寶山路街道31、149、150、152街坊舊城區改建房屋徵收補償方案

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靜安區寶山路街道31、149、150、152街坊舊城區改建房屋徵收補償方案

一、房屋徵收與補償的法律依據

1、國有土地上房屋徵收與補償條例（2011年國務院令第590號）

2、上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則（2011年上海市人民政府令第71號）（以下簡稱《實施細則》）

3、關於貫徹執行《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》若干具體問題的意見（滬房管規範徵〔2012〕9號）、上海市住房和城鄉建設管理委員會關於公布部分規範性文件清理結果的通知（滬建法規〔2016〕664號）

4、上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局關於推進本市房屋土地徵收中企事業單位房屋補償工作若干意見的通知（滬府辦發〔2014〕13號）

5、住房和城鄉建設部關於印發《國有土地上房屋徵收評估辦法》的通知（建房〔2011〕77號）

6、上海市人民政府關於批轉市住房保障房屋管理局制訂的《上海市國有土地上房屋徵收補償決定的若干規定》的通知（滬府發〔2012〕73號）、上海市人民政府關於延長《上海市國有土地上房屋徵收補償決定的若干規定》有效期的通知（滬府發〔2017〕30號）

7、上海市人民政府印發《關于堅持留改拆並舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見》的通知（滬府發〔2017〕86號）

8、上海市房屋管理局關於進一步做好本市國有土地上房屋徵收他處住房核查工作的通知（滬房徵收〔2017〕72號）

9、上海市國有土地上房屋徵收評估管理規定（滬房規範〔2018〕5號）

10、上海市國有土地上房屋徵收評估技術規範（滬房規範〔2018〕6號）

11、其他相關法規和規範性文件

二、房屋徵收的目的

根據《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第八條及《關於確認靜安區寶山路街道31、149、150、152街坊舊區改造項目房屋徵收範圍的批覆》（靜府復〔2019〕18號），擬徵收該國有土地上的房屋。

三、房屋徵收的範圍

（一）房屋徵收範圍：東至公興路、南至軌交三號線、西至西藏北路、北至中興路。（二）具體門牌號：

中興路726號-748號（雙號）；會文路123號-199號（單號，包括125弄、145弄全部），146號-172號（雙號）；永興路281號-317號（單號），319弄（全部）；王家宅路2號-8號（雙號），1號-107號（單號，包括13弄、19弄、37弄、79弄、105弄全部）；會文路5弄-17號（單號，包括5弄、15弄全部），21號-43號（單號，包括35弄全部）；虯江路1036-1078（雙號，包括1042弄全部）；交通路30弄-88弄（雙號，包括30弄、44弄、58弄、88弄全部），107號；虯江路922號-988弄（雙號，包括942弄甲支弄、942弄乙支弄、958弄、988弄全部）；會文路局東二村2號，9號，10號，14弄（全部）；永興路151號-197弄（單號，157弄、183弄、189弄、197弄全部），公興路162號-170號（雙號）。（詳見徵收範圍附圖）

四、徵收補償協議主體的確定

房屋徵收補償協議應當由房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人籤訂。

被徵收人、公有房屋承租人以徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。（註：一個不動產單元發放多本不動產權屬證書的，按一證計戶。）

被徵收人以不動產權屬證書（房地產權證）所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。

房屋徵收範圍內的公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的，按照《關於公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的確定房屋徵收補償協議籤訂主體的通知》（滬房管規範徵〔2013〕9號）文件執行。

房屋徵收範圍內的私有房屋不動產權屬證書（房地產權證）所載明的所有人死亡的，應當根據《中華人民共和國繼承法》的規定辦理相關繼承手續後，由繼承人籤約，多個繼承人的可以公證委託書或指定的第三方公信人士（詳見基地公示名單）當場見證委託過程的形式委託代表籤約。

五、居住房屋徵收補償所得的歸屬和安置義務

徵收居住房屋的，被徵收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授權經營管理單位負責清退佔用房屋人員搬出原址並交出空房。

六、被徵收房屋類型和建築面積的認定辦法

（一）被徵收房屋類型的認定

房屋類型根據《關於修訂的通知》（滬房〔90〕規字發第518號）、《關於調整本市房屋建築類型分類的通知》（滬房地資市〔2003〕141號），以房產產籍資料記載的房屋類型為準。

（二）被徵收居住房屋建築面積的認定

1、被徵收公有居住房屋建築面積的認定：

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建築面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算係數計算建築面積：

在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用於居住並已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.2米和1.7米）的部分，按照實際居住面積的一半，以上表所列換算係數計算建築面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積，以上表所列換算係數計算建築面積。其他情形的閣樓，不計算建築面積。但高度在1.2米以下且屬於唯一承租部位的閣樓，按照實際居住面積的一半，以上表所列換算係數計算建築面積。

租用公房憑證記載的獨用的廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不作為換算建築面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。

2、被徵收私有居住房屋建築面積的認定：

（1）已經登記的私有居住房屋，其建築面積一般以不動產權屬證書（房地產權證）和房地產登記簿的記載為準；不動產權屬證書（房地產權證）和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。私有居住房屋中的閣樓（包括不動產權屬證書（房地產權證）「附記」部分的閣樓），不予認定建築面積；已經登記的私有居住房屋，在不動產權屬證書（房地產權證）記載以外的搭建面積，不予認定建築面積。

（2）未經登記的私有居住房屋，以相關批准文件記載的建築面積為準，實際建築面積小於相關批准文件記載的建築面積的，以實際建築面積為準。

（3）未經登記的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未記載建築面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建築面積為準，超出房屋建造批准範圍的搭建部位不予認定建築面積。

（4）未經登記的私有居住房屋，無批准文件的不予認定建築面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準；1981年以後改擴建增加的部位不予認定建築面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。無法確定具體建造年份的，根據實地丈量的建築面積為準，每層認定的建築面積最多不超過土地使用權證記載的佔地面積，實際層數超過3層的，認定到3層，3層以上部位，不予認定建築面積。

特殊情形：對共同用地範圍內的同幢房屋存在多個獨立產權的，其中未經登記的私有居住房屋，以實際丈量的建築面積為準，但認定建築面積最多不超過該產權相對應的土證記載面積與該整幢房屋實際層數的乘積，實際層數超過3層的，按3層計算，3層以上部位，不予認定建築面積。

3、按以上規定中不予認定建築面積的部分，可以給予建築物殘值補貼（具體詳見本方案的建築面積的殘值補貼標準），但經認定為違法建築的不予補償。

（三）被徵收非居住房屋建築面積的認定

1、非居住房屋的界定標準：

（1）原始設計為非居住房屋，延續至房屋徵收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋；

（2）公有房屋承租人與公有房屋出租人籤訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關係的，可以認定為非居住房屋；

（3）不動產權屬證書（房地產權證）和房地產登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；

（4）原始設計為居住房屋，經市或區（縣）房屋行政管理部門批准居住房屋改變為非居住用途的，除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所並領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；

在2001年11月1日以後，以居住房屋作為經營場所並領取營業執照，未經市或區（縣）房屋行政管理部門批准居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

（5）市、區（縣）勞動部門核發的《非正規就業許可證》，以及市、區（縣）民政部門或街道核發的《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。

2、被徵收非居住房屋建築面積的認定：

（1）有不動產權屬證書（房地產權證）的，以不動產權屬證書（房地產權證）記載的非居住用途的建築面積為準。

（2）公有房屋籤訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的建築面積為準。

（3）經政府相關職能部門審批同意「居改非」的房屋，以審批文件記載的非居住面積為準。

（4）經工商部門核發營業執照的非居住房屋，工商部門的相關申請和批准文件中有營業面積記載的，以相關文件記載的營業面積為準，所記載的營業面積大於房屋建築面積的，按房屋建築面積計算。

（5）經工商部門核發經營飯店、旅館營業執照的被徵收房屋，可按實際經營部位認定非居部位和建築面積；其他情況的營業執照，原則上按照被徵收房屋底層部位認定非居部位和建築面積。若相關材料只有非居部位沒有確定的非居建築面積的，可由房屋調查機構實地丈量。

（6）經工商部門核發營業執照的原私有居住房屋且只有唯一部位的，工商部門的相關申請和批准文件中又無營業面積記載的，按取得營業執照時的戶籍人員人均建築面積2平方米計算居住部分建築面積，剩餘部分為非居住部分建築面積；若經計算，非居住建築面積小於2平方米的，則非居住建築面積認定為2平方米，剩餘部分為居住部分建築面積。

（7）被徵收公有居非兼用房屋建築面積的認定：

被徵收公有房屋因市或區（縣）房屋行政管理部門批准部分居住部位改變為非居住用途，產生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建築面積的認定以非居住房屋租賃合同或「居改非」審批文件記載的面積為準，居住部分面積按「居改非」前原始記載的居住面積乘以相應換算係數後，減去認定的非居住部分建築面積，其剩餘面積認定為居住部分的建築面積。

3、經工商部門核發營業執照且原始設計為非居住房屋的，應按照非居住房屋進行補償。在房屋徵收決定作出時，房屋內有戶籍人員的，不得作為居非兼用房屋，不得享受居住困難戶保障補貼。

七、協議生效及履行

作出征收決定之日起至籤約期內徵收籤約率達到90%的，徵收補償協議生效。籤約率未達到規定籤約比例，徵收決定終止執行。原則上五年之內不再安排舊區改造徵收工作。

本基地設籤約期一個月，籤約期具體時間另行公告。

徵收補償協議籤訂之後，被徵收人、公有房屋承租人應當依約履行搬遷義務，若協議籤訂之日在基地集中搬遷之前的，搬遷期限自集中搬遷之日起30天內；若協議籤訂之日在基地集中搬遷之後的，搬遷期限自協議籤訂之日起30天內。（基地集中搬遷開始時間詳見公告）

被徵收人、公有房屋承租人在約定的搬遷期限內不履行搬遷義務，經徵收部門書面催告後，仍不履行搬遷義務的，房屋徵收部門可以解除已籤訂的補償協議，補償協議約定的權利義務終止。

八、房屋徵收補償方式

徵收居住房屋的，被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇居住房屋產權調換。

徵收非居住房屋的，被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇居住房屋產權調換。

徵收企事業單位的房屋《上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局關於推進本市房屋土地徵收中企事業單位房屋補償工作若干意見的通知》規定辦理。由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體的房屋和執行政府規定租金標準的私有出租的房屋，被徵收人以貨幣補償為主。

被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，應與房屋徵收部門計算、結清被徵收房屋補償金額和用於產權調換房屋價值的差價。

九、徵收居住房屋的補償、補貼及獎勵的計算標準

（一）徵收私有居住房屋：

被徵收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。

評估價格=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積。被徵收房屋的房地產市場評估單價低於評估均價的，按評估均價計算。

評估均價=被徵收範圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建築面積。本基地被徵收房屋評估均價經被徵收居民選舉產生的評估機構評估並計算後另行公告。被徵收房屋評估價經覆核，鑑定後有變動的，評估均價不受其影響。

價格補貼=評估均價×補貼係數×被徵收房屋的建築面積。經區人民政府認定本基地補貼係數標準為0.3。

被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被徵收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋徵收決定作出之日合法有效的不動產權屬證書（房地產權證）、租用公房憑證計戶補貼。經區人民政府認定每證補貼面積為15平方米建築面積。（以下標準相同）

被徵收房屋屬於成套獨用工房且在籤約期內籤約並在協議約定時間內搬遷的被徵收人、公有房屋承租人，參照給予套型面積，金額為12平方米建築面積乘以評估均價。（計算居住困難戶保障補貼時，獲得的該款項應當計入居住困難戶保障補貼的折算公式）。

（二）徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋：

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被徵收人選擇貨幣補償的，租賃關係終止，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼。

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被徵收人選擇房屋產權調換的，由被徵收人負責安置公有房屋承租人，租賃關係繼續保持。對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼。

（三）徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋：

徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%；對房屋承租人的補償按照上條第一款的補償規定執行。

（四）徵收宗教團體所有及依法代管的居住房屋：

徵收由房管部門代理經租的宗教團體的房屋，以及依法代管的房屋，租賃關係終止。補償標準按照上條執行。

（五）居住困難戶的優先保障

1、居住困難戶的申請和審核：

居住困難的被徵收人、公有房屋承租人應向區住房保障機構提出居住困難審核申請，並提供相關證明材料。區住房保障機構按照《實施細則》以及本市共有產權保障住房（經濟適用住房）的相關規定對居住困難戶進行認定，並將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在徵收範圍內公示，公示期為15日。公示期內有異議的，由區住房保障機構在15日內進行核查和公布。

2、居住困難戶的保障補貼：

按照本市共有產權保障住房（經濟適用住房）面積核定規定及以下折算公式計算後，人均建築面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用於購買產權調換房屋。

折算公式為：被徵收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數；

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米－被徵收居住房屋補償金額。

被徵收居住房屋補償金額=評估價格（公有承租：×80%）+價格補貼+15平方米建築面積的特定房屋類型套型面積補貼（成套獨用工房：評估均價×12平方米建築面積，若有）

經區人民政府認定本基地折算單價為 24000 元/平方米（建築面積）。

（六）居住房屋的補貼標準

1、裝潢補貼：

被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按500元/平方米建築面積給予裝潢補貼；被徵收房屋屬於成套獨用工房的，按1000元/平方米建築面積給予裝潢補貼。

被徵收人、公有房屋承租人認為其裝潢補貼需經評估確定的，應當向房屋徵收部門提供相關裝潢費用的證明材料。房屋徵收部門應當委託房地產價格評估機構對其裝潢進行評估，並按照評估結果予以補償。不再按照以上標準進行裝潢補貼。

2、建築面積的殘值補貼：

以《實施細則》規定的計戶單位為基準，每證可以享受一次性建築面積的殘值補貼為5萬元/證。

若有下列情形的，可以根據下列標準給予對應的殘值補貼：

（1）房屋類型為舊裡、新裡、「兩萬戶」新工房、獨立住宅的公有居住房屋，公房租賃憑證中記載的獨用曬臺、天井、高度在1.2米以下（不含）的閣樓，不計入被徵收房屋的建築面積，按照記載的面積的一半乘以評估均價給予殘值補貼。

註：上述給予殘值補貼的部位均指公房租賃憑證中記載的獨用部位，公房租賃憑證中記載的公用部位不給予殘值補貼。

（2）公有房屋租賃憑證中記載的產權屬私的閣樓和私有房屋不動產權屬證書（房地產權證）「附記」部分記載的閣樓，高度在1.7米以上的，按照記載面積乘以評估均價計算殘值補貼；高度在1.2~1.7米（含1.2米和1.7米）的，按照記載面積的一半乘以評估均價計算殘值補貼；高度在1.2米以下的，按照記載面積乘以2000元/平方米計算殘值補貼。

（3）僅有土地使用權證而無不動產權屬證書（房地產權證）的私有居住房屋，經房屋調查機構實地丈量的，實地丈量的建築面積超出認定建築面積的部分大於50平方米建築面積的，超出部分按照1000元/平方米計算給予殘值補貼。

即計算公式為：（實地丈量的建築面積－認定建築面積－50平方米）×1000元/平方米。

（4）房屋類型為舊裡、新裡的私房不動產權屬證書（房地產權證），其記載建築面積以外的搭建部位不予認定建築面積，但超出50平方米建築面積的搭建部位，超出部分按照1000元/平方米計算給予殘值補貼。

3、搬場、家用設施移裝補貼：

（1）搬場補貼：15元／平方米×被徵收房屋建築面積，每證低於800元，按800元／證發放。

（2）家用設施移裝費補貼：

電話移裝費每臺140元（憑帳單）；

管道煤氣移裝費用每戶200元（憑帳單）；

熱水器拆裝每臺300元（憑帳單）；

有線電視移裝費每戶300元（憑收據）；

空調拆裝費每臺400元（憑發票）；

寬帶移裝費每號140元（憑發票）；

由供電部門批准安裝並由被徵收人、公房承租人出資的10安培以上電錶移裝費，按現行有關規定。

上述家用設施移裝費補貼，若被徵收人、公房承租人無法提供對應憑據或合計低於2500元／證的，按2500元／證計算；合計高於2500元／證的，根據對應憑據按實計算。

4、臨時安置費補貼：

（1）被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，由房屋徵收部門支付臨時安置費。計算標準為：

被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，每月臨時安置費=60元/㎡×被徵收房屋建築面積；

被徵收房屋屬於成套獨用工房的，每月臨時安置費=90元/㎡×被徵收房屋建築面積；

按上述公式計算後，每證臨時安置費不足4500元/月的，按4500元/月計算。

（2）過渡期限：

自被徵收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬離原址並移交空房之日起至所選購的產權調換房屋書面通知辦理進戶之日止。在過渡期限內按月為單位計算臨時安置費，未滿一個月的按一個月計算。過渡期限少於3個月的，按3個月計算。

（3）被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，再增加搬家費補貼一次。

（4）所選購的產權調換房屋若因房屋徵收部門原因未能在約定的期限內交付房屋的，徵收人將在原有基礎上增發臨時安置費，凡超過期限3個月以內（含）的，按每月臨時安置費增發50%；超過期限3個月以上的，按每月臨時安置費增發100%。若因被徵收人、房屋承租人原因未按約定辦理進戶手續的，以及被徵收人、房屋承租人接到支付產權調換房屋差價款通知後未及時支付造成辦理進戶手續延期的，不增發臨時安置費。

（5）過渡方式：自行過渡。

臨時安置費不包含在補償安置協議中，在被徵收人、公有房屋承租人填報空房單並搬遷後另行籤訂結算單。

5、均衡實物安置補貼：

被徵收人、公有房屋承租人選擇非實物安置協議，可根據被徵收居住房屋建築面積給予每平方米2.2萬元的均衡實物安置補貼，每證均衡實物安置補貼低於65萬元的，按65萬元計算。

在籤約期內籤約並按時搬遷的可給予3個月的過渡費補貼，補貼標準參照期房臨時安置費標準。籤約期外籤約的，則不給予過渡費補貼。

（七）居住房屋的獎勵標準

1、籤約獎勵：

籤約期內，對籤訂徵收補償協議的被徵收人、公有房屋承租人，每證可獲得以下獎勵：

（1）徵收籤約獎勵：

籤約期內

在籤約期之內籤訂房屋徵收補償協議且至籤約期滿之日，基地籤約率達到90%（含90%）的，按38萬元/證給予籤約獎勵；被徵收房屋建築面積超過30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的協議籤約獎勵。

籤約期後

籤約期結束後籤訂房屋徵收補償協議的，按30萬元/證給予籤約獎勵；被徵收房屋建築面積超過30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的協議籤約獎勵。

（2）居民籤約率獎勵：

在籤約期之內籤約，至籤約期止，居民的籤約率在90%基礎上（不含90%）每增加1%，增加給予1萬元/證的居民籤約率獎勵。

特別說明：居民籤約率=已籤約居民證數÷基地居民總證數×100%，籤約率若為90.99%，未達到增加1%，獎勵不增加，籤約率若為91.00%，增加了1%，獎勵增加1萬元/證，以此類推。

（3）早籤多得益獎勵：

凡在籤約期內籤訂房屋徵收補償協議的，根據籤訂協議的日期享受早籤多得益獎勵，基數為每證5萬元，自籤約期第一天後每天遞減500元。

計算公式為：

早籤多得益獎勵＝5萬元－500元/天×籤約啟動之日至實際籤約日的天數。

籤約期結束後籤訂房屋徵收補償協議的，不享受早籤多得益獎勵。

2、搬遷獎勵：

（1）搬遷獎：

在徵收補償協議生效後且宣布搬遷啟動之日起三十天內搬出原址並交出空房的可按證獎勵，每證10萬元。另每戶免費提供市內搬場車一車次。對籤訂非實物安置協議的被徵收人、公房房屋承租人，自搬離原址之日起一年內，被徵收房屋內戶口全部遷移的（含被徵收房屋內在冊無戶籍的）；或者籤訂實物安置協議，選擇產權調換房屋全部交房後一年內，被徵收房屋內戶口全部遷移的（含被徵收房屋內在冊無戶籍的），憑身份證明、戶口遷移等相關證明材料，每證再增加2萬元。

（2）提前搬遷加獎：

在「搬遷獎勵」項基礎上，在籤約期內籤約，並在協議生效後且宣布搬遷啟動之日起十五天內提前搬遷的，按每證獎勵18萬元。

在籤約期結束後籤約，並在十五天內搬遷的，按每證獎勵12萬元。

（3）居民搬遷率獎勵：

在籤約期之內籤約，至籤約期止或公告的居民搬遷率計算截止日，居民搬遷率達到98%的（含98%），增加給予5萬元/證的居民搬遷率獎勵；居民的搬遷率達到100%的，再增加給予5萬元/證的居民搬遷率獎勵。

特別說明：居民搬遷率=已籤約並搬遷居民證數÷基地居民總證數×100%。

（4）籤約期內籤約搬遷的利息獎勵：

徵收居住房屋（居民）、非居住房屋（個體工商戶）的被徵收人、公有房屋承租人在籤約期內籤約並在約定的期限內搬遷的，以本方案內規定的被徵收房屋價值補償金額（居住房屋評估價格、價格補貼、套型面積補貼、非居住房屋評估價格）、居住困難戶保障補貼（如有）、各類補貼、獎勵的總額為基數（但不包括居民籤約率獎勵、搬遷獎、提前搬遷加獎、居民搬遷率獎勵、非居住搬遷獎勵、過渡費補貼、臨時安置費補貼），按照徵收公告之日的銀行同期一年期貸款年利率的標準計息。（具體計算辦法見基地公告）

居民籤約率獎勵、搬遷獎勵不包含在補償協議中，在被徵收人、公有房屋承租人填報空房單並搬遷後另行籤訂結算單。

特別告知：本補償方案中的搬遷指被徵收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被徵收房屋，在向徵收人移交空房的同時，被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被徵收房屋沒有設定抵押。

被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用未結清的，房屋徵收部門將暫緩發放該證居民籤約率獎勵、居民搬遷率獎勵。

註：已依法按照徵收方案作出補償決定，或被司法強制執行的被徵收人、公有房屋承租人不享受上述各項獎勵。

（八）除外情況

由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體居住房屋和執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的被徵收人不享受本條款的（六）至（七）各類補貼、各類獎勵，但可以享受本條款的（七）中的居民籤約率獎勵和居民搬遷率獎勵。

十、徵收居非兼用的非居住部分或個體工商戶的非居住房屋的補償、補貼及獎勵的計算標準

本條僅適用於兩種情形：居非兼用的非居住部分的補償、補貼及獎勵的計算標準；個體工商戶的非居住房屋的補償、補貼及獎勵的計算標準。

（一）非居住房屋憑證與營業執照（必須註冊在被徵收房屋內）齊全，按以下公式計算補償金額：

公有房屋：非居住房屋補償金額=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收的非居住房屋建築面積×80％。

私有房屋：非居住房屋補償金額=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收的非居住房屋建築面積。

（二）停產停業損失補償：

因徵收非居住房屋造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的，按照《實施細則》第三十五條規定進行補償。

（三）居非兼用的非居住部分或個體工商戶的非居住房屋的補貼標準

1、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補貼：

對被徵收非居住房屋內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，按照被徵收非居住房屋建築面積，給予每平方米4000元的補貼，每證低於30萬元的，可按30萬元計算。

2、執照補貼：

對持有合法有效的個體工商戶營業執照（必須註冊在被徵收房屋內）的，在籤約並搬出原址交出空房後一年內辦理註銷手續的，按房屋產權證或公房租賃憑證給予30萬元/證補貼。

註：同一證被徵收房屋內有多個個體工商戶營業執照的，仍按照一證予以補貼。

執照補貼不包含在補償協議中，在相應營業執照註銷後（如有多個營業執照的需一併註銷）另行籤訂結算單。

非個體工商戶營業執照不享受本補貼。經營場所為流動，但營業執照登記在被徵收房屋內的運輸類個體工商戶營業執照，可參照享受本補貼。對認定為居住房屋但被徵收房屋內註冊有個體工商戶營業執照的，可參照享受本補貼。

（四）居非兼用的非居住部分或個體工商戶的非居住房屋的獎勵標準

1、籤約獎勵：

（1）籤約期內

被徵收人、房屋承租人在籤約期限內籤訂房屋徵收補償協議的，按被徵收非居住房屋建築面積給予10000元/平方米的協議籤約獎勵，每證低於55萬元的，可按55萬元計算。

（2）籤約期後

被徵收人、房屋承租人在籤約期限外籤訂房屋徵收補償協議的，按被徵收非居住房屋建築面積給予8000元/平方米的協議籤約獎勵，每證低於40萬元的，可按40萬元計算。

2、搬遷獎勵：

被徵收人、房屋承租人自協議生效之日起30天內搬出原址交出空房的，可按證給予10萬元/證的獎勵。

在籤約期內籤約的，且被徵收人、房屋承租人自協議生效之日起15天內搬出原址交出空房的，可按證再給予10萬元/證的獎勵。

居非兼用的非居住部分按證不重複計算，根據居住部分標準按證給予搬遷獎勵。

非居住房屋搬遷獎勵不包含在補償協議中，在被徵收人、公有房屋承租人填報空房單並搬遷後另行籤訂結算單。

特別告知：本補償方案中的搬遷指被徵收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被徵收房屋，在向徵收人移交空房的同時，被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被徵收房屋沒有設定抵押。

被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用未結清的，房屋徵收部門將暫緩發放該證居民籤約率獎勵、居民搬遷率獎勵。

註：已依法按照徵收方案作出補償決定，或被司法強制執行的被徵收人、公有房屋承租人不享受上述各項獎勵。

（五）居非兼用房屋的計算：

徵收居住和非居住兼用的房屋，被徵收人或公有房屋承租人選擇非實物安置的，應當按照居住用建築面積和非居住用建築面積分別計算補償金額，合併後的補償金額為該房屋的補償金額。

被徵收人或者公有房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照上述合併後的補償金額，用居住房屋進行調換並結算差價；對提出居住困難申請的被徵收人、公有房屋承租人，應當按照上述合併後的補償金額進行折算。

折算公式為：（被徵收居住房屋補償金額+被徵收非居住房屋補償金額）÷折算單價÷居住困難人數；

保障補貼=折算單價×居住困難人數×22平方米－（被徵收居住房屋補償金額+被徵收非居住房屋補償金額）。

被徵收非居住房屋補償金額=評估價格（公有承租:×80%）

（六）徵收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建築面積和非居住用建築面積分別計算上述各項獎勵。

只有非居住部分，沒有居住部分的全非居（個體工商戶），在籤約期內籤訂房屋徵收補償協議的，增加籤約獎勵18萬元；在籤約期之後籤訂房屋徵收補償協議的，增加籤約獎勵14萬元。

（七）除外情況

由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體非居住房屋和執行政府規定租金標準的私有出租非居住房屋的被徵收人不享受本條款的第（三）款第2至3條以及第（四）款的各類補貼、各類獎勵。

十一、徵收非居住房屋（個人或單位）的補償、補貼及獎勵的計算標準

本條適用於除第十條以外的其他類型非居住房屋的個人或單位，房屋用途為非居住，包括但不限於營業、餐飲、娛樂、健身、休閒、辦公、工業、教育等。

（一）非居住房屋（個人或單位）建築面積和用途的處理

1、非居住房屋的建築面積，一般以不動產權屬證書（房地產權證）記載的建築面積為準。未經登記的建築面積，以規劃土地批准文件記載為準。實際建築面積小於規劃土地批准文件記載的，以實際建築面積為準。未經登記且未經規劃土地部門批准建造的房屋，未經認定為違法建築的，可以給予殘值補貼。

2、非居住房屋的用途，按照不動產權屬證書（房地產權證）記載的房屋用途進行補償。未經登記的房屋，按照規劃土地或住房保障房屋管理部門批准文件記載的用途進行補償。未經批准改變房屋用途的，不得按照改變後的用途進行補償。

（二）徵收非居住房屋（個人或單位），按以下公式計算補償金額

不動產權的非居住房屋補償金額=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收的非居住房屋建築面積

公有非居住房屋補償金額=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收的非居住房屋建築面積×80%

（三）停產停業損失補償

因徵收非居住房屋（個人或單位）造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。具體計算公式為：被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收的非居住房屋建築面積×10%

個人或單位認為其停產停業損失超過上述規定標準的，由評估機構對個人或單位在徵收範圍內生產經營活動所產生的效益，結合個人或單位所屬行業特點進行評估。停產停業期限根據個人或單位實際停產停業時間確定，最長不超過1年。房屋徵收決定作出或徵地房屋補償方案批准後，個人或單位在徵收範圍內繼續生產經營的，對其由此產生的損失不予補償。

個人或單位對評估結果有異議的，可以按照《實施細則》第二十五條第三款規定申請覆核、鑑定。

（四）徵收非居住房屋（個人或單位）的補貼標準

1、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補貼：

對被徵收非居住房屋（個人或單位）內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，按照被徵收非居住房屋建築面積，給予每平方米4000元的補貼，每證低於12萬元的，可按12萬元計算。

個人或單位認為其裝潢補貼、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等需經評估確定的，應當向房屋徵收部門提供相關費用的證明材料。房屋徵收部門應當委託房地產價格評估機構對其進行評估，並按照評估結果予以補貼。

2、建築物的殘值補貼：

對被徵收房屋未經登記且未經規劃土地部門批准建造的建築物，未經認定為違法建築的，按該建築物實際建築面積給予1000元/平方米的殘值補貼。

（五）徵收非居住房屋（個人或單位）的獎勵標準

1、籤約獎勵

（1）籤約期內

非居住房屋（個人或單位）的被徵收人、公有房屋承租人籤訂房屋徵收補償協議的，可按照被徵收非居住房屋補償金額[即：非居住房屋補償金額（公有房屋:×80%）、停產停業損失補償、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補償]的5%計算籤約獎勵，每證低於20萬元的，可按20萬元計算。

（2）籤約期後

非居住房屋（個人或單位）的被徵收人、公有房屋承租人籤訂房屋徵收補償協議的，可按照被徵收非居住房屋補償金額[即：非居住房屋補償金額（公有房屋:×80%）、停產停業損失補償、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補償]的3%計算籤約獎勵，每證低於15萬元的，可按15萬元計算。

2、搬遷獎勵

非居住房屋（個人或單位）的被徵收人、房屋承租人在徵收補償協議約定的搬遷期限內搬出原址交出空房的，可按照被徵收非居住房屋補償金額[即：非居住房屋補償金額（公有房屋:×80%）、停產停業損失補償、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補償]的10%計算搬遷獎勵，每證低於30萬元的，可按30萬元計算。

特別告知：本補償方案中的搬遷指被徵收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被徵收房屋，在向徵收人移交空房的同時，被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被徵收房屋沒有設定抵押。

註：已依法按照徵收方案作出補償決定，或被司法強制執行的被徵收人、公有房屋承租人不享受上述各項獎勵。

（六）除外情況

由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體非居住房屋和執行政府規定租金標準的私有出租非居住房屋的被徵收人不享受本條款的第（四）款第2條以及第（五）款的各類補貼、各類獎勵。

十二、用於產權調換房屋的基本情況和選購方法

詳見《靜安區寶山路街道31、149、150、152街坊舊城區改建房屋徵收產權調換房屋選購辦法》。

十三、房屋徵收評估機構選定

本基地經房屋徵收部門組織被徵收人、公有房屋承租人按照簡單多數的原則投票決定評估機構。

十四、補償決定

房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案確定的籤約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，以及被徵收人、公有房屋承租人因未履行搬遷義務，由房屋徵收部門解除補償協議的，由房屋徵收部門報請區人民政府依法作出補償決定。

十五、補償決定的司法強制執行

被徵收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收補償決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。

十六、受委託的房屋徵收事務所名稱

上海市閘北第一房屋徵收服務事務所有限公司

十七、其他事項

1、被徵收人、公有房屋承租人應當如實提供文書送達地址。因提供或確認的送達地址不準確、拒不提供送達地址、送達地址變更未能及時告知徵收部門、被徵收人、公有房屋承租人或其指定的代理人拒絕籤收，將自行承擔由此可能產生的法律後果。

2、徵收補償協議籤訂後，被徵收人、公有房屋承租人應當在徵收補償協議或者補償決定確定的搬遷期限內，負責將房屋使用人和同住人遷出。房屋使用人和同住人未遷出的，視同被徵收人、公有房屋承租人未完成搬遷。屬於空關房屋的，由徵收人負責通知。

3、籤約當事人選擇貨幣化補償方式的，籤訂附生效條件的《房屋徵收補償協議》；選擇購買基地提供配套商品房的籤訂附生效條件的《房屋徵收補償協議》和《購房意向書》，另需填寫《配套商品房供應單》。

4、私房產權人死亡的，由全體繼承人憑繼承權公證文書、遺囑公證書、接受遺贈公證書、司法判決書、司法調解書、仲裁書原件等，辦理徵收補償相關手續。無上述相關文書的，經房屋徵收評議監督小組審核查明權利主體後，辦理徵收補償相關手續。

5、被徵收人、公有房屋承租人若確因自身原因無法處理被徵收房屋補償事宜的，通過公證委託他人辦理或第三方公信人士當場見證委託過程並形成相應文書。

6、本基地按規定在公示欄公示徵收補償工作的有關事項。

7、本房屋徵收補償方案中的貨幣單位為人民幣。

本文摘要：寶山路街道31、149、150、152街坊，舊城區改建房屋徵收補償方案,國有土地上房屋徵收,公興路,西藏北路,中興路,上海動遷律師,上海拆遷律師,靜安區動遷律師,靜安區拆遷律師

《靜安區寶山路街道31、149、150、152街坊舊城區改建房屋徵收補償方案》系上海動遷律師方燕為您精心收集和整理。方燕律師已入選上海市律協十一屆不動產徵收（拆遷）業務研究委員會委員。如果您有動遷相關問題要諮詢，請聯繫方燕律師13661982247。