業主發生效力。這一點，類似於合夥企業的債權人可以請求合夥企業的普通合伙人對合夥事務執行人實施行為導致的合夥債務承擔責任，因為業主委員會與業主的關係類似於合夥事務執行人與合伙人的關係而非公司董事與股東的關係。

　　2.有人認為，業主委員會以自己的名義而非全體業主的名義籤署物業服務合同，並不符合代理關係的顯名規則，因此不應適用委託代理規則。誠然，大陸法系的傳統民法代理制度多以顯名為原則，要求代理人以被代理人的名義行為。然而，社會現實紛繁複雜，如果拘泥於代理必須以被代理人的名義，往往會損害善意當事人的合法權益，妨礙經濟活動的展開。因此，大陸法系的代理制度在堅持顯名原則的同時，放寬了對顯名的認定，不但包括明示的本人名義還包括默示的本人名義。《德國民法典》第164條在規定「代理是代理人於代理權限內，以本人的名義所為的意思表示，其行為直接對本人發生效力」之後，緊接著規定「無論是明確表示以被代理人的名義所作的意思表示，還是根據情況可以斷定是以被代理人的名義所作的意思表示，均無區別。」《日本民法典》第100條規定：「代理人未明示為本人而進行的意思表示，視為自己所為。但是相對人已知或可得知其為本人時，準用前條第一款的規定。」我國《合同法》則直接規定了隱名代理制度，第402條規定：「受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。」業主委員會和物業服務企業籤訂物業服務合同時，雙方都明知業主委員會和全體業主之間的委託代理關係，並且雙方在內心意思上都將全體業主而非業主委員會作為了物業服務合同的權利義務承受者。因此，根據《合同法》第402條的隱名代理規則，全體業主享有物業服務合同確定的權利，並承擔相應的義務包括交納物業費的義務。至於建設單位與物業服務企業籤訂的前期物業服務合同，乃是由建設單位代理全體業主訂立，只不過其代理權限並非源於業主的委託而是源於法律的直接規定。但是，這並不影響代理關係的成立，全體業主同樣為物業服務合同的當事人，享有物業服務合同確定的權利，並承擔相應的義務。正因為全體業主為物業服務合同的實質當事人，《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：「建設單位依法與物業服務企業籤訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業籤訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。」因此，在我國，物業服務企業請求業主交納物業費的依據為物業服務合同，其性質為契約請求權。

　　物業服務企業請求業主交納物業費的權利為契約請求權，自應遵守契約法規則。根據契約法規則，當事人違約的，對方當事人有權請求其承擔繼續履行等違約責任，而且在雙方當事人協商不成或者不願協商時，還可以根據《民事訴訟法》的規定向人民法院提起訴訟。實踐中，有人主張物業服務企業起訴欠費的業主應以《物業管理條例》第67條規定業主委員會催告行為為前置程序。該種觀點有違合同法和訴訟法原理。《合同法》第107條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」根據該條規定，合同當事人可以直接請求有違約行為的對方當事人承擔違約責任。既然業主負有依照物業合同交納物業費的義務，當業主違反該種義務時，物業服務企業自應有權按照物業服務合同和《合同法》對欠費的業主主張權利。至於具體的請求方式，可以是雙方協商、申請訴訟、提起仲裁等多種形式。從民事訴訟的角度看，訴權是當事人基於民事糾紛的發生請求法院行使審判權解決民事糾紛或保護民事權益的權利。在現代法治社會，憲法賦予和保障國民享有廣泛的人身權利、財產權利和自由權利，當人們的人身權利、財產權利和自由權利受到他人侵害或與他人發生爭執時，就可以依據憲法請求國家履行保障義務，其中民事訴訟制度即是國家設置的保障國民來源於憲法上的民事權益的法律化救濟制度。因此，向法院提起民事訴訟是民事主體的基本權利。對此，《民事訴訟法》第108條規定：「起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關係的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬於人民法院受理民事訴訟的範圍和受訴人民法院管轄。」儘管民事主體的訴訟也並非絕對，《民事訴訟法》第111條也明確規定了對訴權的限制，但是該種限制應僅限於維護當事人意思自治和公序良俗的必要範圍內。物業服務企業和業主發生物業費糾紛的，有權根據《民事訴訟法》第108條規定提起民事訴訟，而不應將物業服務企業的該種訴權建立在業主委員會催交的基礎上。否則，不但超越了限制當事人訴權的必要範圍，而且無異於以業主委員會的作為或不作為決定物業服務企業是否有權起訴，將架空《民事訴訟法》賦予民事主體的訴訟權利。因此，應根據《合同法》和《民事訴訟法》對《物業管理條例》第67條規定後半段作目的解釋，不以業主委員會催告行為為物業服務企業起訴欠費業主的前置程序。當然，催告確實有其合理的價值，既可以提醒忘記交費的業主，也可以為業主和物業服務企業提供一次溝通機會，還可以為業主提供一定的寬限期和準備期，因此，本條繼續規定了對欠費業主的催告，並以書面形式為必要，但是其主體是物業費交付請求權的主體，即物業服務企業而非業主委員會。