舊城區徵收項目合法與否？7大審查要點不可不知

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■本文作者：王如冉 北京在明律師事務所

導讀：國有土地上房屋徵收必須是為了公共利益的需要，實踐中涉及危房、棚戶區、舊城區改建等性質的項目佔據了相當大的比例。本文，在明律師事務所的李順華律師團隊將為大家分析在徵收此類房屋時，發布徵收決定應履行哪些法定程序及其審查要領。

【案例引入：徵收決定因何被確認違法？】

王先生家所在的小區因房屋存在嚴重安全隱患，被鑑定為D級危房，該小區的危房改造項目也被確定為當年的棚改計劃項目之一。

2017年，區政府作出「小區棚戶區改造項目房屋徵收決定」，王先生的房屋在上述決定徵收範圍內。

王先生認為區政府徵收過程中存在徵收資金嚴重不足、未履行法定程序、徵收前調查失實等情形，其作出的徵收決定缺乏事實和法律依據，因此請求法院依法判決撤銷。雖然庭審中區政府辯稱涉案項目符合公共利益的需要，但法院經一二審審理，最終作出判決，確認了區政府作出的徵收決定違法。

本案中，雖然區政府提供了檢測鑑定報告等證據證明王先生所在小區存在明顯的危舊建築改造的必要，作為舊城區進行改建符合公共利益，但卻沒有提供證據證明區政府已將該項目單獨申請納入當地國民經濟和社會發展年度計劃，並取得其符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的專項審批。

除此之外，在徵收過程中，區政府並未按照法律規定履行補償費用足額存儲到專用帳戶的法定程序，存在程序違法情形。因此，區政府在缺乏相關規劃審批和法定程序的情況下作出的徵收決定顯然違法。

【作出房屋徵收決定的法定程序即7大審查要點】

1.符合「四規劃一計劃」。《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《徵補條例》）第九條第一款規定：「確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。」

需要特別指出的是，如果被徵收人涉及徵收的項目名稱是「保障性安居工程建設」「舊城區改建」，還應當納入本地市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

2.擬定徵收補償方案。《徵補條例》第十條規定：「房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。」這意味著徵收補償方案應當經市、縣級人民政府組織有關部門進行論證並予以公布，公布期即徵求意見期，不得少於30日。

3.組織聽證會。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人對徵收補償方案有意見，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案，且修改的情況應予以及時公布。

4.應進行社會穩定風險評估。《徵補條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

因此，政府作出的徵收決定應當經過社會穩定風險評估，這是國有土地上房屋徵收的必經程序。

5.徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。法律明確規定應設立徵收補償資金專用帳戶，主要是基於保障被徵收人能夠及時得到補償，徵收利益不被違法侵害的考量。

6.應提前對房屋進行徵收調查登記。在作出房屋徵收決定之前，當地行政機關應對徵收範圍內的房屋進行調查登記，調查登記結果應該在徵收範圍內向被徵收人公示，該登記結果的公示與被徵收人之後的補償息息相關。因此，被徵收人應當仔細核對該公示是否符合自身實際情況。

7.作出房屋徵收決定後應當及時公告。同樣，在房屋徵收決定作出後行政機關需要及時進行公告，其中應當包括徵收主體、目的、範圍、合法性依據、補償方案、被徵收人的權利義務、救濟方式以及其他事項，充分保障被徵收人的知情權。

李順華律師團隊最後要提示大家的是，舊城區改建類徵收項目牽涉許多特有的徵收補償工作原則，是城市房屋徵收中較為特殊的一類。被徵收人要在項目啟動初期及時通過徵收方發放的補償方案手冊、張貼的通知公告等掌握所涉項目的性質和情況，及時與專業律師溝通，確保自己在徵收拆遷中的各項權利得到最充分的保障。

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