深圳土地資源稀缺，為防範土地住宅化，給產業發展留足空間，深圳為產業用地築起道道藩籬，「工改工」領域成為市場關注的焦點。
所謂「工改工」，其實就是通過存量低效利用工業用地再開發實現產業轉型升級，具體做法是將現有存量工業用地或舊工業區升級改造為用地性質為新型產業用地（MO)或普通工業用地加新型產業用地（M1+M0)的新興產業園，空間形態更多元化，包括新興產業用房、配套商業、配套宿舍等多種物業形態。
6月2日，由合一城市更新集團舉辦的「工改工3.0時代高峰會暨《2019工改工白皮書》發布會」在深圳舉行。據最新發布的《2019工改工白皮書》數據顯示，截至2018年12月31日深圳市累計已列入計劃的工改工項目共計165個，佔總城市更新項目22%。拆除規模共計約862.8公頃，其中2018年計劃項目數量及規模最高，數量為42個，拆除規模為283.5公頃，2011年計劃項目數量及規模最低，數量為4個，拆除規模為12.5公頃。
截至2018年12月31日，深圳市已通過實施主體確認的工改工項目共計43個，拆除規模合計121.3公頃，從已通過實施主體確認的數量來看，工改工項目佔所有城市更新項目的比例上升趨勢較明顯，佔城市更新項目總數量的17%。與此同時，從深圳市各區已批更新單元計劃工改工項目、已批更新單元規劃工改工項目、確認實施主體工改工項目數量對比可得，南山區在項目推進力度上較大。
據合一城市更新集團董事總經理羅宇介紹，2018年深圳進入工改工的政策大年，由此走入工改工3.0時代，定義為管制階段。深圳市政府於2018年6月發布《深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定(徵求意見稿)》，鼓勵舊工業區進行綜合整治。其後深圳陸續發布《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》（修訂稿）等一系列嚴控政策，表明要嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管，工改工回歸產業升級本質。
現階段，深圳工改工已進入供需失衡狀態，政府監管政策加碼，開發商產業運營能力缺失與融資成本不匹配導致工改工項目實施風險極大，但同時業界也面臨持有運營低地價的機遇，政府從地價補繳政策層面給予自持的工業樓宇極大的優惠。此外，工改工的年限和容積率也進一步放寬。在羅宇看來，工改工的核心是通過產業掙錢，而不是通過地產掙錢。「在深圳核心剛需地段做工改工項目，更多是類辦公項目，賺地價差的紅利。非核心地段如原特區外的天安雲谷，要靠大規模建設構建產業生態。非核心小地段，更適合做綜合整治產業運營，並不適合拆除重建，這背後反映的是產業鏈的微笑曲線，原特區外非核心地段更多承載的是研發、設計等環節，而原特區內更多的是總部辦公、銷售流通、售後服務環節，兩者之間有所分工。」
羅宇認為，工改工的本質是做優質資產，這需要業界重構投資邏輯，聚焦產業落地。開發商需要基於未來的資產證券化考慮三個關鍵數據——持有運營資產樓面成本、首五年年均租賃回報率及中長期資金成本。工改工既需要結合資產證券化做資產運營、也更需要通過產業運營適應長周期產業迭代革新的挑戰。