（贏商網雲南站報導）人口劇增、空間拓展，一個中心的城市格局由此被打破。
乘著新昆明建設的發展快車，昆明城市發展模式已經由單核心圈層蔓延式向多中心軸向組團式轉變，加快構建區域性國際城市發展新格局。
昆明（圖片來源：高樓迷）
在昆明，對於商圈的定義，不同人有著不同的見解。有人認為只有像三市街那樣有一定沉澱的區域才能組團成為商圈，而有的人則表示，類似於世紀城、南亞片區這樣較為年輕的區域也可以成為商圈，因為周邊商業項目聚集，有一定的人流基礎和習慣性消費意願，未來還有向四周蔓延之勢。
當然，如果拋開狹隘的大商圈定義，從某種意義上說，昆明已經成型的商圈大致分為9個，而還未成型的商圈或正在規劃中的商業熱點區域至少也有6個之多。
贏商網將從商業的方向為大家一一解讀。
傳統與新興商圈間的博弈 商業與城市間的賦能
放眼十餘年前，可以說昆明商業只有一個中心，以昆明百貨大樓、順城、柏聯廣場為代表的三市街商圈，或者是金鷹購物中心、新世界百貨以及傳統商業聚集的青年路、小西門商圈，可謂老昆明休閒、購物的必經之地。
時間拉近到近幾年，隨著各種商業地產項目遍地開花，國際化規劃設計、招商方案陸續落地，以白塔路商圈為代表，南市區、北市區的商圈異軍突起。
無論是北市區的北辰財富中心、欣都龍城、同德昆明廣場，南市區的南亞風情·第壹城、西山萬達廣場、廣福路愛琴海購物公園，以及東南板塊的世紀金源購物中心、大都摩天購物中心、新亞洲體育城，這些區域的商業新生力量，儼然已經成為各區域的商業代表，不僅給區域市民帶來了一種全新的生活方式，同時還大大豐富了區域人群的生活配套。
目前，昆明早前以市中心為核心的傳統商業格局被打破，昆明商業發展重心繼續由中心城區逐步向外擴散，已經呈現出以三市街商圈、小西門商圈、青年路商圈、白塔路商圈、南亞商圈、白雲路商圈、世紀城商圈、春融街商圈、人民西路商圈為首的多核心商業發展格局。
三市街商圈——霸主地位難以撼動
三市街商圈地處城市的中心，這裡自古商業繁華，舊時熙熙攘攘的人流和濃鬱的商業氛圍與今天並無二致，可謂昆明最古老，迄今為止也是最繁華的商圈。
整個三市街商圈北至人民中路、南至金碧路、西至東風西路、東至青年路，順城購物中心、柏聯廣場、昆明百貨大樓、百大新天地、正義坊購物中心等商業體匯集於此，是昆明城市中心裡的中心。
早在百貨為王的時代，昆明百貨大樓、百盛百貨、五華大廈等百貨賣場，就已經在三市街和東風路的交匯處扎堆，由於地處市中心位置，這裡也是昆明人流最為聚集的地段。一直發展至今的昆明百貨大樓，當年更是昆明人購物的首選之地。
2004年後，隨著購物中心這一新的商業模式在昆明出現，三市街商圈也開始了一次前所未有的大換血，順城街、老昆明百貨大樓、正義路等地，開始了大規模的拆遷工作，隨之而來的是一個個嶄新的購物中心接踵而至。
圖片來源：視覺中國
經過了近四年的拆遷和建設，2008年，百大新天地開門迎客，順城購物中心、正義坊購物中心也緊隨其後，雙雙在2009年開業，再加上原有的柏聯廣場、昆明百貨大樓，整個三市街周邊就匯集了五個大型商業體。在當時的昆明，這些項目的落成，足以使三市街商圈的核心地位得以鞏固。
從2009年開始，三市街商圈在昆明商業裡的地位，就一直保持了很長一段時間。即便到今天，雖然昆明單一中心的商業格局已經開始慢慢發生變化，但三市街商圈的霸主地位，至今仍然不容小視。
青年路商圈——區位尷尬 年輕、時尚聚集地
青年路商圈的主要特點是交通極其發達，來往車輛、人流極多。
在行業內，以小花園為中心向四周輻射，北至圓通街，南至東風東路，西至正義路，東至北京路被稱為青年路商圈，從百大新西南開始，青年路商圈還匯集了新世界百貨、金鷹A座、金鷹B座、艾維名店等商業體，其中百大新西南和金鷹購物中心更是形成了這個商圈的核心，也是昆明除三市街外的一個商業地標。
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早年間，商圈內的商業業態並沒有太出眾的表現，加之距離三市街商圈很近，有被其吞併之意，但隨著金鷹A座、新世界百貨、新西南廣場的升級改造，商圈內煥發了新的生機，區域內的業態更為豐富，各大知名品牌爭相進駐，年輕、時尚的特點逐步顯露出來。
小西門商圈——整體規劃無序 缺乏新興商業
90年代初期，以大型綜合百貨商場為主的小西門商圈逐漸形成，當時，該商圈可謂是昆明主流商圈之一，多年來也形成了以中低大眾消費為主的商業區。
但隨著城市經濟發展，人們收入水平提高，片區內交通、停車成為區域商業發展的瓶頸；此外，商圈內缺乏其他大型商業設施，如購物中心、新興業態等；缺乏休閒設施，硬體設施不足；各商鋪的經營檔次參差不齊，整體布局混亂，無宏觀規劃，也影響著該商圈的發展。
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小西門商圈以小西門為核心，北至人民中路、南至西昌路與新聞路交匯、西至西昌路、東至東風西路。整個商圈內除了大觀商業城外，還匯集了美辰百貨、百匯商場等商業體，也是昆明最早的商業中心之一。
白塔路商圈——國際化元素爆棚 業態較為「單薄」
作為昆明最早的高檔百貨聚集地，白塔路商圈的特點是主題鮮明，儘管該商圈人流量並不佔優勢，但有效購買率卻非常之高，高檔消費也是一大特色。
早期的白塔路商圈，以尚義街花市、櫻花購物中心、櫻花假日酒店、昆明飯店為支撐，躋身昆明四大傳統商圈之一。隨後，金格百貨、金格中心等高端商業體的落腳，讓白塔路商圈一度成為昆明高端消費的標誌地段。
這個商圈以白塔路和東風路交界處向四周輻射，北至東風東路、南至吳井路、西至北京路、東至環城東路。
該商圈不足之處在於交通及配套設施。身處昆明的主幹道邊上，車輛停泊並不如三市街便利。對於講求舒適感的高端消費人群來說，交通問題的影響不能被忽視，而餐飲業的缺乏，仍是決定商圈人氣的要素之一。
此外，在2015年底金格百貨白塔路店突然宣布閉店，這對於整個商圈的業態構成造成了嚴重的影響。但是，隨著七彩me town、C86、新工人文化宮等商業項目的開業，商業的飽和度得以補充，而在升級消費層級上，還有待2019年陸續開業的恒隆廣場、俊發春之眼拔高。
可以說，這個商圈是未來昆明最具有國際化視野的區域。
南亞商圈——大體量商業成「三足鼎立」之勢
昆明主城在城市布局上，並不是和中原地區一樣以中心點為基礎向四周均衡發展的形態，而是成條帶狀發展，這和昆明的地理條件分不開。北邊因有長蟲山阻隔，無法再繼續延伸。而西邊則是滇池草海和西山，也無法拓展出去。剩下的僅有東邊和南邊，而東邊發展滯後，以工業用地為主。因此城市建設方向只有南邊，整體選擇面比較窄。
而商圈的形成不僅和人口流動有極大的關係，提前進行規劃也極為重要，這一點南市區比其他區域優勢更加明顯。南市區發展時間相對較晚，在城市規劃設計上則更加合理，建築以低密度高綠化為核心，集聚了整個昆明最富裕的一群人。而商圈就是在這幾個基礎之上，逐步形成的。
第一個形成是「萬南愛」商圈（萬達、南亞、愛琴海），也成南亞商圈。早在2011年底，南亞風情第壹城部分商業已經正式營業，因為之前南市區並沒有任何的商業購物中心，因此南亞第壹城開業之時就大受歡迎，至今就一直是昆明除南屏街外人流最多的商業中心。此後，時隔三年，大體量的西山萬達廣場在2014年10月正式開業，立即引起了轟動。僅僅兩個月後，廣福路旁的愛琴海購物公園也正式開業，從而南市區首個大型商業圈正式形成，三個商業中心形成三角互補的姿態，相互間的距離在5分鐘的車程內，以強大的凝聚力開始撼動南屏街商業老大的地位。
世紀城商圈——人口大基礎驅動商業大格局
從2009年世紀金源購物中心開業至今，世紀城商圈的發展也結束世紀金源購物中心孤軍奮戰的局面。目前，除了世紀金源外，大都摩天購物中心、海倫城市廣場、銀海清溪渡等三個商業項目均已開業。整個世紀城商圈形成了四大商業項目各霸一方的局面。同時，世紀銀都休閒廣場、世紀西莊商業中心、銀海幸福廣場等社區商業項目也已經投入運營。
數據顯示，在世紀城商圈10平方公裡的範圍內，僅僅世紀城小區的人口規模就在10萬左右，整個區域內的人口數量超過30萬人。一般認為，在方圓10平方公裡的面積上，最低要達到30萬左右的人口數量，才具備商圈形成的基本要素。而目前世紀城商圈在人口數量上已經滿足這一條件，成為了南市區人口密度較最大的一個片區。
世紀城商圈在交通方面也有較強的優勢。整個片區內部不僅有彩雲北路、廣福路兩條交通大動脈穿過，還有金源大道、珥季路、永中路等多條主幹道，交通便利。同時，世紀城商圈擁有169路、161路、154路、253路等10多條公交線路連通全城。地鐵一號線的珥季路站也在世紀城商圈內，對引流呈貢大學城的學生有很好的作用。
白雲路商圈——立體化商業「發散地」
北市區是昆明居住人口基數最大的區域，按理說應該形成商圈是十分簡單的，但是北市區商圈由於整個區域城市規劃發展戰線太長，難以形成大規模人氣集聚，使之本來的優勢成為劣勢。
此外，區域內商業項目的布局基本都是以北京路沿線鋪開，且較為分散，難以形成聚合之勢。從同德昆明廣場到欣都龍城和北辰財富中心，再到嘉年華購物公園、中匯商業中心，這些都是已經開業的北京路沿線商業。在北京路之外的朗悅灣廣場、濱江俊發廣場、現代廣場、和諧世紀等社區商業在一定程度上也為整體商圈貢獻力量。
當然，這是從廣義上看北市區商圈，細分一下會發現，白雲路商圈和北部山水新城商圈是兩股最具潛力的商業勢頭。
從白雲路家樂福開業至今，以白雲路和北京路交匯點為中心的白雲路商圈，商業物業正在不斷聚集。目前，這一區域已經匯集了昆明廣場、萬宏國際、濱江俊發廣場、現代廣場、白雲路家樂福、白雲路淘寶城、國美電器、蘇寧電器、多爾惠民族廣場、奧斯迪家居等十多個商業項目。
特別是位於白雲路商圈中心位置的昆明廣場項目開業以後，與超級大賣場家樂福，以及濱江俊發廣場、翡翠灣現代廣場等高品質社區商業項目形成互補，使得整個商圈的商業發展水平從數量和質量兩個方面都得到大幅提升。
值得一提的是，白雲路商圈的立體化商業也在逐步形成，北雲66作為昆明首條智能化場景地下商業街，正好在以昆明廣場為中心的白雲路商圈下層，且很好的串聯起了地鐵2號線的白雲路站，強大的人流在這裡匯聚，立體化商業格局即將形成。
春融街商圈——開啟呈貢商業新元年
歷經十年建設，呈貢已經發生了翻天覆地的變化，一幢幢高樓拔地而起，給這片新區注入了新的活力。進入2016年後，如今的呈貢已經逐漸呈現一派繁榮的景象，尤其春融街商圈，人氣越來越旺，呈貢新城的興旺也指日可待。
目前春融街區位一帶已經匯集了力心城·匯力花千坊文化藝術商業街區、置信銀河廣場、上海東協商務大廈、南亞風情園、七彩雲南第壹城等多個商業項目，商業項目的聚集必將形成強大的人流聚集效應。
呈貢商業的元年正式開啟，春融街商圈將成為繼小西門商圈、三市街商圈、小花園商圈、世紀城商圈之後的昆明商圈「新貴」。
此外，昆明地鐵1號線連接了呈貢與主城，高鐵帶來的客流將進一步被地鐵吸納輸送。距離高鐵新南站約八分鐘行程的春融街，市級行政中心等政府辦事機構雲集，四大公園環抱，可謂是呈貢的行政核心區域。
人民西路商圈——重塑繁華 商業扎堆
西市區商圈帶有獨特的商業氛圍和歷史底蘊，目前整個西市商圈最大的矛盾是人們日益增長的物質精神需求和物質精神供給匱乏之間的矛盾。
從小西門一路往西，熱鬧的潘家灣、繁雜的趙家堆、紅聯街、佔道擁堵的西苑立交、學子云集的昆明大學、昆明醫科大學，這些似乎成了老昆明記憶中的人民西路。記憶隨著時代變遷變得模糊，人民西路在一次次「整形」中宛如「重生」一般，如今的人民西路早已不復當年模樣，卻是見證了昆明城市發展的巨變。
2008年,大規模的城中村改造開啟，加之昆明市政府公布的《昆明2008年～2012年城市發展總體規劃》中,明確將西市區定位為未來城市商業副中心，西市區迎來了新發展，人民西路周邊也開始了變革，吸引了一批一線的省內外地產大鱷。此時的人民西路片區已經匯集了最多的住宅項目，人口密度也隨之加大。
曾經的人民西路不夠氣質、不夠惹眼、不夠精神、不夠朝氣，但幾年以後隨著優質項目的投入運營，將把人民西路的印象改寫為寫字樓林立，商業繁華，霓虹閃爍的地標意義。事實上，從此開始商業的人民西路，短短幾年就會成為昆明商業上頗具代表性的橫軸道路之一。
博泰城、雲投中心、金地蘭亭廣場、保利中心等一批項目的出現，正以商業的推動力讓人民西路的格局一步步走向智慧與生態並重、傳統與現代互補、創新與傳承兼顧的道路。在這條煥然一新的路上，伴隨著地鐵3號線的開通，區域價值逐步體現，商圈之勢即將迸發。
五大區域成發展熱土 昆明潛力再無邊界
在傳統的商圈和新興商圈的定義下，昆明五大發展熱土又在新一輪的城市變革中甦醒，巫家壩、草海片區、北部山水新城、西北新城、東白沙河片區......
巫家壩片區將成最熱區域
1月18日上午，巫家壩片區舉行市政基礎設施及總部基地項目集中開工儀式。此次集中開工的市政基礎設施主要集中在巫家壩片區春城路以南、廣福路以北區域，共涉及道路21條，道路總裡程約25公裡。開工的企業總部基地為中交建南亞總部項目、中鐵建西南總部項目、保利集團「保利大廈」項目、雲南景成集團「景成大廈」及配套項目。
巫家壩片區是昆明市主城區最具發展潛力的片區，也是昆明市城市發展的重要增長極。按照昆明建設區域性國際中心城市的定位要求，巫家壩片區將打造成面向全國、輻射南亞東南亞的金融中心、總部基地、綠色創新傳媒中心、七彩多元生態商業中心。
在去年下半年最新公布的《昆明巫家壩片區控制性詳細規劃優化》（以下簡稱《規劃》）中，片區內將規劃建設一個約5000畝的城市中央公園，這將是國內排名前列的城市級中央公園。公園將形成山水交融的綠化景觀中軸，形成城市生態之脈，展現園林城市特色，提升綠色創新魅力，塑造開放共享的活力城區。
此外，《規劃》還提出在飛虎大道與春城路路口建設地標性建築物，高度控制在400米以上，這也將成為昆明新的地標。
在這一串利好消息的推動下，一大批國內知名開發企業來了。中國交建、中國鐵建、保利集團、寶能集團……都將在這裡建設大型城市綜合體。籤約拿地的一批項目集中開工，意味著片區內將形成集團效應，共同撬動片區發展。
按照《規劃》，遠期巫家壩片區將有1號線、4號線、7號線、8號線、嵩明—安寧線等軌道交通線路，在片區內共設置13處軌道交通站點，同時新增兩條軌道線控制走廊，為遠期軌道交通加密預留條件。這裡未來將是昆明城市的「新中心」，以及CBD核心區。
草海片區將成最具潛力區域
去年主城區哪個區域供應量最大？哪個區域房價上升最快？那南市區的環湖路沿線片區肯定排名前列。
按照國務院批覆的《昆明市城市總體規劃（2011—2020年）》，昆明城市空間發展方向為「南延、北拓」。南延則是引導城市空間向東南方向的呈貢地區拓展，有機疏散主城區的城市功能。
環湖路片區位於主城與呈貢新城之間的連接區域，是昆明居住品質最好及最高的區域之一。以滇池國際會展中心為核心，周邊目前已經雲集了雲南城投、恆大、萬科、中航、融創、金科、招商蛇口、紅星、北大資源等一大批國內知名開發商，撐起昆明樓市很大的銷量，也是外地購房者最熱衷的區域。
而近期《昆明萬達城（KCXS2017-10-A13、A14、A15、A16地塊）建設項目環境影響報告表》進行公示，透露昆明萬達旅遊新城區的首開區一期將建設住宅總戶數2355戶，勢必將2018年環湖路片區熱點區域拉近至草海片區。
昆明萬達城是昆明去年開工面積最大的房地產項目，也是供地量最多的項目，計劃總投資320億元。它的建設不僅會改變草海片區環境，提升城市品質，完善城市配套，還會帶來城市格局的改變。
而在昆明萬達城對面草海南岸，則是同樣佔地3000餘畝的滇池未來城昆明新天地項目，雲南城投和昆明萬科將共同合作開發這一項目。
兩個超級大盤隔草海相望，將帶來龐大的供應量，也將助力草海片區成為昆明最具發展潛力的區域。
北部山水新城走向多極多元化
相對於呈貢區及南市區的快速發展，北市區去年發展得相對緩慢。1月19日，盤龍區舉行2018年一季度「開門紅」重點項目集中開工儀式，共有53個重點項目，總投資229.14億元。
這些重大項目中，北部山水新區項目涉及文化、教育、科研、道路基礎設施、城市更新改造等多個領域，總投資157.94億元。其中，雲南城投昆明湖項目的中壩雨樹村二期中小學地塊學校建設項目將於今年7月以前完成一期建設，實現初中部招生；2019年9月完成高中部招生。藍光地產的灃源路以南學校建設項目也將於今年7月以前完工，9月實現小學招生。兩所學校全面建成後，該片區內將新增200餘班的中小學，彌補片區優質教育資源供給不足的問題。
此外，昆明萬科位於北部山水新城的「萬科町園」項目、雲南俊發龍晟房地產開發公司的「羊腸大村城中村改造項目」也將啟動。
從發展趨勢來看，北市區的北部山水新城將成為地區發展核心。其中，昆明湖片區、羊腸片區將成為領頭羊。昆明湖片區圍繞瀑布公園進行開發，過去主要為雲南城投一家支撐，在引入萬科後，將帶來多彩的格局。而羊腸片區則將迅速崛起，包括羊腸大村、羊腸小村等項目已經推動，藍光地產、紅星美凱龍家居廣場等項目已進場，市公租房公司的項目也已基本建成，羊腸片區將成為北市區的最熱鬧區域。
東白沙河片區異軍突起
東市區的發展，主要集中在東白沙河片區。按照最新的規劃，東白沙河片區將構建集旅遊度假、高端商務、高尚生活、生態保護等於一體的大昆明國際山水休閒城。
目前，這一片區的發展正如火如荼。在盤龍區2018年一季度重點項目集中開工儀式上，有規劃用地287畝、總建築面積29萬平方米、總投資達35億元的高端住宅小區朗韻花園項目，有規劃用地135畝、總建築面積33萬平方米、投資達24億元的白沙河商業中心、商業綜合體項目。同時，雲南城投、碧桂園的超大規模開發項目也在等待進場。
在商業配套方面，昆明城投將在東白沙河片區打造汽摩運動文化小鎮，而花之城項目將帶來最新的轉型升級力作，世界級百大電音派對平臺、雲南連結全球電音文化潮流地標——首家F-Party·Super Music Space超級音樂空間於3月2日正式揭幕，這裡將成為昆明「潮人」的聚集區。
西北區商業不甘落寞
與慢步爬升的住宅銷售相比，西市區的商業將在2018年獨領風騷。
2017年5月22日，昆明市國土資源局公布了一宗五華區黑林鋪商業地塊下月掛牌出讓的信息，根據公布指標比對，該地塊基本確定為一年前籤約的首創奧特萊斯用地，這意味著1年後片區將迎來第三個大型商業體。而在這之前該片區已成功引入新城控股旗下第27座新城吾悅廣場，目前正在建設中，預計今年11月開業。
2017年8月份片區內目前最大商業中心西城時代將迎來開業，西城時代分為多個地塊開發，目前部分住宅已經交房、社區底商已經開業，總體量6.2萬方的商業中心已經籤約有優衣庫、星巴克等知名品牌商家，招商工作已經完成90%以上。
此外，今年1月8日，宜家（中國）投資有限公司3.19億元斬獲泛亞科技新區84畝土地，標誌著宜家正式落地昆明。
目前，該區域入駐了新城控股、綠地、萬科、融創、恆大、雲南城投等多家全國知名房企。據不完全統計目前片區內現代住宅共計約15個，片區內整體居住品質良好，商業配套教育配套齊全。該區域的未來發展也呈現出了欣欣向榮之勢。
昆明，一座被定義為區域性國際中心的城市，未來發展實在精彩。站在2018年的時間軸之上，傳統商圈繼續貢獻著基礎能量，新興商圈則顯示出了更具前瞻性和國際性的效應，以中堅力量驅動城市變革。期間，重點規劃發展區域也在政府、各行各業的努力下展現出豐厚的羽翼，更像一隻雄鷹，帶著昆明的夢想和藍圖飛的高遠！
（部分信息來源：昆明日報，為屋幫幫）
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見證成長曆程，以文載道推動商業發展
7月27日，2018雲南商業推動地產發展高峰論壇即將舉辦
與大佬們聊聊商業地產的曾經與未來的變化，一起向這些先行者致敬