北京樓市現狀:大老闆住門頭溝,小老闆住房山

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：房姐好，北二環上班，有2歲孩子，年收入60結餘40。和父母住新景家園，賣八百萬租九千。門頭溝loft，賣二百萬（割肉30萬）租四千五。香河富力新城三居，有30萬貸款，賣一百萬租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，買時五萬現六萬一，出租中，租五千六，有155萬貸款。子彈一百萬1以後想和父母住近點，現有資產怎麼配置？香河有發展嗎？門頭溝租金不少，是賣是租2崇文門能上崇文小學，是在附近再買個一居，便於和父母生活？或在石佛營附近再買二或三居？有學區嗎？看您推薦雙井，雙井買一大一小合適嗎3若考慮二胎，是一步到位還是以後再改善4現在先買個小房子投資，過幾年再置換可以嗎？富頓怎樣？北京置換成本高嗎

回答：香河可以出掉，門頭溝租金還行，但未來漲幅預期低，可以一併出掉石佛營不推薦。雙井可以看看珠江帝景，兼顧學區+自住還不錯北京持有5年以上比較合適，太短的時間置換成本會較高，富頓5.5左右的單價可以考慮

 

提問：房姐你好，1、我在北京門頭溝華潤悅景灣有一套商住，目前賣的價格是我15年買的價格。如何處置比較好？2、6月份在北苑天潤福熙大道南區買了一套142的精裝房 價格1200w。感覺買貴了、是否買貴了？怎麼出手比較合適？3、想把以上資產出售換別墅。以上房子什麼時候出售比較好。 買哪裡的別墅可以增值。感謝

回答：1. 商住儘早出手，不要持有2. 北苑屬於溢價區，我一直不推薦3. 想投資，換別墅是錯誤想法房產投資很重要，買前一定規劃好，否則後期損失很大

 

提問：房姐好！我和先生均是北京。我名下有一門頭溝麗景長安一期樓王三居兩個車位（有貸款）。先生央產學區不能賣面積小（以後能調換大）。我家兩娃。一直想改善在西邊買大三居或四居。看上的是石景山玉興園頂層複式164無電梯或京漢旭城四居室。這兩個地方離學校不遠。最初思考的方案是賣門頭溝換到石景山能保值能居住。但目前門頭溝價格賣不上價，戶型小區不錯不捨得賣，我名下換房貸款只能二套不能多貸款。還有一個方案，公婆名下可以首套。如果不賣門，用他們名字買，首付有限買不了很大。我們糾結是門頭溝是否值得留，石景山是否值得買大套。如果門頭溝不值得，我賣了可以自己買二套或者公婆名字買首套。如門頭不賣，就用公婆買個700左右三居

回答：門頭溝房產偏養老屬性，流動性不好，長期跑輸大盤，短期也不會改善，投資持有隻會增加損失，從長遠考慮建議賣掉。玉興園位置還行，可以考慮。老人sfsd優先用

 

提問：房姐求助！sfsd婚房計劃5-7年置換，預算不超1000，雙井的兩居（8.3）朝南和永安裡的兩居（7.0）朝西該如何選？對於東方瑞景這個小區有何建議？感謝！

回答：雙井>永安裡東方瑞景 辦公的居多 物業費高 大塔樓 有些戶型採光不好 再就是戶型特別大，單價低，但是總價不高，居住氛圍比較差，這個小區漲幅一直不行

 

提問：房姐好！我和先生均是北京。我名下有一門頭溝麗景長安一期樓王三居兩個車位（有貸款）。先生央產學區不能賣面積小（以後能調換大）。我家兩娃。一直想改善在西邊買大三居或四居。看上的是石景山玉興園頂層複式164無電梯或京漢旭城四居室。這兩個地方離學校不遠。最初思考的方案是賣門頭溝換到石景山能保值能居住。但目前門頭溝價格賣不上價，戶型小區不錯不捨得賣，我名下換房貸款只能二套不能多貸款。還有一個方案，公婆名下可以首套。如果不賣門，用他們名字買，首付有限買不了很大。我們糾結是門頭溝是否值得留，石景山是否值得買大套。如果門頭溝不值得，我賣了可以自己買二套或者公婆名字買首套。如門頭不賣，就用公婆買個700左右三居

回答：門頭溝房產偏養老屬性，流動性不好，長期跑輸大盤，短期也不會改善，投資持有隻會增加損失，從長遠考慮建議賣掉。玉興園位置還行，可以考慮。老人sfsd優先用

 

提問：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（價值900w）、北京大興一套70平一居室（目前一家三口自住，價值300w），孩子今年開始在大興上幼兒園，2023年小學想在東西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭負債160w。需求有三點，1.2023年之前買套東西海學區房，中等學區即可 2，杭州大房子賣掉之後要再買套小兩居(一是我的戶口在杭州二是過年回杭州有地方住) 3，家庭的這點資產該怎麼倒騰能做到保值。幫忙給點建議，大興的一居室要什麼時候出掉？杭州的房子什麼時候賣？北京學區房和杭州的小兩居大概買什麼價位什麼樣的房子比較好？以上的買房賣房順序是什麼？現在思路比較亂，麻煩幫忙梳理下，tks

回答：北京學區房不著急買，23年看政策再決定買哪裡。杭州的玩法和北京不同，建議新盤，杭州目前的限價新盤，倒掛嚴重，有確定收益，如果能搶到利潤比較可觀。 就是中籤率低，可以多開發幾張房票一起搖號，其中一人搖到之後找開發商更名就好了。建議60-70%的預算留給北京，剩下留給杭州優先賣杭州，買北京

 

提問：房姐，首房首貸，首付200w，月供可承擔1.6w。最近看了常營片區，新天地2房490萬，管莊北二裡二房或小三房420萬，蘋果派兩房460萬，匯鴻家園三房480萬，感覺現在常營片區都有點溢價呀，純粹是想投資持有5年賣掉，房姐大大有什麼建議嗎？

回答：常營5萬左右的可以考慮，當前依然是可以淘筍的區域需要大量的跑盤，光看app是不行的北京持有5年屬於正常操作

 

提問：房姐好。新人首問。諮詢一個問題，我在北京買房，手裡有100萬左右，準備標的400以內。方案一是從親屬那裡借大概300萬左右，10年，年利率3-5％；方案二，借款100萬，湊夠首付，其餘200萬左右可從銀行貸款25年。哪種方案最佳？謝謝！

回答：方案一你的月供壓力很大，如果是先息後本的還款方式，那推薦這種。如果也是等額本息，就直接選擇銀行貸款

 

提問：房姐好！我目前的情況是自己之前在廊坊市中心廣陽區買了一套房，有商貸。現在打算賣掉，大概能賣180，加上手上60，總共有子彈240，然後在北京買。以我名義買的話，因為之前有貸款，算二套，但可以再貸款。如果以父母名義買的話，他們算首套，老人將近65歲了，瀋陽名下有套房。問題如下：1.現在賣廊坊買北京是否可行？2.以我的名義買好還是以父母名義買好？3.父母這種情況能貸款麼？或者能用瀋陽的房子抵押貸款麼？4.首付240的話買多少錢標的合適？麻煩推薦幾個區域。非常感謝！

回答：廊坊趁早賣，長期持有虧損65這個年齡貸款有點難，可以瀋陽抵押掉，用你的名義二套總價600左右的標的 看看常營、望京片區

 

提問：房姐老師，按照你說的操作，買房在5000萬之前不難，但是我還有很多地方不明白，我去年買了深圳一套1000萬房子，我就想知道怎麼變成5000萬，怎麼還月供？

回答：抱歉，無法提供金手指服務。從1000萬到5000萬，一般還有2-3個階段要走。1000萬是現金還是含房貸。怎麼抵押出來，怎麼融資，最後買到3000萬。第二第三年，怎麼在彈盡糧絕的情況下，虛空接力，再湊出800萬首付，再建倉一兩千萬。做到這一切，除了對現金有要求，如何進行融資，如何在1000萬以後繼續貸款，其中涉及到怎麼發展房票，貸票，解決多核並發的問題。最後，每套房都要買對，選籌錯誤，貸款越多虧得越多。

 

提問：房姐你好，夫妻名下海澱區雙榆樹附近一套小房自住，價值約600，無貸款；父母名下海澱雙榆樹同小區一套自助，價值約900，無貸款；此外，夫妻名下還有海澱美林花園一套，價值約1100，貸款200，目前對外出租。家庭稅後月入5w，手頭現金100w。父母還有二套房的資格，想利用抵押等方式再投資一套，請教房姐該如何操作。謝謝

回答：建議抵押掉你們名下兩套，差不多能有900左右資金+手中100，父母的保留降低他們的負債率，為後期再抵押留下空間父母的二套名額趁早使用你們房產配置過於集中海澱，有一定風險，再投資向東邊看如果想做防守型資產淘下雙井大面積，做進攻型資產 淘望京片區次新盤

 

提問：提問: 房姐好，新人首問：「現狀」夫妻京戶，有回龍觀萬潤家園南向70平房一套，公積金貸款剩餘64萬，市場價360W，有現金120W，夫妻在西二旗附近國企+事業單位工作，家庭年收入50+。「需求」今年3月份獲娃一枚，幼兒園及小學，夫妻工作通勤，改善居住。「問題」1.換房到西二旗(智學苑) 西北旺(春夏秋冬) 清河(海清園 永泰園)以及學院路(學知園等)哪個更合適？2.最合適區域入手價約為多少？3.如何操作獲取最大貸款額度？謝房姐解答。

回答：西二旗智學苑品質不行，不如看 金域華府 對口育翔+161分校西北旺(春夏秋冬）可以看，不過性價比不高清河 海清園不推薦，周圍都是棚戶區，小區沒有固定停車位，到處都是亂停車的，得房率特別低。這一片永泰園和永泰西裡可以看 對口二十中九年一貫制你的情況學院路不太推薦看房優先清河其次西二旗墊資全款抵押入是最佳方式

 

提問：房姐您好！北京戶口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海澱白堆子地鐵口78年55平二居老破小可賣450W。一，如優先考慮自住（父母住附近增光路，每天幫接三年級兒子放學）投資次之，換房請問如何選籌。二，優先考慮投資，自住可與父母合住或附近租房解決，請問全市範圍內如何選籌？叩謝！

回答：海澱首先不考慮，溢價太高可以考慮 朝外到東大橋，金臺路和朝陽公園附近，自住也能兼顧投資目前未溢價區域也都集中在朝陽

 

提問：房姐您好，請問一下，北京地區，首套首貸資格，目前看到一套房滿五但不唯一，有抵押貸款，個稅近百萬。但整體房型，總價和單價等等都還可以。請問一下，1，值得用墊資全款去購買嗎（能抵掉個稅？）？墊資大概成本如何啊？2，或者還是建議用首套首貸資格，買個能夠得上的就好了呢？多謝

回答：全款入是要有一定筍度的，不然不值得墊資相關信息可以在圈內搜索，有過回答如果還有首房首貸，優先用掉

 

提問：房姐你好，請教男女一個問題，你們男生相親，會看重女生哪些方面呢？外貌佔比呢？超甜的算不算加分呢？

回答：所有的個體條件，本質都是基因。基因呈現了身高，外貌，智力，性格發展等等。最後還需要階層相對應，除非支付代價。你喜歡就好。

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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