來源：中國新聞周刊
原標題：疫情之後，還要不要買房？
選對城市
或許比買對房子更重要
7月9日，在北京新冠疫情感染人數連續三天清零之後，之前在看房的張女士接到了來自北京一家樓盤的銷售電話。在北京新一輪疫情對樓市的短暫壓抑過後，市場又在快速重啟。
這正是今年北京乃至全國樓市的縮影，被疫情壓抑、又快速重啟，甚至是報復性反彈，今年樓市的走勢格外異常。這種反彈，究竟會持續多久？對於買房人而言，其價位會不會買在半山腰甚至山頂上？
樓市迎來深V反彈
經歷了年初兩個月的窒息之後，中國樓市的反彈力度超出了預期。據國家統計局公布，前5月商品房銷售面積48703萬平方米，同比下降12.3%，商品房銷售額46269億元，下降10.6%，儘管同比下跌，但相比於今年前2個月而言，其跌幅分別縮小了27、25個百分點，可謂深V反彈。
逐月來看，之前跌幅太大的「坑」更是掩蓋了年中樓市的火熱成色。統計數據顯示，5、6兩個月，我國多個城市的成交量已超出去年同期，其中5月份全國商品房銷售面積14730 萬平方米，銷售額14406億元，比去年5月分別增長了10%、14%。在疫情期間，這樣的銷售數據頗不尋常。
區域的成交變化也能反映和預示市場行情。貝殼研究院數據顯示，上半年66座大中城市二季度新房成交量整體接近去年同期，其中，長三角區域市場回暖意願明顯，南京半年累計成交面積同比逆勢上漲24%。
誰在發力？從銷售數據來看，儘管整體樓市呈現上揚態勢，但市場上分化格局在加劇。中指研究院監測顯示，2020年上半年，銷售額超過1000億的企業共13家，這些企業銷售額增長率均值為2.2%；銷售額500億—1000億的企業共16家，這些企業銷售額增長率均值為1%；此外，銷售額100億—200億的企業、50億—100億的企業分別下降了7.6%、11.6%。這顯示出，相比於其他房企，規模越大的頭部企業銷售業績整體也越好。
全聯房地產商會創會會長聶梅生告訴中國新聞周刊，「與之前較為悲觀的市場情緒不一樣，上半年中國樓市先跌後揚，整體市場規模依然保持在較高水平」。
伴隨著成交的反轉，房價也迎來了戲劇性變化。今年2月份，房價整體穩中回落，如4個一線城市中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。而進入5月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比4月擴大0.5個百分點；其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。
從部分城市而言，其房價已從漲幅回落或下跌的狀態轉變為房價上漲，上海、寧波、南京、無錫、銀川等地甚至出現了加速上漲態勢。
國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示，隨著生產生活秩序持續恢復，住房需求得到進一步釋放，70個大中城市房地產市場總體穩定，價格略有上漲。
上半年新增貸款同比增長25%
剛剛有了二孩的張女士目睹了這種房價變化，年初她準備將二居室換成三居室，當時看中了北京東三環外一套400多萬元的房子，但她一猶豫，5月份這套房子就成交了，而同小區同戶型的房價已調至500萬元以上。
貝殼研究院的監測顯示，上半年隨著疫情的緩解，樓市首先迎來剛需入市，隨後是改善型需求接力。其中，3—4月份，鏈家重點18城二手房中，60平以下剛需房源成交比1—2月增長236%，增速高於其他面積段。進入5—6月份，120平以上大面積房型成交量環比3—4月增加38.6%，增速快於小面積房型。
「上半年樓市各類需求的入市，是一系列因素綜合作用的結果」，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞周刊，疫情雖然對樓市有抑制，但是其影響是短暫性的，而且，疫情中人們更加認識到擁有產權住房的重要性。從政策面來看，一方面，部分地區的樓市調控政策出現了局部鬆動；另一方面，隨著降息降準政策的落地，信貸變動對樓市的支撐作用也不容忽視。
7月10日，據央行公布，上半年人民幣貸款增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。住戶部門貸款增加3.56萬億元，其中，短期貸款增加7552億元，中長期貸款增加2.8萬億元；企（事）業單位貸款增加8.77萬億元，其中，短期貸款增加2.82萬億元，中長期貸款增加4.86萬億元。整體而言，今年上半年新增貸款同比去年增長了25%。
趙秀池表示，由於住房能夠保值增值，也是過去人們投資獲利的一個主要渠道，因此，有部分信貸資金違規進入樓市。甚至有部分疫情政策貸款可能會違規流入樓市。因為資金是逐利的，哪裡利潤高，就會往哪流動。而有些中小微企業可能沒有主導產業，沒有拳頭產品；或者是疫情下產品沒有銷路，沒有利潤增長點，可能會把政策貸款挪到樓市投資獲利。
今年4、5月，深圳等地出現了一波搶購豪宅的熱潮。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，在貨幣資金充裕的條件下，很多投資者只用付較低的首付，然後再利用銀行資金做槓桿，就可以順利購房，還有一些企業主改變挪用了資金用途，推高了樓市交易。
華東師範大學房地產系主任胡金星對中國新聞周刊表示，根本上看，由於我國城鎮化的推進，城市人口規模持續增加，這為住房需求提供了持續的動力。
如何避免買房買在高點？
趙秀池認為，從更長遠的時間來看，我國城市化仍然處於中期加速階段，在這一階段，住房需求隨著城市規模的擴大，還在不斷增加。
從短期而言，市場會呈現什麼變化？張女士是否該出手呢？
貝殼研究院預測，在一手房市場，由於疫情積壓的需求已獲得逐步釋放，市場修復過程基本完成；而在二手房市場，下半年城市分化將持續加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續性。
這意味著，下半年，在疫情的影響逐步釋放之後，樓市供需將受到新因素的作用。
近期，在東莞、深圳等成交較好的城市，其樓市調控政策有所收緊，其重點是打擊囤房、炒房等非法交易。
「樓市政策並未轉向」，趙秀池表示，部分城市出臺了一些加緊調控的政策，是因為這些城市房價漲得較快，其目的是實現「房住不炒」的定位，讓住房回歸居住功能，這是部分城市因城施策的結果。
胡金星表示，當前，在堅持「房住不炒」的主基調下，各地可以根據供求關係情況和房價變動，制定相應的政策。
不過，對於資金違規進入樓市，監管力度在加強。
7月11日，中國銀保監會新聞發言人表示，當前，部分市場亂象有所反彈。一些高風險影子銀行死灰復燃，企業、住戶等部門槓桿率上升，部分資金違規流入房市股市，推高資產泡沫。為此，接下來將督促引導資金「脫虛向實」，深入開展市場亂象整治「回頭看」，特別要強化資金流向監管。
趙秀池表示，對於違規資金流入樓市的問題，應有的放矢制定相應的監管措施：一方面要有專門的帳戶進行管理，保證專款專用，不能挪作他用；另一方面，對企業購房要出臺限購、限售的政策。
在這樣的局面下，胡金星建議，對於投資者而言，風險在加大；對於自住需求，需要因城考慮，要綜合考慮經濟、人口、政策等作出決策。
「購房者擔心買在高點上，如果房價一直漲，買房買在高點上，也是一時的。如果判斷未來房價下行，才可能買在了高點上。各城市情況各異，房價的走勢也不一樣，要根據各城市房價的走勢做出判斷」，趙秀池對此表示認同，我國一些城市人口不斷流入，發展前景較好，房價也可能持續上漲。
貝殼研究院監測指出，當前，鏈家重點18城帶看量仍處於較高位置，代表下半年總體成交平穩或小幅向好，隨著疫情過後投資環境逐漸趨於穩定，需求端也將重新進行資金分配。