開店鋪其實最應該做的一件事情就是研究目標消費群體。
什麼意思呢？
就是比如你是開中高檔西餐廳的，那你就該琢磨誰會去你的店鋪吃飯。中高檔西餐廳一般以老外、白領、以及約會的小情侶們居多，那麼再接下來的事情就是去找這三類人群喜歡逗留的地方（注意是逗留不是聚集，地鐵站也有很多人聚集但是不會有很多人逗留，而吃西餐講究的就是那種優雅跟情調，一定是那些人群願意逗留的地方才行）。
同樣的，像開炸雞漢堡店，也要先研究下喜歡這種品類的人群是誰？他們一般在哪裡逗留或聚集（如果你的店鋪面積不太大的話，聚集也是適用的）。這樣基本就能選出一個商圈來做你的選址的目標對象了。
所以，研究目標消費群體就是我們選址的第一大要素。
一、研究目標消費群體並找到相應的商圈
商圈檔次幾大類各不相同，我從高到低簡單說說。
我個人首先考慮的是城市商業中心，但城市商業中心也有很多問題，比如租金高，轉讓費高，關係複雜（房東的背景，直接決定了你被各個部門為難的頻率高低。上到城管街道辦，下到保潔物業電工，甚至小混混回收潲水的。一個環節搞不好都是麻煩，我剛開店時又是個外地人，真是是個人就想欺負我一下，最好的店鋪還被人莫名其妙就黑走了，現在雖然不敢說跺一腳四城亂顫，但起碼沒再受過什麼窩囊氣）。
總結一下，城市商業中心是高成本撬動高利潤，而且競爭白熱化，需要隨時根據市場調整，適合大佬或者老司機，不太適合小白。我雖然賭贏了一把，但運氣成分不容忽略。
其次是社區商業中心，附近主要居民區，寫字樓或學校集中。另外開發區的商業中心也歸類為社區商業中心。再其次是零售商場，指的是不再城市商業中心內的購物中心，百貨大樓和大型綜合超市等商場，另外，零售商場分已開業和待開業，小白千萬不要去賭待開業，風險偏大。
再下一檔是交通樞紐的商業中心。個人最不待見的是其他封閉通路的商圈。
選擇好大致的商圈好之後，你要考慮的就是你的這個店，是要做聚集型業態的店鋪還是差異化業態的店鋪。
二、選擇聚集型還是差異化？
舉個慄子，比如你是賣炸雞的，你選的商圈有一個片區裡有好幾家賣小吃的，比如周黑鴨、章魚小丸子、米芝蓮這種。還有一個片區是基本都是零售類的，以賣衣服的居多，但是那邊也有可以做餐飲的店鋪。
這個時候，你是選擇加入自己的潛在競爭對手的行列，做一個聚集型的定位，還是做差異化的定位，在零售店鋪裡面獨樹一幟？
做聚集型的定位成功的可能性會大一點。因為一般來說，同一個區塊裡，人們印象裡有聚集型的地方的時候，就不會去留意差異化的店鋪了，比如你在某商場逛完街想吃東西的話，是不是都會選擇去聚集餐飲的區域挑選自己愛吃的。
當然，如果做差異化定位有「好做外賣」等其他理由，則另當別論。
三、考慮進商場還是街鋪？
近幾年來商場開業迅猛，很多開發商都瘋狂拿地開業。也引得很多創業者想進商場搏一把。
理論上來說，商場本身就會吸引人來，也會有上面說到的「聚集型或者差異化」的片區，很多做得好的商場連上旁邊的其他商場或者街鋪就能形成一個很好的商圈。
但是作為一個在商場工作的人員告訴你，除非商場給你的位置跟條件特別好，不然不要輕易進商場！比如很多漢堡小吃店本身就是一個小店鋪，一般商場是不會給你什麼好的位置跟條件的，所以還是費點力去找一些好的街鋪會比較好。
為什麼不要進商場呢？因為本身開發商就是商人性質，一個商場開出來每天能耗、人員工資都在滾，所以他們肯定會設置各種賺錢的門檻，一般都是體現在租金物管費上，而且你生意好了他就會漲租了，一套完備的商業體系不會讓他少賺一分錢的。
在這種情況下，水漲船高，商場是最快能知道你生意是好是差的。如果很差交不上租金，他就會想著法子把你趕出來換下一個牌子，如果很好，他也會每年給你漲租或者提抽成，基本小吃店在商場的租售比不會低於20%。
四、人流走向+動線
根據前面三步，我們基本確定了商圈以及一個聚集型業態的大致位置。
那麼接下來就要選具體的位置了。就是去看這個商圈的人流走向是什麼。簡單來說，就是人是從哪裡來的，是旁邊的寫字樓，還是馬路對面的地鐵站。然後去觀察，這些人的動線及人流量是什麼樣的，在商圈哪個位置停留的時間最長，在哪種店鋪花費的金額較高。
而人流量一定要結合人流走向去判斷，上文商圈檔次中把交通樞紐的商業中心排得比較靠後的一個主要原因就是人流走向人們大多形色匆匆，購買力會相應減弱。
觀察好這些之後，你可以畫一張大概的人流動線圖，甚至可以自己做一張熱點圖，這樣你就大致知道你要選擇哪個店面進行經營了。
五、租金
很多人把租金放在第一位，但我覺得租金不是第一位的。
以上的分析做好之後，你可以去測算一下你心儀位置的同類新店鋪營業額，觀察其經過的人流量、進店率、購買率、客單價，就可以測算出你自己店鋪的一個大致營業額了，然後根據你自己測算的營業額，反推你能承受多少的租金。
舉個慄子，你保守預估你的店鋪的營業額是10w，那麼物料佔比一般來說是30%-40%，就算35%吧，人工+水電15%，推廣5%，你最低要求的利潤是15%，那麼其實你能承受的最高的租售比是30%，也就是租金+物管費30000元。
租金不是根據你租得租不起來衡量的，租金是根據它能產生相應的價值來衡量的，所以不要急著去判斷這個租金貴不貴，要先看它能給你帶來多少的收益。