來源：全景網絡
原標題：超500家房企宣告破產！房地產「大洗牌」時代，真的來了
中國房地產行業，剛剛經歷了史上最複雜的一年！
剛剛過去的2019年，對於房地產行業而言，或許是過去十年最難的一年，也或許是未來十年最好的一年。
據中原地產研究中心統計，2019年全年，全國合計出臺的房地產調控政策次數多達620次，刷新歷史記錄，在2018年的基礎上增加了38%。
7月30日，對房地產的定調上升至最嚴時刻，中央政治局會議首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
「風來了，豬也能飛上天，風停了，摔得最慘的也是豬」。2019年，中小房企也經歷了有史以來最危險的一年。
據人民法院公告網的公告顯示，2019年宣告破產的房地產相關企業數量多達525家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量正在增加，12月份創下全年最高點。
可見，2019年的中國房地產行業，比以往任何一年的情況都更複雜。
2019年，誰賣房最猛？
滄海洪流，方知誰在逆流而上。2019年，在最嚴調控政策之下，中國房地產行業的競爭更趨激烈，「大魚吃小魚」的趨勢正在加快。
據中指研究院的統計數據顯示，2019年1-12月，中國房地產企業銷售榜前三名分別為碧桂園、萬科、中國恆大，全口徑銷售金額分別高達7715億元、6312億元、6262億元，行業TOP3合計賣房金額超2萬億元。
而，2019年銷售前20的房企合計賣房金額高達64698億元，其中，多達19家房企於2019年實現正增長。
其中，世茂房地產由2018年的第11位，首次殺入TOP10的陣營，龍湖則被擠出TOP10，其他龍頭房企的排名相對穩定。
而TOP20的洗牌則更為激烈，2018年排名第20位的泰禾集團（000732），於2019年的寒冬中遭遇滑鐵盧，全口徑銷售金額僅808.7億元，較2018年大幅下滑38%，排名更是大幅掉至第42位。
另外，2018年排名17位的綠城中國，於2019年的銷售排名也大幅掉隊，排在第24位。金科集團、中國金茂、中梁控股則在2019年逆勢闖入TOP20。
行業競爭愈演愈烈，2019年，房企TOP3的門檻突破6000億元，TOP10的門檻為2425億元，較2018年提升21%。
圖片來源：中指研究院
2019年行業集中度加速提升的同時，房地產的「千億軍團」繼續擴容。34家房企的銷售金額突破1000億元，較2018年增加4家。
而在行業寒冬之下，2019年中國百強房企的銷售增長也在大幅「失速」。
據克而瑞研究院數據顯示，2019年，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，較2018年增速大幅放緩，更是連續四年下滑。
分季度來看，2019年第四季度，所有房企的權益銷售金額增速最高，達到11.7%。而當時，以恆大、碧桂園為首的頭部房企，加大推盤力度、且推出了一定程度的降價促銷方案。
可見，百強房企的2019年的6.5%增速，完成的並不容易。
2019年，誰拿地最猛？
賣房回籠資金，是房地產行業的防守之舉，而拿地，則消耗資金，是進攻之舉。
2019年，土地成交規模回到近十年低位，房企繼續謹慎拿地，全年百強房企拿地銷售比降至0.34，較2018年繼續下滑，與2017年高峰也相距甚遠，2019年第四季度，近30%的房企拿地數據為0。
但，42%的土地貨值，被TOP10的頭部房企收入囊中，強者恆強的格局，未來將更為明顯。
那麼，2019年，誰在兇猛進攻呢？
部分頭部房企、國企拿地積極性最高，中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升，且年末大舉併購。
據克而瑞研究中心數據顯示，2019年1-12月新增土地貨值最高的3家房企分別為碧桂園、融創中國、萬科，對應金額分別高達7398.7億元、7349.7億元、5572.6億元，但較2018年同比分別下降25.9%、16.3%、16.9%。
可見，面對2019年極為複雜的行業格局，頭部房企們的拿地也非常謹慎，TOP15房企中多達10家房企的新增土地貨值同比下滑。其中，中國恆大的新增土地貨值僅2383.1億元，較2018年下降幅度超69%。
TOP15房企中，亦有部分房企在2019年拿地兇猛。其中，綠城中國、世茂、金科集團的新增土地貨值同比增長分別高達80.3%、49.6%、43.7%。
而，TOP50以下的房企，受限於資金和自身規模不足，2019年拿地更加謹慎。
同時，2019年土地拍賣市場亦頻頻遇冷。而更多的頭部房企正加大併購力度，有效降低拿地成本。其中，融創中國先後以67億元收購新湖中寶項目、以152.69億元收購雲南城投51%股份，一度震驚房地產市場。
另一個房企拿地謹慎的表徵：百億企業轉向聚焦一二線城市，三四線城市佔比減少。
2019年以來，多家房企明確提出重新聚焦一二線的策略。同時，數據顯示，2019年，50家百億代表企業在二線城市拿地面積佔比超50%，三四線城市的拿地面積佔比則下降至46.8%。
大洗牌時代來了，525家房企破產
由於銷售艱難、融資緊張等多方面因素，2019年房企的拿地態度更為審慎，工作重心集中在降負債、降槓桿、促銷售……
越來越多的房企意識到，保證現金流的穩定才是房企「生存」的。一位TOP10的房企老總更是感慨，「保持現有規模重要？還是活下去重要？當然是活下去！」。
眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，高周轉、高負債、高槓桿的「三高」是最鮮明的特點。
一旦融資渠道被切斷，高負債率的中小房企們，大概率將會遭遇生存困境。
2019年以來，房地產融資政策持續收緊，銀保監會等機構密集發聲強調防範房地產金融風險。信託、銀行貸款、公司債、海外債等融資渠道，受到的限制越來越多，部分中小房企的資金鍊一度瀕臨斷裂。
全國已經出現多起房地產相關企業破產的案例。通過人民法院公告網查詢，2019年全年已宣告破產的房地產相關企業數量超過525家。
而破產名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數只是曾經有過涉房地產業務，這樣的企業破產倒閉，對房地產行業的影響相對有限。
2019年，房地產行業經歷了史上最為複雜的一年，這也將成為未來行業的轉折點。
有分析人士指出，穩字當頭的2020年，將繼續嚴控金融風險，房地產行業大概率不會有系統性機會，行業內部的「廝殺」將更加激烈，房地產行業集中度將進一步提升。
「未來房地產市場顯然只屬於前30強。」2019年的一次業內聚會上，某知名房地產行業大佬如此感慨。
同策諮詢顧問總監張宏偉預測，未來，中小房企被淘汰是必然趨勢，以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企中，80%-90%都將被淘汰，大型房企將會佔領房地產市場的天下。
對所有房企而言，如何在奔跑中保持穩健與安全，在行業增速下滑中尋求更多的市場份額，或許關係到未來的生死的問題。