拍賣與承諾
中國銀行深圳龍崗支行與顏某平金融借款合同糾紛一案，深圳國際仲裁院裁決顏某平償付銀行借款270餘萬元，銀行對抵押物深圳市龍崗區鵬達花園某房產處置款項優先受償等。
案件進入執行後，因被執行人拒不履行生效法律文書，深圳市中級人民法院依法裁定拍賣抵押房產以清償債務。在拍賣期間，案外人張某輝向法院郵寄一份長達十年的租約，並未作其他說明。
法院經審查
認為其租賃關係在抵押權登記後成立，依法不得對抗抵押權，且租約長達十年，對實現抵押權產生重大不利影響，於是依法裁定除去租約繼續拍賣，並在拍賣公告中披露了上述事實，同時作出了「可以清場交付」的承諾。為了確保清場交付，法院在送達滌除租約執行裁定書時，一併制發了《限期搬離通知書》，責令涉案房產使用人於收到通知後三十日內自行搬離。
接到買受人的投訴後，次日，執行員即帶領法官助理前往鵬達花園調查，發現涉案房產由案外人張某輝親屬顔某威借住，張某輝本人不在。經釋法後，法院向張某輝和涉案房產使用人再次送達了《限期搬離通知書》，責令其於12月8日前自行搬離。
12月7日，張某輝來到法院繼續主張租賃權，並要求法院或買受人對其裝修房產的損失予以賠償。執行員耐心地向其解釋了關於租約已被法院依法滌除和拒不搬離涉案房產的法律後果，並第三次向張某輝發出《限期搬離通知書》，責令其於12月14日前自行搬離。然而12月14日過去了，張某輝仍未搬離，強制清場已勢在必行。
調查與傳喚
在組織強制清場前，執行員再次深入調查，張某輝與被執行人籤訂租約時，被執行人並沒有將涉案房產已經抵押銀行的事實告知張某輝，張某輝基於長期租約對涉案房產進行了裝修投入，且文化程度不高、法律觀念不強，認定了「租房合法」這個 「道理」，拒絕搬離。張某輝經濟狀況較差，面臨被清房暫時也無處可去。
據此，執行員出於平衡各方面利益及善意文明執行的考慮，以排除妨害為主要執行目標，暫沒有對張某輝立即採取罰款、拘留等處罰措施。
12月16日，執行員帶法警到達執行現場，叫開房門後，發現張某輝和顏某威仍在房內，執行員果斷對張某輝以涉嫌妨害執行進行傳喚，同時責令顔某威立即搬離房產，在將張某輝和顔某威帶離房產後，隨即更換門鎖並張貼封條。
在執行過程中，張某輝電話叫來一名不明身份人員，企圖幹擾執行，被執行人員制止。張某輝被依法傳喚到法院後，仍聲稱自己租房沒有違法，要求補償其損失等。執行員反覆耐心向其釋法後，張某輝最終願意配合執行，但希望法院主持給予其一定補償。
抉擇與擔當
執行必須抓住戰時，貽誤戰機可能導致後患。佔用人已經清離房產，餘下諸多家具物品如何處置？
執行員面臨選擇：
��一是繼續清場，將房內物品強制搬走，如張某輝拒不接收或不提供存放地點，則依法拍賣，所得款項用於衝抵執行費用，但此方式存在搬遷過程中家具損壞、物品丟失等風險；
��二是將物品暫時存放在涉案房產內，待評估拍賣後再作處理，此方案雖然穩妥，但執行周期長，不確定因素多，對買受人不公平。經周密考慮，執行員果斷決定採取第一種方式清場。
為了做到依法執行、安全執行、文明執行，執行員對行動風險進行了認真評估，針對可能發生的數種突發情況，作出了多種應對預案，並再次帶領法警現場勘查，完善行動預案，協調當地警方派出警力支援。行動前一天，張某輝來法院信訪，聲稱自己租約合法，要求賠償其損失等。
協調與信訪
張某輝提出自己是受害者，希望法院能夠幫其協調各方，給予其一定補償，因其還拖欠裝修費，聲稱要拆除門窗等設施等……
被執行人認為裝修是張某輝個人行為，不應由其承擔任何責任，拒不作出任何賠償……
買受人認為與張某輝之間並不存在債務糾紛，其損失並不應由其賠償……
儘管相關當事人的權利救濟可循相關法律途徑解決，但強制搬遷一旦實施，財產損失必將產生，如可達成執行和解，必將降低執行的風險。
行動當日早晨，張某輝再次來法院信訪，希望給予其一定的搬遷補償等。
清場與交付
2020年12月18日9:30，執行員來到了強制搬遷的現場，但張某輝仍沒有按照通知到達。10:00，執行員立即下令開始強制搬遷，法官助理認真做好現場記錄、法警和公安幹警各司其職，搬家公司工作人員開始有序搬運。
直到最後一件物品被拆除裝車，張某輝才來到現場，見事已不可為，便請求執行員再主持一次和解。最終，買受人出於張某輝對房屋進行過裝修，自己作為直接受益人可以考慮給予其一定補償，遂自願給予張某輝一定搬遷補償，張某輝拿到補償後，籤收了搬遷物品並承諾不再對買受人提出任何權利主張。在法院的見證下各自履行完畢，房、物各歸其主，清場交付得以順利完成。
法官手記
承租人租賃物業，應充分了解物業附帶他項權利的情況，特別是否附帶抵押權等。如附帶抵押權，在籤訂長期租約時應更加慎重，否則當租賃權與抵押權發生衝突且租賃權成立在後的，承租人是無法對抗抵押權的，如承租人等案外人繼續佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，人民法院將依法強制執行。任何人的權利主張不能以損害他人的合法權益或違反法律為前提，否則，自己的合法權益不僅不能得到有效的保障，可能會因為違法行為受到法律的制裁，誠不可取。
供稿 | 執行局裁決處
原標題：《法拍房遇上10年租約，看執行員如何巧妙化解》
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