「鐺鐺鐺 鐺鐺鐺鐺...」
近日，擁有700多年歷史、福田CBD腳下被譽為「深圳最富城中村」皇崗村舊改項目正式啟動開拆！
集萬千寵愛於一身的皇崗村，標籤多到數不過來：福田CBD後花園、深圳最古老村落、「最富城中村」......
根據規劃，皇崗村完成舊改後將建成福田CBD最大的綜合居住社區。
近日，備受關注的深圳舊改新規——《深圳經濟特區城市更新條例》正式通過，城中村通過率95%即可動工，意味著包括皇崗村在內的舊改步伐將大大提速。
在諸多利好因素的催生下，皇崗片區二手房價小幅上揚至8萬+，臨近小區供不應求，皇崗村裡卻幾無拆遷房可流通！
@買進深圳實探現場，和皇崗村說一聲再見。
01
皇崗村舊改藍圖
下一個福田南CBD
擁有700多年歷史的皇崗村，由上圍、下圍、吉龍三個自然村組成，總面積約0.5平方公裡，容納了約10萬常住人口。
該村福田街道益田路以東、金田路以西、濱河大道以南，緊鄰福田CBD和深圳會展中心，與香港隔河相望，地理位置得天獨厚。
皇崗村舊改區位
在福田可開發用地日益緊缺的大背景下，早在10年前，舊改的觸角就延伸到了這塊寶地。
不過，皇崗村舊改也並非一氣呵成。自2010年前《皇崗村改造專項規劃》公示後，幾乎再無新進展，時間長達十年之久。
直至近日，在實操經驗豐富的舊改專家——卓越城市更新集團的參與下，皇崗村舊改終於迎來了可喜的突破。
皇崗村舊改規劃用地面積50.38萬平，總建築面積約200萬平，分為3期開發。
舊改模式為局部拆建與環境綜合整治相結合，主要拆除村民住宅、單元式住宅、多層工業廠房和部分公建設施。
皇崗村改造項目規劃圖
進度最快的是靠近皇崗地鐵站的吉龍二村、皇崗五街的項目一期，已於2020年12月全面清空，舊改方已經將拆遷部分圍起，個別樓棟啟動開拆。
而片區內的部分商家租戶，已經於去年11月開始遷往皇崗村其他街道。
未來，皇崗村項目或將建成為福田中心區最大的綜合居住社區，其中包含兩棟高約200米的雙塔形商業建築+8萬平的廣場+70萬平住宅。（具體以項目最新公告為準）
建成後可提供住宅約59萬平方米、商業及服務業約43萬平方米、商業性辦公約35.30萬平方米及公共配套設施約2.48萬平方米（含老年人活動中心、社區健康服務中心、社會停車場庫、社區體育活動場地等）。
皇崗村舊改規劃總平面圖
建成後的皇崗村將大變樣：通過會展中心和福田CBD串聯，更好地延展深圳中心區的商務功能，成為深圳中軸一面靚麗的風景線。
從此前公示的示意圖來看，去年12月起動工的一期組團，或將全部建成住宅。（具體以開發商公告為準）
02
實探皇崗村
配套齊全的寶藏之地
在皇崗村裡，處處都是寶藏。
除了村民自建房，還容納了皇崗股份公司、皇崗小學、皇都廣場、皇庭世紀、東方雅苑、共和世家等小區，和以村命名的皇崗公園等。
在這裡，有撫慰人心的美食，還有令人羨慕的齊全文化生活配套，例如全國首個村級博物館、老人之家、商超肉菜市場、社區圖書館等。
從皇崗村向外望，福田CBD盡在咫尺，這將是繼大衝、白石洲、大金沙之後舊改價值含金量最高的區域。
<上下滑動皇崗村街景>
就像當年的崗廈、白石洲一樣，皇崗村也是不少深圳年輕人夢開始的地方，可見這個古老村落的包容性。
一位本地土著告訴@買進深圳，雖然他很期待片區能夠有新的面貌，但皇崗村短時間內應該不會全部拆完。他初步預計，自己所居住的三期地塊，最少還能住10年。
不過，近日，深圳舊改新規的通過，城中村通過率95%即可動工，意味著包括皇崗村在內的深圳舊改步伐將大大提速。
03
不差錢？
村內幾乎已無「拆遷房」可賣
皇崗村舊改消息傳來後，有網友吃瓜：又有一批人要「一夜暴富」。
但另有觀點扎心道出事實：「人家不是暴富，是一直很富。」
一語道破天機。
此前，@買進深圳實探位於南山區的白石洲時，中介曾透露，白石洲舊改回遷房市場單價已經飆到約9萬/平。
那麼舊改步伐幾乎同步的皇崗村，拆遷房市場情況如何呢？
周邊房產中介的回應是：皇崗村幾乎沒有拆遷房可賣，因為村民不差錢。
事實上，皇崗村村民並非像外界所議論的那樣，通過舊改財富自由，更多是通過集體資產運營，達到長期資產升值的目的。
近日，有媒體曝光了深圳城中村集體資產榜市值，皇崗村以350億穩居全深圳第四，名副其實的土豪村。
去年年初，網上熱議的皇崗村村民「億元現金分紅」的帖子引起廣泛關注，雖然後來被闢謠：每年村民分紅並沒有傳言那麼誇張。
不管具體分紅多少，這些村集體分紅，還是令很多人羨慕不已。業內人士透露，集體分紅主要來源於皇崗村眾多的自持物業經營收益。
其中，最典型的案例是位於皇崗村東北側的卓越世紀中心綜合體項目，其中皇崗商務中心寫字樓返還給皇崗村自持，目前也是深圳租金回報最高的商務樓宇之一。
據公開資料顯示，皇崗商務中心是深圳村集體股份中淨資產價值最高的物業之一，每年持續產生租金收益或以億計。
這也正應了本段開頭那句話：皇崗村村民真的不差錢。
04
過去的「房價窪地」
正在悄悄補漲
相比於二手房動輒10萬+、15萬+的福田CBD、香蜜湖，福田南片區（包括皇崗村、崗廈村、大金沙、保稅區等），因城中村交錯、缺乏優質學位，二手房市場報價長期位列「福田窪地」。
如今，一切正在悄然發生變化。
在舊改如火如荼的當下，總投資超3億的皇崗中學重建工程也已全面動工，根據規劃，將建成九年一貫制學校具有54個班的優質學校，於明年起招生。
在舊改等利好和其他普漲因素的催生下，今年以來皇崗片區二手房均價一直在小幅上揚，目前參考均價已經達到8萬+了。
不過，得益於面積段起始值較低，目前片區二手房上車價依舊親民。
例如與會展中心一路之隔的皇都廣場，總價200萬可以買到1房；高發城馳苑、皇庭世紀和皇庭彩園，也都是總價500萬以內可以上車的小區。
最值得一提的是，緊鄰皇崗村舊改一期項目的皇達東方雅苑，一年以來漲幅驚人（從去年12月的7.5萬/平均價到現在的10萬/平）目前入手起步總價已經高達750萬，供不應求。
從市場層面看，舊改的「造富」效應，已經初步顯現。
不過，從歷史經驗來看，城市更新無不經歷艱辛的談判過程，實現更新藍圖，非一朝一夕可達。