上周末，廣州南站附近的某大足球產業勾地項目，冠珺之光正式開盤。
據多家媒體拍攝的照片顯示，現場依舊人山人海，根本看不出這是一個產權40年的商業項目。
不限購、不用搖號、沒有房價倒掛，火熱的銷售現場完全是開發商和各中介公司憑藉一己之力所創造。
50秒賣出2600套、銷售金額達28億，這是現場媒體給出的銷售數據。
簡單算算，單套107萬、40-50平的商住房，不過幸好是複式，在使用面積上還有一定優勢。
目前，廣州的住宅籤約均價已經超過了3萬/平，而總價100多萬確實在廣州很難選房。
即便在增城、南沙等偏遠地區的非地鐵概念項目，這個價格也買不來一套房。
而在廣州近郊番禺、南站CBD核心區旁邊、地鐵7號線謝村上蓋，能以100萬買到一套複式商品房，既能看冠軍球隊的足球比賽，又能平時出租換取一定租金收益。
這麼多的利好因素，確實不是一般人所能抵抗的了的。
然而，在百萬資金砸下去的那一刻，許多人卻忘記了自身的購房初衷，而在現場銷售、中介人員洗腦式的利好條件灌輸下，喪失了理性思考的能力、盲目下單，最終導致事與願違。
有些人購買這個項目，是因為看到房源總價低、區位還不錯，在身邊沒有更好產品投資的情況下，買一套放在那裡十年八年不管，不在乎短期內的產品增值和租金收益。
對於這類需求，我們無可厚非。
再說，廣州南站作為亞洲客流量最大的高鐵站，雖然目前周邊略顯荒蕪，但總有一天會發展起來的。
還有一類需求，是奔著足球來的。
他們認為當恆大主場搬過來後，不但他們自己看球方便，而且可以租給外地球迷，在周邊商業配套的加持下，賺一把足球經濟的紅利。
對於這類業主，他們可能只看到了英超、西甲球隊主場比賽的火爆場面，而高估了國內足球產業的帶客能力。
當然，還有一類需求，他們將希望寄托在短期房源增值上。
自從這個項目準備認籌時，各大網媒、自媒體的廣告便鋪天蓋地。
某大不僅投放廣州所有媒體，而且包括佛山、深圳等大灣區核心城市的主要媒體都投放了個遍。
通過這種方式拉來的需求，不可能自住、也不可能打算註冊開公司，絕大部分買家都是想通過首付幾萬塊錢，兩三年轉手出去賺差價。
而通過實際操作經驗來看，在沒有大行情的情況下，投資公寓賺差價實現盈利，其實是很難的。
我們查閱之前廣州公寓的售賣價格，然後在各大二手房網站對比現在的銷售價格，便一目了然。
下圖是2015年廣州商業公寓成交的項目分布情況，按成交套數排列。
當年成交量排在首位的公寓產品，是廣州萬達城，當時還沒有被融創收購。
該項目全年成交5000餘套，套均面積50平，總價60多套一套，網籤均價13301元/平。
然而，目前該項目二手房源的售價，卻讓我們大跌眼鏡。
登錄安居客網站查看，這個項目的公寓產品，許多房源價格掛在1萬/平左右，比五年前項目的成交均價低20%以上。
而且，許多房源目前都是毛坯狀態，也就是說並沒有投入使用，而購房時置業顧問講的租金能達到多少，更是無從談起。
排在第二位的是南沙萬達廣場。
該項目五年前公寓成交了2500多套，成交均價16487元/平，平均戶型面積60平。
目前項目房源網上的價格為1.6-1.7萬/平，與當初出售時價格持平。
也就是說，該項目五年之內並未漲價，這與南沙近兩年住宅價格飛速上漲，金州板塊售價3萬+的情況大相逕庭。
第三位，萬科雲城米酷。
該項目位於天河智慧城板塊，2015年售出1700餘套，成交均價18171元/平。
目前該項目掛出房源的價格為24000元/平左右，五年房價上漲30%左右，在公寓產品裡面算是成功案例了。
然而，對比五年前和現在，天河住宅房價的變化情況，在廣州樓市經歷了至少兩輪主升浪後，30%的漲幅確實不多。
最後看一個同樣位於番禺的公寓項目，奧園城市天地。
五年前，該項目一手房源售出1482套，成交均價18057元/平，戶均面積50平。
目前，項目二房房源掛牌價格，高一些的在1.8萬/平左右，還有大把在1.7萬/平的。
試想一下，廣州南站CBD還要經過多少年才能發展到奧園長隆的水平，而到那時，冠珺之光的二手售價，又會是多少？
當然，商住公寓這類產品，也不是不可以買，廣州也有很多公寓項目無論從租金還是從增值，都有不錯收益的。
至於什麼樣的產品值得入手，今天由於篇幅有限不做詳細分析，歡迎關注點讚，下次繼續介紹。
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