9月27日，贏商網城市沙龍.四川站在素型生活凱德廣場·金牛舉行了第九場活動。本次沙龍的主題為「購物中心如何解鎖空間密碼？」，多位嘉賓就該主題分享經驗、發表了各自的見解。
其中，四川君博投資管理有限公司董事長、步步高（需求面積:3000-8000平方米）集團董事長特別助理劉曉軍認為，現有消費者的消費方式和行為發生了巨變，小而精的迷你社區商業環境不斷湧現，給原有的購物中心帶來了巨大的衝擊。5-10萬甚至更大的大型的購物中心出現了經營面積空置和業態、品類退場的現象。尤其在百貨急劇壓縮、退出市場的當今，購物中心面臨巨大的壓力與挑戰。商管人員應該從消費心裡與行為，業態與品類優化，體驗與坪效上，綜合的規劃、定位，改造、提升和創新空間價值。
四川君博投資管理有限公司董事長、步步高集團董事長特別助理劉曉軍
空間坪效如何增加？針對新型消費者特性投放全新業態組合
對於購物中心空間利用與坪效考核，劉曉軍表示這一直是一個難以平衡的難題。在有限的空間裡擴大業態組合，或者佔用公共空間一味追求業績，就會帶來體驗不好，長久也未必實現良好業績。反之，為體驗而體驗，植入不想幹的體驗業態和活動，又會降低坪效。
他對比成都標杆項目IFS和其「鄰居」王府井百貨（需求面積:40000-80000平方米）：「IFS的運營情況和體驗，在成都商業裡能夠位列前排，並且對其他項目起到引領的作用，21萬平的商業體量完成了33個億的業績；但不可忽視與其不到一公裡距離的王府井百貨，雖只有4.2萬平的體量，卻仍然做出了27個億的業績。」值得業界同仁思考。
從坪效差距來看，他提出疑問：業內常常探討的「體驗」，是可以滲透到實際消費行為中的，還是具體到一個業態或項目？「體驗性商業項目或許是成都商業未來5至10年發展的目標，比如IFS、太古裡。但在運營商業時，我們不能忽視最終面對的還是消費者。」
王府井百貨為何能夠達到27億的業績？劉曉軍認為，這必須分析客戶群體、購買的商品，以及應該思索零碎消費行為能夠支撐大數據業績的原因。在分析整合有用數據之後，根據市場的變化，購物中心可以通過電商、業態撤出以及引入新業態來適應變化。
此外，空間的利用也脫離不了商場本身的屬性、狀態。劉曉軍提出，在談論空間利用方式之前，先要把商場的屬性、狀態確定好，購物中心、百貨以及社區商業存在不同的特點，自然在業態組合和空間利用上不可一概而論。但商場本身的業態和商品，決定了它的租金和消費水平。
劉曉軍提出，可以將成績良好的百貨店採用單體消費方式，引入到購物中心裡來。因為，高層消費和個性消費的消費群其實在購物中心的消費比例中只佔小部分，而7成的普通消費群體則需要製造符合他們需求的心靈體驗。例如兒童樂園，就是驅動兒童在購物中心的停留時間，創造心靈體驗，並將家長——實際消費群體與購物中心、兒童業態緊密連接。
創新空間即升級體驗 把控好公共空間、經營空間
劉曉軍稱，對於已經落成的購物中心，尤其是三四線城市的商業項目，要考慮的是如何在現有條件下進行改造。一旦面臨商業寒冬所造成的租金坪效下滑，開發商或投資方要在第一時間了解運營情況並著力改造，重新規劃項目財務、業態組合。
從整體規劃設計方面來看，購物中心分為已運營和建設規劃中的。從這兩個方面出發，需要考慮的空間設計，就是公共空間與經營空間的把控。公共空間不會影響坪效，但卻能夠帶來體驗感。
同時他也表示，一個體驗感好的商場要讓消費者感到舒適。這樣的消費體驗場所，通過空間的有效利用和合理的業態組合，只需要通過長時間自然運營，便可導流並引起坪效的不斷上升。
劉曉軍稱目前無論是消費者還是購物中心，其實是沒有「體驗」的概念的。所謂體驗，除了消費者的身體體驗外，還有心靈體驗。購物中心提高體驗的方式，就是改造、升級空間的創造過程，通過豐富空間功能，讓其具備觀賞、休息、商務會議，這既是對空間的有效利用，也是滿足消費者的身體體驗。
而心靈體驗，是購物中心及消費行為對消費者造成心靈衝擊的東西。這種印象，來自於商場的品牌及陳列。劉曉軍坦言，目前很多購物中心沒有真正的驅動消費者的心靈體驗，究其原因是建築設計、貨品陳列不具備美感、藝術感，甚至因為同質化沒有獨特的記憶點。他舉例稱現在是全民自拍時代，消費者往往很注重畫面的構圖環境，而這也提醒了商業人該如何去打造商場環境：增加體驗空間、創新美陳以及創造具有記憶點的標示、標識。
經營空間如何創新？劉曉軍指出，目前很多品牌門店已經在不斷調整自身的經營空間，不管是素型生活，還是街區寬窄巷子的品牌門店的更替與升級，將購物中心視為各種要素的展示平臺，經營商家自身對空間的美感創造已有自發性。品牌商不斷變化的新形態經營方式、業態組合及空間布置也會提高體驗與坪效提升。
總之，空間利用與改造，必須量力而行、因勢利導。個性化，藝術化，人文化，不能尋求一致不能複製與簡單模仿，闖新自己才是關鍵。
沙龍嘉賓合影