我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔好，單純保值出租，有可能以後還會居住的話，建議廣州買哪好，總價300w以內，天河燕塘，龍洞，沙太南，越秀的淘金，區莊的老破小，還是選黃埔科學城，番禺的新盤或者次新盤。
回答：你好。還是選擇有潛力的地段吧，次新盤為主，老破小這些就不要看了。首選黃埔科學城、或者老黃埔，番禺廣場。
提問：廣叔你好，坐標番禺，預算350萬左右，首付四成，月供1.3萬左右，目前住在鍾村，萬博附近上班。想在番禺買一套房三房自住，儘可能學位和交通好點，請問有什麼推薦嗎？
回答：你好。看下廣州雅居樂花園十年小雅、一尺三居、廣地觀瀾。
提問：南沙放媽媽名下 黃埔有名額 目前有180萬 可做4成 大約可買全款400的房子 科學城品秀星樾目前在售離地鐵都兩三公裡了 沿主路只100米 是否值得入 另外星樾山畔新盤投資價值大不 或黃埔中央城 麻煩指點哪邊好 看好原因請講明 別的好的盤也可做推薦 投資後期可能自住 麻煩就投資價值 居住環境給合理建議 謝謝
回答：你好，品秀星樾比較適合純投資或者在附近工作，自住的話周邊配套一般般，中長期看比較有潛力。星樾山畔在高速邊上，區位不是很好。黃埔中央城還好，就是盤大了點。另外可以參考：
老黃埔：金碧世紀花園、黃埔花園、萬科東薈城
黃埔科學城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園
提問：你好廣叔，我有一套深圳南山蛇口高山花園的129平的房子，想著能夠資產重組，把資產最優化。目前欠銀行300萬的銀行貸款，希望賣掉房子清帳和留一百萬自用，餘下的錢在深圳繼續買房子，深圳戶口，賣掉高山的話名下有兩個買房名額。因為退休回老家的原因不用考慮自主，如果可以，也希望能在蛇口買個小二手房，蛇口不考慮也可以。您覺得高山花園的房子賣價多少比較合適？然後再買哪裡的房子比較有升值空間？ 謝謝！
回答：你好，高山花園成交價在10-12之間，具體賣多少，還要結合您的樓層 裝修 戶型等詳細情況再做判斷。 蛇口可以考慮山語海和山海韻。 山語海目前學位不好，但是未來規劃很好，學位也很好。 山海韻交通各方面山海韻兩年內會很方便，所以天花板很高。
提問：您好廣叔，坐標珠海從投資角度華發新城的房子和中信紅樹灣哪個保值增值更好，有100現金適合投資一個什麼價位的房子。
回答：你好，珠海投資不是很看好，靠旅遊撐起來的城市IP不可持續，如果經濟不轉型人口基數不足，很難維持目前的漲幅。子彈100，投資廣州更好，非要買珠海，華發新城更好一些。
提問：廣叔，聽大家說最近老黃埔上漲。自己感受到確實有上漲，但是個人感覺也只是小幅度上漲。想問下 1、老黃埔的行情，這樣就算走完了嗎？還是說有繼續上漲空間？ 2、大家經常說的行情，一般漲幅會有多少？
回答：1.大概率今年廣州不會出大的調控政策壓制，行情會繼續走下去，現在還沒到那種人盡皆知的地步 2.30%，好的盤不止，考慮到疫情的影響，一般不會超過50%，所以一直建議大家不要買遠了，大水蔓延不過去，你只能空等了。
提問：您好廣叔，我的情況幫我規劃一下，上班族。老家重慶榮昌一套89平，東莞寮步2套，一套100平3房自住，貸款88萬月供5k。一套公寓42平基本租抵供。想把榮昌的賣掉值61萬(全款)。想再賣一套，不知道再重慶買，還是大灣區買更好？首付可以70以內，但月供希望能租金抵部分月供，月供加之前的5k.不想超過8k，請問買哪裡合適？新房還是二手？
回答：你好，大灣區目前來看，深圳和東莞都已在高位，加上調控升級，近幾年大概率會高位橫盤，投資不建議追高，當下大灣區最適合進場的是廣州，可以加速進場。根據你的資產情況來看，我建議你一方面把老家重慶榮昌出手，同時把公寓也可以出掉，公寓長持價值不大，漲幅能力弱，後期交易稅費高，升值遠遠不如同區位的住宅。而且如果子彈70，加上是二套買廣州，選籌面太窄，買不到有價值板塊，投資反而容易踏空。出掉公寓一方面把資產去劣變優，另一方面可以增加資金流，集合力在廣州建倉一套，未來價值會更大。
提問：廣叔，既然商業地產垃圾，為什麼開發商還要建？
回答：你好，開發商拿地，恨不得全建剛需小戶型，但土地規劃要求必須附帶商業，住宅區裡的商業地產到底是個什麼貨色開發商心知肚明，但為了快速銷售回籠資金，最終的解決辦法是「大改小、商變住」，商業套上住宅的頭銜，美曰其名：公寓。
提問：你好廣叔，請問寶安坪洲地鐵口的財富港大廈，純投資怎麼樣？感覺這個盤租金比較高。可減輕月供壓力，首付計劃70萬，現金流可供3-5年。請您給點建議。
回答：你好，你本身的現金流可以支撐3-5年，又何必考慮這種租金盤呢？這個租金盤不太適合住家客群，投資客入場關注的也是低首付和高租金，但漲幅慢。現在看來這種資產的回報率並不高。
提問：廣叔你好，工作5年來深2年，女友在福田有一個59平的小兩房滿2年，今年想在結婚前把出租女友的房子，再用我的額度再買一套小房子，作為輔助資產，這樣我們兩供應兩套房，也不會太影響我們的生活質量，因為工作原因目前主要考慮南山，南山總價450的房子有哪些小區值得推薦？積蓄不多年收入在100萬左右，想問下有沒有更好的房產操作方式？感謝！
回答：你好，這個思路沒有問題，房票用完再領證。如果是在南山工作可以重點關注南山，南山總價450萬以下特點的房子在南山是比較走俏的，1、 比較新最好是05年以後，可以無小區。2、 去工作地點方便，這裡包括南北科技園和後海。3、最好帶有中上等學位，典型代表可以參考松坪村和南荔苑等。小戶型價格上漲會推動中大戶型的價格上漲，雖然不一定會有成交，但帳面上去了，受眾面之眾其實就是在紅海裡競爭，只需要在意之前列出的條件就可以，至少不會落後。
提問：你好廣叔，深戶首房首貸 ，在寶安福永上班， 有兩個小孩，分別在讀一年級和三年級。希望能兼顧學位和自住 ，預算在600萬以內，請問是去新安老城區找，還是去買沙井福永西鄉一手樓，麻煩給點意見，我覺得沙井沒什麼好學校，還是買個2房的都市翠海，靈芝新村，謝謝。
回答：你好，考慮學位，建議多關注新安 翻身。 都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點也沒都市的感覺，獨棟樓，靠馬路，樓下是醫院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。 靈芝新村是多層樓梯房，這個學區範圍內最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。 對於這類老破小學區房只能單考慮總價了，不能看單價。 這2個盤對比，更傾向入手都市翠海。 站在現在看，現在的每一套學區房都貴。站在未來看，現在的每一套學區房都是筍盤。一直如此。 沙井的新盤，海岸城可以關注下。
提問：廣叔，龍崗寶能悅瀾山88平4房這種如何，470萬左右，現在入場是否合適。純投資。
回答：這個房子品質很不錯，住家率很高，戶型也做得很好，也有地鐵利好，但是龍崗非核心位置，缺乏好學位支撐的房子短期很難漲，可以再觀望觀望。
提問：廣叔您好，我現在在準備把手上福田的一套房賣掉，扣除貸款後大概有700萬左右，然後換到南山買一套學區房，預算大概在1300萬以內，小孩子還有三年上初中。目前比較關注南二外的海洋之心和南外文華的科苑學裡，但是海洋之心戶型比較差，科苑學裡那一帶又偏老，我又比較糾結。請問這兩個廣叔更推薦哪個呢？或者廣叔有更好的推薦嗎？謝謝~
回答：你好。海洋之心，位於後海地鐵2號線距離1000米，周邊配套商業成熟，和其他另外四個帶北師大附小和南二外海德初中的小區稱為五小，跟帶海德小初九年的三大對應，他們的學位價值已經體現在房價中，從片區學校規劃來看學位的穩定和確定性，是沒有問題的。 這2個樓盤對比優先科苑學裡。 選對板塊後再選擇樓盤，戶型對房價的影響不算太大。
提問：廣叔你好，請問今年深圳新政出來後，下一波廣州的增長速度會不會比深圳快啊？
回答：你好，單論城市價值：深圳＞廣州，論入場時機廣州＞深圳。如果追求短期收益，現在買廣州更合適。如果最終還是會回到深圳，建議繼續打新+淘筍。
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