文:西東
如果問大家這年頭誰最賺錢,相信大家都會說搞房地產的,確實,我國的房地產一直是在突飛猛進的計劃中前進,而我國的房地產同時也早就出了很多的富豪,其中最為著名的應該就是王健林了,王健林靠房地產一度登上了中國首富的寶座,但是在2017年的時候,萬達開啟了瘋狂的「賣賣賣」戰略也成為網友們紛爭不斷的話題,。
人認為萬達的「賣賣賣」是為了實行轉型戰略而必須經歷的程序,也有人認為萬達的賣資,實則是為了「保命」。當時萬達將自己的酒店賣給了富力,富力集團的的董事長李思廉做夢也沒有想到能從王健林這種大佬身上撕下一大塊肉。李思廉對這77家酒店給他帶來的利潤也是有著美好的憧憬,於是他懷揣美夢以199億元的價格收購了這這77家酒店業務。
而這77家酒店幾乎是以不到3億元的價格賣給富力,可以說李思廉賺大了,萬達是打了相當大的折扣,這77家酒店簡直是撿來的。然而好景不長,隨著2018年房地產行業的業績直線下滑,李思廉才剛剛意識到了收購者77家酒店業務根本就是錯誤的選擇。就現在階段酒店業務不僅耗資巨大,而且收益也是相當的少,所以成本回收周期相當的長。
如果說是一兩家房地產企業因某種原因大量撤資或者是變賣項目是特殊情況。那麼今年以來,北京產權交易所共有49家房地產企業掛牌轉讓,這就可以看出來一定的問題了。僅11月份的時候,就有20家,甚至有部分還是央企和國企。大量房地產企業回籠資金減債,很有可能與今年上半年「三條紅線」有一定的關係。
所謂三條紅線,是指淨負債率超過100%;扣除預付款後的資產負債率超過70%;現金短負債率低於1.0倍。條例公布後,通過統計發現,富力其實已經進入紅檔,甚至是三條線完全踩住。一些房企更是直截了當,意識到沒有能力解決高負債,直接從房地產退出。一些企業申請破產,另一些企業則直接出售資產,比如華僑城和中國金茂,它們分別出售了4家公司,並計劃繼續出售。
上半年,樓市銷售低迷,房企回款受到影響,但房地產開發投資卻一路狂飆。樓市資金鍊承壓,金融風險上升,新的調控政策之下,房企難再任性「買買買」,銷售慘澹而開發投資火熱的樓市別樣風景迎來終局。房子賣不出去,房企難有回款。如果建造出來的房子只能擱在手裡無法交易變現,那就是一堆鋼筋水泥。
而山東鋼鐵集團,直接以20.72億元的價格出售山鋼地產,但是至今沒有其他房地產企業能拿下這個「燙手山芋」。曾經炙手可熱的房地產企業,這一次恐怕不再是「短期危機」,而是行業正常現象。要知道,目前市場上的房地產企業,絕大多數都是通過銀行借錢開發的,龍頭房地產企業還缺錢,更別說中小房地產企業,甚至不能肯定能不能生存下去。
為了能夠募集資金,從明年開始,可能會有很多樓盤低價、打折銷售。因為「三條紅線」將於2021年正式實施,今年之所以沒有實施,是因為突發性的特殊事件,也需要給這些房企一定的調整時間。現在是12月初,隨著今年的接近尾聲,如果這些公司未能達到債務要求,它們可能會面臨嚴厲的處罰。
房地產開發是靠融資實現,過去,房地產火熱因為融資容易,賣房也容易,資金鍊是流通的。現在如果回款出現問題,債務的問題將非常致命。一直以來,房地產作為資金密集型行業,高負債發展是其實現高增長的重要手段。近年來,房地產融資受到嚴控,在融資渠道收縮的環境下,房企增加了境外債務的發行量。
因此,明年樓市容易出現動蕩,「破產潮」和「降價潮」都有可能發生,因為整體環境對房企來說並不是很友好。要麼自救,要麼放棄,某種程度上,從明年開始,長期以來,房企別無選擇。既然如此,明年房價可能真的會下跌,這對那些沒有房子的人來說無疑是個好消息。不過,買家在這一過程中需要保持冷靜,他們需要有選擇性。
在適合你的房子和便宜的房子之間有一個明確的選擇。你不能買便宜貨以後後悔。另外,如果房價下降,大家都會「蜂擁而至」,對房價的漲跌影響很大。可能不得不降價的房地產,因為瘋狂而「過熱」,導致高水平的房價不再改變。商界有句俗話可以解釋這一點:有需求的地方就有市場,房地產也是如此。
而「三條紅線」是房地產企業融資管理的長效機制,在融資管理「三條紅線」規則下,後續房企難以通過舉借債務擴大經營規模,並且部分債務的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預計,融資新規將加速房地產銷售,一些達標壓力較大的企業可能降價促銷。過去很長一段時間裡,地產都與財富聯繫在一起。
無論是購房者,還是開發商,都不乏因房地產而實現財富劇增的案例。因為市場預期較好,房子不愁賣,房企也不愁融資。但近兩年,房地產的邏輯發生了變化。「房住不炒」的觀念在市場中形成共識,資金不再會大量湧入房地產。而「時代在變化」,通過高負債進行擴張的時代已經成為歷史。
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