「馬太效應」越來越明顯的房地產行業中，規模不一的房企在歷史進程中面臨著截然不同的命運。2020年，新冠疫情之後樓市快速復甦，規模房企繼續增長。中指院數據顯示，去年共計166家房企躋身百億軍團，平均增速為14.4%，權益銷售額共計10.7萬億元，市場份額約61.8%。從公布年度銷售目標的25家代表企業來看，銷售目標完成率總體較好，均值為106.1%。
但另一面，小房企則被逐步「清退」。在人民法院公告網上，以「地產+破產文書」為關鍵字可檢索出525條破產文書，與2019年超500家的數量相當。若以企業為單位，剔除部分非房地產企業或債權人會議等，發布破產相關文書的房企大約270家。
與此同時，中型房企的生存危機也在加劇。Wind數據顯示，2020年債券違約總金額高達281.7億元，同比暴漲533%，且違約主體大多是中型房企。
佳兆業集團控股首席戰略官劉策表示，房企破產數量不斷增加並不意外，其認為這一現象的本質是整個房地產行業已經進入寡頭競爭階段，行業集中度不斷提升。而中型房企的危機大多與自身戰略誤判、風險管控能力不足有關。
危機向中型房企蔓延
處於抗風險末端的小房企依然是破產隊伍中的大多數。據時代財經查閱，2020年破產名單中包括有「香河秀蘭房地產」、「杭州易辰房地產」、「象山積勝房地產」、「上海申強房地產」等大量在市場上存在感並不強的房企，且大部分位於三四線城市。根據破產文書，資不抵債是它們走向破產的共同原因。
這些房企在正式破產前，大多都已官司纏身。以張家港市聯成天通房地產開發有限公司為例，天眼查顯示，該公司自2019年開始就因為金融借款合同糾紛、追償權糾紛、建設工程施工合同糾紛等被告上法庭，最終因無力償債被迫破產清算。
在處理破產清算過程中還不乏「狗血戲碼」。2020年10月9日，一則來自廣東省廣州市中級人民法院的公告顯示，廣州源華房地產開發有限公司因下落不明，無法送達民事裁定書。不過，最終破產清算工作還是順利完成了。
針對2020年的破產房企，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，根據統計局公布數據全國約有十萬家房企，相對基數而言，270家依然是小概率的個案。但2020年百強房企集中度有進一步提升，頭部房企由於業務規模大、覆蓋區域廣，因此有更好的融資渠道和更大的調整空間。
值得關注的是，生存危機在2020年明顯向中型房企蔓延。Wind數據顯示，2020年房地產行業累計違約債券有23隻，違約金額高達281.7億元，2019年全年僅44.5億元，同比暴漲533%
從具體企業看，2019年債券違約房企中，來自合肥的國購投資有限公司佔比最多，總共14隻違約債券中就佔了10隻，另外北京華業資本控股股份有限公司、銀億股份各佔3隻、1隻。三家房企在行業中的知名度亦不算高，國購投資房地產項目主要集中在安徽，而華業資本、銀億股份營業收入都不超過百億，三者均未進入克而瑞2019年銷售榜Top200。
進入2020年，違約隊伍中甚至出現「千億房企」。泰禾集團是目前違約金額最多的一家房企，7月以來，該公司就陸續傳出債券違約消息，全年累計8隻債券違約，違約金額高達165億元。三盛宏業在2019年上半年首次進入百強榜之後就被爆出資金問題，董事長陳建銘一度因為無法兌現公司理財產品而聲淚俱下，但這仍無法阻止2020年債券違約的事件發生。
新華聯控股有限公司違約債券同樣多達8隻，但金額遠低於泰禾集團，為42.2億元。因蘿蔔章事件而遭遇「黑天鵝」的北京華業資本新增20億元違約債券，混改遲遲未能推進的天房集團違約金額也多達27億元。
同時，房地產信託也出現違約。2020年8月24日因未按時兌付回售款和利息，天津房地產信託集團旗下一隻2億元債券構成實質違約。
償債規模維持高位
目前，大部分宣告破產的小房企都進入了拍賣資產的階段，隨著旗下資產變現劃歸債權人之後，這些房企亦將真正從房地產行業消失，但中型房企的債務處理起來就複雜得多。
萬科雖宣布入股泰禾，但泰禾自身的財務危機仍需自己解決，目前除了與中國長城資產管理股份有限公司深圳市分公司達成債務重組協議，120.03億元債務獲得展期之外，未公布其他重大進展，
新華聯、三盛宏業、北京華業資本、天房集團等都未找到接盤方輸血，賣資償債、股權凍結、被債主追債已經成為它們的常態。
在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，小房企的退出更多是被動，受限於規模，無論在融資，還是拿地上都處於劣勢，加上調控導致的資金回籠困難最終導致了破產。而中型房企觸發債務違約大多源於前期的盲目加槓桿。「過多地追求規模，追求土地儲備是不理智的。盲目加槓桿一旦遇到調控收緊、市場不好銷售緩慢就容易出現債務違約。」
劉策亦表示，最近兩三年中型企業普遍面臨著較大的發展焦慮，很多房企加入了「規模競爭」遊戲，比如提出了三年千億，進入行業TOP50、TOP30等激進目標，而發展模式依然比較傳統，就是高槓桿模式，造成企業負債率不斷攀升。但是，最近兩年行業市場機會及政策環境都發生了重大變化，市場由高速增長階段切換到了平穩增長階段，融資端開始強調去槓桿、防風險，如融資要接受窗口指導，以及現在的三道紅線監管，「也就是說企業的發展戰略脫離行業新情況，最終造成這些房企風險暴露，債務違約」。
隨著行業進入深度洗牌階段，劉策預計，2021年樓市總體還是樂觀，但從企業端看，債務危機肯定還會延續，小房企破產數量也會繼續走高，一方面在於行業進入寡頭競爭階段，行業整合加劇，集中度還會不斷提升，一些市場競爭力弱的房企會加速淘汰；另一方面，預計政策端審慎的金融監管不但不會放鬆，還會繼續加強，如三道紅線管控由試點範圍不斷擴大等。
在大環境持續「收緊」的同時，房企的償債壓力依然巨大。走過2019、2020年償債高峰之後，房企接下來的償債規模仍保持高位。中指院數據顯示，2021年包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元；2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平；2023年在8000億元水平。
房企現金流仍將遭遇嚴峻的考驗，這促使了一些房企開始採取行動。去年12月中下旬，市場傳出華夏幸福正在尋求平安與華潤集團的支持，華夏幸福可能會引入平安作為基石投資者、華潤作為股權投資者，以此提供資金和債券市場融資等方面的支持；今年1月7日，因銀行金融借款糾紛和業主糾紛被多次列為被執行人的彰泰集團被旭輝收編。