來源：觀點指數
摘要：養老地產看似是朝陽行業，但由於前期資金投入巨大，盈利周期長，如何在內部資金承壓，外部競爭激烈的市場環境下活下去，成為每一個從業者都逃不開的話題。
觀點指數眼近年關，對於帶有「獨生子女」標籤的年輕夫妻來講，回誰的家過年是一個縈繞不止的年度考題。「4-2-1」的倒金字塔家庭結構，即四位老人、一對中青年夫婦及一個孩子的家庭構成，註定了養老是一個不輕鬆的話題。
小小的過年回家可以窺見中國的老齡化現狀。計劃生育政策下的一代獨生子女，需要贍養多位老人。而沒有兄弟姐妹分擔贍養責任，使得因為求學或工作而離開父母居住地的年青一代，在照顧父母上變得心有餘而力不足。
更為嚴峻的是，隨著經濟和科技的發展，人類的壽命雖然延長了，但是養孩子成本過高，為了不影響自己的生活水平，不少年輕人生育意欲下降，選擇推遲甚至放棄生育。如此，更加劇了養老的嚴峻性，老齡化社會對中國經濟、社會以及政策制定上的影響已經越來越難以忽視。
回歸到養老業務發展上，老年人口的增長，本應大為利好養老產業，但從養老地產行業看來，卻不盡如此。看似是朝陽行業的養老地產，由於前期資金投入巨大，盈利周期長，對於民營機構來說。需要承擔較大的資金鍊壓力，特別是重資產運營項目。因此，如何在內部資金承壓，外部競爭激烈的市場環境下活下去，成為了每一個從業者都逃不開的話題。
出生率下降，老年人口撫養比持續攀升
對於中國來說，由於人口基數大，數據比例的稍微變動，後面牽扯的都是千家萬戶。
根據國家統計局發布的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，截至2018年末，中國0-15周歲人口為24860萬人，佔比17.8%；60周歲以上的老年人24949萬人，佔比17.9%，其中65歲以上16658萬人，佔比11.9%。這是有統計數據以來，60周歲以上老年人口實現了對少兒人口的首次超越。
參照聯合國確定的標準，65歲以上老年人口比例達到7%，或60歲以上達到10%的人口結構，稱為老齡化社會；65歲以上老年人口比例達到14%，或60歲以上達到20%，稱為深度老齡化社會。因此，數據上說明中國「跑步」進入深度老齡化確實不為過。
老年人口的增長，背後則是出生率的持續低迷。
從數據上看，近十年來，僅2016年人口出生率略有回溫，此後均維持平穩下行。截至2018年，我國人口出生率已跌至10.94‰，人口自然增長率隨之跌到3.81‰。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
而在唯獨上漲2016年的前一年，即2015年，正是中國宣布全面推行兩孩政策，允許生育二胎的年份。政策出臺後的第二年，人口出生率及人口自然增長率有了一次明顯的提升，只是隨後幾年的數據下滑令人稍顯尷尬，甚至低於了二胎政策實施之前。
從國家統計局目前已暫停公布的生育率數據看，我國生育率也早低於鄰國日本，更是在2015年跌至1.05%。而需要注意的是日本是全世界老齡化最嚴重的國家之一。
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與人口出生率不同，人口生育率是以育齡女性總人數作為基數去計算的，而不是總人口數，其實更能反映出我國人口增長的乏力。
從老年人口撫養比上看，我國老年人口撫養比逐年上升，到2018年已經達到了16.8%。該數據表明，我國每100名勞動年齡人口就要負擔16.8名老年人，該數據從經濟角度反映了人口老化社會的後果。
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面對老齡化日益加劇，2019年11月，中共中央、國務院印發了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》，規劃中近期至2022年，中期至2035年，遠期展望至2050年，表明國家已將應對老齡化上升為國家戰略。
在針對養老地產的方面，《規劃》中提到了要健全以居家為基礎、社區為依託、機構充分發展、醫養有機結合的多層次養老服務體系，多渠道、多領域擴大適老產品和服務供給，提升產品和服務質量。
低收費仍為主流，高端養老資本湧流
受傳統文化影響，外加養老地產項目的種類及總數上的缺乏，國內大多老人仍停留在居家養老。而居家養老需要配備的家庭適老化設施、社區養老設施，都仍有較大缺口，難以滿足老年人的養老需要。
而在養老機構方面，出現「兩頭大，中間小」的啞鈴形格局。向下，設施簡陋、收費低的保障型機構較多，為主流；向上收費高昂、服務優質且多樣化的民營高端機構也多，這類高端機構也是房企和險企所布局的主要方向；而收費合理、性價比高的中端養老機構則較少，且多為公立，不少呈現「一床難求」的景象。
從機構類別上看，佔比最大的為敬老院，為57.17%；其次為老年公寓，佔14.72%；養老院佔比13.42%，福利院佔比10.15%。本次統計將敬老院與養老院作了區分，因兩者職責和所服務人群有交叉但也有一定差異。敬老院主要以公益性服務為主，因此基本為公辦機構，提供的服務較為基礎；養老院是為老人提供集體聚居環境，並提供相對完整服務設施的機構，民辦與公辦民營佔主導。
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在費用計算上，排除入門會員費與購買其他理財產品費用的影響，根據各機構對外公布的最低參考報價計算，月收費標準在1000元以下的佔比達到78.76%。
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再細分，收費標準在1000元以下的養老機構以敬老院為主，佔比70.41%；其次為福利院和養老院，佔比分別為12.02%和6.23%。
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而在高端養老市場上，主要關注老年公寓與養老社區，這兩大類別主要服務於高淨值的老年人客戶，提供的醫療和居住環境優越，獨立生活空間大，收費也一般較高。目前，我國市面上的高端連鎖養老機構均在這兩類布局深耕，總體數量及床位數佔比雖較低，但資本集中度高。
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而由於我國養老地產市場起步晚，經驗較少，很多高端養老機構都會選擇與國外成熟的養老機構進行合作，共同參與項目的開發和運營，從中學習先進經驗以便內化為自身的競爭優勢。
復星集團旗下的養老品牌復星康養就屬此列。
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復星康養在2012年開始進入養老市場，與美國核心養老品牌峰堡共同創立了星堡，主要經營CCRC養老社區。而到目前，復星康養已經擁有了星堡、星健與蜂鄰三大養老品牌，並依照租賃模式、會員制模式和品牌輸出模式，在國內已經開業的項目有4700個床位，加上pipeline中的項目，一共布局超過1萬個床位。
儘管外界一直宣揚養老地產行業未來的「萬億」空間，但是僅在2019年，就有數個有大集團背景的房企和金融企業將自己的養老地產業務切割，或轉讓產權剝離出財務報表，或進行資產重組，養老地產的「蛋糕」似乎沒那麼好切。
然而作為行業頭部企業的復星康養，不僅做到了面向客戶的高質量服務，同時也通過依賴精細化運營實現了項目的盈利。正如2019博鰲房地產論壇上，復星康養集團企業負責人曾自信回應道：「目前在上海開業的項目都實現了盈利，一般情況是兩到三年可以回本，平均來講我們可以做到20%以上的毛利。」這樣的收益水平，在整個行業大背景下無疑是突出的典範。
回歸到現實，養老行業盈利周期長確實是繞不開的難題。能否有更多的項目或者企業盈利好消息傳出，值得期待。