每經記者 舒曼曼 實習記者 李詩琪 每經編輯 梁秋月
隨著全國首個企業自持租賃房項目「萬科翡翠書院」進入「預租」階段，高昂的租金以及一次性繳納多年租金的支付形式成為外界關注的焦點。
除此之外，在當前租賃市場的大背景下，全自持地塊建租賃住房或許還存在其他潛在問題。基於以上情況，《每日經濟新聞》（以下簡稱「NBD」）記者專訪了中央財經大學不動產法研究所所長尹飛教授。
值得注意的是，面對房地產開發商以投資回 報率低從而以成本反推租金價格的做法，尹飛表示，以拿地成本反推租金價格無疑是本末倒置。實際上，企業自持一定比例租賃住房是政府在扶持規模化租賃經營企業的一個手段，在「房子是用來住的，不是用來炒的」理念之下，企業應該充分認識到這種指導思想的變化。
本質上還是「炒房屋租賃權」
NBD：企業全自持土地項目作為一種新的嘗試，企業自持後做租賃房，您覺得和傳統的租賃模式最大的區別是什麼？
尹飛：企業將自己擁有所有權或長期租賃的多餘房產拿出來做租賃，這種情況也是很常見的。但全自持租賃項目是為了落實「房子是用來住的，不是用來炒的」指導思想、為了充分保障人民群眾的居住權，政府在土地出讓環節做出的探索。部分土地限價競自持的出讓方式促使企業只能自持、不能轉讓，只能拿來做租賃。這一嘗試符合租購併舉的方針，旨在通過多元化的產權方式來滿足人民群眾的租賃需求。
NBD：這種嘗試對於企業和租賃市場會產生哪些影響？
尹飛：首先，這種嘗試從制度上限制企業將房屋所有權賣出去，杜絕了「炒房」的可能，本質上是政府扶持規模化租賃經營企業、培育住房租賃市場的一個重要舉措。
過去房價高漲的一個重要原因是我們片面地強調「居者有其屋」，試圖通過單一的商品房所有權形式來滿足所有人的居住需求，這就客觀上導致了房價高企。現在我們強調租購併舉，通過多重的產權形式來解決居住需求，有利於避免房價過度上漲，從根本上遏制「炒房」的衝動。
這就為有居住需求的消費者提供了購房之外的新選擇。對於企業來說，過去企業要做規模化租賃經營，只能在市場上去購置房產，或者長租其他房源再轉租出去。現在可以從拿地環節全面介入，更利於企業按照租賃經營的目的，在項目啟動時就進行相應的規劃和設計，為承租人提供更為全面、便利的房屋租賃以及相關生活服務，從而更有利於發揮租賃經營企業的專業化優勢，將規模化的租賃經營做得更好。
NBD：您認為當前一些企業的做法是否依照了政策的本意？
尹飛：從企業的角度來看，從一開始企業就應該規劃、設計好，以公寓等形式進行租賃經營，以提供長租或短租的方式，定期去收取租金。
通過這種方式來緩解過去單純的商品房所有權，滿足人民群眾的居住需求，這才是政策的本意。但現在個別企業的做法實際上是把房子蓋完然後一「賣」了之，本質上還是拿這些房子來「炒」，無非是過去「炒」房屋所有權、現在「炒」房屋租賃權或者說使用權，這種做法顯然曲解了政府出臺政策的目的。
如果政策的初衷沒有實現的話，政府相關部門就應該好好研判，將來在土地出讓時能不能設置其他條件，比如對自持企業的租金收取時間，尤其是能否一次性收取、提前收取等問題明確進行約定。
「預租」概念存在巨大風險
NBD：對於「以租代售」這種模式，相關政策法律是否有嚴格的界定？
尹飛：目前肯定是沒有相關界定的。因為這種模式剛剛出現，法律對此顯然是沒有規定的，政府也沒有將其取締的法律依據，但是我們確實也看到相關政府部門已經在警示法律風險，這種做法是完全有必要的。
究竟什麼樣的模式叫做以租代售？我覺得類似這種把租金的十年、二十年打包一次性給付，尤其是在房子還沒有交付的情況下，就讓消費者預先一次性支付租金，就有可能構成所謂的「以租代售」。
NBD：目前，關於「預租」概念依然模糊，作為承租人應該重視哪些問題？
尹飛：從實踐來看，房屋租賃一般都是「一手交錢、一手交房」，租客交付租金後即可入住。所謂「預租」與通常的租賃不同，顯然是模仿預售而創設的。就預售的實踐而言，業主一次付清全部價款之後，需要等待相當長的時間方可完成交付，再過一段時間才能完成登記取得房屋所有權。為了保障業主的權益，法律對開發商的契約自由進行了較大限制。例如規定預售的條件、建立預售備案制度並賦予對抗第三人以及司法查封的效力、要求進行預售資金監管等。但就所謂「預租」，目前《城市房地產管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》等法律法規規章政策中沒有任何類似預售制度，維護承租人利益的特別規定。
該項目最快也得到2020年才能入住，租客提前兩年支付一大筆租金，面臨很大的風險。一旦發生延期交房、房屋品質未達到約定標準，甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形時，由於缺乏制度規範，租客的權益很難得到法律保障。對於這類產品，提醒租客一定要提高風險意識，慎重決策。
利用金融手段解決回款難題
NBD：招拍掛方式競得的自持用地做租賃住房，拿地成本高，會使得企業回款壓力變大，您如何看待這一問題？
尹飛：回款需求首先要看企業為了拿地付過多少資金，企業的出價是市場競爭的結果，是企業自願的行為。目前的高地價，恐怕還是與個別企業在拿地時不理性、試圖以租代售繼續炒房的心態有關。但這種做法顯然與政府鼓勵租賃的政策目標是不符的。企業在出價拿地的時候如果更加理性，如果大家不去抬價而是在底價或低成本去拿地，這樣的話回款壓力會不會更小一些。
既然地價是通過市場決定的，如果企業出價時錯誤估計了市場，將來推出產品時市場不接受，就只能風險自負了。
NBD：您認為企業該如何解決回款難題？
尹飛：首先，企業作為經營者、作為商人，應當理性。要做房屋租賃的規模化經營，除了直接拿地去建設租賃房之外，僅就市場化的方式而已，企業還有長期租賃、收購存量房這些獲取房源的方式。企業應當根據自身情況選擇對自己最有利的方式。
第二，企業應該充分認識「房子是用來住的，不是用來炒的」指導思想的深刻內涵以及由此帶來的政策變化。為了鼓勵租賃經營，包括北京在內很多地方都會在土地等方面進一步放開，例如允許使用集體建設用地建造租賃房。較之於國有土地，顯然成本會低得多。企業應當充分了解相關政策，實現成本控制。
第三，充分運用金融手段解決回款問題。一旦租賃的規模化經營做起來，企業如果能夠提供比較好的租賃服務，就可能獲得較為長期、穩定的現金流，完全可以實現證券化，這恰恰是很多信託、理財所需要的。國家也在積極推動租賃市場建設，近期會出臺相關金融政策（4月25日，住建部、證監會發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》），企業可以充分利用金融手段、通過與金融投資者分享收益來解決迅速回款的問題。