文/清哩365南京二手房
前段時間，南京公辦小學出招生政策，我去秦淮區拍攝四方小學的招生簡章，最後導航把我帶入了一個小區內部，一開始我以為導航錯了，後來我發現原來這個小學就在這個小區裡面。
這個小區就是四方新村，一個名副其實的老小區，也是一個曾經的「老大難」小區。
四方新村小區體量大，掛牌房源多，小戶型受歡迎
據了解，四方新村始建於20世紀90年代，內含8個村，常住人口近2萬人，是秦淮區光華路街道最大的老舊小區。
在365二手房網站上可以看到，目前小區的掛牌量還不錯，尤其是一村、五村和二村，掛牌量超30套。八村的掛牌量最少，只有幾套。
從掛牌價格來看，小區的掛牌均價在2.5萬-3.1萬/㎡中間，其中三村的掛牌價最低，只有2.55萬/㎡，八村的掛牌價最高，已經突破3萬/㎡。
從中介處得知，小區的八村是分給南航教授的房子，都是大戶型起步，很少有房源掛出，而且距離學校比較近，所以價格是最高的。
三村房源一半有電梯，電梯的話會導致得房率比較低，所以價格會低點。
從某網站的成交數據來看，四方新村小區成交量還不錯，近三個月成交量21套，其中6月成交5套。成交戶型以小戶型居多，總價不高，成交周期也不長。
說到哪個村成交量會高點，中介表示具體還是看房子的價格和性價比，是一房一價的，一般來說還是一到六村的小戶型房源更受歡迎，也有很多年輕人會選擇這裡。
實探！老舊小區換新顏，內部環境大為改觀，居住更舒適
據了解，四方新村是個徵收安置小區，曾經小區許多業主將地下室出租給他人居住、經營，導致小區存在重大安全隱患。
此外，小區硬體也日漸老化，道路坑窪不平，樓棟外牆汙損脫落，雨落水管破損老舊，路面破損積水……
這些老小區的通病讓居民投訴不斷，四方新村也成為街道的「老大難小區」。
2018年4月，作為當年南京市規模最大的老舊小區整治項目，四方新村綜合環境整治工程開工。
現在的小區已經實現封閉式管理，甚至還融入了物聯網+、AI等科技元素，打造智慧社區。
根據實探來看，小區現在的環境也更加便民，很宜居，下面是小區內部環境：
1、小區拆除多處違建，新建、改造休閒廣場，也增設了很多適老設施、健身器材等
2、小區環境道路出新，路面乾淨整潔
3、小區重新規劃建設停車位，緩解居民停車壓力，新建非機動車車棚多處，安裝充電樁
4、針對小區老齡人口多的現狀，每個單元樓入口和門廳處設置無障礙坡道
此外，小區也對房屋外立面、內樓道、道路、車棚、圍牆等進行全方位整治，也整治出新老舊路燈，新增太陽能路燈，新建汙水管、雨水管等，安裝智能化遠程監控系統，實現了長效管理。
總之，一系列的舉措讓小區環境得到了很大的提升。實探中，一直看到很多老人在小區裡散步、聊天，據老人家描述：現在小區環境有了很大的改變，居住更加舒適，感覺很開心。
值得一提的是，小區內部的配套也很完善，有很多超市、蔬菜水果店、還有很多底商。居民基本的生活所需可以滿足。
在小區八村旁邊就是四方小學，還有個太平巷幼兒園，居民日常接送孩子上學也很方便。
圖：四方小學
圖：太平巷幼兒園
在六村對面，還有小區對應的初中南京師範大學附屬中學（行知分校）
圖：南京師範大學附屬中學（行知分校）
出了四方新村，小區外面的底商配套也很齊全。
最後值得一提的是，小區附近並沒有地鐵，交通上有點劣勢，但是不遠處有多路公交出行。而且據中介透露，小區距離未來的地鐵5號線小天堂站很近。
老舊小區出新一定會帶來房價上漲？事實是……
作為一個曾經的「老大難」小區，四方新村小區出新後，整體的居住舒適度提高了很多，而且小區的配套相對齊全，更加宜居。中介表示，小區出新後對房價也是有積極影響的，房價漲幅差不多在3000元/㎡。
關於小區的成交情況，中介則表示：
小區的成交一直以來在片區都屬於高位，主要是小區內部的配套很齊全，孩子上學也很方便，居住十分便利。
現在小區出新後，大家選擇這裡的更多了。
其實，在南京有很多老舊小區，這些小區大部分都處於主城的核心地段，地理位置優越，配套也很齊全。奈何因為房齡較老，小區內部環境太差，需要改變。
很多人認為，老舊小區完成出新整改後，不僅居民的生活質量會提高，有的也會給房價帶來利好。這裡舉幾個老舊小區出新後的例子。
1、秦淮區：秦淮教師公寓
這個小區我上個月剛去實探過，小區的房齡也比較老，建於2000年左右。小區環境是去年年初剛出過新，現在裡面的面貌煥然一新。
下面是小區現在的內部環境：
作為一個老小區，秦淮教師公寓竟然實行人車分流，地面上看不到一輛私家車。電動車和自行車也整齊停放在指定位置上。
小區的外立面走的是素雅風格，符合老城南片區的韻味。樓間距也比較大，視野開闊。
小區每棟單元門都設有密碼鎖，單元門也是緊閉狀態，有效保障居住安全性。
在小區裡，有一片中心綠地，鋪設了草皮和塑膠道，各類健身器材也很齊全，方便居民鍛鍊身體。
整治後的秦淮教師公寓，從大門到圍牆，從道路到綠化，都有了很大的改觀。建築外牆上張貼著整齊的宣傳畫，每個單元的入戶門美觀簡潔，單元樓前的雜草被清除，地面也做了硬化。
小區環境經過整治後，變得更加宜居，便民，在這裡生活的幸福指數上升很多。同樣的，小區現在的房價也有了明顯的提升。
2、建鄴區：積善新寓
我同樣實探過的老舊小區逆襲的還有建鄴區的積善新寓。積善新寓小區位於江東中路128號，小區地理位置得天獨厚，東門出口向北步行400多米即是集慶門大街地鐵站。
積善新寓是2003年左右的老小區，小區去年剛出新過，因此小區外立面現在看上去很嶄新。而且小區的樓間距是很大，裡面的道路很寬闊，樓道衛生也很乾淨。
小區裡不僅出新過，很多樓棟目前正在加裝電梯，有的樓棟已經完成加裝工作。
但是對於這個小區出新和加裝電梯會不會給房價帶來積極的影響，中介表示還是有一點的，但是效果並不是很明顯。我從小區近兩年的房價來看，發現小區房價波動並不大，整體已經處於平穩的狀態。
中介解釋主要是這邊的配套已經很成熟，學區也很一般，沒有新的利好刺激，房價很難有大的提升。
3、鼓樓區：湖南路小區
最後再以2017年整治的鼓樓區——湖南路小區為例。這個小區地理位置不用說了，但是因為小區房齡老內部環境差，房價一直處於鼓樓區較低水準。
但可以很明顯地看出，在整治完工後，小區的房價有了直線上升的趨勢。
總之，對於主城的一些老舊小區，出新後不一定就能帶來房價的一波上漲，因為房價除了跟小區的環境有關係，還受小區地理位置、周邊學區配套和是否有規劃利好等影響，但不可否認的是，老舊小區出新後，可以大為提高居民的生活舒適度。
最後想說的是，如果你是因為預算有限，想要買主城這些地理位置比較好，但學區一般的出新後的老小區，也要謹慎。因為有些老小區是沒有物業管理的，還很擁擠，停車可能都是問題。沒有新的利好的話，升值也是有限的。
還有在按揭的時候可能也會遇到問題，通常樓齡超過20年的老房子，若是申請銀行貸款，銀行不一定放款。