最新最多的諮詢就是：超人老師，現在究竟該怎麼辦啊，我的房子高峰期可以賣200，現在賣180還沒人來看，來看的都還價很低，那麼現在究竟是該降價變現，還是應該繼續等等。
從這個問題裡面，我貌似聞到了一點心酸，些許不甘，一絲懊悔。
有些房東，有些房子錯過了一些行情和價格，現在有點進退兩難，但超人需要告訴你們：大可不必！只要你明白為什麼你的房子很難賣和繼續持有的成本，自然你也可以不慌。
1
為什麼你的房子很難賣
不想提什麼：庫存量大等老生常態的話題，沒有任何的意義，內行人就需要寫一些乾貨。
在超人看來，二手房真正難賣的原因如下：
1：輿論的主導市場不在
目前房地產市場清一色的都是：新盤的宣傳和推廣，對於一個普通的購房者而言，你所有能夠接觸到的95%的房地產信息都是新盤，包括：網絡媒體，報紙宣傳，中介電話推薦，甚至你下班的電梯轎廂裡面都是新盤。
當一個人的生活四周都被新盤包圍的時候，難去看到其他的存在：二手房缺乏一個整體的平臺去宣傳推廣。
哪怕大家都熟悉的各大購房網站，打開一看，還是新房的廣告居多，即使是專門做二手的貝殼，更多也只是做的一個房源的展示，缺少推廣。
你看不到，自然就談不上選擇。
2：理想很豐滿，現實卻很骨感。
新盤最大的好處是它可以無限制的滿足人們的幻想，就如同「網紅」一般，沒交房之前，人美聲甜，哪裡都好，交房就如同一個大型翻車現場。
（圖片來源於搜狐）
二手房呢，就如同素顏一般，就這麼站在你面前，它的過去，一切的一切你都知道，缺乏一些新鮮感和神秘感。
有些時候新盤的維權還真的不怪客戶太刁蠻，你們自己在銷售之初就承諾了太多太多美好的事情，交房一看，堪比大型「網戀奔現」現場，不掀桌子才怪。
3：設計過時，不合潮流。
有一說一，這是個弊端：近年的房產設計，在滿足功能性的情況下，儘可能的去壓縮面積，以爭取在總價上可以獲得更多的認可，現在不乏看到很多的小兩房，小三房的設計，感覺上很亮眼，而二手房大多中規中矩，怎麼看怎麼覺得很普通。
（圖片來源於貝殼）
4：截然不同的看房體驗
如果你去購買新盤，那麼中介小哥會給你安排的明明白白：車接車送，專屬置業顧問1對1講解；茶水，點心，各式小禮物免費送，如果你對這個樓盤不滿意，沒關係，附近我還給你準備了N個樓盤，一模一樣的服務再來一遍，每一個購房者在我這裡都是「至尊VIP」。
而二手房呢？總會有各式各樣的小問題等著你，一次過來只能看1-2套，中介小哥忘記帶鑰匙了，記錯樓棟了，不專業等。
5：「三人成虎」的口碑效應
一提到二手房，首當其衝的就是貴，各種費用都很貴，中介費2%，擔保服務費還要按揭金額的1.5%。
買個200萬的房子，首付60萬，中介費要給4萬，按揭費還要給21000，額外要給61000，不划算，不划算。
新盤多好，沒有一分錢的額外費用，你知道新盤的返傭是多少麼？特別是在年末？
你可以這麼去理解這個問題：
當你籤下200萬房子的購房合同的時候，這一刻這個房子在你看來是值200萬：
那到底是讓你看到實物，並且明碼實價的告訴你 ，我收費61000好；
還是說帶你去買個200萬的房子，但是並沒有看到房，從中賺取61000好；
兩個方案，你們覺得哪個要好一些。
2
到底該降價還是再等等
這個問題問的始終很糾結人心，一方面未來無法判斷，另一方面，現有的行情在不斷的刺激，究竟該不該變現。
首先需要告訴你們的是：房子不是你想變現就可以立馬變現，需要一個周期，（隨機在貝殼上截取了3套房源）。
同一個小區，戶型也都差不多，單價也差不多，都被評為了「貝殼好房」。
現在如果其中一個業主想變現，怎麼辦？只有降價，但問題是降到多少才能刺激到中介鋪天蓋地的去宣傳，客戶直接不假思索的購買。
以超人的經驗來看，10-15%吧 是一個比較不錯的幅度，這個價位足夠了。
意思是，你如果可以承受最高15%的折扣，你就可以很快落袋為安。
還是舉個例子吧：
2016年買了套100萬的房子，首付30萬，按揭70萬，月供3865；
到了2018年高峰期的時候，該房可以賣到200萬，結果種種原因錯過了。
現在的市場價大約165萬左右，但是165萬掛出去無人問津，150萬很好賣。（折扣10%）
這是常態，也是很多人非常糾結的點所在。
其次：與其折現，不如算進持有成本裡面去。
平穩期不適合賣房，即使有人來看房也是大多持一個觀望的態度，還一個「釣魚式」的價格。何必委屈了自己呢。
給你們一個最簡單的算法：你是願意立馬虧15萬出售，還是說每個月虧4000，虧足37個月，來看3年以後的行情。
這樣還好回答了吧，（更為複雜的算法不細講）。
當然，絕大部分房子你們可以按照這樣去理解，無附加值的老破大，老婆小還是儘快變現為佳。
3
寫在最後的話
究竟該降價賣還是在等等，在超人看來應該是一個非常高興的話題才對，這個問題的潛臺詞是：我是多賺一點還是少賺一點。
手裡有糧，自然心裡就不慌！這才是顛不破的真理。
平穩期適合買房，暴漲期適合賣房；這個節奏才是對的。
慌什麼？後續還長著呢！