江蘇淮安案例：籤了空白房屋拆遷補償協議怎麼辦？宋律師有策略

2020-10-18 北京宋玉成律師


【案情簡介】

2017年3月25日被告淮安市人民政府的派出機構淮安生態文化旅遊區管理委員會（以下簡稱：被告派出機構）發布《房屋拆遷通告》，該通告載明因「黃崗花園及周邊地塊開發整理項目」的需要，對城東路東側（含城東路），徐陽路南側，大寨河北側，237省道西側（具體以規劃紅線圖為準）四至範圍內的房屋進行拆遷，授權淮安高新控股有限公司（本案第三人）為拆遷人，淮安高鐵商務區辦事處為拆遷實施單位，拆遷補償按照《淮安市市區集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》（淮政發[2007]33號）進行。

原告丁某某、張某某為淮安生態文化旅遊區高鐵辦事處（原開發區徐楊鄉）某某村某某組的農民，在該村擁有自己的土地和房屋。原告的房屋被納入到上述拆遷範圍之內。原告認為其2017年7月18日籤訂的《淮安市生態文化旅遊區房屋拆遷補償安置協議書》屬於行政合同，協議內容嚴重不合法，應當判決確認無效，該協議的籤訂未經張樹英的同意，張某某也是涉案拆遷協議指向的房屋權利人之一，且協議是在原告丁某某受到脅迫，意思表示不真實的情形下簽訂的。

綜上原告為了維護自己的合法權益，決定拿起法律的武器。經人介紹，委託宋玉成律師代理此案，宋律師接受委託後，即指導當事人向淮安市中級人民法院提起訴訟，請求人民法院依法確認被告派出機構淮安生態文化旅遊區管理委員會授權的第三人與原告在2017年7月18日籤訂的《淮安生態文化旅遊區房屋拆遷補償安置協議書》無效。


【判決結果】

《中華人民共和國合同法》第十條 當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的,應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的,應當採用書面形式。

第十二條 合同的內容由當事人約定,一般包括以下條款:(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示範文本訂立合同。

第十三條 當事人訂立合同,採取要約、承諾方式。

第四十四條 依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,依照其規定。

淮安市中級人民法院經過公開開庭審理，作出了（2018）蘇08行初56號行政判決書》，該判決採納了代理人宋玉成律師的代理意見，雖未完全支持原告的全部訴訟請求，但肯定了原告是利益損害方，並且判決也堅定的維護了原告的合法權益。本案中,原告丁某某、張某某請求確認行政協議無效,但行政協議是否無效,其判斷的首要前提是行政協議已然成立。對於未成立的行政協議,顯然無法審查行政協議的效力。本案中,一方面,原告丁某某雖在《淮安生態文化旅遊區房屋拆遷補償安置協議書》上簽名,但拆遷人、拆遷實施單位並未在拆遷補償安置協議上簽字或蓋章確認,無法從形式上判斷雙方已達成合意;另一方面,從協議內容來看,僅有原告房屋證照、面積和評估價格情況一項內容,而拆遷補償總額、安置用房費用、經費結算等涉及房屋拆遷切身利益的諸多內容在協議書並無體現,既不符合合同法規定的合同內容要求,也不符合雙務合同的內容要求。因此,原告、拆遷人以及拆遷實施單位對拆遷補償安置的具體內容並未通過協商達成合意,即使原告丁某某已經籤字,該協議也屬於空白協議,不能體現合同法規定合同成立的要約與承諾的要件,該協議並未成立,對雙方並無法律上的約束力,任何一方均無法要求對方履行該協議,客觀上也因該協議缺乏必要的內容而無法履行。

原告對於尚未成立的行政協議要求確認其無效,該訴訟請求因協議未成立而不具有審查的條件,該請求不能得到法院支持。但作為行政訴訟全面審查的基本原則,本院對協議不成立的事實依法應當予以確認。綜上，法院判決確認原告丁某某於2017年7月18日就涉案房屋拆遷籤字的《淮安市生態文化旅遊區房屋拆遷補償安置協議書》不成立。


【律師說法】


宋玉成律師認為，被徵收人丁某持有的《淮安生態文化旅遊區房屋拆遷補償安置協議書》複印件,證明協議上只有丁某籤字,協議除房屋認定面積、評估單價外，沒有任何內容，沒有蓋章，沒有張某某籤名，對於補償價格、安置房屋地點、何時交付、房屋面積都沒有約定,實際上是一份空白協議。而且丁某某是被脅迫籤訂協議，協議籤訂後，沒有領取一分錢，也沒有獲取房屋（安置房），沒有領取鑰匙，協議沒有實際履行，屬於強拆。宋玉成律師指出，在某些地方的拆遷中常常存在這樣的情況，即被徵收人在空白協議上簽字後，徵收部門將該空白協議添加上內容，並不給被徵收人看，最後是被徵收人迫於無奈被拆房，大概率也拿不到合理補償。

所以宋律師決定請求確認協議無效，這樣徵收部門就必須拿出自己私自添加內容的協議，最終法庭也確認雙方並未達成合意，並判決確認協議不成立，最終保護了本案當事人合法權益。

【總結與建議】

《中華人民共和國行政訴訟法》第七十五條 行政行為有實施主體不具有行政主體資格或者沒有依據等重大且明顯違法情形，原告申請確認行政行為無效的，人民法院判決確認無效。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋第九十九條 有下列情形之一的，屬於行政訴訟法第七十五條規定的「重大且明顯違法」：

（一）行政行為實施主體不具有行政主體資格；

（二）減損權利或者增加義務的行政行為沒有法律規範依據；（三）行政行為的內容客觀上不可能實施；

（四）其他重大且明顯違法的情形。

《中華人民共和國合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

本案中提到行政協議的效力問題，宋律師在這裡跟大家簡要介紹下人民法院在審查行政協議效力時依據的法律法規。因為行政協議具有行政和合同的雙重特徵，所以行政協議的效力審查區別於民事協議。人民法院審查行政協議的效力,在適用行政法律規範的同時,也可以適用不違反行政法和行政訴訟法強制性規定的民事法律規範,尤其是合同法的相關規定。

關於行政協議的成立問題，本案判決書中已經給大家詳細闡釋，宋律師認為達成雙方合意是確立協議是否成立的重要標準。在此宋律師提醒大家注意關於行政協議無效的規定，由於行政協議是特殊行政行為，對行政協議效力的判斷首先應當適用行政訴訟法關於無效行政行為的規定，不能單純適用《合同法》無效情形去判斷，只要沒有法律規定的無效情形，一般應該認定有效。

宋律師提醒大家，切勿在空白協議上簽字，不管是民事合同，還是此案中徵收補償類的行政合同，一旦籤字，對於後續合同的履行等一系列方面都十分不利。房屋徵收的情況也在增多，被徵收人一旦籤訂了空白協議，在後續拆遷過程中將處於被動狀態。如果已經發現利益受到損害，可以向本案當事人一樣選擇諮詢律師，律師助其維權，也成功地維護了自身利益。

參考（2018）蘇08行初56號行政判決書》

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    最近經常有拆遷戶來電，說自己籤的是空白協議，或者自己籤完協議後手裡卻沒有原件，有的被徵收人連複印件或照片都沒有，心裡沒底怎麼辦？房屋進行拆遷，就需要對其進行補償，而達成拆遷與補償一致的條件就是籤署房屋拆遷補償協議，這份協議代表雙方對補償內容的認可，受到法律保護，但是現實生活中卻經常有拆遷方扣押被拆遷人的補償協議原件，美名其曰替其保管，或者欺騙被拆遷人說是進行原件存根等等不合理切不合法的行為，萬典律師明確告訴大家，這種扣押協議原件或者給拆遷戶籤訂空白協議的做法唯一的目的就是最大限度壓縮拆遷戶的合法補償
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  • 拆遷補償協議，你真的會籤嗎？看看律師怎麼說
    》，是拆遷方與被拆遷人為明確房屋拆遷補償安置中的權利與義務關係而訂立的協議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同。雙方一旦籤訂，表明被徵收人認可了徵收方給予的補償方案，沒有法定的解除理由，雙方都必須遵守該補償協議的約定，所以，對於被徵地拆遷的對象來說，拆遷安置補償協議的籤訂一定要慎重，務必看清協議條款內容再行籤訂。
  • 老百姓如何籤拆遷協議才能避免「被坑」？
    所以一般有拆遷戶電話諮詢萬典律師時，律師都會詢問是否與徵收方籤訂了拆遷協議，協議內容是怎樣約定的，很多時候拆遷戶苦於徵收方斷水斷電、威逼利誘等手段，不得不籤協議，但這種情況下拆遷戶往往拿不出足夠的證據能夠證明，所以協議也不會被撤銷。
  • 籤了拆遷協議，拆遷方後悔了不想給那麼多補償了怎麼辦
    小李家最近遇到了這樣的一件事情，他家的房子要進行拆遷，說好的是給補一套面積相同的房子以及三十五萬的貨幣補償和五萬的拆遷獎勵，也就是一套房子加四十萬的貨幣補償，過渡費單獨算，也籤了拆遷安置合同。現在拆遷方卻說給的補償給多了，要重新籤拆遷安置協議，這合理嗎？
  • 房屋拆遷補償比鄰居家少了30萬，可已經籤了協議！還能反悔嗎？
    籤署拆遷協議是早點好還是晚點好？許多被拆遷人都對這個問題感到困惑。想再看看再籤，但拆遷方會敦促你趕緊籤。其次，拆遷方表示會獎勵提早籤署和提前搬遷的，晚籤會吃虧。想早籤拿獎勵，又聽說晚籤得到的補償更高。如果我們認為補償條件很低，請不要直接籤署協議。否則，你可能會遇到與我們今天要談的高女士相同的情況。
  • 面對補償協議，被拆遷人首先需了解這七種陷阱，其次該拒籤要拒籤
    四、協議不備份有風險實踐中會存在這樣的情況，拆遷方以蓋章為由將被拆遷人籤好的協議全部帶走，承諾會在籤字蓋章後完整的返還，但等回到被拆遷人手中時，這份協議卻是修改過的、與當初籤訂的有出入協議。很多被拆遷方擔心，如果拖下去，過了「獎勵期」，拿不到這筆獎勵金了怎麼辦？在這樣的前提條件下，很多被拆遷人爭相在協議上簽了字，也不管這份協議本身是否合理。事實上，對於整個房屋徵收之公平、合理的補償來說，獎勵金只是一個小數額。而且羊毛出在羊身上，不可輕信拆遷獎勵之說草草籤了補償協議，造成損失。
  • 房屋拆遷協議中的三大貓膩，小心上當吃虧，後悔莫及
    眾所周知，拆遷補償協議的籤訂在房屋拆遷過程中起到關鍵作用，它是依據《民法通則》與《合同法》指定的，用來約束拆遷方、拆遷戶以及房屋承租人之間的利益關係，從而使房屋拆遷補償安置方式更加清晰。拆遷戶若想索要拆遷補償，必須依據拆遷補償協議，這就直接影響了拆遷戶的日後生活狀況。所以，要認真核查以後再籤署協議並留好原件。
  • 拆遷補償協議裡面的這些隱形套路你都了解麼？
    拆遷補償協議籤完了，有些拆遷戶卻還是懵的。籤協議前，被拆遷方天花亂墜地描繪著拆後的生活，籤完協議後，等待被拆遷人的卻是一個個挖好的大坑。今天，創為律師將籤訂拆遷補償協議時需要注意的事項整理出來，希望大家都能在拆遷中避免吃虧上當，都能得到自己應有的合法補償。
  • 「滿紙荒唐言，一把辛酸淚」，這三類拆遷協議要注意不能籤
    徵地拆遷過程中，大部分老百姓都有這樣一種想法：「徵收我們的土地房屋是一件好事，和我們籤協議的都是政府的工作人員，他們怎麼會欺騙我們呢」，所以很多被徵收人在籤訂拆遷協議時並沒有考慮太多，即使他們知道籤下字後會約束自己的行為權利，還是選擇了直接籤字。 可是很多拆遷戶籤完字後才發現不妙，「滿紙荒唐言，一把辛酸淚」，之後打電話聯繫律師說想要反悔。