據贏商大數據不完全統計，2020年全國擬開業購物中心874個，對比2019年擬開業量，總體降幅11%。年初新冠肺炎爆發，讓商業地產開發商和品牌商陷入焦慮：一方面，是疫情威脅與政策管控下，場所端客流斷崖式下滑以及經營者現金流短缺；另一方面，是存量競爭時代下，新增供應量與疫情蔓延的雙重攪局，使各城無法評估商業應對策略。
在此背景下，贏商大數據通過對其重點監控的21城建立城市進入機會模型（具體模型詳見文末說明），剖析疫情開局下2020年的城市商業發展機會。
綜合商業供給指數及消費需求指數交叉分析，從四象限圖可以看出：
北京、廣州、廈門、西安、重慶整體商業供給仍處於穩健區間，消費活力處於中上水平，可以考慮優先進入；
深圳、上海、長沙、杭州和成都整體商業供應處於較高水平，在疫情攪局下，加大短期內商業競爭，但考慮到有較強的消費活力支撐，在資金允許的範圍內可作為次優進入城市；
蘇州整體商業供給水平較大，而武漢作為疫情重災區，購物中心人氣需要恢復時間較長，因此短期內需要謹慎進入。
01
城市商業供給需求分析
商業供給分析——上海連鎖品牌入駐量最高，成都購物中心品牌連鎖化最高
從購物中心連鎖品牌總量對比來看，上海作為中國大陸商業國際化程度最高的城市，大量國際品牌首店均以上海作為首站，上海購物中心連鎖品牌數量達達4518個，居21城首位。
從購物中心連鎖品牌佔比來看，成都作為西南時尚之都，較受連鎖品牌青睞，購物中心的連鎖品牌佔比超8成，居21城首位；而廣州作為國際商貿中心，整體營商環境較為寬鬆，本土品牌發展更為強勢，全國性連鎖品牌入駐水平較低。總體來看，21城中有超過一半城市購物中心連鎖品牌佔比在6成以上。
商業供給分析——上海購物中心總存量仍為21城首位，蘇州、南京人均購物中心面積超越上海
結合贏商大數據監測2020年預計開業的購物中心，預估21城截止到2020年人均購物中心面積情況，上海購物中心規模仍將保持21城首位，預估將達2535萬㎡。
從人均購物中心面積來看，蘇州、南京將超越上海，蘇州人均購物中心面積以1.23m²/人居21城首位，競爭較為激烈。另外，截止到2020年底，預計超過1/3的城市人均購物中心面積將超過1㎡/人。
商業供給分析——商業綜合供給指數蘇州、成都、南京均超越一線城市上海
綜合連鎖品牌飽和度及購物中心飽和度計算，蘇州、成都、南京均整體商業供給指數水平超越一線城市上海，居21城前三位。蘇州以1.08排在首位，與第二位的成都有一定差距，蘇州的商業可能存在超前供給，需要更大消費活力支撐。
商業需求分析——一線城市整體消費活力較有支撐
一線城市一方面得益於穩紮的人口基礎，最為購物中心堅實的客流保障，另一方面較強的疫情防控能力，以及有序而快速的復工復產效果，購物中心客流恢復效果較佳，因此一線城市整體消費活力指數處於21城領先地位。
02
穗蓉杭鎬，各有千秋的城市商業機遇
「最穩紮穩打」的一線城市——廣州
作為一線城市的廣州，其商業發展一直是遵從循序漸進的原則，即使在商業爆發期，依然異常冷靜。截至2019年底，廣州3萬㎡以上購物中心總存量達1019.6萬㎡。近5年，廣州3萬㎡以上購物中心總增量473萬㎡，為四大一線城市當中最少的。
據贏商大數據監測，發現大多數城市購物中心增幅爆發期在2016~2017年，隨後回落。而廣州自2016年一直維持在11%~15%的增幅水平，但到了2020年，廣州3萬㎡以上購物中心預計增幅將達到22%，將有22個購物中心入市，總規模達222.3萬㎡。廣州今年增長忽然呈現小爆發的狀態，主要是有幾個旗艦項目入市，整體風格顛覆廣州商業過去一貫謹慎行事的作風，創造力想像力都在不斷提升。
商圈外拓，迎更多優質商業項目：
廣州悅匯城，體量28萬㎡的悅匯城將成為廣州單體面積最大的購物中心。
黃埔萬達廣場，13萬㎡的南崗萬達，是繼蘿崗萬達後黃埔第二個萬達廣場。
凱達爾印象城，佔據廣州東部交通樞紐中心位置的11萬㎡的綜合體，也是中國首個「九軌交匯」TOD商業。
從新增商業的分布來看，商圈外拓是必然趨勢，番禺、增城、黃埔成為2020年供應大區。此前廣州傳統城區一直給人只有單核心天河商圈的印象，2020年，讓我們期待番禺、增城、黃埔憑藉其地理位置上的相對獨立性，能形成更多有特色及客群號召力的重點區域商圈，讓廣州商業更豐富多彩。
「最淡定」的購物中心增幅王——成都
■2020年購物中心增量首位城市
2020年，川渝市場商業增長率排名靠前，成都更是增幅最高；2020年商業項目總增量達330萬㎡，增幅位居贏商重點監測的21城首位，達27%。
雖然今年黑天鵝疫情開頭，對成都擬開業購物中心存在一定影響，部分項目已經官宣會推遲半年開業或待疫情解禁後的市場格局來調整開業計劃。但成都市場為了疫情後刺激市場消費同步打了幾針「強心劑」。例如：
■街區式購物中心對抗疫情更佳
通過贏商大數據mall眼系統選取四個典型街區項目連續性客流監測，對四大項目疫情前後的客流變化指數進行梳理，客流降幅指數越小說明受到疫情影響越小，排名分別為：成都遠洋太古裡——北京三裡屯太古裡——深圳萬象天地——上海新天地。
街區商業項目不像集中式的購物中心盒子，能夠一定程度上分散人流。雖然全國市場未來還是以購物中心盒子形態為主流增長趨勢，但是像天府之國的成都，城中標杆項目遠洋太古裡這樣的開放式街區商業也有可能在溫潤舒服的南方，受到大眾的青睞，成為各大開發商選址落位的機會因素之一。
「最會搶人」黑馬城市——杭州
■杭州，正在經歷一段前所未有的「提速」階段：
在近年全國城市搶人大戰中，杭州表現可謂十分亮眼。根據浙江省統計局數據顯示，截止至2019年12月，杭州市常駐人口首次突破1000萬，達1036萬人，與去年相比，新增人口55.4萬，而杭州市人口增量佔全省增量約49.03%，輕鬆邁入千萬大關，欣欣向榮、萬物生長的杭州，造成的步伐也高歌凱進。
從近年來常住人口統計數據來看，自2015年杭州市的常住人口首次突破900萬之後，全市新增人口數量開始有了逐年明顯攀升趨勢，其中，2016年末較上年度相比，全市新增人口達17萬，2017年、2018年末，新增數量分別為28萬和33.8萬人，這一數據表現著杭州市擁有著巨大的城市吸引力；
同時杭州年齡結構中，中青年（15-64歲）佔據整體的74.3%，整體趨向年輕化，為城市商業注入新活力。
■杭州，未來商業持續發展，總體量近200萬㎡，新興商業強勢崛起
杭州未來商業物業保持穩定增長，知名開發商持續發力：2020年杭州擬開業項目23個，總體量近200萬㎡，增長項目較多，但由於商業市場及項目本身的不確定因素，2020年極大可能存在延期開業的情況，因此尚不能斷定2020年杭州的商業市場是否能達到預期。
現階段監測到2021年擬開業項目15個（167萬㎡），比2020年底，降低34.7%，但增長幅度與市場相比屬於中上水平。連續杭州2018年（199.6萬㎡）和2019年（204.4萬㎡）新增商業項目總體量呈穩定增長的趨勢。此外，2020年，龍湖、寶龍、華潤等知名開發商繼續在杭州市場發力，並且新項目向非核心區域拓展，對傳統商圈的依賴降低。
2020年，杭州將以小型商業體為主：2020年和2021年擬開業項目類型也將以購物中心為主，佔比達83.3%。2020年擬開業項目以小型項目為主，比重近半，而2021年項目趨向於中大型項目，但2021年市場不確定因素較強。
■面對2020年疫情，杭州商業呈爆發之勢
疫情期間，整個行業處於停擺狀態，加上物流業也收到疫情波及，部分區域停止快遞業務，就算網購也處於半休息狀態，被疫情壓制購買力隨著近日的解禁，呈現出爆發之勢。
■杭州大廈！5小時！1100萬元！
2020年2月20日，杭州大廈首度開門迎客，雖然營業時間與往常相比大幅縮減，卻交出了一張亮眼的成績單，全天銷售額達1100萬元。經過半個月 「隔離」，消費者的報復心理湧現，作為奢侈品集中地的杭州大廈，化妝品、鐘錶均出現脫銷現象，據杭州大廈數據顯示，恢復營業第一日化妝品品牌銷售額前三位分別為CPB、VALMONT、Kiehls；而名表品牌銷售前三位分別為愛彼表、勞力士與積家，當日售出最貴的單品來自於愛彼表一款離案系列腕錶價值358000元。
■銀泰商業轉戰線上！老牌百貨華麗轉身
銀泰採取新零售贊略，打造新零售業態，自2019年9月開始，銀泰商業CEO陳曉東在杭州雲棲大會新零售生態峰會上宣布，未來五年線上將再造一個銀泰百貨。由技術改善服務起步，倡導「線上線下雙融合」消費方式，建立多平臺多渠道，搭建數位化場景，疫情催化老牌百貨加快數據化腳步。
從疫情期間的「團餐聯盟」、「雲逛街」直播，到後疫情時期的「雲會員」，杭州商業時刻思考如何突破創新，不止為了化解危機，更是為了探索更多的經營模式。通過多樣的活動與周邊顧客聯動，增強顧客粘性，強化情感維繫，開拓多種途徑為更多人們服務。後疫情時期，杭州將繼續做好防疫，不鬆懈，另一方面，還會在危難之時探索出更多迎合消費者的營銷方式，不放棄任何一個機遇，努力掌握抗「疫」之戰的主動權！
高速增長且有文旅復甦政策加持的城市——西安
■近年購物中心複合增長率居21城首位
近5年，西安商業發展突飛猛進，近五年3萬㎡以上購物中心總增量達623萬㎡，年均複合增長率位居贏商重點監測的21城首位，達31%，截至2019年底，西安3萬㎡以上購物中心總存量達844萬㎡。
據贏商大數據監測，預計2020年仍將有18個購物中心入市，總規模達153萬，增幅達18%，雖增幅有所下降，但疫情開局下，對擬開業購物中心開業壓力仍有一定影響。
■標杆項目疫情開局下抗風險能力更佳
近五年新開業項目中，不乏眾多標杆開發商項目，包括西鹹萬象城、西北大融城、CityOn熙地港、益田假日世界等優質購物中心項目，為西安整體業態豐富度、品牌新興度帶來全面提升。
自2月27日購物中心陸續回復營業以來，購物中心也客流也逐步呈現回血態勢。通過贏商大數據mall眼系統對西安10個典型購物中心連續性客流監測，對各購物中心2020年的客流潛力進行大數據模型預測，前三位分別是西安賽格購物中心、西安MOMO PARK、西安大悅城。
西鹹萬象城，拍攝於2020年3月12日，圖片來源贏商網西北分站
■政策引導，文旅帶動商業復甦指日可待
作為國際旅遊名城，西安購物中心在文化、旅遊、商業交融中大放異彩，包括國際奢侈品牌與文化藝術碰撞的SKP、坐落於「世界文化遺產」大雁塔旁，建築設計兼具歷史文化和現代科技，並且打造全國首個西遊文化主題街區的大悅城、常年設藝術展的MOMOPARK、到處設雕塑展品對話十三朝古都的益田假日世界。
疫情影響對旅遊業無疑帶來了巨大打擊，但隨著國外疫情蔓延，國內疫情逐步好轉，未來旅遊人口將可能更多往國內回流，帶動旅遊業報復性消費增長。
文旅產業作為西安的支柱產業，GDP佔比已超過12%。近年來，西安將文化旅遊作為城市發展的核心競爭力，把「加強文化建設促進文旅融合發展」作為全市十項重點工作之一。
3月2日，出臺的《西安市推動文化旅遊產業快速發展工作方案》，針對文旅項目投資、文旅企業資金獎勵、智慧旅遊建設獎勵等方面進行政策和資金獎補扶持，全力打造「千年古都·常來長安」品牌。在文旅政策加持下，西安商業期復甦指日可待。
未來，期許疫情之後，陽光正好微風不燥，全國商業逐步復甦，為大眾生活帶來更多精彩和美好！
贏商大數據-城市商業進入機會專項模型說明
城市商業進入機會取決於城市商業供給與需求，為了直觀分析城市商業機會，通過贏商資料庫中21城3萬方以上購物中心的項目、品牌、客流數據，構建了商業供給指數和購物中心消費需求指數指標[1]，然後以四象限圖分析21城的商業進入機會。
商業供給指數：由截至到2020年底預估的人均商業面積水平和連鎖品牌入駐水平加權綜合計算；
消費需求指數：由2019年購物中心日均客流、1-3月客流變動幅度、城市經濟和人口增速、疫情對居民外出消費影響度等指標綜合計算。
本報告研究組
研究團隊丨杜曉瑩、葉穎、鄧紅霞
數據中臺支持丨盧韻詩、劉普
合作諮詢熱線：020-37128292
本文轉載來自：贏商大數據，不代表贏商網觀點，如需轉載請聯繫原作者。如涉及版權問題請聯繫贏商網，電話：020-37128209；郵箱：news@winshang.com