深圳的--拆遷房、指標房、回遷房、安置房
深圳城市更新將會成為深圳土地最大的供應方式。舊改，離不開拆遷房、指標房、回遷房、安置房，未來會有越來越多的城市更新項目。對新入坑的小白新貴來說，如何才能在舊改中分一杯羹呢？
拆遷房：指的是某一片區有舊改規劃，但沒正式開始拆遷的房子；一般是剛開始籤合作框架到計劃申報主體草案公示的階段，這類房子通常會比較便宜。
指標房：指的是某一舊改片區內，已經籤約的房子；一般是籤約移交物業到拆遷階段。這類房子產權屬性，補償方案已經相當明確，並在開發商已經籤約移交物業的，這類房子問題是資金成本較長，周期較長。
回遷房：是指在原地拆遷安置的房屋，是某一舊改片內，房子已經建好並通過驗收之後按補償協議回遷給業主的物業，回遷房基本就是舊改的最尾聲了，除了還沒有出房產證之外。這類房子需要房票，手續和二手房交易是一樣的，不過由於回遷房是沒有土地出讓金的了，所以在二手過戶的時候，會要買家補交地稅。
安置房：指的是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據我國法律的規定，安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證後才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括徵拆遷房屋的農戶。
拆遷安置房：是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。
回遷房與拆遷安置房的區別：是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。
經濟適用住房：是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則；布局要符合城市規劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要根據北京市「九五」住宅建設標準，結合市場需求確定。
現階段，經濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房；二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房；三是單位以自建和聯建方式建設的，出售給本單位職工的經濟適用住房。
安居房：包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。
1、舊改房有什麼優勢？
答：不限購，不限售，不需要任何名額指標，沒有任何限制！
2、舊改房的投資有何優勢？
答：資產變現，實現保值，增值！超高的可見差額利潤，非常高的回報率，是一種穩定增值的固定資產投資項目！
3、舊改房有什麼門檻和限制？
答：需要有一定的資金能力！要一性次付款，無法貸款！以及購買周期時長較長（24-48個月，具體根據舊改項目拆遷補償協議來定）。
4、舊改房能不能買賣？
答：目前國家尚未有明確的規定。
5、舊改房的安全性如何保證？
答：指標房是開始商介入的項目，直接和開發商籤協議，由開發商報送備案！
6、交易流程是不是很複雜？
答：交流流程並不複雜，但要求專業比較高，細節多。特別是投資，應該找專業人員！
7、既然都要拆遷了，為什麼還要賣呢？
答：首先，土豪手上擁有的面積至少都十幾套，拿一兩套出來提前變現。第二，舊改時間周期比較長，提前變現去做其他投資，或有更好有投資渠道。
8、什麼是城市更新？為什麼要城市更新？和舊改是什麼關係？
答：城市更新和舊改是一個意思，城市更新主要包括2方面；一是拆除重建，一個是綜合整治；拆除重建是為了釋放更多的土地資源和打造更好的城市環境。綜合整治主要是提升社區的生活環境，城市形象。深圳土地供應越來越少，要獲得更多的土地要麼填海，要麼舊改。
9、怎麼購買回遷房？有什麼手續?
答：
A、憑拆遷證明和身份證籤訂購房合同並結算房款。
B、按合同規定交房款並取回發票。
C、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。
D、視房屋面積大小減免或全免契稅。
E、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。
回遷房與購買商品房的手續是一樣的。
10、拆遷房的交房周期？
交房周期是指標房要重點考慮的因素，還有開發商的品牌度，資金實力，都關係著項目的進度。看過一些回遷協議一般是約定施工許可證批下來後3年交房，不過最終交房時間，還要要看舊改籤約進度、專項規劃審批。
11、已選房沒出證的怎麼辦？
回遷戶已經與開發商籤署回遷協議，老房產證已註銷，需要等到辦出回遷房新證後再辦理二手交易的交易模式。樓已建好，但是還沒辦證，業主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。
時間拉長，房價漲擔心業主違約，或一房多賣、負債查封。
注意：合同設定高額的違約金、並家庭成員都合同籤字，交房就先行佔有。
12、拆遷房與商品房的區別：
拆遷房在拆遷安置過程中，採取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。採取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售。
二者之間的區別：
A、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，並按照經濟適用住房政策管理。
B、商品房和回遷房買賣雙方的關係不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者籤訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人籤訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
C、拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣。集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所佔土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。
13、解釋《住宅質量保證書》
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
14、商品房保修期？
一般從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內：
屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。