我是章哥，北京房地產圈從業二十年，通曉業內的一切門道，用二十年的經驗幫大家答疑解惑並分享投資方法論。
章哥說買房微信公眾號提問。
提問：
你好章哥，我正在準備賣房之後置換。但心裡一直很不舒服，同樣的相鄰小區，我們的房價比旁邊的低了10%還多。都是十年前買的，當時價格差不多啊，怎麼我們這就成了窪地了呢。請問這是為什麼？有什麼補救措施嗎？
回答：
1、 如果是相鄰的小區，那地段、交通、配套就應該都一樣。如果社區景觀和樓棟、戶型也差不多的話，那如果房價有差距，一般都是學區的學校造成的。但如果連這個也排除了，那造成價格差的原因就剩一個了：物業！
也就是說，當年的兩個同檔次同價格小區，之所以現在有了價格差，其根本原因就是物業管理。因為這是除硬體之外，最大的軟體因素了。
2、 所有房產項目，最核心的支撐就是地段。除此之外，在開盤之初的價格支撐是產品定位和產品質量。同一個地塊，開發成別墅和限競房，或者是寫字樓公寓，其價格是完全不同的。因為針對的目標群體不同，其價格自然不同。
主流居住人群，也是項目入住之後，房價的最重要支撐，搬來的有錢人多，房價就漲，換來的都是窮人，房價就跌。而影響著人群變化的最主要因素，就是物業。
除非是周邊沒有競爭小區，這裡獨一無二，否則，隨著時間的變化。原本兩個價格相同的小區，僅僅是因為物業水平的高低，房價就能相差懸殊。
因為物業服務越好，社區的環境也就越好，人們自然願意為這服務付費，物業也就會把社區服務做得更好。那搬來的新業主呢，也是願意為了服務而多出錢的人，從而形成良性循環。
而物業水平越差，環境就越惡劣，業主們也就更不願意交物業費。物業也就更加破罐破摔，甚至不作為、亂收費，侵害業主的利益。而在此情況下，有能力去高檔社區的會賣房搬走，搬來的是貪圖便宜，不在乎服務或不願意多出錢的人，形成惡性循環。
長此以往，此消彼長，兩個小區的房價差距會逐漸拉大，甚至出現懸殊的價格差。
3、 舉個例子，海澱紫竹橋旁邊的紫竹花園小區。2000年開盤，當年是著名的外銷公寓，高檔住宅，售價高達一萬以上，可稱天價了。
但是，其物業卻長期的水平低下，導致業主們怨聲載道，紛紛投訴。2013年的時候，業主和物業的糾紛甚至鬧上了電視新聞。住戶們控訴物業的不作為，亂作為和亂收費，導致社區環境混亂不堪，導致房價都比周邊小區低了將近40%。
時至今日，物業早就更換好幾年了，小區環境也改善了很多。但是，原來物業所造成的惡劣影響還是沒有消除乾淨。周邊的其他小區，比如人濟山莊、中海紫金苑等，同年開發的，也都是大戶型小區，二手房均價都在十萬以上。而紫竹花園呢，二手均價連七萬都不到，仍然低於周邊30%。
不得不說，不稱職的物業給這個小區業主造成的損失太大了。
4、 那你們的小區應該也是這個原因。物業的不作為，導致社區環境變差，業主們也就更不在乎，小區的人文環境就會逐漸落後於周邊。有一兩個置換的業主無所謂，但時間長了積累就會多，主流居住人群的財富差異，導致了整個小區房價成了窪地。
這種狀況很難改變，至少不是三五年能見到效果的，除非是物業長期保持高質量，能吸引到檔次更高的人群來置業。否則只會繼續淪落，價格差越來越大！
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