現在一線城市一套房屋價值幾百萬甚至上千萬，夫妻雙方在離婚中的財產分割主要也是以房產為主。因一些客觀原因或者其他方面的原因，男女雙方在籤署《離婚協議》時只是約定房產歸哪一方所有，並未對分割房屋的產權變更登記作出具體的約定，或做了相關的約定，但因客觀上存在銀行抵押而無法辦理更名手續。那麼，在離婚後未辦理更名手續，即使分到了房屋，又會有哪些法律風險？我從廣東的司法實務給大家分析一下：
基本的案情是：張某與王某結婚後，兩人以夫妻雙方的名義在深圳購買了一套商品房，因當初購房的時候選擇的是按揭付款，所以房子一直抵押在銀行。婚後，因夫妻雙方感情不合，雙方就去民政局辦理了離婚手續，離婚協議約定房子歸屬於王某，今後的房貸也全部由王某償還。因房屋存有銀行抵押，所以就一直登記在雙方名下，未去辦理更名手續，房子一直是由王某在居住。離婚後張某因做生意失敗，存在不少的債務糾紛，王某十分擔心自己的這套房屋被執行。
問題：張某的債權人要是申請法院強制執行這套房屋，王某是否可以排除法院的執行？
按照廣東省高級人民法院在2019年8月7日發布的《廣東省高級人民法院關於審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》第20條規定:「案外人與被執行人原為夫妻關係，離婚時已籤訂財產分割協議，約定人民法院查封的、登記在被執行人名下的房屋歸案外人所有，但尚未辦理過戶手續的，如同時符合以下條件，可以排除執行。1.離婚協議在房屋被人民法院查封前籤訂並已在相關部門備案；2.案外人在離婚協議籤訂後已經實際佔有涉案房屋；3.案外人對房屋未辦理過戶不存在過錯。」
若王某想排除法院的強制執行，需要滿足三個條件：離婚協議在房子被查封前已經在民政局備案、實際佔有涉案房屋、沒有辦理過戶不存在過錯。在上述的案例中，前兩項王某已經具備。但關鍵看第三項條件即自己對房子沒有辦理過戶手續不存在過錯。在《民法典》實施以前，按照之前《物權法》的規定，權利人在轉讓抵押物時需要徵得抵押權人的同意。所以，王某在《民法典》實施之前若想要將這套房屋變更到其一個人名下，需要徵得抵押權人銀行的同意並註銷抵押登記。故王某沒有辦理過戶登記手續不具有過錯，可以排執行。
但是，存有抵押登記無法辦理過戶手續，就表明王某就屬於無過錯嗎？實務中也有不少的觀點認為，房屋存有抵押登記不屬於不能過戶的理由，當事人也完全可以通過還清銀行貸款註銷抵押登記，並完成過戶手續。但是王某在房屋被查封之前並沒有去做該手續，因此具有過錯，不能排除張某的債權人申請法院強制執行。
在2021年1月1日《民法典》正式實施，按照《民法典》第406條規定：「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。」《民法典》的這一規定改變了之前《物權法》規定轉讓抵押物需要經過抵押權人同意的內容。以後權利人轉讓抵押財產的，只需要通知抵押權人即可。所以，從《民法典》實施以後，對於在《離婚協議》約定房屋歸一方所有，但卻登記在雙方名下的，應儘快去不動產登記中心辦理變更登記手續。否則將來一旦另一方因涉及債務糾紛法院查封了房屋，權利人再以房屋存在抵押無法變更手續為由提出排除執行可能不會被法院採納。
不過《民法典》第406條規定：當事人另有約定的，按照其約定。意思就是權利人當時與銀行籤署的抵押貸款合同有約定轉讓抵押物需徵得抵押權人同意，那麼約定優先。對於這種情形下轉讓抵押物還是需要徵得抵押權人的同意。
綜上，對於離婚後分得房屋一方來說，將房屋過戶到自己名下是最安全的，至於房屋存在抵押的問題，要是合同有約定轉讓抵押物需要經過抵押權人的同意。權利人可以通還清銀行貸款，比如通過贖樓公司，只不過出一部分贖樓費用而已，但是，卻可以規避較大的法律風險。
我是付律師，專注於房產法律糾紛解決，大家有房產相關法律問題的，歡迎留言討論。