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普通住宅，一般是按照所在地區民用住宅的建築標準來建造的居住用房，具有明確的7大功能區，即玄關、客廳、餐廳、臥室、廚房、衛生間、陽臺，層高普遍在2.8m~3m範圍。商務公寓的功能區不像住宅那樣嚴格劃分開，商務公寓的客廳、餐廳、臥室、廚房很多時候是設計成一個功能空間的。普通住宅與商務公寓一般為多層和高層建築。下面列舉了11項普通住宅房與商務公寓的重大差異點，建議你不論購房與否，作為常識都要學習一下。
圖1（圖片來源於網絡）
一、土地性質方面
普通住宅的土地性質為居住用地，在規劃圖上地塊的顏色為黃顏色；商務公寓的土地性質為商服用地或工業用地，在規劃圖上地塊的顏色為紅色或者褐色，讀者可查閱前期本欄目發的相關文章學習規劃圖知識，見圖2及圖3示意。土地一般通過招拍掛的方式供應到市場，由開發商獲得土地之後進行開發建設，讀者可查閱前期本欄目發的相關文章學習房地產開發流程相關知識。
圖2 規劃圖舉例（圖片來源於網絡）
圖3 規劃圖顏色圖例（圖片來源於網絡）
二、使用年限方面
居住用地的土地使用年限為70年，商業用地的使用年限位40年，工業用地的使用年限為50年。因此相對於普通住宅商品房，商務公寓的土地年限要短得多。見下圖4示意。
圖4 土地使用年限舉例
三、產權到期後的延續問題
《中華人民共和國物權法》第一百四十九條【建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動產歸屬】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。對於目前市面上大量的商務公寓，雖然現在還沒有明確規定具體如何補償，但很有可能採取由房屋業主聯名向當地的國土資源局提出申請，補交土地出讓金的方式，需要慎重的是補繳土地出讓金可不是一筆小錢。
圖5（圖片來源於網絡）
四、生活費用方面
就水費、電費、燃氣費來說，70年產權的住宅是按居民用水、用電來收取費用的，而商務公寓是按照商業用水用電來計算的，大家都知道商業用水、用電比民用的高出很多，水電費一般情況下會高出普通住宅水電費一倍以上。除此之外，商務公寓嚴格意義上是不允許接天然氣的，這也是對生活有重要影響的一個方面。此外，商務公寓的停車費和物管費要比普通住宅高很多。
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五、落戶方面
根據法律條文，只有70年產權的住宅用地才能落戶，而商務公寓由於產權問題，是不能落戶的。對於家裡有小孩，想落戶上學的家庭來說，選擇商務公寓一般是不可行的。不過有一點需說明，個別70年產權的住宅性質公寓是可以落戶的，這是個例。
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六、房貸利率和首付比例方面
對於普通住宅商品房（有些城市可能有限購限貸政策），普通住宅有首套房利率優惠，並且能使用利率較低的公積金貸款。首套房一般按基準利率和3成首付辦理信貸業務，當然對於不同城市的樓市情況會出現上浮或下調。貸款年限最長可貸30年。商務公寓不限貸不限購，不能用公積金貸款，如果普通公民想要通過銀行貸款的方式購買商務公寓，則不論是首付比例還是貸款的利率，與普通住宅相比都要高出許多。一般來說，公寓房貸款首付比例一律 50%，即5成首付，遠高於普通商品住房，貸款年限一般只有10年。
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七、稅費問題
在購買房屋的過程中，購房者是需要繳納稅費的，不管是購買普通住宅還是商務公寓，都需要繳納稅費，而商務公寓和普通住宅所要繳納的稅費也是不同的，公寓交易不享有稅費優惠政策，稅費一般高過普通住宅，舉例如下。
拿個稅來說，房產購買時間超過五年且同時滿足家庭唯一住宅，則免交個人所得稅（簡稱個稅），但如果是公寓，則不管什麼情況都要繳納個稅，個人所得稅：（評估價-原價）*20%或評估價*3%。
拿契稅來說，住宅按面積劃分徵稅的比例，90平方米以下，為房總價的1%。90~144平方米之間為房總價的1.5%。144平方米及以上為房總價的3%。二套房契稅，不論房子大小都是比例3%。
公寓契稅：不論房子大小、套數，一律為房總款的3%。
註：契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。
拿土地增值稅來說，根據政策，住宅二手房購買滿兩年，出售時可免繳土地增值稅，但商務公寓交易不能免繳稅。繳稅情況說明如下：土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%。（註：此點稅率為四級累進，按差價越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）。此外還需繳納營業稅：（評估價-原價）*5.5%或評估價*5.5%。
各項稅費加起來，通常達到商務公寓交易總價的10%~15%！
結合上文，商務公寓和普通住宅稅費總結如下：
商務公寓：一手稅費3%，二手稅費買方3%，賣方10%~15%左右，一般都有買方交；
普通住宅：一手，首套房90平米以下1%，90平米以上1.5%，二套房1%和2%，三套及以上3%。二手住宅稅費和一手一樣，只是賣方有1%的個稅一般由買方出（行業規則）。如果賣方的房子是滿五唯一，可減免個稅
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八、採光通風條件不同
公寓房的陽臺多半都布局在房間之內，也稱為「內陽臺」，且多為一個朝向，採光條件自然大打折扣。而普通住宅則要優越得多，陽臺一般是採光較好的「外陽臺」，且多個朝向。
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九、居住舒適度存在差異
先說結論，通常普通住宅居住舒適度比商務公寓更高！普通住宅的陽臺一般是採光較好的外陽臺，而商務公寓的陽臺一般是內陽臺，這類陽臺不如外陽臺採光好；公寓類型的房屋在設計的時候面積比較小，在房屋戶型設計上沒有特別明顯的功能分區，而普通住宅的房屋面積比較適中，功能分區也明顯，比較符合住宅設計規範；普通商品房一般都是兩梯三戶或者四戶等，同樓層之間戶數較少，人員數量 不多，周邊環境比較安靜，私密程度也更高。而商務公寓一般情況下會出現兩梯 十戶甚至更多戶的情形，同樓層人員往來更加頻繁且雜亂，安全性和私密性更難得到保障。所以購買住宅居住起來要舒適很多！
十、限購方面
在購買普通住宅的時候，如果在限購城市的話，購房者需要符合相關的規定才能購買，比如說需要購房者有該城市戶口或提高社保繳納月數或者是個稅證明，而購買商務公寓的要求沒那麼嚴格，因為商務公寓是不限購的，不佔購房名額。
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十一、房產增值方面
通常來說普通住宅要比商務公寓增值的快，比如在深圳市這個現象非常明顯（深圳灣一號這種稀缺商務公寓除外）。對於普通住宅房來說，房子附帶的居住屬性、學位屬性、人員圈層屬性、投資屬性、金融屬性都比較高，每一個維度的屬性對普通住宅房的增值都是正向的加持，商務公寓就高稅費轉手交易難這個問題，就使它的增值屬性大打折扣，比如深圳市的東海國際公寓，這是很漂亮的公寓，但漲幅很有限！以上的闡述可能不太全面，希望可以幫到有需要的讀者。如果您有什麼高明的看法，請留言補充。
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