洋房姐姐帶你看清世界房產地圖，這一站我們說一說大阪，這個從2017 年異軍突起、2019 年熱度飆升、預計未來還會火 10 年的城市。
一直以來，大阪被拿來和東京、橫濱、京都等做比較，在日本有著各種第二第三的標籤，比如第二大城市、第二大房地產市場、GDP 和人口位列日本第三，像是坐冷板凳的替補隊員。但過去一兩年，大阪民宿成了日本民宿市場 No.1，被稱為引領日本經濟的下一個風口。
大阪到底為何被全球投資者看好呢？
01曾經「風光」過的大阪
其實在歷史上很長一段時期裡，大阪都是日本的經濟中心。
由於地理位置臨海，大阪自奈良時代起就作為貿易港口和水運樞紐，接收來自朝鮮、中國和亞洲各國的貨物、先進技術以及文化，還做過一段時期的「首都」。
當時天皇從奈良遷都到大阪，建造了難波宮，被視為日本最早的皇居。雖然之後政治中心陸續轉移到了京都、東京，大阪卻一直作為第二大都市發展著。江戶時代承擔起向全國輸送大米等重要食品的重任，這也是"天下廚房"稱號的最初由來。
1923 年，關東大地震重創了東京，很多人從東京移居到了大阪。大阪一度成為比東京規模還要大的城市，人口數量排在全球第 6 位。後來眾多食品公司、貿易公司、金融機構、傳媒公司開始在這裡紮根，世界 500 強企業中有 7 家的總部就在大阪，現在站在梅田藍天大廈上就可以看到林立的高樓大廈。
80 年代中期，隨著全球熱錢湧入日本房地產，包括大阪在內的大城市地價開始瘋狂飆升，中央區平均地價的峰值達到 1500 萬日元/平（約 95 萬人民幣/平），住宅房價也水漲船高。
泡沫破碎之後，房價也坐了趟過山車，大阪都市圈的房價下跌幅度僅次於東京都市圈，留下了仿佛 100 年都賣不完的房子。
02大阪如何「後來者居上」
隨著經濟修復，大阪「後來者居上」，成了國家欽定的經濟增長點，近幾年諸多政策和現象，都利好大阪房產市場。
首先，地價持續上漲。
目前，日本的全部用途地價（商業用地和住宅用地）已經連續 4 年呈上漲趨勢。從 2017 年的漲幅來看，大阪包攬了前五的位置，尤其難波商圈道頓崛的地價幾乎翻倍。一部分得益於旅遊業的發展，另一部分原因是吸引了一群零售領域的投資客。
其次，旅遊人口紅利。
在「觀光立國」（2003 年提出）的基礎上，日本政府逐年放寬對各國的籤證要求，尤其是中國和東南亞國家。而它本身就是日本最熱情、包容的城市，還臨近京都、神戶、奈良，所以全球遊客大多都把大阪作為赴日第一站。
近 10 年來，大阪每年接待遊客數成倍增長，漲幅超過了東京。從 2012 年到 2017 年，訪日遊客翻了 5倍，2019 年的遊客數量更是佔到了全日本的 1/3，但城市面積卻只有東京的 1/4。
旺盛的住房需求刺激大阪開發商爭相買地皮、建酒店，舊的辦公樓紛紛被住宅樓代替，而且民宿相比酒店更供不應求。
大阪自 2016 年起就成為民宿特區，是日本極少數可以享受全年 365 天經營民宿的地區，2018 年又出臺《民宿新法》規範市場，這一年多民宿市場可以說是蒸蒸日上，越來越多的開發商和運營商投入資金。
最後，賭場和世博會將帶來持續經濟增長。
大阪去年剛開了 G20 峰會亮相世界舞臺，接下來還有兩個大事件：亞洲第一賭場和 2025 年世博會，這都給大阪房產投資者們增強了信心。
參考澳門和拉斯維加斯受賭場影響的實例，澳門酒店和公寓平均入住率在 90% 以上；拉斯維加斯直到 2017 年房價漲幅仍超過 10%，漲幅位列全美第二。賭場給大阪不僅會帶來每年上百億美元創收、上千萬遊客，還有對房產市場的拉動。
如今大阪在關西地區的核心地位，也歸功於 1970 年舉辦了亞洲第一個世博會。參考上海在舉辦世博會前後商品房的價格波動，舉辦當年漲幅超過 35%，之後幾年也是持續攀升。2025 年世博會也必然刺激大阪房產市場，越早下手越有利。
03品牌民宿被看好
考慮到大阪的旅遊城市屬性增強，目前市場上最看好的投資項目是品牌民宿。
一位客戶在我的推薦下選中了難波商圈附近一套 30 平左右的公寓，送 4 平陽臺，價格在 150 萬人民幣左右，一室一廳一衛的大格局。
為了了解民宿的實際運營情況，他飛了大阪 3-4 趟，感受運營商其他分店的入住率和服務。知道很多遊客更願意相信品牌的口碑，其他分店的平均實際入住率也都在 80% 以上。
仔細算一筆帳就會發現，民宿位置是在從關西機場進入大阪市中心的必經之路上，到各個景點也不遠，而且房價比商圈裡更便宜一些。
目前大阪民宿市場的普遍回報率都在 6% 左右，大部分都是包租模式，這套是前 5 年包租 6%，後 5 年續租的收益和開發商分成。
考慮到性價比和運營實力，他幾經比對還是買了下來，今年年底就交房了，正好享受賭場和世博會的前期增值。
有數據顯示，截止到 2019 年 10 月份，大阪公寓的成交價格已經連續上漲了一年多。
04大阪更適合投資短租
僅僅在幾年前，大阪房產還被認為是東京的替代選擇，現在卻是一個非常有增長潛力的市場。據我所知，大阪房產的租售比是北京和上海的 3 到 4 倍，平均房價是東京的 70% 左右，但回報率卻高於東京。
從城市整體實力和房價穩定上來看，大阪今年將進行「副首都」的公投，有望在未來幾年緩解東京人口壓力，大力發展服務業。短期有世博會的刺激，長期有「副首都」和賭場的拉動，預計未來10年內房價都會有平穩的增長，非常適合長期持有。
考慮到大阪本地老齡少子化，常住人口在持續流失，遊客數量逐年增加，做短租相對更穩妥，投資區域建議瞄準梅田、難波、天王寺商圈，或者天下茶屋、花園町等交通樞紐。
如果是有辦理經營管理籤證、高級人才籤證、拿永居，或者醫療、教育方面的需求，在大阪買房可以輔助實現這些目的，具體來找我聊聊。
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