近日，有朋友向我諮詢肥西某商場商鋪值不值得投資的問題，我發現，最近關於商鋪投資的諮詢有很多。
那麼，最近為什麼投資商鋪這麼火熱呢？我想不外乎有以下幾點：
1、合肥限購政策下，投資房產這一條路走不通，有閒錢的人會選擇投資商鋪。
2、商鋪屬於耐久商品，穩定性高。每年有豐厚的租金進帳，或者把商鋪出售，可以本金加利潤一起回收。
3、投資商鋪除了做「包租婆」，還能享受不斷增長的價值空間。
4、一般來說住宅除了自住，再就是出租。可以坐等收租，非常輕鬆方便。
但是，商鋪投資也不是一本萬利，絕無風險的，很多人都有投資失敗的案例。
悲劇！多家商場面臨維權，業主投訴無門
1、商戶泣訴：虛假招商！欺騙商戶
南二環、金寨路、合作化路三條主幹道交匯處這樣一個繁華地段的合肥某購物中心，卻出現商場內過半數商鋪空置，商家關門撤櫃，1樓僅剩8家店鋪在營業，諾大的一個商場，顧客難覓蹤跡。甚至還爆發商戶維權：商戶泣訴商場虛假招商！欺騙商戶~
2015年5月底開業，開業初期的該購物中心，以全新概念對外營業，其引進的阿迪、耐克等工廠店，GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等名品折扣店也著實吸引了一部分人氣。開業後不久，商場就面臨招商不力、人氣不足等困擾，到如今開業快3年商戶所剩無幾！
這樣的「慘況」終於在2018年爆發了商戶的集體維權，痛訴虛假招商，欺詐商戶！
有商戶爆料說：該購物中心前期招商門檻設置非常高，第一批進去的商戶很多都是送禮送進去的，人氣差，不想辦法招商，還漲房租，現在想退，商場都不給退，但是他們又不積極招商。
根據媒體實探可以發現：商家關門撤櫃，過半數商鋪空置。
不少餐飲類商家也已經關門，貼上了「因設備維修，暫停營業的字樣」。
對於該購物中心經營情況，項目相關工作人員在之前的採訪中曾回應：「商場業態配套還不齊全，商場當初開業時開業率不足30%，外面的寫字樓、廣場等也是剛建好，招商才開始進行；再加上周邊本身已有不少商業綜合體林立，『內憂外患』之下確實不好做。」
2、售後包租食言！千萬租金到底哪去了？
2017年8月份，滁州市的中普城市廣場爆發維權，原因是什麼呢？
據網友爆料，2013年6月，自己經中介介紹，在滁州市的中普城市廣場購買了一套商鋪，面積28㎡左右，均價1.1萬元/㎡不到。
據了解，當時開發商承諾售後包租，投資回報政策為：前三年房款中一次性優惠24%作為三年租金回報。也就是商品房買賣合同價就是原房價扣除三年租金的金額。
這名網友的商鋪總價應該是30多萬，但是根據開發商的售後包租政策，購買總價只要23萬多。「當時我的首付交了11萬多，貸款12萬元」。
本來想著能夠在三年期滿後，能夠順利收到商鋪的租金，沒想到後來發生的一系列事情讓業主們叫苦不迭，甚至多次跨市維權。
「我們合肥業主有兩三百人，還有南京的、明光的、阜陽的，其他地方的業主也比較多，都被開發商騙了，好多租金都沒拿到」，該網友無奈地說道。
3、開業3個月就關門，上百萬租金要不回
說到步行街，那是承載了合肥老商圈多少的繁華記憶。然而在這麼一個鬧市區的時尚1983購物廣場卻問題不斷：2017年1月試營業！5月開業！8月停業至今！280多戶商家租金要不回。
時尚1983購物廣場的「前生」是綠都商城地下部分，這是老合肥人曾經購物休閒的必去之地。但隨著發展，整體商業環境愈發落後，加之建成年代較早，在硬體設備上存在安全隱患，商場的人氣減少，不少商戶撤離，自此綠都商城地下負一層幾近廢棄。據附近的居民介紹：「原來綠都地下商城隔斷又多通道不暢，商場整體環境雜亂，商城地下空間利用率極低，生存不下去也是意料之中的事。」
在2017年，綠都商城地下負一層迎來轉機，時尚1983購物廣場正式入駐，對綠都商場負一層進行重新改造招商。
但在2017年8月份，該廣場管理公司在未與商戶溝通的情況下突然關門整頓，引起軒然大波。此後的經營便一蹶不振。
4、元一商圈某商業體大半商家撤場！
合肥溫莎國際廣場位於勝利路196號，位於合肥知名元一商圈內，與元一時代廣場隔路相望，地理位置優越，是匯聚著購物、休閒、餐飲、娛樂等多種業態的shopping mall。
2017年4月12日，位於合肥溫莎國際廣場二樓的沃爾瑪(又稱沃爾瑪勝利路店)撤場對人氣造成衝擊，如今沃爾瑪勝利路店撤走已經9個月多，溫莎國際廣場人氣又如何?
走進溫莎國際廣場內，商場內人氣蕭條，珂卡芙、鼓樓美潔、夢金園等多個商家已撤櫃，還有商家在櫃檯留下「虧本甩賣，有事撥打電話」的字眼，只有少數還在經營。
偌大的商場內空鋪嚴重，環顧一圈，即使仍在苦撐的幾個商家正清倉特賣，也鮮有顧客，格外冷清，宛如一座"空城"。
商場內一家服裝店的老闆說：「沃爾瑪撤場對這邊人氣影響很大，很多商家都入不敷出。過完年後就陸陸續續有商家在撤櫃，我家馬上也要撤櫃了，商品搬到其他店去賣。
接下來，我將過往看過的商鋪，按照最慘、慘、一般、稍好的等級，分為了大概四類。對於投資者可以全面的了解一下合肥的商業地產！
避免踩雷！這四大商鋪千萬要注意！
1、分割式商鋪最坑人
特點：將大面積的室內商業，分割成眾多5平-20平左右的小隔間，面積小、總價低，最容易讓投資者動心。
風險：空有一紙產證，卻不知自己的鋪位在何處，一旦出現風險，鋪財兩空。
案例：
2012年，吳小姐以2萬多的均價，在裕溪路旁的聖大國際商業廣場買了一處商鋪，面積在20-30㎡。
這個價格真不低！
當初因為鋪位分割，導致面積小、總價低，並且承諾售後返租，業主可以以租還貸，吸引了眾多投資者。
400多套商鋪，幾天內就售出了80%以上！
三年後，聖大國際商業廣場交房，按照合同約定，吳小姐第一個月的租金正常返還至銀行卡內，銀行順利從中扣除了放款還款，後面幾個月也是如此。
但幾個月後，吳小姐突然接到銀行通知，當月的按揭貸款沒有還，如果再不還的話，個人將在銀行產生不良記錄。
頃刻間一種不好的預感逼近。吳小姐在打聽之後得知其他業主的租金也停了。噩夢從此開始。在此期間，業主的維權也是從不間斷！
2017年，吳小姐需要用錢去銀行申請貸款，方知自己已被銀行拉入黑名單的徵信記錄。
如今，像這種分割式集中商鋪在合肥還是十分常見的，高回報往往會蒙蔽投資者的雙眼！
2、遠郊外遷市場難有起色
特點：遠郊市場嚴重依賴市區專業市場外遷，依賴於政府強力政策主導，充滿變數，需要超長市場培育期，賭性太強！
風險：一旦對賭失敗，空有鋪位、但顆粒無數，還要還巨額銀行貸款！
案例：
早之前有這麼一句話，東有浙商城，西有用世生活城，只要投資這兩個項目就是穩賺不賠。如今，就是一個笑話~
李先生在2013年項目開盤的時候，買了浙商城的一套商鋪！售後包租10年，前5年租金抵扣房款。投資回報率是，前三年每年租金7%；第4、5兩年，每年租金9%；6—10年按實際租金9:1分成。
據了解，該商鋪面積41.13平方米，返租前總價381365元，前五年租金132690元衝抵房款，再減去折扣，合同總價239637元。後5年租金按45元/平方米計算，租金111051元；10年房產增值按年均5%計算，等於190682元。
可如今，在百度輸入這兩個項目出來最多的就是招租信息！當初投資了的業主一個個都在煎熬！
商鋪投資者所有的問題歸結起來只有一句話：人氣上來了沒有？人氣，就是現在所有人關心的首要問題。
如果你到肥東浙商城一定能看到，鞋城商鋪至今沒有運作到成功的境界，多數商鋪招牌還在，但門房緊鎖，室內無商品。而部分在營商鋪門庭冷落。
和浙商城一樣，肥西的用世生活城也是運營的並不樂觀，近期也發生了業主維權的事件！
3、全部銷售的盒子內鋪存活率低
特點：將購物中心分割銷售，違背整個商業形態的基本生存規律
風險：這種商業基本必死無疑，存活率10%
案例：
2012年-2016年可以說是合肥商業建設的井噴期，遍布整個城市的大體量商業。主要形式就是購物中心，配以街鋪。
可以確定的是，這些商業大部分都將會拿到市場上銷售。
我曾經粗略盤點過合肥商業項目體量大於10萬方的項目，總之有很多。
動輒十萬、數十萬的商業體量可謂驚人，一旦集中入市時，必定產生井噴。
如今來看，這無疑是災難性的：
1、這些開發商大部分都是沒有商業運營的經驗，而是以單純的賣鋪回收資金的簡單粗暴的原始模式來操作。
2、所以這些商業中心前期壓根就不會有精準的商業定位，也不會有招商、後期更難有非常用心的商業運營。
更矛盾的是，那些名聲赫赫的購物中心，銀泰城、萬象城、萬達廣場等，它們沒有一個是對外銷售的，全部自持。
我們如今關心的問題是，業主在交房收到鋪位之後，該怎麼辦？
西環中心廣場和西二環的福樂門都是商業旺地。可如今，兩個商業都十分的悽慘！
4、社區商業分化嚴重
特點：相比其他集中商鋪，社區商鋪相對而言是最靠譜的一個，但最容易成為炮灰。因為在上述所有的類型中，這類商鋪賣的最貴，也會虧得最慘。
風險：分化嚴重，好的一鋪養三代，差的跳崖式巨虧
案例：
社區商業的案例太多了，隨便一舉，便滿手都是。比如說全國布局較廣的某商業地產及各種住宅的底商。
經過幾年的培養，商業街已經非常紅火了，各種米線店、拉麵店、小吃店，熱熱鬧鬧。
但我們必須看到背後的數據事實。
我們查閱了2014年到2016年該商業街的銷售數據，再根據現在的租金情況，找了幾套一樓的出租商鋪，租金按統一的價格200元/平/月計算。
一樓一套63平的商鋪，單價49953元，總價314萬
租金收益：63×200×12=151200元/年
314萬÷151200=21年
一樓一套101平，單價45842元，總價463萬
租金收益：101×200×12=242400元/年
463萬÷242400=19年
在現有的租金標準下，並且必須是在一點都不空租的情況下，需要20年左右才能收回投資。20年，是短還是長，人生的四分之一，商鋪產權的二分之一。
顯然，廉價的租金和高價購鋪的投資收益並不能相等。
電商衝擊＋資金鍊斷裂＋經營失誤，揭開商鋪投資失敗之謎！
看過以上案例，我們肯定都有疑惑，為什麼這些人投資商鋪會失敗呢？有什麼共同點？
1、有網絡就能買東西，何必要到商場來。
購買主力都更加青睞網購！2017年淘寶天貓全網銷售額2539.7億元。而2017年度，華潤置地旗下全國購物中心零售額為359億元人民幣，多麼鮮明的對比。
有網絡就能買東西，何必要到商場來。電商衝擊下，人們消費習慣發生了巨大的轉變，消費者的支付手段、消費場景、消費目的都在轉變。
網購不可怕，可怕的是大家做的東西都一樣。商場同質化嚴重，沒有自己的競爭力。
因此導致很多商場做不下去，瀕臨倒閉。
2、資金鍊斷裂，運營出現問題
很多商場倒閉的重要原因就是因為資金鍊斷裂，加上運營管理出現問題，無法維持公司的健康運轉。
3、舉步維艱，開發商跑路
有些小的開發商在看到商場運營不下去， 就會直接跑路，不管業主死活，業主維權也無門。
商鋪投資：六大問題要看清，售後包租不可信！
商鋪投資失敗的案例比比皆是，但是，作為樓市衍生出的產品，必定是存在一定合理性和有錢可賺的，那麼只要大家看明白一下6大問題，投資商鋪還是很可觀的。
1、警惕售後包租。這是很多商鋪在銷售過程中最吸引投資人的說辭。但是要知道根據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
2、購買商鋪需要調查。面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌？在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利？投資人心裡要有本清晰的帳。
3、不買產權分散的商鋪，要買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。
4、買商鋪要有前瞻性。並不是所有的好地段都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。
5、看準客流和潛在客流。商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。
6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。對商鋪投資的複雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間後，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪裡。
主編結語
不論如何，商鋪還是可以投資的，但是大家一定要規避風險，另外也不能因為買了商鋪就能一本萬利，要有清醒的認識。